臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
107年度基簡字第920號原 告 葉聰明被 告 賈裕祖上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國108年1月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟貳佰元，由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國106年11月22日以總價新臺幣(下同)135萬元向被告購買門牌號碼新北市○○區○○○路○○巷○○○○號2樓房屋（下稱系爭房屋），並交付10萬元定金予被告，惟被告稱因系爭房屋已出租他人，待租約到期再辦理過戶，原告不疑有他，又於107年2月9日再支付被告5萬元，雙方乃於107年3月23日至迦南代書處，原告借用鍾榮華名義，且為利至銀行辦理貸款，而與被告簽立總價款198 萬元之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）及不動產買賣價金履約保證申請書。時隔兩日，原告友人介紹朋友欲以160萬元現金向原告買受系爭房屋，原告乃通知被告更改契約，變更付款方式，兩造即約定於107年3月20日再至迦南代書處協議辦理，詎被告於兩造簽訂合意解除系爭買賣契約書後，竟毀約拒絕履行換約手續，並私自將系爭房屋出售予第三人，致原告權益受損，爰請求被告返還原告給付之定金15萬元，並依系爭買賣契約書第10條第3項約定賠償15 萬元之違約金等語，並聲明：被告應給付原告30萬元。
二、被告答辯略以：被告所有系爭房屋當時係委託原告及東森房屋公司銷售，東森房屋公司於106年11月10日欲以135萬元售出，並將收取的斡旋金5 萬元轉為定金交付予被告，原告在場稱願負擔因違約要賠償給東森房屋公司之10萬元，要求被告將房屋交由原告銷售，故原告支付之10萬元並非係買受系爭房屋之定金。又兩造已於107年3月30日在徐吉麟地政士處簽訂『終止不動產買賣價金履約保證協議書』，終止（應為解除）系爭買賣契約書及不動產買賣價金履約保證申請書，兩造間簽訂之系爭買賣契約書係合意解除，故原告不能向被告請求違約金等語，並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院判斷：㈠按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任，若一
方就其主張之事實已提出適當之證明，他造欲否認其主張者，即不得不提出相當之反證，以盡其證明之責，此為舉證責任分配之原則，更是民事訴訟法第277 條基於「公平原理及誠信原則，適當分配舉證責任」而設其抽象規範之具體展現。本件原告主張其向被告購買系爭房屋，已交付被告15萬元定金之事實，雖為被告所否認，然揆諸原告所提出而為被告所不爭執真正之系爭買賣契約書，其第5 條「買賣價金之給付與收受」明確記載付款方式如下：第一期款壹拾伍萬元⑴簽約時甲方應給付第一期款（含定金）。且據被告所舉之證人即承辦系爭契約書簽訂之徐吉麟地政士亦到庭結證：「（問：兩造在簽訂系爭不動產買賣契約書時，買方交付賣方之定金為何？）我是據兩造稱，已約付了15萬元定金，不列入履保交付裡面，‧‧‧。」等語（詳本院108年1月29日言詞辯論筆錄)，堪認原告主張其已交付被告定金15 萬元應屬非虛。
㈡次按「契約之解除，出於雙方當事人之合意時，無論有無可
歸責於一方之事由，除經約定應依民法關於契約解除之規定外，並不當然適用民法第259 條之規定，倘契約已為全部或一部之履行者，僅得依不當得利之規定請求返還其利益」，最高法院著有59年度台上字第4279號判例；又「契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第259 條關於回復原狀之規定。後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除」、「契約之合意解除為契約行為，係以第二次契約解除第一次契約；而法定解除權之行使為單獨行為，應具備各該法律所規定之要件始得為之。兩者性質不同，效果亦異，在訴訟上為不同之訴訟標的。」(最高法院63年度台上字第1989號判例、88 年度台上字第665號判決意旨參照)。而查，本件原告於起訴狀上僅記載「詎料被告事後毀約而拒履行換約手續，並私自再將該屋於107年5月31日出售給第三人，致令原告權益受損，‧‧‧被告應償還原告給付買屋訂金15萬元及賠償15萬元，共計30萬元，利息另計」，並未言明係究基於何種法律關係而為請求，經本院闡明後，原告始表示係主張被告債務不履行之損害賠償，依據系爭買賣契約書第10條第3 項約定。然觀諸兩造均不爭執真正之「終止不動產買賣價金履約保證協議書」，其上係記載「買賣雙方意思表示一致同意向僑馥建經終止履約保證之申請，買賣契約亦同時合意解除」等文字，且見證人之徐吉麟地政士亦到庭證述：「（問：請證人就經手處理系爭不動產買賣過程之始末陳述之？）107年3月23日兩造約好在我事務所簽不動產買賣契約，買方是由原告當代理人，簽約過程中，雙方有提到兩造間的債權債務關係，因我不清楚兩造間的債權債務關係，我是等他們確定好系爭不動產購買的價金，才幫他們簽訂系爭買賣契約。總價金及付款方式是兩造說好的。簽約後約二、三天，兩造各自打電話給我，因買賣契約書部分，亦無法解決兩造間的債權債務關係，說要解除系爭買賣契約。就在事務所簽訂終止不動產買賣價金履約保證協議書，目的就是要解除買賣契約，權狀正本也交還給賣方。」、「（問：就證人所了解兩造簽訂系爭終止不動產買賣價金履約保證協議書，真意是解除買賣契約，是兩造合意解除，或是單方表示要解除？）是兩造合意解除。」等語（詳本院108年1月29 日言詞辯論筆錄)，足見兩造係於107年3月30日合意解除系爭買賣契約書，且兩造間就合意解除契約並未約定應依民法關於契約解除之規定，揆諸上開判例意旨，兩造於合意解除系爭買賣契約書時自無民法第259條第1、2款之適用，是原告依系爭買賣契約書第10條第3項約定請求被告返還定金15萬元及給付違約金15萬元，核屬無據。從而原告之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。
五、本件訴訟費用即第一審裁判費確定為3,200 元，由敗訴之原告負擔。
六、結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 2 月 19 日
基隆簡易庭法 官 林淑鳳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 19 日
書記官 陳櫻姿