臺灣基隆地方法院民事判決
107年度基簡字第322號原 告 蔚來家大廈管理委員會法定代理人 洪幸如訴訟代理人 鄭成興被 告 黃雪峰訴訟代理人 林宗志上列當事人間請求給付公寓大廈管理費事件，本院於民國107年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆萬捌仟零參拾陸元，及自民國一百零七年四月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣肆萬捌仟零參拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴請求被告給付蔚來家大廈社區（下稱系爭社區）之管理費，係關於財產管理有所請求而涉訟，依民事訴訟法第14條規定，得由管理地之法院即本院管轄。
二、查原告之法定代理人原為李衍傑，嗣變更為洪幸如，有基隆市中正區公所民國107年5月2日基中民字第 1070006060號函可稽，茲據洪幸如具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第175條規定相符，應予准許。
三、原告主張：原告為系爭社區依法成立並經向主管機關報備之管理委員會，系爭社區自民國106年3月起，區分所有權人應依建物坪數按月繳納每坪新臺幣（下同）50元之管理費，於106年4月15日舉行第一屆第一次區分所有權人會議（下稱系爭區分所有權人會議），決議管理費自106年5月起由每坪50元調整至60元，再於106年9月17日舉行第二屆區分所有權人會議，以因管理費不足無法支付機電檢驗費用，決議106年10月多繳1個月之管理費，被告為社區內門牌號碼基隆市○○街○○○號、112之1號、112之 2號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，積欠106年3月起至同年10月止之管理費共 240,190元。又系爭區分所有權人會議開會通知單已載明管理費有赤字，將討論管理費調整之議題，調漲管理費之決議自屬合法，縱有違法，被告未於決議後 3個月內向法院訴請撤銷該決議，仍應依規約繳付管理費，並聲明：㈠被告應給付原告240,190 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保聲請宣告假執行。
四、被告抗辯略以：㈠被告為協助原告得以順利召開系爭區分所有權人會議，於審
閱開會議程後，出具委託書予原告之總幹事，以利達到法定出席人數，並口頭言明不參與表決，不料系爭區分所有權人會議以臨時動議方式，將 A棟B1商場管理費比照住戶調整為每坪60元，及將商場出租餐飲管理費調高至每坪 200元，會議紀錄則記載全數通過，顯然已超出被告出具委託書授權的範圍，且規約之修訂，涉及住戶間權利義務之變動，對於全體區分所有權人屬於重大事項，依公寓大廈管理條例第 1條第2項類推適用公司法第172條第 5項規定，自不得以臨時動議方式提出，原告所為違反誠實信用原則。雖系爭區分所有權人會議開會通知單議題三載有「管理費調整」但系爭區分所有權人會議是於臨時動議議題三通過 A棟B1商場管理費比照住戶收費，可知系爭區分所有權人會議開會通知單關於管理費調整之議題，僅是調整住戶之管理費，不包括商場部分之管理費。
㈡依據使用者付費原則，管理費之收費應以實質享受大廈公共
設施及管理委員會服務之多寡標準而訂，管理委員會對一般住戶有12項服務（即排水、給水、水塔、蓄水池、化糞池、清潔工、守衛、信箱、公共照明、緊急電源、消防設備、公共電梯），故決定管理費之收費多寡應考量對於上列管理委員會服務使用之程度。系爭社區於設計之初即將住家與B1商場動線分離，劃設為分別獨立之結構，被告就上列12項服務，有清潔工、守衛、信箱、公共照明、緊急電源等 6項即未使用，另排水、給水、水塔、蓄水池、化糞池、消防設備等相較於住戶使用甚少，不應令被告負擔相同管理費，且系爭社區A棟1樓與B1商場間共 3部電梯之維修保養皆由被告自行處理，並自行負擔清潔、守衛費用，不僅未使用社區共同部分，更分擔本屬於管理委員會之修繕、維護責任，基於公平原則，系爭房屋之管理費應以每坪20元計算較為合理，原告並應提出各項支出憑證以查明上揭收費標準是否確實符合維護系爭社區運作之必要。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
五、原告主張其為系爭社區管理委員會，系爭房屋登記為被告所有，自106年3月起每月管理費為每坪50元，自106年5月起每月管理費為每坪60元，106年10月份須多繳1個月之管理費等事實，業據原告提出蔚來家大廈規約、建物登記謄本、 106年4月15日第一屆第一次區分所有權人會議及106年 9月17日第二屆區分所有權人會議紀錄等件附卷足憑，且為被告所不爭執，堪認屬實。
六、至於原告主張被告應繳納106年3月至同年10月之管理費共240,190 元，為被告所否認，並以前開內容抗辯，本院判斷如下：
㈠按公寓大廈管理條例第10條第 2項規定：「共有部分、約定
共有部分之修繕、管理、維護……其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之…。」蔚來家規約第16條、第17條約定：「管理費之收繳㈠管理費一坪六十元。」「管理費用途如下：㈠委任或僱傭管理服務人之報酬。㈡共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。㈢有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他事務費。㈣管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。㈤稅捐及其他徵收之稅賦。㈥因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費。㈦其他基地及共用部分等之經常管理費用。」被告為系爭房屋之所有權人，即應依公寓大廈管理條例、系爭社區規約之規定及區分所有權人會議決議，負擔應分擔費用之義務。被告雖抗辯依公寓大廈管理條例第1條第2項類推適用公司法第172條第5項規定，規約之修訂不得以臨時動議方式提出，且系爭區分所有權人會議以臨時動議方式提出及表決調整商場部分之管理費，違反誠實信用原則云云。然查，系爭區分所有權人會議通知單於議題討論已載明「議題住戶規約訂定」「管理費調整」系爭區分所有權人會議並決議通過住戶規約之訂定及管理費每坪調整為60元，且於規約第16條第 2項明定管理費每坪60元，有系爭區分所有權人會議通知、會議紀錄及規約可憑，足見訂定規約及調整管理費，均非以臨時動議方式提出，且區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，得類推適用民法第56條第 1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院91年度台上字第1848號判決參照），因此系爭區分所有權人會議決議在未經法院撤銷前，仍屬合法有效，對各區分所有權人即被告自有拘束力，被告所辯，自不足採。
㈡次按公寓大廈之管理委員會係指為執行區分所有權人會議決
議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第 3條第 9款即有明定。又參照同法第36條關於管理委員會之職務之規定，可知管理委員會係承全體住戶之委託處理事務，亦即管理義務係管理委員會對全體區分所有權人之義務，而非對於個別住戶之義務。又區分所有權人依區分所有權人會議決議有繳納公共基金之義務，同法第18條第1項第2款亦有明定，足見區分所有權人應否繳納管理費及數額多寡，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定，因此管理委員會僅在執行全體區分所有權人決議之事項。被告抗辯其使用管理委員會之服務較一般住戶明顯為少，並自行處理系爭社區A棟1樓與B1商場間共 3部電梯之維修保養，及負擔清潔、守衛費用，系爭房屋之管理費應以每坪20元計算較為合理云云。然公寓大廈之區分所有權人或住戶負有繳納管理費用義務之目的，係在維護公共設施之有效運作，凡為公寓大廈之區分所有權人，即有依規約規定繳納社區管理費之義務，此與原告之管理服務，並無對價關係，縱原告對被告未為或少為管理行為，被告亦不得以此拒繳管理費，且被告以原告對被告提供之服務項目較少，應予減免管理費，必須經區分所有權人會議決議訂定其收費標準後實施，在區分所有權人會議未作成決議前，仍應依區分所有權人會議訂定之標準繳納管理費，被告抗辯應以每坪20元計算系爭房屋之管理費，亦無可採。另區分所有權人負有繳納管理費之義務，乃基於公寓大廈管理條例第18條第1項第2款所定「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」及區分所有權人會議所為決議之法律關係而生，準此以觀，管理委員會執行管理職務，與區分所有權人繳納管理費之義務，並非源於同一雙務契約而生，二者既非立於互為對待給付之關係，自不能發生同時履行之抗辯，被告要求原告提出各項支出憑證以查明收費標準是否符合維謢社區運作之必要，並非得以拒絕繳納管理費之事由，附此敘明。
㈢末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或
其他應負擔之費用已逾 2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。又「區分所有權人或住戶若在規定之日期前積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期（即二個收費期別）或積欠達新臺幣 1萬元以上（含），經30天期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，遲延利息以未繳金額之年息5%計算。」蔚來家大廈規約第16條第4款亦有明定。查系爭房屋於106年 3月、4月應按每坪50元繳納管理費，自 106年5月起應按每坪60元繳納管理費，且106年10月須多繳1個月之管理費，以支付機電檢驗費用等情，已如前述，惟系爭112號房屋106年10月管理費應為23,378元（計算式：11,689元×2＝ 23,378元）、系爭112之1號房屋106年10月管理費應為 23,550元（計算式：11,775元×2＝ 23,550元）、系爭112之2號房屋10月管理費應為8,498元（計算式：4,249元×2＝8,498元），且系爭房屋為被告與訴外人黃紫寧、黃碧珊、黃世元所共有，被告應有部分各5分之1，依民法第 271條規定，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔管理費，則原告依公寓大廈管理條例、住戶規約之法律關係，請求被告給付48,036元（計算式詳如附表所示），及自起訴狀繕本送達翌日即107年4月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、本件係民事訴訟法第427條第1項所定之標的金額50萬元以下之財產權訴訟，本院為被告敗訴判決部分，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之宣告即失所依附，不應准許。
八、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 24 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 24 日
書記官 林惠如附表：
┌──┬────┬──────────┬─┬──────┬──────┐│編號│門牌號碼│未繳管理費之起迄年月│期│每月應繳金額│ 總金額 ││ │ │ （民國） │數│ （新臺幣） │ │├──┼────┼──────────┼─┼──────┼──────┤│1 │基隆市豐│106年3月、4月 │2 │9,741元 │101,305元 ││ │稔街112 ├──────────┼─┼──────┤ ││ │號 │106年5月起至106年9月│5 │11,689元 │ ││ │ ├──────────┼─┼──────┤ ││ │ │106年10月 │1 │23,378元 │ │├──┼────┼──────────┼─┼──────┼──────┤│2 │基隆市豐│106年3月、4月 │2 │9,813元 │102,051元 ││ │稔街112 ├──────────┼─┼──────┤ ││ │之1號 │106年5月起至106年9月│5 │11,775元 │ ││ │ ├──────────┼─┼──────┤ ││ │ │106年10月 │1 │23,550元 │ │├──┼────┼──────────┼─┼──────┼──────┤│3 │基隆市豐│106年3月、4月 │2 │3,541元 │36,825元 ││ │稔街112 ├──────────┼─┼──────┤ ││ │之2號 │106年5月起至106年9月│5 │4,249元 │ ││ │ ├──────────┼─┼──────┤ ││ │ │106年10月 │1 │8,498元 │ │├──┼────┼──────────┼─┼──────┼──────┤│ │小計 │ │ │ │240,181元 │├──┼────┼──────────┼─┼──────┼──────┤│ │總計（應│ │ │ │48,036元（元││ │有部分5 │ │ │ │以下四捨五入││ │分之1） │ │ │ │） │└──┴────┴──────────┴─┴──────┴──────┘