臺灣基隆地方法院民事判決 107年度訴字第344號原 告 吳東進訴訟代理人 黃訓章律師複 代理人 林材勇被 告 顏阿碧訴訟代理人 周仕傑律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國108 年4 月3 日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查原告起訴主張被告無權占有，依民法第767 條第1 項規定，請求被告拆屋還地，並依民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，惟因所涉「占用土地之位置、面積」未臻精確，連帶影響拆屋還地之範圍併其不當得利之計算基礎，原告遂俟基隆市信義地政事務所依本院囑託，丈量並測繪土地複丈成果圖（即本判決附圖；下稱附圖）到院後，於民國108 年1 月28日、108 年3 月27日提出民事準備㈡狀、民事辯論意旨狀，更正本件應受判決事項之聲明如後開原告之主張（本院卷第251 頁、第269 頁、第359 頁、第395頁、第403 頁），核其所為更異，尚屬不變更訴訟標的，補充、更正事實上或法律上之陳述，合於上開規定，而無不可。
二、原告主張：坐落基隆市○○區○○段○○○○○○○○號土地（以下合稱系爭土地，或各簡稱為系爭80、83-1地號土地），係原告於77年
8 月30日買賣取得，原告乃系爭土地之所有權人；而被告所有之基隆市○○區○○路○○○ 巷○○○○ 號房屋（下稱系爭房屋），則占用系爭80、83-1地號土地如附圖編號Ａ、Ｂ所示位置，占有面積各為80.53 平方公尺、4.14平方公尺。因被告所執基隆市政府64年12月3 日協調會紀錄（即被證二）、郵局存證信函（即被證三）等證據資料，以及證人張通榮之到庭證述，一概不足以證明被告抗辯之租賃關係存在，由是以觀，可知被告並無占有系爭土地之法律權源，是原告自得依民法第767 條第1 項規定，起訴請求被告拆除系爭房屋占用系爭土地之範圍；又原告訴請拆屋還地，乃適法之權利行使，目的亦係為求防免系爭房屋崩塌所可能引發之危害，故原告興訟之舉，自非權利濫用；再者，被告無權占有系爭土地，係無法律上之原因，而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，是原告當得併依民法第179 條之規定，請求被告給付自102 年9 月起至返還土地為止之不當得利。基上，爰聲明：
㈠被告應將系爭80、83-1地號土地如附圖編號Ａ、Ｂ所示房屋
（面積各為80.53 平方公尺、4.14平方公尺）拆除，並將該土地返還原告。
㈡被告應給付原告新臺幣（下同）75,095元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地之日止，按月給付原告1,300 元。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯：系爭土地原為訴外人杜書北所有，後移轉為訴外人杜開松一人所有，因系爭房屋於60年間，即已由訴外人顏炎山（被告之父）起造完成，訴外人顏炎山與訴外人杜開松就系爭土地則有租賃契約之法律關係，此徵被告提出之基隆市政府64年12月3 日協調會紀錄（即被證二）、郵局存證信函（即被證三）等證據資料，以及證人張通榮之到庭證述即明；後原告向其前手買受取得系爭土地，而被告嗣亦繼承取得系爭房屋，是本件應有89年修正前民法第425 條規定之適用，故被告就系爭土地並非無權占有；況系爭房屋坐落系爭土地迄今，歷時長達數十年之久，而原告於77年買受系爭土地以前，應已明知系爭房屋占用系爭土地之現況，是原告猶甘於買受並容忍系爭房屋占用系爭土地之舉，亦可推知原告應已默許被告繼續使用系爭土地，故原告嗣後就被告興訟自屬權利濫用。基上，爰聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利之判決，請准供擔保宣告免為假執行。
四、本院判斷：㈠系爭80地號土地重測前為基隆市○○區○○○段○○○○段
00000 地號（下稱八斗子砂子園248-8 地號）土地，基隆市○○區○○段○○○號土地重測前為基隆市○○區○○○段○○○○段000 地號（下稱八斗子砂子園248 地號）土地，而系爭83-1地號土地則係分割自基隆市○○區○○段○○○號（即重測前之八斗子砂子園248 地號）土地；又系爭83-1、80地號土地，原均係訴外人杜開松所有，嗣則先於77年5 月19日、77年8 月5 日，以繼承為原因（繼承發生時間係73年11月12日），移轉登記為訴外人洪阿珠、杜世維、杜世宏、杜世杰所有，再於77年7 月14日、77年8 月30日，以買賣為原因，移轉登記為原告所有。此首經原告提出土地登記第一類謄本（本院卷第13頁至第14頁）為據，並經本院向基隆市信義地政事務所函查屬實，有基隆市信義地政事務所107 年9月19日基信地所一字第1070006134號函暨土地人工登記簿謄本、光復初期土地舊簿謄本（本院卷第139 頁至第176 頁）在卷足考，且為兩造之所不爭。其次，系爭房屋乃訴外人顏炎山（被告之父）於系爭土地原始起造，後由被告1 人繼承取得，而系爭房屋占用系爭80、83-1地號土地之範圍，則如附圖編號Ａ、Ｂ所示，占有面積各為80.53 平方公尺、4.14平方公尺等情，亦經本院當庭向兩造確認無訛（本院卷第11
1 頁、第271 頁），並有本院職權調取之基隆市稅務局房屋稅籍證明書（本院卷第95頁）在卷可參，且經本院於107 年10月11日會同兩造、基隆市信義地政事務所測量人員前往現場履勘暨囑託基隆市信義地政事務所丈量屬實，有本院勘驗筆錄暨勘驗現場照片（本院卷第191 頁至第209 頁）、基隆市信義地政事務所107 年11月8 日基信地所二字第1070007258號函暨土地複丈成果圖（本院卷第215 頁至第217 頁）存卷為憑。
㈡承前，系爭房屋固係被告所有，並占用系爭土地如附圖所示
；惟原告依憑上開事實，主張被告無權占有乙情，則經被告悉予否認，並辯稱：訴外人顏炎山（被告之父）與訴外人杜開松就系爭土地原有租賃契約之法律關係，後原告向其前手買受取得系爭土地，而被告嗣亦繼承取得系爭房屋，是本件應有89年修正前民法第425 條規定之適用，故被告就系爭土地自非無權占有等語。按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421 條第1 項、第422 條定有明文。又當事人之一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金，以為對價，不問其名稱為何，皆為租賃。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條亦有明定。是以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，固應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。惟待證事實因年代久遠，人物全非，遠年舊物每難查考，而有舉證困難之情形者，法院於個案審理中，自得依民事訴訟法第277 條但書規定，為適切之調查認定，始不失衡平之旨。本件情形，被告固因抗辯有權占有，而應就其占有具備正當權源之事實，負舉證證明之責，惟被告所稱租賃關係成立迄今，不僅已歷時數十年之久，系爭土地、房屋如今亦已先後易主，租賃契約成立時之當事人更已先後死亡，是考量其證據資料佚失、殘缺之情形，本件自應酌情減輕被告之證明度，以期符合立法意旨與正義原則。經查：
⒈被告抗辯「訴外人顏炎山（被告之父）與訴外人杜開松間，
就系爭房屋坐落系爭土地之範圍，原有租賃契約之法律關係」乙情，業據提出門牌證明書（本院卷第49頁）、基隆市政府64年12月3 日協調會紀錄（即被證二；本院卷第51頁至第56頁）、證人張通榮之證詞（本院卷第367 頁、第369 頁）為憑。援就上開事證以及原告所提出之反駁，析述如下：
⑴被告抗辯系爭房屋起造完成於60年間，並於同年3 月18日完
成門牌初編等情，業經提出門牌證明書（本院卷第49頁）為據，經核無訛，且為原告之所不否認；而參照前揭㈠所述之基本事實，亦可知訴外人顏炎山（被告之父）起造完成系爭房屋之時（60年間），系爭土地尚屬訴外人杜開松1 人所有。再者，被告抗辯「訴外人顏炎山與訴外人杜開松間，就系爭土地原有租賃契約」乙情，亦據提出基隆市政府64年12月
3 日協調會紀錄（即被證二；本院卷第51頁至第56頁）為憑，細繹被告提出之基隆市政府64年12月3 日協調會紀錄（下稱系爭協調會紀錄）敘載「…本市○○○路○○○ 號等』住戶使用杜開松所有土地為期土地利用及配合濱海公路之建設召開協調會。主持人報告：今天因吳吾成先生等卅九戶向本府陳情在『北寧路』望海巷一帶其建築用地係杜開松先生所有，在該地居住已數十年之久，均向地主繳租，從今年起地主不願收取租金，以致房屋修繕地主未同意無法提出申請，影響居住，希望以合情、合理、合法，給予處理，杜先生昨天始接到本府開會通知，往高雄公差本日無法親自出席，由杜太太（洪女士）代表參加……。洪女士：關於自本年起不願收取租金並非事實，因無人繳租就未收，本人全不知情。黃東茂先生：以往地主杜開松先生收取租金，係在每年農曆七月十五日或八月十五日分兩次收取，大都是由洪女士來收，而今年例外到了九月十五日地主未來收取，以致向法院提存。洪女士：大家既向法院提存，本人當不再到各位家裡收取，本人亦未向法院表示拒收之意，就是尚未向法院領取所提存的款項而已。…」等語（以上內容，均摘自本院卷第52頁至第54頁），以及系爭協調會紀錄有關「北寧路一帶住戶（含訴外人顏炎山）」之到場簽名（參見本院卷第51頁），客觀上亦可徵當日代表地主杜開松到場之洪阿珠（即杜開松之配偶；杜太太），確實曾有肯認「地主（杜開松）與『北寧路住戶』存在土地租賃關係」之言行（洪阿珠除不曾否認「北寧路住戶」所主張之土地租賃乙事，更曾明白表示「地主並未拒絕收取租金」，「北寧路住戶」因地主未主動到場收租而向法院辦理提存之金額，地主僅係一時尚未領取而已），且訴外人顏炎山亦係當日與會之「北寧路住戶」之一！互核勾稽上情以觀，被告抗辯「訴外人顏炎山與訴外人杜開松間，就系爭土地原有租賃關係」乙情，首即顯非虛捏而有所本。
⑵其次，原告雖偏執系爭協調會紀錄敘載「…何飛輝先生：希
望地主同意能在就地承租或出售以利改建。…」等語（摘自本院卷第55頁），主張此情可證住戶與地主並無租賃關係存在，否則，住戶何飛輝斷不至於發言建議地主出租、出售土地云云（本院卷第396 頁）。然承前協調會紀錄所載（詳如前揭⒈所述，於茲不贅），系爭協調會於開場之初，主持人即已開宗明義指出「『北寧路住戶』因地主（即訴外人杜開松）不願收租而望予協調」之會商重點，而當日代表地主杜開松到場之洪阿珠（即杜開松之配偶；杜太太），不僅直接切題表達「地主並未拒絕收取租金」（即系爭協調會紀錄敘載「洪女士：關於自本年起不願收取租金並非事實，…」等語），尤於住戶黃東茂表示「彼等礙於地主未循往例於特定期日前往收租而已向法院辦理提存」以後，接續指出「地主僅係一時尚未領取提存款項」而已（即系爭協調會紀錄敘載「洪女士：大家既向法院提存，本人當不再到各位家裡收取，本人亦未向法院表示拒收之意，就是尚未向法院領取所提存的款項…」等語），是「地主代表洪阿珠」與其他「北寧路住戶」之發言順序及其內容，當已足可表彰「地主（杜開松）與『北寧路住戶』原有租賃關係」之客觀意涵，是縱認住戶何飛輝嗣後建議出租、出售之言行可疑，關此疑慮充其量亦僅止「個別住戶何飛輝」與地主之間究竟有無租賃關係存在，而不能以偏概全，執此謬指「其他住戶」與地主間俱無租賃關係之可言。更何況，通觀系爭協調會紀錄敘載「……主持人：『租金問題請暫不談』，希望『針對土地如何利用』，『將來』是放租出售或另有開發方式，請洪女士表達意見。洪女士：土地上現有建築物凌亂不堪有礙市容佔地約有三仟坪，本人希望與其他自有土地整體計畫開發。『何飛輝先生：希望地主同意能在就地承租或出售以利改建。』…」等語（以上內容，均摘自本院卷第54頁至第55頁），亦可知何飛輝上開發言，乃係其就「地主（洪阿珠代表杜開松）論及日後可能規劃土地利用方式（即洪阿珠所稱『希望能與其他自有土地整體計畫開發』）」之回應，換言之，何飛輝係因洪阿珠應主持人之邀，出言表達「土地日後利用之可能規劃（方向）」，方接續發言表達「希望地主可將『繼續出租』或出售土地納入考量」之住戶立場，是綜觀與會人之發言順序暨其發言內容，「何飛輝建議出租或出售土地」之舉，客觀上亦難與「住戶與地主原無租賃關係存在」云云等量齊觀！是原告祇因住戶何飛輝曾出言建議如前，旋無視洪阿珠與其他「北寧路住戶」之發言所足可表彰之客觀事實（地主與「北寧路住戶」原有租賃關係），宣稱此情可證住戶與地主並無租賃關係存在云云，不僅以偏概全，且屬斷章取義而非可採。
⑶再者，被告亦曾聲請本院通知張通榮到庭作證。而細繹證人
張通榮向本院結稱略以：我於62年10月1 日當選當地里長，並於同年11月1 日赴任就職，迨71年方始辭退當地里長乙職，而系爭房屋則係訴外人顏炎山在我當選里長以前所起造完成，就我所知，系爭房屋有一部分坐落在訴外人杜開松所有的土地之上，起造迄今，均無任何改動情事；又我當時身任里長乙職，故我曾經深入瞭解當地住戶與地主間的情況，並因而得知訴外人杜開松與顏炎山就系爭房屋坐落系爭土地的範圍，確實是有土地租賃的關係存在，而杜開松過世以後，其繼承人雖亦陸續讓售該處土地，然後手地主與當地住戶（包括被告）彼此之間，初始仍係相處融洽而無糾紛，直到近年發生山坡地土石崩塌的事件，政府要求地主出面就山坡地進行管理維護，被告等住戶復因經濟困窘，欠缺出資代地主興建擋土牆的能力，地主方始轉而就被告等住戶陸續提起拆屋還地的民事訴訟，事實上，系爭房屋應有占用系爭土地的法律權源，地主與屋主確實有土地租賃的法律關係存在等語（本院卷第361 頁至第371 頁），客觀上尤足印證系爭協調會紀錄所足可表彰之意涵（即「地主代表洪阿珠」肯認「地主杜開松與『北寧路住戶』有土地租賃關係存在」，而訴外人顏炎山則係當日與會之「北寧路住戶」之一），並可進而佐證被告抗辯之土地租賃乙情非虛。至證人張通榮雖曾同時表示「…系爭房屋於何時何地、就多少土地面積及租金合意成立租賃契約，我不可能參與也不可能瞭解」、「我跟地主不熟，我也沒有跟在地主身邊，我怎麼可能知道地主有沒有全部收取（租金），…」等語（本院卷第367 頁、第369 頁），原告亦執此宣稱：張通榮有關本件租賃契約之證詞不足採信云云（本院卷第397 頁），然事實審法院對於證人之證言，本應綜合其前後陳述之全部內容加以判斷，藉以形成心證，而不可僅片斷摭取其有利或不利之部分，作為認定事實之依據（最高法院97年度台上字第578 號判決意旨參照），本件房屋既係起造完成在證人張通榮當選里長並赴任就職以前，證人張通榮亦係於其就任里長乙職以後，方基於其里長之職責，親向其里民探求「住戶與地主間之實際狀況」（參見前揭證言引述），祇因里民願否告知生活大小諸事乃至其所願透露之程度，繫諸於各該里民之主觀意願併其個人取捨，是里長張通榮未曾見聞、聽聞以致不能指出「里民與地主締結租賃契約之經過併其具體內容」，客觀上亦未悖離常情事理而無可疑，且尤難以此反指「張通榮親向里民探求獲悉之租賃情節」有何不實！本件證人張通榮既係本其親向里民探求之訊息（而非毫無根據之主觀臆測），併其巡察轄區所親眼目睹地主收租之實況（參見本院卷第367 頁、第369 頁），而就其「親身經歷之探查結果」證述如前（即訴外人杜開松就系爭土地原有租賃契約之法律關係），則其證詞當然具有參考價值，而可援為被告旨揭抗辯之證明。
⑷此外，被告固曾一併提出郵局存證信函1 紙（即被證三；本
院卷第57頁至第60頁）為據，而原告則係就此挑剔宣稱：上開存證信函所載土地地號（八斗子、八斗段159 號土地），既非明確，亦與系爭土地有所不同，是其敘載「76年迄79年繳租」乙情，尚難援為系爭房屋占用系爭土地之繳租證明，故被告抗辯之租賃情節俱非可取云云（本院卷第396 頁至第
397 頁）。惟考量上開郵局存證信函（下稱系爭存證信函），僅止寄件人「單方」之意思表示，而與收件人之意思表示渺無相涉，是本院原「無」採納系爭存證信函作為被告抗辯之佐證之意，尤以租賃契約成立以後，承租人是否按時繳付租金，充其量僅屬租金債務履行之問題，是於本件已有客觀事證而可推認「租賃契約存在」之前提下（參前揭⑴⑵⑶所述），除非原告舉證租賃關係業經合法終止，否則，就令被告未能舉證「按期繳租」乙事，其情亦與「訴外人顏炎山與杜開松有土地租賃契約」之認定無妨。至原告雖又宣稱被告未能說明兼證明「租賃契約成立之時間」、「租地面積以及租金約定」等各該具體細節（本院卷第397 頁），然本件租賃關係成立迄今，業已歷時長達數十年之久，系爭土地、房屋如今不僅均已易主，租賃契約之當事人（顏炎山、杜開松）更已相繼死亡，是考量本件證據資料佚失、殘缺之情形，本院先前即已說明本件應予酌情減輕被告之證明度，故原告單憑前詞而予挑剔，本院當亦無從憑採。
⑸綜上，本院縱觀前揭㈠所述之基本事實，勾稽被告提出之門
牌證明書（本院卷第49頁）、系爭協調會紀錄（本院卷第51頁至第56頁）以及證人張通榮之證詞（本院卷第361 頁至第
371 頁），審認被告抗辯「訴外人顏炎山即系爭房屋之原始起造人與地主即訴外人杜開松間，就系爭房屋坐落系爭土地之範圍，原有租賃契約之法律關係存在」等語，尚與卷存事證相合而為可採。
⒉按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之
房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平（最高法院95年度台上字第388 號、87年度台上字第2475號判決意旨參照）。查系爭房屋起造迄今，均無任何改動情事，此業經證人張通榮證述在卷（本院卷第361 頁）；而承前⒈所述，訴外人顏炎山即系爭房屋之原始起造人，與地主即訴外人杜開松間，就系爭房屋坐落系爭土地之範圍，則有租賃契約之法律關係存在。因訴外人顏炎山（被告之父）死亡後，系爭房屋係由被告1 人繼承取得（詳參前揭㈠所述），是被告自因繼承而已概括繼受「訴外人顏炎山與訴外人杜開松間之土地租賃契約」，此要無可疑。
⒊第按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其
租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4 月21日修正前民法第425 條定有明文。而修正後同條第2 項雖規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」然基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，尚無適用修正後民法第425 條第2 項規定之餘地（最高法院98年度第2 次民事庭會議決議意旨參照）。查訴外人顏炎山與訴外人杜開松間之土地租賃契約，成立在民法第425條規定修正以前，是依上開說明，本件當無修正後同條第2項規定之適用；又訴外人杜開松死亡後，系爭土地原係由訴外人洪阿珠、杜世維、杜世宏、杜世杰繼承取得（詳參前揭㈠所述），是訴外人洪阿珠、杜世維、杜世宏、杜世杰當然概括繼受「訴外人顏炎山與訴外人杜開松間之土地租賃契約」；後訴外人洪阿珠、杜世維、杜世宏、杜世杰將系爭土地讓售予原告，系爭土地乃以買賣為原因，移轉登記為原告所有（同參前揭㈠所述），則依修正前民法第425 條規定，原告亦應繼受系爭土地原已存在之租賃關係。
⒋綜上，被告抗辯「訴外人顏炎山即系爭房屋之原始起造人與
地主即訴外人杜開松間，就系爭房屋坐落系爭土地之範圍，原有租賃契約之法律關係存在」等語，尚屬有據並為可採（詳如前揭⒈所述）；而本件兩造亦已先、後繼受上開土地租賃契約如前（詳如前揭⒉⒊所述）。是被告援此租賃關係，對原告即土地所有權人抗辯其乃有權占有等語，當屬適法有據。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益。民法第767 條第1 項、第179 條固有明文。惟占有人倘有占用之正當權源，則其即非無權占有，亦無侵奪、妨害所有權之可言，所有人當然不得請求排除或防止，占有人因占有所得受之利益，亦非無法律上之原因，而無不當得利之問題可言。即就本件情節而論，被告既係本於兩造繼受而來之土地租賃契約，占有使用系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ所示範圍，則其占用系爭土地當然具有法律上之正當權源，而與無權占有或侵奪、妨害原告所有權之情節不牟，且其因占有所得受之利益，亦非無法律上之原因，而洵無不當得利之問題；從而，原告本於民法第767 條第1 項、第
179 條規定，起訴請求被告拆屋還地併給付不當得利，俱與法律規定不相適合，為無理由，不能准許，應予駁回。又原告既受敗訴之判決，則其假執行之聲請，當亦失所附麗，爰併予駁回之。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌以後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此說明。
六、訴訟費用由敗訴之原告負擔。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 17 日
民事庭法 官 王慧惠以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 17 日
書記官 何虹儀