臺灣基隆地方法院民事判決 107年度簡上字第28號上 訴 人 林秀珍被 上訴人 許翔迪
施文章上列當事人間請求返還頭期款等事件，上訴人對於中華民國107年3 月27日本院基隆簡易庭107 年度基簡字第14號第一審判決提起上訴，本院第二審合議庭於民國107 年7 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分被上訴人許翔迪經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、上訴人於原審主張略以：
（一）上訴人於民國104 年7 月6 日透過晨智不動產仲介經紀有限公司，下稱晨智公司）所屬仲介人員即被上訴人許翔迪之居間仲介帶看兩間房屋，被上訴人許翔迪帶上訴人看被上訴人施文章所有位於基隆市○○街○○○ ○○○號6 樓房屋（屬巴塞隆納社區，下稱系爭房屋）。被上訴人許翔迪表示系爭房屋可安裝天然瓦斯，上訴人信賴對方，因而於10
4 年7 月17日與被上訴人施文章會面並簽立買賣契約書。簽訂契約後，被上訴人許翔迪改稱系爭房屋不能安裝天然瓦斯，系爭房屋雖是套房，但因系爭房屋同一棟之其他房屋可安裝天然瓦斯，只是很麻煩，上訴人本願自費花錢安裝天然瓦斯，但最後發現根本無法安裝。而上訴人於104年7 月17日與被上訴人施文章簽約時即交付頭期款新臺幣（下同）30萬元，已存入第一建經公司之履約保證專戶內，上訴人於104 年7 月21日湊齊第二期款100 萬元準備付款完稅，但因上述天然瓦斯安裝問題，多次與被上訴人協商，被上訴人均置之不理，且上訴人照顧生病之弟弟，十分忙累，故遲未給付該100 萬元。詎料，被上訴人施文章嗣後竟將系爭房屋改賣他人且過戶完畢，卻扣留頭期款30萬元不還，並透過第一建經公司沒收該30萬元。系爭房屋既已另賣他人，被上訴人施文章自應返還30萬元予上訴人。又上訴人於簽約當天有給付仲介費55,000元予被上訴人許翔迪，被上訴人許翔迪並無完成仲介工作，故被上訴人許翔迪亦應退還55,000元予上訴人。
（二）上訴人與被上訴人施文章簽約時，雖未要求系爭房屋必須可安裝天然瓦斯，復未要求贈送天然瓦斯，所簽不動產買賣契約書亦未註明「買方要求系爭房屋必須可裝天然瓦斯，否則不願購買」，但系爭契約有寫「附贈天然瓦斯」，且被上訴人許翔迪表示上訴人可以自己安裝，經上訴人找天然瓦斯欣隆公司派人來看，當天上訴人不在場，由地政士周惠珠在場，周惠珠事後告訴上訴人，欣隆公司表示無法安裝天然瓦斯。故上訴人認為系爭房屋無天然瓦斯，自得拒絕付款。
（三）並聲明：
1.被上訴人許翔迪應給付上訴人55,000元。
2.被上訴人施文章應給付上訴人300,000 元。
3.訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人於原審之答辯
（一）被上訴人許翔迪答辯以：其帶上訴人看屋時，是帶著資料向上訴人介紹，當時書面資料上天然瓦斯的欄位是勾「有」，但現場看屋時沒有天然瓦斯，其有當場跟上訴人說明系爭房屋沒有天然瓦斯，並在資料上更正為「沒有」，上訴人當時問系爭房屋可否安裝天然瓦斯，因為就其所知，巴塞隆納社區內有的房屋是可以裝天然瓦斯，故其表示可以問問看，但上訴人當時並沒有強調系爭房屋一定要可以裝天然瓦斯才要買受。況其在房屋現場把斡旋單交給上訴人，讓上訴人看清楚後，上訴人才填寫斡旋單，其還跟上訴人確認是否確定願意購買系爭房屋，因為斡旋單的條件，若屋主同意，買方就必須購買，上訴人當下表示願意買，所以寫斡旋單。之後房屋順利成交，買賣雙方在基隆市○○路○○○ 號仲介公司處簽約，若買方當時有強調系爭房屋必須可以裝天然瓦斯才願意購買，其會在買賣契約之特約事項欄記載之，當時買賣雙方簽訂之買賣契約書，關於賣方附贈買方的項目裡並無天然瓦斯這一項。104 年7 月17日簽約當天，上訴人有支付簽約金30萬元，依照買賣契約，買方應在104 年7 月21日支付第二期款100 萬元，但上訴人沒有依限支付，其有電話聯絡上訴人，請上訴人支付款項，上訴人說她的小姑在該社區也有買屋，覺得自己買貴了，不願支付款項。後來仲介公司在104 年8 月7 日書面通知上訴人支付上述
100 萬元，但上訴人仍未依約履行。該段期間，上訴人來電表示想申裝天然瓦斯，其有幫忙去問可否安裝天然瓦斯，天然瓦斯公司有派人來看，表示若要安裝則須裝明管，上訴人覺得不能接受，就不願意付錢，也不想買了，後續其有持續溝通，上訴人要求其以仲介費55,000元補貼買方日後裝天然瓦斯之花費，仲介公司曾表示願意協商，但後來就聯絡不到上訴人，因賣方即被上訴人施文章遲遲未收到款項，賣方表示希望按照合約執行，其通知履約保證公司即第一建經公司，第一建經公司也試著跟上訴人聯絡，仍聯絡不上，故其後來提供賣方帳號供第一建經公司匯入違約金。第一建經公司後來有將30萬元匯入被上訴人施文章帳戶，其也已受領仲介費用55,000元。
（二）被上訴人施文章答辯以：系爭房屋是套房，不能裝天然瓦斯，也不能裝排油煙機，其出售房屋時並無欺騙上訴人。上訴人本來要購買系爭房屋，但簽約後，上訴人覺得買貴了，便故意找碴。然而，買賣合約不是簽假的，倘上訴人認無法裝天然瓦斯就不願購買，上訴人當時可以不簽約，為何還要簽約及付簽約金，其理甚明。履約公司後來是匯款24萬多元給其，其嗣後始再出售系爭房屋予他人。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人許翔迪應給付上訴人55,000元。㈢被上訴人施文章應給付上訴人300,000 元。㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。上訴理由略以：
㈠於104 年7 月15日中午，被上訴人許翔迪告知上訴人可以自
己裝天然氣，因上訴人相信之，才同意簽要約書。而於同年
7 月16日上午，被上訴人許翔迪來電告知上訴人要加價，上訴人不肯，之後被上訴人許翔迪一直來電催促簽約，上訴人從未嫌買貴了，被上訴人所述與事實不符。
㈡於104 年7 月17日晚上，因上訴人相信被上訴人許翔迪所述
，方在尚未詳閱履約保證內頁之情況下簽約。之後上訴人忙累委由親人代為協調安裝天然氣事宜，嗣於同年8 月10日上午周惠珠地政士與上訴人兒媳會面，告知欣隆天然氣估測結果乃無法安裝天然氣；而於隔日（11日）兩造協調時，被上訴人許翔迪所屬之房仲店長王智群曾要求上訴人「高抬貴手」。詎料，王智群店長卻於106 年12月22日法院調解時，表示系爭房屋是在六樓，可裝天然氣，並稱其持有之前協調時之錄音等語，是關於系爭房屋能不能裝瓦斯、兩造有沒有解約等，均有人證足以證明上訴人所述上開時序所發生之「事實」，被上訴人所述均是假話，王智群既有錄音檔，請其提出。至關於本件上訴人法律上或契約上依據，上訴人認為「誠實」才是法理之依據。
四、被上訴人施文章則聲明請求：駁回上訴；上訴費用由上訴人負擔。並表示答辯理由同原審所述。另被上訴人許翔迪經合法通知未到庭爭執，亦未提出書狀為何聲明或陳述以供本院參酌。
五、本院之判斷上訴人前透過晨智公司所屬仲介人員即被上訴人許翔迪之居間仲介，於104 年7 月17日與被上訴人施文章簽立系爭買賣契約，購買被上訴人施文章所有系爭房屋（含坐落之基地），雙方約定買賣總價金275 萬元，第一期款（簽約款）30萬元，第二期款（備證用印款）100 萬元，第三期款（完稅款）145 萬元，上訴人於簽約當天交付現金30萬元作為簽約款，匯入第一建經公司提供之價金信託履約保證專戶（下稱履保專戶），且於簽約當天給付55,000元仲介費用；依據系爭買賣契約，上訴人應於104 年7 月21日將第二期款100 萬元匯入上開履保專戶，惟上訴人屆期未為給付，上訴人曾受被上訴人施文章、第一建經公司分別以存證信函定期催告，仍未給付前述100 萬元，被上訴人施文章遂以存證信函向上訴人表明解除系爭買賣契約，第一建經公司嗣後將上訴人交付之30萬元於扣除相關費用後匯入被上訴人施文章之帳戶，而被上訴人施文章另於105 年間將系爭房地出售予他人並辦妥移轉登記完畢等情，有臺灣房屋基隆仁愛特許加盟店（晨智公司）於104 年7 月17日出具之服務費用證明、要約書、權益確認書、不動產買賣意願書、系爭不動產買賣契約書、價金信託履約保證書、標的現況說明書、價金信託履約保證申請書、系爭建物登記資料暨異動索引、被上訴人施文章、晨智公司及第一建經公司之存證信函附原審卷可憑，且為兩造所不爭執，堪信為真實。是本件之爭點為上訴人主張系爭房屋無法安裝天然瓦斯，其得向被上訴人許翔迪應返還仲介費用55,000元、得向被上訴人施文章請求返還30萬元，有無理由？茲分述如下：
（一）按民事訴訟乃當事人請求國家司法機關就其私法上權利之爭執，依法裁判所施行之程序，是當事人除應提出應受判決事項之聲明外，亦應一併就其原因事實以及訴訟標的亦即有何法律上或契約上之依據（民事訴訟法第244 條規定參照），司法機關方得依當事人所表明之事實與理由，逐一就當事人其聲明及主張是否符合法律規定、或當事人間契約約定之要件進行審理並為裁判，例如買賣契約為例，出賣人及買受人除依民法第345 條第1 項或第348 條第1項之規定請求交付買賣標的或價金外，亦得以雙方當事人意思表示合致所成立契約上之約定作為其請求權之基礎。查本件上訴人聲明主張「被上訴人許翔迪應返還其仲介費用55,000元」、「被上訴人施文章應返還其簽約款30萬元」，依上開說明，上訴人就其聲明事項除敘明請求之原因事實外，另需具體表明其所憑之法律或契約上之依據，本院方得據以逐一審視其主張有無理由。然而，上訴人僅稱系爭房屋無法裝設天然瓦斯，因而請求被上訴人應返還其簽約款及仲介費用云云，惟未具體表明其所欲主張之法律或契約上依據為何，且經原審提示民事訴訟法第244 條並闡明請求權基礎之概念，上訴人仍未就其有何法律上或契約上約定之權利具體表明（見原審卷第77頁），嗣上訴人於本院準備程序時，經受命法官再度行使闡明權命上訴人提出法律上或契約上之依據（見本院107 年6 月19日準備程序筆錄），上訴人僅於107 年6 月15日及同年月19日具狀補稱略以誠實是法理的依據，是以上訴人迄至本院言詞辯論終結前仍未具體說明得請求被上訴人返還金錢之法律上或契約上之依據，其請求已屬無憑。
（二）雖上訴人陳稱其因信任被上訴人許翔迪告知系爭房屋可以裝天然氣，才會在尚未詳閱履約保證內頁之情況下簽約。然被上訴人許翔迪於原審否認之，並抗辯上訴人當時問系爭房屋可否安裝天然瓦斯，就其所知系爭社區內有的房屋可以裝天然瓦斯，故其表示「可以問問看」，上訴人並未強調系爭房屋一定要可以裝天然瓦斯才要買受等語。是以上訴人自應就「曾告知被上訴人許翔迪其購屋條件為必須可以裝天然瓦斯」、「被上訴人許翔迪有告知系爭房屋可以裝天然瓦斯乙事」負舉證責任，以證明被上訴人許翔迪有無關於訂約事項，未據實報告上訴人，或有無善盡調查之善良管理人注意義務，惟遍觀上訴人出具之要約書、權益確認書、與被上訴人施文章簽訂之不動產買賣契約書，並無上開待證事實之相關約定，上訴人復未舉證證明上情，是以上訴人主張其因信任被上訴人許翔迪告知系爭房屋可以裝天然氣，才會在尚未詳閱履約保證內頁之情況下簽約云云，尚乏憑據，不足為採。故上訴人主張上訴人許翔迪應返還仲介費用，為無理由。
（三）觀之系爭不動產買賣契約書內容，並無以「系爭房屋必須可安裝天然瓦斯」為解除條件之相類約定，且上訴人於原審時亦自陳於看屋時現場確實沒有天然瓦斯，簽約時未曾向被告施文章表明「系爭房屋一定要可以安裝天然瓦斯才要買」等語（見原審卷第177 頁、第179 頁），是於看屋及簽約時，上訴人既然知悉系爭房屋沒有天然瓦斯，亦未將「系爭房屋必須可安裝天然瓦斯」列為約定事項，自不能於簽訂系爭買賣契約後，徒以無法裝天然瓦斯之問題，主張有法定解除權或意定解除權，進而請求被上訴人施文章返還簽約款30萬元，至為明確。
（四）次按上訴人與被上訴人施文章於系爭買賣契約書中既約明「第二期款100 萬元，賣方應於104 年7 月21日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業。買方最遲應於前開日期將第二期款存匯入履保專戶」，是以上訴人最遲應於104 年
7 月21日前將100 萬元存入履保專戶，惟上訴人逾期未履行前述付款義務，而有違約。系爭不動產買賣契約書於第
8 條「違約、解除契約暨賠償責任」第2 項載明：「買方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期之次日起至完成給付日止）。經賣方定七日期限催告逾期仍不履行者，賣方得解除契約。如因買方擅自解約、不為給付、給付不能或其他可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款作為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用……。」又同條第4 項載明：「……買賣雙方之任一方如發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日期限催告仍未履行，雙方同意由第一建經進行最終催告，逾期仍未履行且未向法院提起民事訴訟者，經未違約之一方以書面通知違約方解除契約完成，本契約即生解除之效力，並由第一建經將履保專戶之價金撥付予未違約之一方。」（見原審卷第89、90頁）。上訴人未履行「最遲於104 年7 月21日前給付第二期款100 萬元」之義務，反觀被上訴人施文章已於104 年8 月20日以存證信函向上訴人催告應於7 日內支付第二期款及第三期款（依約應於104 年7 月21日前支付第二期款、104 年8月13日前支付第三期款），否則將解除買賣契約及沒收簽約金，惟因上訴人仍未付款，被上訴人施文章復於104 年
9 月22日再以存證信函向上訴人表明「本契約即生解除契約之效力，並沒收買方已支付價款作為違約金」，而第一建經公司亦曾於104 年8 月21日以存證信函催告上訴人應於文到7 日內履行支付第二期款及第三期款價金義務，並於104 年9 月30日以存證信函向上訴人表明已將買方存入履保專戶之30萬元扣除賣方應負擔之相關費用後撥付至賣方指定帳戶等情，有存證信函4 份在卷可參（見原審卷第
145 至169 頁），上訴人亦自陳有收受前揭存證信函（見原審卷第39頁、第177 頁）。依上，足認被上訴人施文章確已依上揭契約約定內容向上訴人定期催告履行給付價金義務，第一建經公司亦已進行最終催告，被上訴人施文章嗣後再向上訴人表明解除買賣契約及沒收簽約金，與上揭契約約定內容並無不合。是以，上訴人於簽約時支付之簽約金30萬元，已因上訴人有不履行給付價金義務之可歸責事由，而由被上訴人施文章催告後解除系爭買賣契約並沒收前述簽約金，被上訴人施文章所為於法有據。上訴人主張被上訴人施文章已將系爭房地另行售讓他人，即應返還30萬元予上訴人云云，顯無可採。
（五）再按上訴人出具與晨智公司權益確認書第3 條第1 項載明「買方承諾應於買賣契約成立時，給付成交總價款百分之貳之服務報酬予本公司，於簽訂不動產買賣契約時以現金一次給付，絕無異議。若可歸責於買方之事由致無法簽訂契約者，買方仍應依前開規定給付服務報酬予本公司。」（附原審卷第21頁），是以，晨智公司及承辦之仲介人員即被上訴人許翔迪既已完成居間仲介任務，促使上訴人與被上訴人施文章間買賣成交而簽立不動產買賣契約書，則晨智公司於104 年7 月17日（上訴人與被上訴人施文章簽約日）收受原告給付之仲介費用55,000元（275 萬元×2%＝55000 元），自屬有據，其受領具有契約上及法律上之合法原因。上訴人未依系爭買賣契約履行給付價金義務，而有可歸責之違約事由，遭被上訴人施文章催告後合法解除系爭買賣契約，此乃上訴人自己之行為所致，自無從藉此要求被上訴人許翔迪返還前述款項。
六、綜上所述，上訴人與被上訴人施文章就買賣標的、價金之意思表示一致而簽立不動產買賣契約書，應認買賣契約已合法成立且生效，買賣雙方均應按前述契約書內容履行所負義務，上訴人既違約不履行給付價金義務，被上訴人施文章於催告後解除系爭買賣契約並沒收前述簽約款30萬元，於法有據，而被上訴人許翔迪已完成居間仲介任務，其代晨智公司簽收原告支付之仲介費用55,000元，亦確有所本。原審判決駁回上訴人之訴，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、上訴人聲請傳喚證人（未表示哪位證人及地址）證明「契約裡面所提到安裝天然瓦斯的事情」、請王智群提供協調時之錄音檔，惟上訴人未提供證人之姓名、地址，本院無從傳喚，且其聲請王智群提供協調時之錄音檔，此屬買賣契約成立後仲介公司與上訴人協調的過程，亦與本件待證事實無涉，核無調查之必要。另兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌認與判決之結果不生影響，爰不予以一一論列，附此敘明。
八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第385 條第1 項前段、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 8 月 13 日
民事庭審判長法 官 王翠芬
法 官 姚貴美法 官 黃梅淑以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 8 月 13 日
書記官 陸清敏