臺灣基隆地方法院民事判決
107年度訴字第115號原 告 曾慧琪訴訟代理人 吳奕綸律師複 代理人 饒菲律師被 告 亮品開發股份有限公司法定代理人 曾忠正訴訟代理人 楊光律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107 年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國一Ｏ七年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣陸拾陸萬柒仟元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國103年2月9日以總價款新臺幣（下同）1000萬元，分別與訴外人葉寶鴻訂立「悠活台北村」土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約書），購買坐落於基隆市○○區○○段836、836-3、836-4、724、819-9、819-10、849-6等7筆地號土地之應有部分，並與被告亮品開發股份有限公司（下稱亮品公司）訂立「悠活台北村」房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約書），購買坐落於上開基隆市○○區○○段○○○○號、836-3地號、836-4等3筆地號土地上之櫻花區房屋B3棟（下稱系爭預售屋），系爭預售屋面積共193.72平方公尺。其包含主建物面積176.02平方公尺、附屬建物面積15.41平方公尺、共有部分面積2.29平方公尺。上開土地及房屋買賣契約係為聯立契約，再依系爭房屋買賣契約書第10條之約定，建築工程應於105年9月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所訂之必要措施，並取得使用執照。然被告卻違反上開約定而未遵期完成，依系爭房屋買賣契約書第10條第2項後段：「若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」、第24條第1項：「賣方違反主要建材及其廠牌、規格、開工及取得使用執照期限之規定者，買方得解除本契約。」，故原告自得依民法第254條規定，解除系爭買賣契約。又原告因已給付被告170萬元，但被告之前曾返還原告20萬元，則系爭買賣契約既已解除，原告自得請求被告返還已支付之買賣價款150萬元（已經扣除被告之前返還原告的20萬元）。另依系爭房屋買賣契約書第24條第3項：「買方依第1款（項）或第2款（項）解除契約時，賣方除應將買方已繳房地價款退還予買方，如有遲延利息一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15之違約金。」，則原告亦得請求被告給付違約金150萬元。兩者合計300萬元。
（二）系爭房屋買賣契約書第10條第2項已約定：「賣方若逾3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約」，被告已逾約定期限3個月仍未取得使用執照，依系爭房屋買賣契約書之規定，視同賣方違約：
1、依消費者保護法（下稱消保法）第17條之規定：「中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。」，系爭房屋買賣契約書係依據消保法規定，而由主管機關所定預售屋買賣契約書範本，就契約之解釋亦應以保護消費者權益之目的為出發點。再依系爭房屋買賣契約書第10條之規定，建築工程應於105年9月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所訂之必要措施並取得使用執照。又同條第2項規定：「賣方如逾前款期限未申報開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5計算遲延利息予買方。若逾3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」，故上開條款既已規定逾3個月仍未開工或未取得使用執照，即視同賣方違約，而被告取得使用執照之時間確實已逾3個月，為被告所不爭執，則依系爭契約之規定，即已視同被告(賣方)違約，被告自不得再以其他事由推卸責任。
2、原告在簽訂契約時，對於系爭房屋買賣契約第10條第2項規定，亦認為「如果賣方超過約定之取得使用執照3個月，即視同賣方違約，賣方不得再以其他理由拖延，系爭契約已有確定之取得使用執照期限」，則若如被告辯稱，但只要有得順延之情形就可以一直不斷順延下去，沒有最後確定的期限云云，則原告於訂約時將無法預見到底何時可以交屋，此絕非原告當初簽訂契約之意，且從消保法及預售屋買賣契約書範本保護消費者權益目的之角度來看，亦不可能允許被告可以用各種理由推延取得使用執照期限而讓消費者無預見可能，故系爭房屋買賣契約第10條第2項既有規定，賣方即不得以任何理由推卸責任或推遲交屋。
3、根據雙方當初所簽訂之系爭土地買賣契約書第4條及系爭房屋買賣契約書第5條，上開土地及系爭房屋之總價款為1000萬元（上開土地價款為490萬元；系爭房屋價款為510萬元，合計1000萬元）。因被告違反系爭房屋買賣契約書第10條關於取得使用執照之期限，依系爭房屋買賣契約書第24條第1項，原告得解除契約。原告自106年3月間就曾以口頭告知被告當時之董事長曾忠信先生欲解除契約，然被告皆無正面積極處理。原告業已於106年6月3日及同月20日分別以存證信函向被告表示解約之意，此有內湖西湖郵局存證號碼000428號存證信函及律師函、存證號碼000000號存證信函可稽。至原告於106年6月3日以存證信函函告被告解除契約、請求返還買賣價金，然被告卻以天災不可抗力事由，即以「該房屋座落於基隆，遇雨則無法施工」為由藉詞推託、不願辦理。又依被告所辯，有關颱風停止上班上課日，只有8日，被告卻主張應順延28日，另被告主張有政府法令變更之情形，惟被告興建期間並無水土保持法相關法規變更之情形。再者，被告稱是因基地內私設巷道高層變動才辦理水土保持變更計畫，此為被告自身變更之計畫，屬可歸責於被告之事由，無順延之必要。
4、依系爭房屋買賣契約書第24條第3項：「買方依第1款（項）或第2款（項）解除契約時，賣方除應將買方已繳房地價款退還予買方，如有延遲利息一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15之違約金。」，被告遲於106年1月27日始取得使用執照，違反契約之約定期限逾4個月之久，本件為預售屋買賣契約，基於消保法規定，應依保護消費者之解釋，不論被告主張係因下雨或私設巷道等事由，均認尚不構成不可歸責於被告之事由，該等事由應係被告於訂立契約時即可慮在內的，故認被告所辯無理由。
5、原告依系爭房屋買賣契約書解除系爭買賣契約，被告除應將原告已繳納之價款退還原告，並應同時賠償房地總價款
15 %之違約金。故系爭房地之總價款為1000萬元，15%之違約金金額即為150萬元(計算式=1000×0.15 =150)。
（三）被告主張原告未依約繳納買賣價金，得於107年10月2日沒收原告已給付之買賣價金150萬元云云，顯有違誤，且有時序倒置之錯誤：
1、原告前於106年3月及106年6月3日即分別以口頭及存證信函通知被告解除契約並請求被告返還房地價款，故兩造之系爭房屋買賣契約業已解除，被告即有義務返還系爭房地已給付之價款及賠償違約金。
2、被告係於原告已合法解除買賣契約後，才於106年7月27日催告原告給付買賣價金，及於107年10月2日以存證信函主張依系爭土地買賣契約書第16條第3項及系爭房屋買賣契約書第24條第3項沒收原告價金云云，時序顯有違誤，被告依買賣契約之法律關係沒收原告已給付之價金並無理由。
（四）並聲明：被告亮品公司應給付原告300萬元，及自106年7月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告不得依系爭房屋買賣契約書第24條第1項及第3項規定解除契約及請求被告返還已繳價金150萬元、違約金150萬元：
1、依系爭房屋買賣契約書第10條第1項規定，被告固有於105年9月30日取得使用執照之義務，然該項但書規定有下列情事之一者，得順延其期間：(一)因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。(二)因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生者，其影響期間。前開約款係依內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第12條而訂定，被告並未作對被告有利之文字更動。雖系爭房屋買賣契約書約定完工期限105年9月30日係先由被告擬定，惟經原告於103年1月31日攜回審閱五日以上後於同年2月9日合意訂約，故可認完工期限係由兩造議定。因此，在系爭房屋買賣契約第10條第2項後段「若逾期3個月」之「期」並未明文限縮適用同條第1項本文所約定之特定日期的情形下，原告已可預見對於被告逾期3個月取得使用執照時有適用系爭買賣契約第10條第1項但書約定之風險。
2、依同條第2項規定：賣方如逾前款（項）期限未申報開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地價款1萬分之5單利計算遲延利息予買方，若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。就文義解釋而言，本項後段「若逾期3個月」之「期」既與前段之「前款期限」列於同項，則亦應做統一之文字解釋，即應計入符合同條第1項但書之順延期間後，再加計3個月後如出賣人仍未取得使用執照，買受人始得主張解除契約。因此，被告雖有逾期取得使用執照之情形但有系爭買賣契約第10條第1項第1、2款情形得順延其期間，經計算後如最終逾期在3個月內者，原告只能依系爭買賣契約書第10條第2項前段規定，請求每逾一日按已繳房地價款1萬分之5單利計算遲延利息，而不得主張解除契約。復依內政部107年8月27日內授中辦地字第1070440096號函文第二點所示亦可知，必須加計第1項不可歸責於被告事由後，如仍逾期超過3個月取得使用執照，原告方才取得解約權。
（二）被告得依系爭房屋買賣契約書第10條第1項規定，延長取得使用執照期限：
1、被告施工期間(103年6月1日至105年12月31日)遇有數次的颱風天災。如103年7月22日之麥德姆颱風，基隆市於103年7月23日停止上班上課，工地整理復原期間1天，本件順延期間3天。103年9月19日之鳳凰颱風，基隆市於103年9月21日停止上班上課，工地整理復原期間1天，本件順延期間3天。104年7月7日之蓮花颱風，本件順延期間1天。
104年7月9日之昌鴻颱風，基隆市於104年7月10日停止上班上課，工地整理復原期間1天，本件順延期間3天。104年8月6日之蘇迪勒颱風，基隆市於104年8月8日至9日停止上班上課，工地整理復原期間1天，本件順延期間4天。104年9月27日之杜鵑颱風，基隆市於104年9月28日至29日停止上班上課，工地整理復原期間1天，本件順延期間4天。
105年7月6日之尼伯特颱風，基隆市於105年7月8日停止上班上課，工地整理復原期間1天，本件順延期間3天。105年9月16日之馬勒卡颱風，基隆市於105年9月17日停止上班上課，工地整理復原期間1天，本件順延期間3天。105年9月26日之梅姬颱風，基隆市於105年9月27日至28日停止上班上課，工地整理復原期間1天，本件順延期間4天。
綜上，總順延日數為28天。陸上颱風警報發布時，工地就必須停工進行必要之防颱措施以期盡量減少損害，特別是本件建案位於山坡地，因此防颱準備更屬必要以避免發生邊坡崩塌或土石崩落等情形，而颱風過後亦至少需1天進行工地整理復原方能繼續施工，尤以104年蘇迪勒及105年之尼伯特皆屬強烈颱風，實際之災後復原工作絕非1天可完成。因此依系爭買賣契約書第10條第1項第1款規定，被告取得使用執照得順延至105年10月28日，依同條第2項規定，若被告未於106年1月28日前取得使用執照，原告方得依系爭房屋買賣契約書第24條解除契約。
2、依水土保持計畫審查核監督辦法第14條第1項規定「水土保持申請書件之核定或審定，應自水土保持義務人繳交審查費之日起30日內完成，必要時得予延長，並通知水土保持義務人。延長以1次為限，最長不得逾30日。」。被告於105年3月23日收到繳費通知，於105年4月1日向基隆市政府繳費遞件申請。而依上開水土保持計畫審查核監督辦法第14條規定，基隆市政府至遲應於105年5月30日完成審查，然基隆市政府於105年6月13日完成審查，同年月28日始發文通知被告(同年7月5日收文)，共延誤28天，此28天屬系爭房屋買賣契約書第10條第1項第2款之不可歸責事由，故被告取得使用執照期限應再順延28天至105年11月25日，若被告未於106年2月25日前取得使用執照，原告方得依上開規定解除契約。
3、以上合計，被告故共可順延延長之日數達56天，被告最遲應於106年2月25日取得使用執照。
（三）承上，被告得延長取得系爭房屋使用執照期限，若未於106年2月25日取得，原告始得解除契約並請求違約金，然被告於106年1月27日就已取得使用執照，原告解除系爭買賣契約自不合法。復系爭建物已有其他住戶入住，且依系爭買賣契約書第6條約定，原告應依契約約定附件五付款明細表給付買賣價金，被告於105年10月27日及106年3月17日分別通知原告應給付「申請使用執照款」255,000元及「取得使用執照款」102,000元，原告未依系爭房屋買賣契約書第6條約定遵期繳納，被告於106年7月27日發出催告存證信函並經原告收受，原告仍未繳納，被告於107年10月2日發出解約存證信函，原告於同年月5日收受。因原告價金給付遲延經催告後，被告自得依系爭房屋買賣契約書第24條第4項解除系爭買賣契約並沒收150萬元價金。被告已給付20萬元給原告，是因被告在取得使用執照後，有對原告催告給付價金尾款，原告不給付，被告有對原告解除契約，並沒收原告之前已繳之價金其中150萬元，故退還20萬元給原告。
（四）如認原告解除契約合法，但本件被告違約情形並非重大，被告逾期取得使用執照而讓原告可行使解約權之逾期日數僅56日，而此56日之延誤係因颱風、基隆市政府逾期審查水土保持變更計畫(及基隆多雨天候影響混凝土澆置施工)等不可歸責被告之因素累積造成，對被告而言，在商言商當越早完成就越快回收成本，實無故意延誤取得使用執照之可能，違約情形並非重大，150萬元之違約金實屬過高。請依民法第252條規定酌減違約金至零。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造有於103年2月9 日簽訂系爭房屋買賣契約。
（二）系爭房屋係於106年1月27日取得使用執照。
（三）原告有於106年6月3日及同年月20日以存證信函之方式解除系爭買賣契約，並分別經被告於同年月5日及21日收受。
（四）被告有於106年7月27日以存證信函通知原告於函到7日內繳納價金，之後於同年10月2日以存證信函解除系爭買賣契約，並經原告於同年月5日收受。
（五）原告已繳納系爭買賣價金170萬元，被告解除系爭買賣契約後，有將20萬元部分返還原告。
四、得心證之理由：原告主張其向被告購買系爭預售屋，分別有與葉寶鴻訂立系爭土地買賣契約書及與被告兩造簽訂系爭房屋買賣契約書，上開土地及房屋買賣契約屬聯立契約。依系爭房屋買賣契約書第10條約定，系爭建築工程應於105年9月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所訂之必要措施，並取得使用執照，然被告違反上開約定而未遵期完成，則依系爭房屋買賣契約書第10條第2項後段、第24條第1項及民法第254條規定，原告自得解除系爭買賣契約，並請求被告返還已支付之買賣價款150萬元（已經扣除被告之前返還原告的20萬元）。
另得依系爭房屋買賣契約書第24條第3項規定，請求被告給付違約金150萬元。兩者合計300萬元等語。然為被告所否認。茲就本件爭點論述如下：
（一）按原告有於103年2月9日分別與葉寶鴻訂立系爭土地買賣契約書及與被告兩造簽訂系爭房屋買賣契約書，以1000萬之代價約定購買系爭土地之部分應有部分及系爭預售屋，而前開買賣契約簽訂後，原告已依約陸續給付購屋款項達170萬元（嗣後被告有退還原告20萬元），然系爭預售屋卻至106年1月27日始取得使用執照。故原告有以被告違約為由，分別於106年6月3日及同年月20日以存證信函之方式，通知被告解除系爭買賣契約，並分別經被告於同年月5日及21日收受等情，此為兩造所不爭，並有系爭土地、房屋買賣契約書、原告支付預售屋價款之統一發票、存證信函、律師函及基隆市政府使用執照等在卷可稽（見本院卷第21～81頁），則上開事實，應堪認定。
（二）原告請求被告返還已支付之買賣價金150萬元，為有理由：
1、按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務。由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第259條第1款、第2款及第233條第1項分別定有明文。本件系爭房屋買賣契約第10條第1項約定：「本預售屋之建築工程應在民國103年6月1日前開工，並於民國105年9月30日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照…」、同條第2項約定：「賣方（即被告）如逾前款期間未完工者，每逾1日應按已繳房屋價款萬分之5計算遲延利息予買方（即原告）。若逾期3個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」、第24條第1、3款約定：「一、賣方違反開工及取得使用執照期限之規定者，買方得解除本契約。」、「三、買方依第1款或第2款規定解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之十五之違約金」。
2、承上所述，系爭預售屋工程之使用執照原應於105年9月30日前取得，但系爭預售屋最終係於106年1月27日始取得使用執照等情，顯逾期3個月以上；至被告雖辯稱依系爭房屋買賣契約第10條第1項但書：但有下列情事之一者，得順延其期間：「（一）因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。（二）因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生者，其影響期間。」，被告得延長期間達56日，故被告並未逾期3個月始取得使用執照云云；然查，前開第1款之因天災地變等不可抗力之事由，其中天災係指自然所引起之災變，為人力所不能控制者，而依被告所辯，系爭預售屋施工期間（即自103年6月1日起至105年12月31日止），基隆地區分別歷經103年7月23日之麥德姆颱風（停止上班上課一天）、103年9月21日之鳳凰颱風（停止上班上課一日）、104年7月7日之蓮花颱風（無放假）、104年7月10日之昌鴻颱風（停止上班上課一日）、104年8月8日之蘇迪勒颱風（停止上班上課一日）、104年9月28日之杜鵑颱風（停止上班上課一日）、105年7月8日之尼伯特颱風（停止上班上課一日）、105年9月17日之馬勒卡颱風（停止上班上課一日）、105年9月27日之梅姬颱風（停止上班上課一日），其間共歷經9個颱風，而有經公告停止上班上課達8日等情，則此8日固可認屬天災，且既有經政府公告已達停止上班上課，應認被告於此段期間已屬不能施工，則該8日應屬前開得予順延期間之正當事由，但被告縱得順延期間達8日，被告應取得使用執照之末日（即得延長至105年10月8日）仍距被告實際取得使用執照之日期逾期達3個月，故縱有前開颱風致停止上班上課而使被告無法施工之情事，仍無礙被告有違反前開約定之認定。被告雖另辯稱，路上颱風警報發布時，工地就必須停工進行必要之防颱措施，以期減少損害，故順延之日期應予延長，而達28日之久云云；然查，依前所述，所謂天災，應係已有實際災變發生者方屬天災，單純發布颱風警報並非即屬天災，而被告就該28日之計算，單純僅提出陸上颱風警報之發布日期，除此之外，並無提出其他證據佐證系爭工程有因何等事由致其不能施工。再者，參以前開約款之內容，可見系爭房屋買賣契約書係屬定型化契約條款，其內容係被告單方擬定後，交由原告攜回查閱而為簽署，系爭預售屋之最後取得使用執照之日期均係由被告單方自行決定此一確定日期，而核我國每年夏天多有颱風來襲，而基隆地區天氣又屬多雨，此均為一般人所知悉，颱風並非少見之天災，則被告身為具營造專業之一方，其在決定此最後取得使用執照之期間時，定會將前開天氣、氣候等情況納入考量作為評估，絕無可能毫不評估颱風可能對系爭工程所造成之危險、影響，故被告於決定最終取得使用執照日期之際，定已就前開情事所可能造成之期間花費，涵蓋計算於其施工期間之內，則被告再以前開所辯，遽謂其得再順延期間達28日云云，自不足採。
3、被告復辯稱，系爭預售屋工程因基地內私設巷道高程變動需辦理水土保持計畫變更，因基隆市政府審查延誤，應順延期間28日云云；惟查，被告就其前開所辯，雖有提出被證二至四之基隆市政府函文為證（見本院卷第155～165頁），但查前開水土保持計畫變更之申請，既非因天災等不可抗力之事由，致不能施工，亦非因政府法令變更而影響其施工期間，又衡以所謂非可歸責於賣方之事由，雖不以天災以外之不可抗力為限，但總以事出意外，以通常人之注意不能預見或不可避免之事由，方足當之（最高法院87年度台聲字第366號判決意旨參照）。查系爭預售屋係建築於山坡地上，而被告身為營造專業者，就建造房屋須符合水土保持之相關法規，及在興建過程中可能需提出水土保持計畫等相關申請，又行政機關為審核確認，需耗費相當期間等情，均有所預見、知曉，則系爭預售屋興建工程縱有辦理水土保持計畫變更，亦認未構成前開得順延期間之情事，則被告辯稱其得再順延28日云云，當屬無據，並不足採。
4、綜此，系爭預售屋最終係於106年1月27日始取得使用執照，被告確有未依約於期限內取得使用執照，且逾期達3個月以上之情事，則原告依前開約定及民法第254條規定，主張解除系爭買賣契約，當屬有據。再依民法第259條規定，契約解除時，當事人雙方須回復原狀，而原告已因系爭土地、房屋買賣契約書之約定，給付被告買賣價款共計150萬元，則原告請求被告返還150萬元，亦屬有據，應予准許。
（三）原告請求被告給付違約金於50萬元之範圍內，為有理由：
1、原告主張系爭買賣契約解除既經解除，被告即應依系爭房屋買賣契約書第24條第3款約定，除應將原告已繳之房地價款退還予原告，並應同時賠償總價款百分之15之違約金等語，雖為被告所否認，然被告並未提出其他依據以為說明，僅辯稱違約金過高，應予酌減等語。則認原告依前開約定，請求被告給付違約金，自屬有據。
2、按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。
契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號判決意旨參照）。則依前開約款之約定，並未特別約明該違約金係屬懲罰性違約金，則該約款之違約金應認係屬損害賠償總額預定之違約金。
3、按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院88年度台上字第1968號、84年度台上字第978號判決參照）。查系爭預售屋之總價款為1000萬元，則依上開約款計算，被告所應給付之違約金為150萬元。然衡酌本件被告雖有逾期達3個月始取得使用執照之情事，但被告最終逾期之期間為3個多月，並未逾期甚久，且除此違約情事外，並未見被告有其他違約事由，又考量本件原告除金錢給付所造成之利息相關損失外，並未見有其他更大的損害，則參酌系爭房屋買賣契約書第10條第2項約定，就逾期取得使用執照之遲延利息計算，係以每日房地價款之萬分之5作為計算基準（即每日5千元），如以此計算，被告原應給付之逾期遲延利息為555,000元（自105年10月9日開始計算遲延利息，算至106年1月27日為止，期間共計111日，每日5千元計，等於555,000元），及衡以本件原告業已解除契約，並得請求被告返還其已支付之價金，故認本件之違約金應酌減為50萬元為當。原告逾此以外之請求，認屬無據，應予駁回。
五、按民法第259條第1、2款規定：「契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務。由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」、同法第233條第1項前段規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」。兩造關於契約解除後被告就其負回復原狀所應支付之價款及所應給付違約金之起算日均未約定，自應依前開規定為之。查原告訴之聲明雖係請求被告應自106年7月6日起至清償日止，按年息百分之5以計算遲延利息，而原告前開起算利息時點之依據，係以其寄發原證6之存證信函予被告後，其內有載於送達30日之翌日起（即106年7月6日起），開始計算遲延利息作為依據，然觀以原證6之信函內容，其內雖有提及被告依約應返還已繳之房地價款及賠償違約金等語，但原告並未具體提及其請求之各項金額，則難認得逕以前開期間作為其計算遲延利息之起算日。故認本件利息之起算時點，仍應以起訴狀繕本送達翌日起（即107年3月21日起）起算為是。
原告逾此以外之請求，認屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告以被告有違反系爭房屋買賣契約書第10條第1項所列情事，依同約款第24條第1、3款規定主張解除契約，及請求被告給付違約金，經認屬有據。則原告依民法第259條及系爭房屋、土地買賣契約書之法律關係，請求被各給付200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即107年3月21日起）至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此以外之範圍，則無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，爰併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 11 日
民事庭法 官 華奕超以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 11 日
書記官 耿珮瑄