臺灣基隆地方法院民事判決
106年度重訴字第25號原 告 崴立工程顧問有限公司法定代理人 劉孟華訴訟代理人 吳 麒律師被 告 裴惟信訴訟代理人 高亘瑩律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國106年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹仟零玖拾捌萬元，及自民國一百零六年四月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參佰陸拾陸萬元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣壹仟零玖拾捌萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按除民事訴訟法定有專屬管轄之訴訟外，當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟法第26條及第24條分別有所明定。查兩造於「不動產買賣契約書（下稱系爭契約）」第12條約定：「如有爭議致涉訟時，買賣雙方合意由買賣標的物所在地之地方法院為第一審管轄法院。」有系爭契約影本在卷可憑，而系爭契約之買賣標的為新北市○○區○○○段○○○○○段 0000000000000地號土地及新北市○○區○○○段○○○○○段 000號建號建物即門牌號碼新北市○○區○○○路○○巷 ○號房屋（下稱系爭房屋，合稱系爭不動產），兩造係合意以本院為第一審管轄法院，本院依民事訴訟法第24條第1項規定有管轄權。
二、原告主張：兩造於民國 105年11月19日簽訂系爭契約，約定原告以新臺幣（下同） 1,098萬元向被告購買系爭不動產，原告業已付清價金，系爭契約第5條第4項、第8條第1項約定：「賣方（即被告）保證本買賣標的產權清楚，絕無一屋數賣、佔用他人土地或遭第三者侵害等情事。如有他人主張權利（如優先購買權、法定抵押權或強制執行限制登記等），賣方應負責清理塗銷之。」「賣方若未依本約履行各項義務…。經買方（即原告）書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣合約，賣方應返還買方已支付價金…。」嗣經丈量及鑑界，發現系爭房屋有越界建築占用他人之新北市○○區○○○段○○○○○段 000地號土地（下稱系爭 3-2地號土地）之情形，致遭他人請求拆屋還地，核屬不完全給付，並違反瑕疵擔保之規定，原告已定期催告被告補正，為此依民法第256條、第359條規定及系爭契約第8條第1項約定解除系爭契約，並以起訴狀繕本送達作為解除系爭契約之意思表示，另依民法第259條第2款規定，請求被告返還已受領之買賣價金。並聲明：㈠被告應給付原告 1,098萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保聲請宣告假執行。
三、被告抗辯略以：㈠被告於簽訂系爭契約前，為避免原告誤認本件買賣標的範圍
，除已口頭告知及於不動產購買意願書載明買賣範圍不包括周邊鄰地即新北市○○區○○○段○○○○○段 0000000000000000000地號土地（下稱系爭3-2地號等 4筆土地），並於系爭契約第17條其他約定事項約定：「本買賣不包含頂中股段硫磺子坪小段3-2、3-22、2-38、2-165四筆地號土地之產權及使用權。」故系爭契約之買賣標的範圍是不包含系爭3-2地號等4筆土地之系爭不動產，被告既已將系爭不動產所有權移轉登記予原告，即已依債務本旨為給付，並無原告所稱未履行保證責任而得解除系爭契約之事由，且系爭契約第17條已免除被告應負擔之瑕疵擔保責任。
㈡系爭房屋於興建之初即坐落於被告出售予原告之土地上，並
完成第一次所有權登記，且於建築完成迄今未曾增建或改建，系爭房屋之登記謄本並無占用鄰地之記載，應無原告所稱占用他人土地之瑕疵存在，縱有占用鄰地之瑕疵，該瑕疵於簽訂系爭契約前已存在，自不構成不完全給付之債務不履行責任。
㈢並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保聲請宣告免為假執行。
四、原告主張兩造於105年11月19日簽訂系爭契約，約定原告以1,098萬元向被告購買系爭不動產，原告已依約給付價金，嗣經鄰地所有人通知無權占用鄰地等事實，業據提出不動產買賣契約書、系爭土地所有權狀、訴外人莊榮德所寄台北中山堂郵局第55號存證信函等件影本為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。
五、原告主張系爭房屋占用鄰地，被告所為給付有瑕疵，為不完全給付，得依民法第256條、第359條規定及系爭契約第 8條第 1項約定解除系爭契約，被告應返還買賣價金，為被告所否認，並以前開情詞置辯，本院判斷如下：
㈠系爭房屋係於71年 5月11日辦理第一次登記，坐落地號為系
爭 2地號土地，有本院職權調閱之土地建物查詢資料附卷可憑，經本院於106年6月19日會同新北市汐止地政事務所勘驗測量系爭房屋所占鄰地面積，系爭房屋之已登記主體建物及未登記雨遮確有占用系爭 3-2地號土地面積48平方公尺，經新北市汐止地政事務所現場比對建物測量成果圖結果，除雨遮未登記外，現場房屋之尺寸與成果圖相符，故系爭房屋應與辦理建物第一次測量時建物相同，而依系爭房屋使用執照竣工平面圖所載，建築基地無系爭 3-2地號土地，今依現況測量系爭房屋分別坐落於系爭 2、2-166、3-2地號土地等情，有本院106年6月19日勘驗筆錄及新北市汐止地政事務所土地複丈成果圖、106年10月2日新北汐地測字第1064044279號函可憑，原告主張系爭房屋占用鄰地即系爭 3-2地號土地，堪以採信。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人
時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質（民法第 354條規定參照）。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
查系爭房屋為二層之加強磚造建物，一、二層登記面積各10
3.71平方公尺、 95.43平方公尺，經測量結果已登記之主體建物及未登記雨遮占用系爭 3-2地號土地面積48平方公尺，有將近一半面積占用鄰地，而房屋無權越界占用鄰地，顯有遭所有人依法主張無權占有必須拆屋還地之法律上受害危險，且依新北市汐止地政事務所106年10月2日新北汐地測字第1064044279號函所載，新北市汐止地政事務所擬依地籍測量實施規則第278條、建物所有權第一次登記法令補充規定第1
6 條規定辦理建物更正，合法建物使用鄰地部分將不予測量登記，已足以影響系爭房屋之價值及其效用，依通常交易觀念，自屬物之瑕疵，系爭契約第5條第4項既約定：「賣方保證本買賣標的產權清楚，絕無一屋數賣、佔用他人土地或遭第三者侵害等情事。如有他人主張權利（如優先購買權、法定抵押權或強制執行限制登記等），賣方應負責清理塗銷之。」足認被告已於系爭契約就系爭房屋「確無占用他人土地」之品質為保證，如不具備被告保證之品質，無論被告是否有過失，均應負瑕疵擔保之責。
㈢被告雖辯稱系爭契約第17條其他約定事項約定：「本買賣不
包含頂中股段硫磺子坪小段3-2、3-22、2-38、2-165四筆地號土地之產權及使用權。」已免除被告應負之瑕疵擔保責任云云，為原告所否認，查兩造買賣之土地與系爭 3-2地號土地相鄰，又無明顯的界址，有本院106年6月19日勘驗照片及新北市汐止地政事務所土地複丈成果圖可參，僅以目視觀察，顯難發覺或確定有占用鄰地之事實，上開記載只不過表示系爭契約買賣標的不包括系爭3-2地號等4筆土地之所有權及使用權，尚不足以認為原告於簽訂系爭契約時，明知系爭房屋有占用鄰地之瑕疵，且被告表明不知道系爭房屋有占用他人土地，又如何於簽訂系爭契約時告知原告系爭房屋有部分占用鄰地並約定免除瑕疵擔保責任，被告抗辯依系爭契約上開約定，業已免除被告就系爭房屋應負擔之物的瑕疵擔保責任云云，並不可採。
㈣另按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5條之規定，應負擔
保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第359條、第259條第1款、第2款分別定有明文。查系爭房屋不得占用他人土地，是兩造約定系爭房屋應具備之重要品質之一，系爭房屋有將近一半面積占用鄰地，有減少通常效用及價值之瑕疵，已如前述，於原告解除系爭契約，被告僅係回復到原來使用收益之狀態，對於被告而言，並無顯失公平之情形存在，經原告於106年3月17日以律師函催告被告於10日內履行保證內容，被告逾期仍未履行，則原告以系爭房屋占用鄰地，依民法第 359條本文前段規定及系爭契約第8條第1項約定，以起訴狀繕本送達作為解除系爭契約之意思表示，即屬有據，被告自應返還所受領之價金1,098萬元及利息。
六、綜上所述，被告對於系爭房屋占用鄰地，應依民法第 354條規定負擔物之瑕疵擔保責任，系爭契約業因原告行使民法第359條本文前段及系爭契約第8條第 1項之解除權而解除，原告依民法第259條規定，請求被告返還所受領之價金1,098萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年4月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 23 日
民事庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 23 日
書記官 林惠如