臺灣基隆地方法院民事判決
107年度基簡字第476號原 告 許麗品訴訟代理人 林恩宇律師被 告 馬茵茵上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○○號之一房屋遷讓返還原告，並自民國一百零七年二月十二日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
被告應給付原告新臺幣貳拾萬貳仟玖佰參拾肆元，及自民國一百零七年七月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟陸佰貳拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告就本判決第一項如各以新臺幣壹拾壹萬肆仟玖佰元、已到期金額之全額，就本判決第二項如以新臺幣貳拾萬貳仟玖佰參拾肆元為原告預供擔保後，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條定有明文。本件原告依兩造間就門牌號碼為新北市○○區○○路○○○號之1房屋（下稱系爭房屋，起訴狀第2項誤載為412之2號2樓）所簽立之租賃契約及租賃契約終止後之租賃物返還請求權，訴請被告遷讓返還系爭房屋及給付積欠之租金、相關費用，核係因不動產之債權關係而涉訟，得由系爭房屋所在地之法院即本院管轄，合先敘明。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第 1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告前與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），向原告
承租系爭房屋，約定租賃期間自民國104年5月15日起至 109年 5月15日止，租金每月新臺幣（下同）18,000元，應於每年5月15日前繳納一年租金216,000元，並由被告負擔系爭房屋之水費、電費。詎被告未依約於105年5月15日前一次繳納第二年期即自105年5月15日起至106年5月14日止之租金，至106年4月15日為止，積欠第二年期租金10,389元，又未於106年5月15日前繳納第三年期即自106年5月15日起至107年5月14日止租金216,000元，經以被告繳交之押租保證金 54,000元扣抵後，尚積欠租金172,389元【計算式：10,389元＋216,000元－54,000元＝172,389元】，已達2個月租額且遲延給付逾2個月，經原告聲請法院准將催告被告於7日內給付積欠之租金 172,389元，如於期限內不履行即終止系爭租約意思表示之通知為公示送達，並經臺灣臺北地方法院於107年1月3日以107年度司聲字第5號民事裁定准許，原告已於107年 1月11日將上開意思表示之通知及民事裁定登載於新聞紙，系爭租約已於107年2月12日合法終止，被告即屬無權占有，並獲得相當於租金之利益，致原告受有損害。
㈡另系爭租約第12條約定：「乙方（即被告）若有違約情事，
致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」被告未依約給付租金，因限期催告被告給付積欠租金172,389 元，如於期限內不履行即終止系爭租約之意思表示始終無法送達被告，原告遂聲請法院准為公示送達，並委請律師向被告提起本件訴訟，原告自得依系爭租約第12條約定，請求被告給付律師費用60,000元、聲請公示送達訴訟費暨登報費2,500元及本件訴訟費用2,870元，且原告代被告繳納電費24,420元、水費2,225元，加計上開欠租172,389元，總計264,404元。
㈢為此本於租賃契約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：
⒈被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及自107年2月12日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告18,000元。
⒉被告應給付原告 264,404元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒊願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告經合法通知未到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張被告與原告簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋，
約定租賃期間自104年5月15日起至109年5月15日止，租金每月18,000元，應於每年5月15日前繳納一年租金216,000元，被告積欠第二年期即自105年5月15日起至106年5月14日止之租金10,389元，又未於106年5月15日前繳納第三年期即自106年5月15日起至107年 5月14日止租金216,000元，經原告聲請法院准將催告被告於7日內給付積欠之租金172,389元，如於期限內不履行即終止系爭租約意思表示之通知為公示送達，並經臺灣臺北地方法院於107年1月3日以107年度司聲字第5號民事裁定准許，原告已於107年 1月11日將上開意思表示之通知及民事裁定登載於新聞紙等事實，業據原告提出房屋租賃契約書、郵局存摺封面及內頁、臺灣臺北地方法院 107年度司聲字第5號民事裁定、確定證明書等件影本及107年 1月11日太平洋日報為證，而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，本院審酌上開證據，堪信原告主張之事實為真實。
㈡按按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲
延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第439條前段、第440條第1項、第2項定有明文。次按土地法第100條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」。又按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示，最高法院87年度台簡上字第7號裁定要旨參照。經查，被告積欠第2年期租金10,389元，且未於106年5月15日前繳交第 3年期租金，經原告聲請法院准將催告被告於7日內給付積欠之租金172,389元，如於期限內不履行即終止系爭租約意思表示之通知為公示送達，並經臺灣臺北地方法院於107年1月3日以107年度司聲字第5號民事裁定准許，原告已於107年 1月11日將上開意思表示之通知及民事裁定登載於新聞紙，已如前述，上開意思表示之通知係於107年1月31日發生送達效力，被告遲付租金以押租保證金54,000元扣抵後既達 2個月以上，且未於期限內給付積欠租金，則兩造間之租賃關即於上開意思表示通知催告期間屆滿之翌日即 107年2月8日終止，原告依租賃之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付至終止契約前即至107年2月7日之積欠租金114,789元【計算式：
第2年期10,389元＋第3年期自106年5月15日至107年1月14日144,000元（18,000元×8個月＋第3年期107年1月15日至107年2月7日（18,000元÷30×24）－押租保證金54,000元＝114,789元】，自屬有據。
㈢又系爭租約第12條約定：「乙方（即被告）若有違約情事，
致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」第15條約定：「…乙方（即被告）水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。」查原告聲請臺灣臺北地方法院以107年度司聲字第5號民事裁定准許為公示送達，並委任律師提起本件訴訟，已支出公示送達登報費1,500元（106年11月21日500元、107年1月11日1,000元）、律師費60,000元，且代被告繳納水費 2,225元、電費24,420元，業據提出收據、廣告費收據、繳費憑證等件影本為證，原告請求被告給付上開費用，於法有據，應予准許。至於原告聲請准許為公示送達所繳納之聲請程序費用1,000元，業經臺灣臺北地方法院107年度司聲字第 5號民事裁定由被告負擔，本件訴訟第一審裁判費之金額及如何負擔，則由本院依法為訴訟費用之裁判，原告不得再請求被告給付上開裁判費，以免重覆計算，附此敘明。
㈣再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條亦定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨）。查兩造間就系爭房屋之租賃關係業於 107年2月8日終止，已如前述，被告於系爭租約終止後，無正當權源仍繼續占有系爭房屋，受有相當於系爭房屋租約所約定每月18,000元（計算式：216,000元÷12＝ 18,000元）租金之利益，原告依上開規定，請求被告自107年2月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利18,000元，為有理由，應予准許。
四、從而，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，及自107年2月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,000元，並應給付原告 202,934元（計算式：租金114,789元＋公示送達登報費用1,500元＋律師費用60,000元＋水費2,225元＋電費24,420元＝202,934元），及自起訴狀繕本送達翌日即107年7月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回
五、本件係民事訴訟法第427條第2項第 1款因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟，本院為被告敗訴判決部分，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附據，應予駁回。
六、本件訴訟費用為1,620元（第一審裁判費1,220元、公示送達登報費 400元），因本院107年度補字第133號民事裁定是以系爭房屋課程現值核定本件訴訟標的價額為 114,900元，應徵第一審裁判費 1,220元，並未加計原告所請求的租金、公示送達登報費用、律師費用、水費、電費及相當於租金之不當得利等，故原告請求上開費用雖有部分敗訴，仍應由被告負擔全部訴訟費用。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第87條第1項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 11 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 11 日
書記官 林惠如