臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決 107年度基簡字第609號原 告 友呈房屋仲介有限公司法定代理人 林憲三訴訟代理人 廖富億被 告 李梅鸞上列當事人間給付服務報酬事件，本院於107 年9 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾萬捌仟元，及自民國一百零七年七月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣參仟伍佰參拾元，由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告前於民國107 年5 月28日與原告簽訂專任委託銷售契約（下稱系爭委託銷售契約），委託原告銷售其所有門牌號碼基隆市○○區○○路○○○○ 號4 樓之房屋暨土地持份（下稱系爭房地），被告委託銷售價格為新台幣（下同）540 萬元，約定銷售期間自107 年5 月28日起至同年
6 月5 日止。原告承接委託後，即設置廣告，積極尋找買方，並於107 年5 月28日覓得買方訴外人忻禾虎願以540 萬元之價格購買系爭房地。原告在接獲出價後，即告知被告，被告幾經考慮，於107 年6 月4 日在買賣議價委託書（下稱系爭議價委託書）上簽名同意出售。其後原告與被告、訴外人忻禾虎約定於107 年6 月7 日簽立不動產買賣契約書，詎料被告於簽約當日竟未出席，嗣訴外人忻禾虎委託原告寄存證信函通知被告出面，被告仍置若罔聞。被告既已於107 年6月4 日在系爭議價委託書上簽名同意以540 萬元之價格出售系爭房地，自應依約出面簽訂不動產買賣契約書，然被告卻拒絕簽訂，違反系爭委託銷售契約第11條第1 項第3 款後段「…拒絕與受託人依約洽妥之買方簽訂不動產買賣契約書。
」之規定，依同項規定，仍視為受託人即原告已完成仲介義務，得請求被告給付違約金即委託銷售總價540 萬元以6%計算之違約金324,000 元（計算式：5,400,000 ×6%＝324,00
0 ）。並聲明：被告應給付原告324,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，依年息百分之5 計算之利息。
二、被告之答辯：
（一）被告委託原告銷售系爭房地價格原意為扣除仲介服務報酬，被告要實拿540 萬元：按被告與原告107 年5 月28日洽談委託銷售系爭房地時，被告一直向原告公司的營業員廖富億強調房子賣掉，扣除仲介服務費後要實拿540 萬元。
被告因看不太懂契約，也相信營業員廖富億，所以才在系爭委託銷售契約簽名。其後，廖富億來找被告，要求被告降價，被告才知道廖富億未依被告之意，竟填載委託銷售價格540 萬元。被告為此與廖富億爭執許久，廖富億仍堅持要依系爭委託銷售契約收取服務費，至此被告方悉廖富億為招攬被告銷售系爭房地，欺矇被告。
（二）系爭委託銷售契約為提供被告合理之契約審閱期間，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1 第3 項規定，系爭委託銷售契約條款不構成契約之內容，原告請求無理由：原告提供被告房地仲介銷售之服務，為消保法所稱企業經營者；被告委託原告居間仲介銷售系爭不動產，為消保法所稱之消費者。雙方簽訂之系爭委託銷售契約，為原告預先擬定之契約條款，屬消保法所稱之定型化契約，是以，系爭委託銷售契約屬定型化契約，適用消保法有關定型化契約之規定。原告於107 年5 月28日交付系爭委託銷售契約予被告簽名前，未依法提供被告審閱期間，亦未向被告說明契約條款內容。原告提供之系爭委託銷售契約書第一行契約審閱權處記載「107 年5 月25日經委託人攜回審閱」，所載日期「107 年5 月25日」，為原告於被告在上開契約簽名後，未經被告同意自行填入，此由被告收執之契約關於契約審閱權欄位為空白可證。原告刻意偽造已提供審閱期間事實，足證原告並未依法提供被告合理之契約審閱期間，依消保法第11條之1 第3 項規定，系爭委託銷售契約條款不構成契約之內容。
（三）被告未與訴外人忻禾虎以540 萬元議價成功，且被告未同意以540 萬元出售系爭房地，無與訴外人忻禾虎簽訂系爭不動產買賣契約之義務，原告請求無理由：原告於系爭買賣議價委託書上簽名時，訴外人忻禾虎尚未於議價委託書簽名，亦未以書寫方式加註同意以540 萬元購買等文字。
被告既未同意以540 萬元出售系爭房地，自無與訴外人忻禾虎簽訂系爭不動產買賣契約之義務。被告於107 年6 月
4 日在系爭議價委託書簽名後，才發現當時系爭議價委託書上記載之購買價格為515 萬元，且委託人（買方）簽名處也是空白。被告不可能同意以515 萬元出售系爭房地，故未於系爭議價委託書上「賣方是否同意依上開內容出售？□同意□不同意」之同意攔位作勾選。原告在被告詢問購買價格為何是515 萬元時，僅回被告說515 萬元是議價用的價格，被告因不了解仲介銷售不動產之流程，當時並不明白所簽文件的作用，因此未與原告理論。被告係在原告起訴後，由起訴書所附文件，方瞭解上開文件為買賣議價委託書，並發現原告於系爭議價委託書，擅自代被告於前揭□同意攔位，勾選同意，並添加「買方同意以540 萬元購買。忻禾虎107 /6 /4 」等文字及委託人（買方）忻禾虎之簽名。原告於系爭買賣議價委託書上簽名時，訴外人忻禾虎尚未於議價委託書簽名，亦未以書寫方式加註同意以540 萬元購買等文字。被告既未同意以540 萬元出售系爭房地，自無與訴外人忻禾虎簽訂系爭不動產買賣契約之義務。
（四）原告未安排並通知被告配合簽立不動產買賣契約之日期及時間，被告並無違約：被告收到原告於107 年6 月11日寄發之存證信函通知被告「於文到7 日內。儘速配合簽立不動產買賣契約書」後，未曾收到原告通知何時要與訴外人忻禾虎簽訂系爭不動產買賣契約，被告未違反系爭委託銷售契約。
（五）原告違反系爭委託銷售契約之義務，並為有利於委託原告議價買方利益之行為，依民法第571 條規定，原告請求無理由：按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，不得向委託人請求報酬及償還費用。為民法第571 條所規定。依系爭委託銷售契約書第3 條第
2 項條款約定，被告未於委託原告授權收受定金之□同意欄位，勾選同意，亦未有其他授權原告代理收受議價買方定金之意思表示。原告竟違反系爭委託銷售契約之約定，擅自代理被告收受委託議價買方之定金10萬元，且於收受定金後，亦未依系爭委託銷售契約第7 條第7 項約定，於24小時內送交被告，其違反系爭委託銷售契約義務甚明。
原告於107 年6 月4 日以代理被告收受訴外人忻禾虎定金10萬元為由，警告被告如不同意以540 萬元銷售，須加倍賠償20萬元，被告當時不知原告無權代理被告收受定金，唯恐支付高額賠償金，才在系爭議價委託書上簽名。原告復於107 年6 月11日寄送被告之存證信函中記載「買方有意購買，…並給付保證金新台幣10萬元…委託人簽認同意出售時，買賣契約即有效成立，議價保證金同時轉為購屋定金。…買賣契約已有效成立，如因可歸責於委託人之事由，…委託人應加倍返還已支付之定金。」姑不論買賣契約是否成立，被告既未委託原告收受定金，原告又豈能僅顧及委託議價買方之利益，一再恫嚇被告賠償買方10萬元，強求被告以較低價格出售系爭房地予買方，而罔顧對被告依系爭委託銷售契約應負之義務。
（六）系爭委託銷售契約第11條第1 項第3 款規定，違反誠信原則，對消費者顯失公平，依消保法第12條及民法第247 條之1 規定，無效：依民法第568 條第1 項規定，原告應以系爭房地因其仲介而成立買賣契約者為限，始得請求報酬。惟被告並未因原告之仲介而與買方簽訂不動產買賣契約，依上開規定，原告自不得向被告請求支付仲介服務報酬。系爭委託銷售契約第11條第1 項雖約定所收取者係「違約金」，然依「視為受託人已完成仲介之義務」之文義，實際上仍是請求仲介服務報酬，顯然排除民法第568 條第
1 項規定之適用，依消保法第12條第2 項第2 款規定，對消費者顯失公平；況被告有權決定是否與委託原告議價之買方簽訂不動買賣契約，爭委託銷售契約第11條第1 項第
3 款條款約定將致被告與原告簽訂系爭委託銷售契約之主要權利，因該條款之限制，契約目的無法達成。再無論依民法第571 條、568 條規定，原告均不得向被告請求服務報酬，斯時原告不因此而受有損害，惟依系爭第11條第1項約定，不論原告是否受有損害，被告仍須支付高額違約金，加重被告契約應負之責任。故系爭委託銷售契約第11條第1 項之約定，依消保法第12條第1 項、第2 項第2 款、第3 款、民法第247 條之1 第2 款、第4 款等規定，違反誠信原則，對被告顯失公平而為無效。
（七）倘認被告依系爭第11條第1 項第3 款約定應負違約責任，惟依系爭委託銷售契約第5 條第1 項約定，原告仲介成交得向被告收取之服務報酬為買賣成交價之4%，而於系爭第11條第1 項第3 款約定被告應支付原告以委託銷售總價6%計算之違約金，其約定之違約金，高於被告履行契約應支付之服務報酬，對被告顯失公平；且系爭委託契約約定委託銷售期間為107 年5 月28日至107 年6 月5 日止，委託期間僅有9 天，原告請求委託銷售總價6%之違約金，與原告因履行契約之實際所受損害顯不相當，應予酌減。
（八）並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷原告主張被告同意以540 萬元之價格出售系爭房，並約定於
107 年6 月7 日與洽妥之買方忻禾虎簽訂不動產買賣契約，惟被告未依約前往並拒絕簽訂不動產買賣契約，違反系爭委託銷售契約第11條第1 項第3 款之約定，應視為原告已完成仲介之義務，被告應給支付原告以委託銷售總價6%計算之服務報酬324,000 元乙情，業據提出專任委託契約書、不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）、買賣議價委託書、兩造於107 年6 月7 日之簡訊紀錄各1 份、存證信函2 份等件為證，然為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件爭點為：
（一）被告委託原告銷售系爭房地價格究係多少？（二）被告抗辯原告違反消費者保護法第11條之1 第1 項規定之審閱期間，依同法第11條之1 第3 項規定，系爭委託銷售契約之條款不構成契約之內容，是否可採？（三）系爭委託銷售契約第11條第1 項是否違反誠信原則，對被告顯失公平，違反消保法第12條第2 項第2 款、第3 款及民法第247 條之1 等規定而無效？（四）原告依系爭委託銷售契約第11條第1 項第3 款規定，請求被告給付違約金，有無理由？（五）被告請求之違約金是否過高而應予酌減？茲分述如下：
（一）被告委託原告銷售系爭房地價格究係多少？觀之系爭委託銷售契約書第2 條關於委託銷售總價格，明確手寫540 萬元，第5 條則約定服務報酬，並以不同顏色字體特別標明報酬係成交價額「四」% ，依上開條款之文義，明確可悉被告「委託銷售」價格為540 萬元，如有成交，需給付原告依實際成交價格4%之服務報酬，不致讓人誤認或曲解「被告委託銷售價格扣除仲介服務報酬後，被告實拿540 萬元」。況果被告之意為扣除仲介費用後實拿
540 萬元，事涉被告權益重大，被告當無同意原告訴代於系爭委託銷售契約第5 條填載服務報酬收取標準，繼而於委託人欄位簽名之理，顯見被告所辯與常情有違，無足可採，是被告就系爭房地之委託銷售總價格應為540 萬元，應堪認定。
（二）被告抗辯原告違反消費者保護法第11條之1 第1 項規定之審閱期間，依同法第11條之1 第3 項規定，系爭委託銷售契約之條款不構成契約之內容，是否可採？按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1 定有明文。而行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，公告不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3 日。
上開規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約後已經取得上述定型化契約，隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用。查系爭委託銷售契約為定型化契約，應受消保法之規範，要無疑義，惟依系爭委託銷售契約第17條規定可知，系爭委託銷售契約乃一式二份，雖系爭委託銷售契約係於107 年5 月28日簽訂，原告訴代於系爭委託銷售契約之契約審閱權欄填載於「中華民國10
7 年5 月25日」經委託人攜回審閱「3 日」，此為兩造所不爭，堪認原告於簽訂系爭委託銷售契約前，未給予被告
3 日以上之審閱期間。然而，爭委託銷售契約既為一式二份，簽約後被告就其持有之契約內容本得再次詳閱，其於
107 年5 月28日簽訂系爭委託銷售契約後既未向原告提出疑義，更於107 年6 月4 日在系爭議價委託書上簽名同意以540 萬元之價格出售（詳後述），並於本院自陳「有與原告約定於107 年6 月7 日要依約去簽不動產買賣契約，並無打算要毀諾」等語（見本院107 年9 月11日言詞辯論筆錄），卻反遲至原告提起本件訴訟向其請求給付違約金，始改稱原告剝奪其審閱期間云云，與常情有悖，應屬避究卸責之詞，難以採信。從而，綜觀兩造簽訂系爭委託銷售契約時之上開客觀情狀，堪認被告應已有充分瞭解契約內容之機會，且被告於107 年5 月28日至簽訂系爭委託銷售契約後至107 年6 月4 日於系爭議價委託書簽名，歷經
7 日期間，未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有何不瞭解契約條款或主張契約條款有何不公平之處，足見被告並無不知悉系爭委託銷售契約相關權利義務之情事，是被告以未獲3 日以上審閱期為由，抗辯系爭委託銷售契約條款依消費者保護法第11條之1 第3 項規定不構成兩造間之契約內容云云，顯不足採。
（三）系爭委託銷售契約第11條第1 項是否違反誠信原則，對被告顯失公平，違反消保法第12條第2 項第2 款、第3 款及民法第247 條之1 等規定而無效？按定型化契約並非無效之契約，而係在契約有顯失公平之情形時，法律定有種種調整契約當事人間關係之機制，以彌補締約地位弱勢之一方，冀達衡平之目的，或於該當法律規定之要件時，該部分約定無效（消費者保護法第11條至第17條、民法第247 條之1 參照）。是以，定型化契約條款並非必定對消費者明顯不利或違反誠信原則，仍須就個案為具體審查，不可遽謂定型化契約當然等同不利消費者或違反誠信之契約。經查，系爭委託銷售契約第11條第
1 項之約定，乃規範委託人即被告有違約不與受託人即原告依約洽託之買方簽立不動產買賣契約書面時之罰則，衡諸原告為不動產仲介業者，為媒介買賣雙方締約機會，進而促成買賣契約之成立，自須投入相當之成本，支出市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務及差旅出勤等費用，此對照系爭委託銷售契約第7 條第3 項之約定即明。原告已投入相當之成本促成買賣雙方達於買賣契約之意思表示合致，如被告有系爭委託銷售契約第11條第1 項第3 款後段所約定之違約情事，自將使原告蒙受損害，是兩造約定於該違約情事發生時，仍視為受託人即原告已完成仲介之義務，被告應給付原告違約金，對照原告因被告違約所可能受有之損害而言，並無顯不相當或顯失公平可言。況原告覓得訴外人忻禾虎以被告委託銷售之價格540 萬元同意買受系爭房地，復通知被告，經被告同意以540 萬元價格出售，已然依約履行其受委託銷售系爭房地事務，被告拒絕與訴外人忻禾虎簽訂買賣契約書而有違約，該違約情事之發生與否，亦完全操之於被告，足見兩造就因被告之違約行為所約定之罰則，並無加重責任而有違反誠信原則及顯失公平之情形。被告抗辯該約定為無效，無足可取。
（四）原告依系爭委託銷售契約第11條第1 項第3 款規定，請求被告給付違約金，有無理由？
1、按系爭委託契約第5 條第1 項前段約定「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之四」、第6 條第5 項約定「委託期間，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約」、第11條第1 項第3 款約定「委託人如違反第6 條第5 項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人」。原告已於系爭委託銷售契約委託期間之107 年6 月4 日與訴外人忻禾虎洽妥買賣系爭房地事宜，被告亦於107 年6 月4 日在系爭議價委託書上簽名同意出售系爭房地，已如前述。其後，被告答應原告於107 年6 月7 日到場與訴外人忻禾虎簽訂不動產買賣契約，卻未於約定簽約期日未赴約之事實，並為被告所是認（見本院107 年9 月11日言詞辯論筆錄），從而，原告以被告違反上開契約條款，依系爭委託銷售契約第11條第1 項之約定請求被告給付違約金，自屬有據。
2、被告固辯稱其所以於107 年6 月4 日在系爭議價委託書上簽名，係因原告恫嚇如不同意出售將須賠償20萬，其只好簽名，但不知道所簽之文件是系爭議價委託書，當時只有簽名，未在「同意」欄勾選之，且於簽立系爭議價委託書時，系爭議價委託書上除購買價格欄載有515 萬外，其餘皆為空白，故原告違反系爭委託銷售契約之義務，並為有利於委託原告議價買方利益之行為，依民法第571 條規定原告不得向求被告請求報酬，且被告無簽訂不動產買賣契約之義務云云。惟查，本件乃不動產交易，事涉金額甚大，被告抗辯在毫無認知文件內容之情下簽名，已難想像。又被告一面表示原告已向訴外人忻禾虎收定金，如果其不簽名，將要賠償20萬，則依其所陳，顯然訴外人忻禾虎已符合被告委託銷售價格540 萬元；惟被告另面又稱在系爭議價委託書簽名時，其上僅購買價格欄載有515 萬，其餘均為空白，則果係如此，訴外人忻禾虎出價既未達被告委託銷售價格540 萬元，被告焉有在未達標之情下在系爭買賣議價委託書上簽名之理，被告前後所辯互為矛盾，其徒以原告拿系爭議價委託書要其簽名，告知若不簽名要賠償違約金20萬元，當時系爭議價委託書只有書寫515 萬元，其未為在賣方是否同意依上開內容出售之「同意」欄勾選云云，顯違常理亦互為矛盾，無足可採。況觀原告訴代與被告於107 年6 月7 日之簡訊來往內容，其中原告訴代於當日11時7 分許，提醒被告請於今日晚上7 時準時至基隆市○○路○○號1 樓處簽約暨應攜帶哪些證件，被告即於11時32分許回覆「價錢要調整」，繼而原告訴代於12時19分告以買方於107 年6 月4 日出價已達委託銷售價金，並於
6 月4 日經被告親簽同意確定成交等語，被告於12時56分回覆「當下合約書內容你沒解釋，也沒時間讓我了解應要我簽子」，其後原告訴代於13時43分許告以（略）「該報告的有明白告知您，當時店長拿出買方出價斡旋單向您報告買方出的價格已達銷售委託價，您問店長簽名要做什麼，店長當下向您說明表示您同意這價格出售，規定必須讓您簽名，您還開心的簽名…如果您不讓仲介賺錢，妳就不應該利用仲介，我們辛苦做廣告，不管颳風下雨或大熱天，盡心盡力帶看做廣告…，希望您能守信用」，被告於15時26分回覆「什麼時候拿斡旋單給我看，什麼時候你有說明，你可不要亂講話…」，繼之原告訴代於15時45分許告以（略）「我們店長拿給你看，告知你買方加到540 萬，您還問他簽名做什麼，他跟你說買方加到你要的價格，妳同意賣要簽名表示同意，那張不就是斡旋單…妳怎能同意賣了，雙方報成交也約好簽約時間了，才反悔說要提高價格，請晚上7 點來簽訂買賣契約，履行契約義務」等語，依上開簡訊內容始末，可悉被告確有反悔以540 萬元之價格出售系爭房地，始表示「價錢要調整」，又佐以系爭不動產買賣契約未簽訂前，原告僅知被告有反悔否認之意，被告是否如期到場簽約，仍在未定之數，衡情當不致為日後訴訟而於簡訊虛構上開內容，且原告訴代所為上開簡訊回覆，亦核與卷附系爭委託銷售契約、議價委託書內容吻合，益徵原告主張被告於107 年6 月4 日在系爭議價委託書上簽名同意以540 萬元之價格出售系爭房地，並約定於同年月7 日晚上7 點出面與買方簽訂不動產買賣契約乙情屬實。被告上開所辯各節，核非可採。
3、被告復辯稱原告無權代被告收受定金，且未於24小時內通知被告，違反系爭委託銷售契約第7 條第7 項之義務，為利於相對人即訴外人忻禾虎之行為，故不得收取報酬云云。然訴外人忻禾虎確以被告同意之540 萬元應買系爭房地，未有短少，且被告亦同意以540 萬元之價格出售，並與原告、訴外人忻禾虎約定於107 年6 月7 日晚上7 點簽立不動產買賣契約之事實，業據認定如前，縱原告違反對被告依系爭委託銷售契約之上開義務，亦難謂合致「利於相對人即訴外人忻禾虎之行為」，被告此部分所辯，要非可採。至被告抗辯其收到原告於107 年6 月11日寄發之存證信函通知被告「於文到7 日內。儘速配合簽立不動產買賣契約書」後，未曾收到原告通知何時要與訴外人忻禾虎簽訂系爭不動產買賣契約，故其未違反系爭委託銷售契約云云，按被告已違約在先，其本應於收到存證信函後7 日內主動與原告聯繫簽立不動產買賣契約事宜，況原告訴代表示6 月7 日當晚被告未依約到場，其有打電話給被告問要不要另約時間，被告就掛其電話，寄存證信函給被告後，其有電話給被告，沒人接，去被告家找人，亦找不到人等語，合於通常一般人毀諾後「不理不睬」之情狀，應可採信，被告上開抗辯，委不足採。
4、綜上，原告主張被告同意以540 萬元之價格出售系爭房，並約定於107 年6 月7 日與洽妥之買方忻禾虎簽訂不動產買賣契約，惟被告未依約前往並拒絕簽訂不動產買賣契約，違反系爭委託銷售契約第11條第1 項第3 款後段「拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者」之約定，依系爭委託銷售契約第11條第1 項約定，視為受託人已完成仲介之義務，委託人應支付受託人違約金，核屬有據，應可採信。
（五）被告請求之違約金是否過高而應予酌減？按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，但是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院49年台上字第80
7 號、79年台上字第1612號判例意旨參照）。查系爭委託銷售契約書第11條係約定「違約之處罰」，可知該條款應係針對被告在委託銷售期間尚未與買方簽立書面不動產買賣契約時，若有第11條第1 項各款所訂違約情事，仍應視為受委託人已完成仲介義務，與上開第5 條服務報酬之給付要件不同，核其性質，應屬違約金之性質。本院斟酌原告於委託銷售期間，固有帶客看屋之作為，然而若契約順利簽約，原告所得之服務報酬，依照系爭委託銷售契約書第5 條第1 項約定，係以實際成交總價4%計算，即成交價4%為原告原先預期可得之服務報酬。本件被告雖有違約，但因被告違約而原告後續省去之勞務費用，參酌一般客觀事實及社會經濟情況，倘依契約原定6%計算給付原告所受損害，其金額尚屬過高，爰斟酌系爭房地之委託價格，原告於受託銷售期間所付出之勞力、時間、成本及原告為房屋仲介公司、被告為一般不動產委託出售者等一切情狀，認原告可請求被告給付之報酬，應依民法第252 條規定，依職權核減為依委託銷售總價540 萬元之2%（即原約定之1/2 ）為適當。依此標準計算，本件原告得請求被告給付之服務報酬為108,000 元（540 萬元×2%＝108,000 元）。
四、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約第11條第1 項第3 款後段之約定，請求被告給付違約金108,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年7 月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。
六、本件訴訟費用即第一審裁判費3,530 元，由被告負擔3 分之
1 ，餘由原告負擔。
七、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行，爰依職權宣告之。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 25 日
基隆簡易庭法 官 黃梅淑以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 25 日
書記官 王月娥