臺灣基隆地方法院民事判決 107年度訴字第397號原 告 台灣糖業股份有限公司法定代理人 黃育徵訴訟代理人 張梅音律師被 告 游豐儒訴訟代理人 陳永來律師訴訟代理人 魏雯祈律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國107年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○○○ ○號土地上之門牌號碼新北市○○區○○里○號路○○○ 號（含地基、水溝、走道），如附圖編號B1、C2、C3所示面積為109平方公尺、1平方公尺、 3平方公尺之地上物拆除，並將如附圖編號A1、C2、C3所示面積為15平方公尺、1平方公尺、3平方公尺之廢棄物清運完畢，以及將坐落新北市○○區○○○段○○○○○ ○號土地上之建物（含地基、水溝、走道），如附圖編號B2、C1、C4所示面積為152 平方公尺、4平方公尺、7平方公尺之地上物拆除，並將如附圖編號A2、C1、C4所示面積為174平方公尺、4平方公尺、7 平方公尺之廢棄物清運完畢，且將上開占用之土地清空返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬零伍佰伍拾元，及自民國107年2月24日起至將上開占用之土地清空返還原告之日止，按月給付原告新臺幣陸佰參拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾壹萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖拾參萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項前段於原告以新臺幣參仟伍佰元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹萬零伍佰伍拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項後段原告於所命各期給付到期後，每期以新臺幣貳佰拾元供擔保後，得假執行；但被告於所命各期給付到期後，每期如以新臺幣陸佰參拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明：被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○○○○號土地（下稱2-165地號土地）上之門牌號碼新北市○○區○○里○號路○○○ 號，如起訴狀附圖（頁17）編號1所示面積為134平方公尺（以實測為準），以及同段2-213地號土地（下稱2-213地號土地）上如起訴狀附圖編號2 所示面積為35平方公尺（以實測為準）之地上物拆除，將土地返還原告，並應給付原告新臺幣（下同）5600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋還地之日止，按月給付原告290元。嗣原告變更聲明為：被告應將2-165地號土地上之門牌號碼新北市○○區○○里○號路○○○ 號（含地基、水溝、走道），如附圖編號B1、C2、C3所示面積為109 平方公尺、1平方公尺、3平方公尺之地上物拆除，並將如附圖編號A1、C2、C3所示面積為15平方公尺、1平方公尺、3平方公尺之廢棄物清運完畢，以及將2-213 地號土地上之建物（含地基、水溝、走道），如附圖編號B2、C1、C4所示面積為152平方公尺、4平方公尺、7 平方公尺之地上物拆除，並將如附圖編號A2、C1、C4所示面積為174平方公尺、4平方公尺、7 平方公尺之廢棄物清運完畢，且將上開占用之土地清空返還原告；被告應給付原告50845 元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國107年2月24日起至將上開占用之土地清空返還原告之日止，按月給付原告1095元。核原告所為訴之變更，屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，程序上應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：2-165地號土地、2-213地號土地為其所有，且均為山坡地保育利用條例規定之山坡地。被告自104 年1月1日起向原告承租2-165 地號土地，豈料，被告嗣後竟整地、開發、鋪設水泥而興建門牌號碼新北市○○區○○里○號路○○○號（含地基、水溝、走道），並越界建築占有2-213地號土地。而占有2-165 地號土地之情形，如附圖編號B1、C2、C3所示面積為109平方公尺、1平方公尺、3 平方公尺之地上物，以及如附圖編號A1、C2、C3所示面積為15平方公尺、1 平方公尺、3平方公尺之廢棄物，暨占有2-213地號土地之情形，如附圖編號B2、C1、C4所示面積為152平方公尺、4平方公尺、7 平方公尺之地上物，以及如附圖編號A2、C1、C4所示面積為174平方公尺、4平方公尺、7 平方公尺之廢棄物，並經新北市政府農業局現場勘查後認定違反水土保持法。被告違反租賃契約之目的，任意增建，原告得依租賃契約第15條第2項、第9條第5項、第2條、第9條第8項約定終止2-165 地號土地之租賃契約，並以起狀繕本送達被告作為終止租賃契約之意思表示。又被告擅自增建、改建門牌號碼新北市○○區○○里○號路○○○號（含地基、水溝、走道），無權占有2-213地號土地，後原告發現，於104 年10月19日發函要求被告立即停止施工，並於104年11月30日前拆除2-213地號土地之地上物以回復原狀，然被告未予置裡。爰依租賃契約第13條約定、民法第455條、第767條、第184條第1項前段、第179條規定，請求被告應拆除2-165地號土地上之上開地上物，並清運完畢上開廢棄物，而將上開占用之土地清空；依民法第767條、第184條第1項前段、第179條規定，請求被告應拆除2-213 地號土地上之上開地上物，並清運完畢上開廢棄物，而將上開占用之土地清空；依租賃契約第7條、第5條相當於租金不當得利之約定，請求被告應自起訴狀繕本送達翌日即107 年2月24日起至將上開占用之2-165地號土地清空返還原告之日止，按月給付原告197元；依民法第179條規定，請求被告應給付原告50845元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年2月24日起至將上開占用之2-213地號土地清空返還原告之日止，按月給付原告898元。至被告雖答辯原告核發2-165地號土地使用權同意書，且檢察官為不起訴處分，然2-165 地號土地為山坡地，依水土保持法第12條、山坡地建築管理辦法第4 條規定，被告應先擬具水土保持計畫，送請主管機關核定，然被告未為之等語。並聲明：被告應將2-165 地號土地上之門牌號碼新北市○○區○○里○號路○○○ 號（含地基、水溝、走道），如附圖編號B1、C2、C3所示面積為109 平方公尺、1平方公尺、3平方公尺之地上物拆除，並將如附圖編號A1、C2、C3所示面積為15平方公尺、1平方公尺、3平方公尺之廢棄物清運完畢，以及將2-213 地號土地上之建物（含地基、水溝、走道），如附圖編號B2、C1、C4所示面積為152平方公尺、4平方公尺、7 平方公尺之地上物拆除，並將如附圖編號A2、C1、C4所示面積為174平方公尺、4平方公尺、7 平方公尺之廢棄物清運完畢，且將上開占用之土地清空返還原告；被告應給付原告50845 元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年2月24日起至將上開占用之土地清空返還原告之日止，按月給付原告1095元；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：2-165 地號土地原為被告之伯父向原告承租，伯父去世後，由被告之堂兄向原告續租，嗣被告於92年間向堂兄購買承租權，並經原告之同意，多年來租期屆滿後兩造仍依原契約條件及期限續租。2-165 地號土地本即有門牌號碼新北市○○區○○里○號路○○○ 號，此於94、95年間經原告同意而興建，然該房屋年久失修，數年前遭逢颱風而倒塌，考量居住安全，故被告申請建造執照，將房屋整建為鋼筋水泥造建築物，乃於103年12月27日依租賃契約第15條第2項約定向原告申請核發土地使用權同意書，並經原告核發在案。原告雖提出被告違反山坡地保育利用條例、水土保持法等規定之告訴，但業經臺灣基隆地方檢察署以104年度偵字第552
5 號為不起訴處分確定，足證被告無原告指訴之行為。原告雖於104 年2月5日函文載明「請在適法範圍內依法有關建築規定辦理」，但上開文字非兩造租約之內容，不在雙方原始合意之租約範圍內，自難事後片面拘束被告，且被告違反行政法部分，應由行政機關為行政處分，顯與原告私法上之權利無關，不得作為被告違反租賃契約之理由。又上開興建之建物預計會超出至2-213地號土地，被告乃於104年4月7日向原告提出承租之申請，但未得原告之允准，被告遂於104年4月14日聲請調解，詎原告仍不同意，無奈之下，被告只能同意於105年12月31日前拆除占用2-213地號土地之部分房屋，嗣後亦依約拆除完畢等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；若受不利判決，請准供擔保免為假執行之宣告。
三、本院之判斷：
(一)原告主張2-165地號土地、2-213地號土地為其所有，且均為山坡地保育利用條例規定之山坡地；被告自104年1月1 日起向原告承租2-165 地號土地；被告所有之門牌號碼新北市○○區○○里○號路○○○號（含地基、水溝、走道）占有2-165地號土地之情形，如附圖編號B1、C2、C3所示面積為109 平方公尺、1平方公尺、3平方公尺之地上物，以及如附圖編號A1、C2、C3所示面積為15平方公尺、1平方公尺、3平方公尺之廢棄物，暨占有2-213 地號土地之情形，如附圖編號B2、C1、C4所示面積為152平方公尺、4平方公尺、7 平方公尺之地上物，以及如附圖編號A2、C1、C4所示面積為174 平方公尺、4平方公尺、7平方公尺之廢棄物等情，業據原告提出與其所述相符之土地登記謄本、土地租賃契約書、照片等件為證（頁19至20、21至26、27、71至75），且經本院勘驗確認屬實，並囑託新北市瑞芳地政事務所派員測量確認無誤，有勘驗筆錄、勘驗照片、新北市瑞芳地政事務所107年8月28日新北瑞地測字第1074048592號函及所附土地複丈成果圖附卷可憑（頁85至94、95至136、267至269 ），亦為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張屬實。至原告主張被告承租2-16
5 地號土地後，進行整地、開發、鋪設水泥、增建，並越界占有2-213 地號土地，經新北市政府農業局現場勘查後認定違反水土保持法，原告得依租賃契約第15條第2項、第9條第5項、第2條、第9條第8項約定終止2-165 地號土地之租賃契約，並以起狀繕本送達被告作為終止租賃契約之意思表示，且被告無權占有2-213 地號土地，故被告應拆除上開地上物，並清運完畢上開廢棄物，而將上開占用之土地清空返還原告，且應給付相當於租金不當得利等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：原告主張終止租賃契約乙情，有無理由？被告答辯其向原告申請核發而取得2-165 地號土地使用權同意書，且檢察官為不起訴處分，故原告不得終止租賃契約云云，有無理由？被告答辯業已拆除完畢占有2-213 地號土地之地上物云云，有無理由？原告請求被告應拆除2-165、2-213地號土地上之地上物，並清運完畢其上之廢棄物，而將上開占用之土地清空返還原告，有無理由？原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？金額為何？現判斷如下。
(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。查兩造間之土地租賃契約書第15條第 2項約定：本契約土地因位屬山坡地，為維公共安全，應依本契約第1 條所載之現況使用，如需修繕或整建應徵得甲方（按：原告）同意，如任意改建或增建，甲方得依本契約第 9條第5項辦理終止契約等語。第1條約定：2-165 地號土地之現況有門牌號碼新北市○○區○○里○號路○○○ 號房屋等語。第9條第5、8 項約定：租賃期間如有下列情事之一者，甲方得終止契約：（五）乙方（按：被告）違反限定使用目的時。（八）乙方違反本契約規定者等語。第13條約定：本契約租期屆滿不再續約或甲方依本契約第9 條通知乙方終止時，乙方應於1 個月內將所有地上物包括建築物或放置之器材物品等，拆遷清除並交還土地等語。又2-213 地號土地本為庭園使用乙情，有現使用證明書附卷可稽（頁257 ）。然被告承租2-165 地號土地後，將其上之地上物增建，且增建之地上物越界至2-213 地號土地，使用面積大增乙情，有上開現場照片、勘驗筆錄、勘驗照片、土地複丈成果圖以及新北市政府辦理違規使用山坡地案件現場會勘紀錄、會勘照片（頁207至208、217至219）在卷可憑，且經本院調取臺灣基隆地方檢察署104 年度偵字第5525號卷宗確認屬實。可知，被告於訂立2-165 地號土地之租賃契約後，確實有增建其上地上物之行為，則原告依上開約定，以起狀繕本送達被告作為終止租賃契約之意思表示（送達日期為107年2月23日，見頁45之送達證書），核屬有據。至被告雖答辯其向原告申請核發而取得2-165 地號土地使用權同意書，故原告不得終止租賃契約云云，然互核土地租賃契約書第15條第2 項約定及土地使用權同意書，可知，原告同意之範圍僅為2-165 地號土地現況使用之修繕、整建，實難認原告之真意包括增建，故被告此部分答辯，應不可採。又被告雖答辯檢察官為不起訴處分，故原告不得終止租賃契約云云，然觀諸檢察官為不起訴處分之理由，乃基於山坡地保育利用條例與水土保持法之刑事罰規定要件均為實害犯，被告增建其上地上物之行為未發生水土流失之結果，難以刑事罰相繩，而應予行政罰乙情，經本院調取臺灣基隆地方檢察署104 年度偵字第5525號卷宗確認無誤，可知，此與被告有無違反兩造間之租賃契約無涉，故被告此部分所辯，亦無理由。從而，兩造間之租賃契約既經終止，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告應拆除2-165 地號土地上之地上物，並清運完畢其上之廢棄物，而將上開占用之土地清空返還原告，應予准許。
(三)被告占有2-213 地號土地並無法律上之權源乙情，有上開現使用證明書附卷可稽。至被告雖答辯業已拆除完畢占有2-213地號土地之房屋云云，然民法第767條第1 項前段、中段規定之除去妨害、返還占有，目的係令所有權人回復管理、占有、使用、收益及處分之全部權能，而2-213 地號土地上仍有如附圖編號B2、C1、C4所示面積為152平方公尺、4平方公尺、7 平方公尺之地上物，以及如附圖編號A2、C1、C4所示面積為174平方公尺、4平方公尺、7 平方公尺之廢棄物，業如前述，可知，原告就2-213 地號土地之管理、占有、使用、收益及處分之權能顯未全部回復，亦即被告尚未履行完畢民法第767條第1項前段、中段規定之義務，故被告此部分答辯，應不可採。從而，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告應拆除2-213 地號土地上之地上物，並清運完畢其上之廢棄物，而將上開占用之土地清空返還原告，應予准許。
(四)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179 條前段所明定。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。兩造間之土地租賃契約書第7 條約定：本契約租期屆滿不再續約或終止後乙方仍續為租賃物之使用，每日應按本契約第5 條租金計算方式給付甲方不當得利等語。第5條第1項約定：每年租金按當期申報地價5.5%計算等語。兩造間之租賃契約業經終止，被告自 107年2月24日起無權占有2-165地號土地，又其自始即無權占有2-213 地號土地，業如上述，則被告受有占有、使用之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告依不當得利返還請求權，請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限；前條規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。
而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80 %為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價120%時，以公告地價120%為其申報地價；申報之地價未滿公告地價80%時，得照價收買或以公告地價80%為其申報地價，亦為平均地權條例第16條所明定。有關2-165 地號土地，依土地複丈成果圖，被告占有之面積為128 平方公尺（計算式：
109＋1＋3＋15＝128）。可知，原告請求被告給付自租賃契約終止後即起訴狀繕本送達被告翌日即107年2月24日起至將上開占用之土地清空返還原告之日止相當於租金之不當得利，每月之金額為188元（參頁291，105年後之申報地價為320元，且上開申報地價未超過同時期公告地價之120%，亦未低於公告地價80%；計算式：320元×128平方公尺×5.5%×1/12＝188元，四捨五入），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。有關2-213 地號土地，觀諸被告占有之情形，並審酌位置、利用狀況、交通情形、繁榮程度、使用經濟效益等情（參本院勘驗筆錄、勘驗照片及土地複丈成果圖），本院認以地價5%計算為適當。又依土地複丈成果圖，被告占有2-213地號土地之面積為337平方公尺（計算式：152＋174＋4＋7＝337）。又被告於104年向原告承租2-165地號土地之後，始增建地上物而越界至2-213地號土地乙情，業如前述。對此，被告申請承租之書面及上開現使用證明書雖記載被告及其親屬自79年起無權占有2-213 地號土地，然其上記載之狀況為庭園，顯與本件訴訟客體相異，且其上記載之面積為2-213 地號土地之全部面積，亦非占有之面積。而參諸臺灣基隆地方檢察署囑託新北市瑞芳地政事務所測量之複丈成果圖，其測量日期為105年3月11日，故得認定相當於租金不當得利之始期為105年3月11日（按：該次測量之面積為342平方公尺，多於原告於本件訴訟主張之337平方公尺，故仍以後者為計算標準）。又原告雖曾為確認被告是否履行拆屋還地之義務，委請新北市瑞芳地政事務所於106年5月4日測量，該次面積為161平方公尺，然該次測量未包括廢棄物之測量乙情，有複丈成果圖附卷可稽（頁247 ），故難以採為計算標準。可知，原告請求被告給付自105年3月11日起至107年2月23日止相當於租金之不當得利，金額為10550元（參頁290，105年後之申報地價為320元，且上開申報地價未超過同時期公告地價之120%，亦未低於公告地價 80%；計算式詳附表一），暨自起訴狀繕本送達被告翌日即 107年2 月24日起至將上開占用之土地清空返還原告之日止相當於租金之不當得利，每月之金額為449 元（計算式詳附表一），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
(五)綜上所述，原告依民法第767 條第1項前段、中段、第179條前段規定，請求被告應將2-165 地號土地上之門牌號碼新北市○○區○○里○號路○○○ 號（含地基、水溝、走道），如附圖編號B1、C2、C3所示面積為109平方公尺、1平方公尺、
3 平方公尺之地上物拆除，並將如附圖編號A1、C2、C3所示面積為15平方公尺、1平方公尺、3平方公尺之廢棄物清運完畢，以及將2-213 地號土地上之建物（含地基、水溝、走道），如附圖編號B2、C1、C4所示面積為152平方公尺、4平方公尺、7 平方公尺之地上物拆除，並將如附圖編號A2、C1、C4所示面積為174平方公尺、4平方公尺、7 平方公尺之廢棄物清運完畢，且將上開占用之土地清空返還原告；被告應給付原告10550元，及自107年2 月24日起至將上開占用之土地清空返還原告之日止，按月給付原告637元（計算式：188＋449＝637），為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。
四、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告就勝訴部分假執行或就敗訴部分免為假執行，經核皆無不合，爰准其等聲請並依職權酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。又原告主張拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，乃以一訴附帶請求損害賠償，後者不併算價額，是本件給付相當於租金之不當得利部分未徵裁判費，僅就拆屋還地部分徵裁判費，從而，訴訟費用仍應由被告負擔，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 24 日
民事庭 法 官 曹庭毓以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴聲明（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 24 日
書記官 黃婉晴