臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
107年度基簡字第772號原 告 黃政脩訴訟代理人 黃忠義被 告 鄒明玉上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107 年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號之16地下層房屋全部遷讓返還原告。
被告應自民國107年6月15日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造前於民國103年4月15日訂立租賃契約，約定由被告向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路○○○ 號之16地下層房屋（下稱系爭房屋），租期自103年4月15日起至105年5月15日止，被告應按月於每月15日給付租金新臺幣（下同） 6,000元（下稱系爭租約）。俟上開期限屆至，兩造合意沿用系爭租約續租2年，租金變更為每月7,000元，且就租金之計算，約定以原告委託被告於系爭房屋施作之閣樓工程費15萬元，加計被告已支付之現金18,000元共168,000 元，充作為續租期間之全部租金。詎料，107年5月15日系爭租約租期屆至，被告卻拒不搬遷，經原告前後以存證信函、LINE通訊軟體多次催請未果。而兩造間系爭租約既已屆滿，原告自得依租賃物返還請求權，訴請被告遷讓返還系爭房屋。又被告迄未遷出系爭房屋，原告亦得依約併予請求被告自107年6月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付8,400 元（含賠償性違約金7,000元、懲罰性違約金1,400元）。至被告雖辯指兩造續租租期應係4 年，然就此原告未曾表示同意，兩造復未另訂書面約定為憑。並聲明：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付自107年6月15日起至遷讓之日止按月賠償 8,400元；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：系爭租約於105年間期滿後，兩造已合意延續舊約，再續租4年。被告向原告承租之系爭房屋，因係倉庫之故，屋內陽台、廁所、磚瓦均諸多缺損，業由被告支付150,000 元進行修繕，兩造亦約明將前開150,000元充作租金，迄今被告已付2年租金，共計168,000 元。又兩造於續約之際，被告已要求原告提出書面契約，且寄發存證信函向原告催索，係原告沒有給伊，何於今日又稱兩造並未重新締約，故無續約4 年之約定，且以本訴請求搬遷，實非合理等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)原告主張被告於103年4月15日向其承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，原租期自103年4月15日起至105年5月15日止，兩造合意續約，租金變更為每月7,000 元，而被告業已給付續約租金計168,000 元等語，業據原告提出系爭租約、存證信函、兩造間LINE對話紀錄、房屋稅繳款書等件為憑（頁13至25、35至45），且為被告所不爭執，應堪信為真實。
(二)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。查，系爭租約第2條、第4條第3項已分別明定：「租賃期間自103年4月15日起至105年5月15日止共貳年」、「承租人於租賃期滿應即將房屋遷讓交還，不得向出租人請求遷移費或任何費用」。而原告於系爭租約期滿後同意續租，兩造尚合意沿用系爭租約，繼續訂立定期租約，僅每月租金調整為7,000元，且被告業已繳清2年租金168,
000 元等情，業有兩造到院陳述屬實，且經本院職權調取兩造因系爭房屋所生糾紛之另案卷宗（本院106 年度基簡字第151號）確認無訛，堪認兩造確有將系爭租約延長2年至 107年5月15日屆滿之情為真。則系爭租約之約定租賃期間至107年5 月15日止，顯係有明確期限之租賃契約。又原告既以上開存證信函預先告知被告，原告於期滿後無意續租，被告應按時遷離返還房屋，且原告尚於系爭租約屆滿後，以LINE訊息多次催請被告遷離，足見原告確實無意續租，故兩造間之租賃關應於期限屆滿即107年5月15日屆至時即為消滅。至被告雖辯稱：系爭租約非僅延長續約2年，應係延長至4年云云，並提出106年1月24日存證信函為憑。惟此存證信函僅係被告單方面之陳述，並無法證明原告同意延長4 年，且細繹該存證信函之內容，其中被告對兩造商議系爭租約續租之事宜係稱：「本人（即被告）…與房東（即原告）於2016年3 月下旬時為4 月將到期的租約…續約協談…⒈房東渴望能夠先一次支付。房東要求1整年的房租…原收6,000元續約後要再加1,000元，就是1個月房租7,000元。如果一次支付1整年就跟我簽2年的約，若我一次支付2年的房租就與我簽4 年房租的契約，只是希望狗狗注意一下，還有就是進出鐵樓梯最下面的支架壞了要我處理…」等語（頁17、19），核其文義，僅係泛稱兩造商議就系爭租約之延長約定，或為2年，或為4年，若簽署4 年之租約，被告尚應履行其他條件（維護犬隻、修繕設備等），無從徒憑上開內容，即可確認兩造間有系爭租約續約4 年之合意，又被告未再提出其他證據以資參酌，自難為有利於其之認定。從而，被告於租賃期限屆滿後仍繼續使用系爭房屋，又未能提出合法占有使用系爭房屋之權源，則原告於租賃期限屆滿後，依租賃物返還請求權，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，核屬有據，應予准許。
(三)按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2 項前段定有明文。又違約金有損害賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條規定，視為損害賠償性違約金（最高法院86年度臺上字第1620號判決意旨參照）。查，兩造間之系爭租約第6條第2項係明定：「承租人於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，承租人應支付按房租1 倍計算之違約金」等語（頁15），而被告於兩造間租約期滿後，迄今仍未將系爭房屋遷讓交還原告，故原告依系爭租約之約定請求被告給付違約金，本屬有據。再核上開違約金之性質，係以房租1 倍計算之違約金，作為被告於終止租約或租期屆滿不交還房屋之損害賠償，並無懲罰之意，當屬損害賠償總額預定性之違約金，而非懲罰性違約金無疑。本院亦已當庭向原告確認，兩造間並無其他訂定懲罰性違約金之依據無訛。是本院審酌原告因被告迄未返還系爭房屋，造成原告當受有無法另為出租收益之損害，暨斟酌系爭房屋之建築日期、位置、狀態、使用情形及一般租賃之客觀事實、社會經濟狀況、系爭租約之約定等情形，認原告請求被告應自租賃契約期滿後之107年6月15日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000 元計算之違約金，尚屬合宜，應予准許；然就原告請求被告按月給付原告1,400元懲罰性違約金之部分，即乏所據，應予駁回。
(四)綜上所述，原告依租賃物返還請求權、損害賠償總額預定性之違約金請求權，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告；被告應自107年6月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
四、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3 款之規定，就原告勝訴部分依職權宣告假執行。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，並無必要。其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許。又原告主張返還房屋及給付違約金，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，乃以一訴為附帶請求，後者不併算價額，是本件給付違約金部分未徵裁判費，僅就返還房屋部分徵裁判費，從而，訴訟費用仍應由被告負擔，附此敘明。
五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3 款，判決如
主文。中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
基隆簡易庭 法 官 曹庭毓以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴聲明（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 28 日
書記官 黃婉晴