臺灣基隆地方法院民事判決 108年度簡上字第47號上 訴 人 盧俐萍訴訟代理人 謝新平被 上訴人 蔡長榮訴訟代理人 陳英鳳律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對中華民國108 年6 月
4 日本院基隆簡易庭108 年度基簡字第417 號第一審民事簡易判決提起上訴，本院管轄之第二審合議庭於108 年10月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將上訴人所有門牌號碼為基隆市○○區○○街○○○號房屋遷空並返還予上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴及上訴主張：
（一）上訴人為被上訴人之母（現已73歲），且為門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號房屋(下稱系爭房屋)之所有權人，前於民國75年間為躲避前夫之騷擾而在新北市板橋區工作並租屋居住，遂將系爭房屋以每月新臺幣(下同)6,000元出租他人。嗣於84年間，被上訴人未經上訴人之同意，擅自前往系爭房屋驅趕承租人，向承租人表示其為上訴人之三子，欲使用系爭房屋，承租人不堪其擾，乃與上訴人終止租賃契約。嗣經兩造合意由被上訴人為上訴人繳納系爭房屋之剩餘貸款作為其居住使用系爭房屋之代價。嗣系爭房屋之貸款於100年間已清償完畢，被上訴人已無權占有使用系爭房屋，經上訴人多次催討，被上訴人拒不搬遷返還，甚上訴人要求將系爭房屋其中一房間交予上訴人使用，亦遭被上訴人拒絕、驅趕，屢經多次協調，皆無結果。上訴人復於108年3月22日以土城青雲郵局第70號存證信函(下稱系爭存證信函)催告被上訴人於文到1個月內搬遷，惟被上訴人均置之不理。若認兩造間存有不定期租賃關係，則被上訴人自100年間繳清貸款100萬元後即未曾給付上訴人租金，上訴人即以起訴狀繕本之送達，催告被上訴人清償歷年所積欠之租金(租金至少為每月6,000元)，否則即逕以起訴狀繕本之送達，作為終止租約之意思表示。為此，爰依民法第767條規定請求被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人。
（二）上訴另補充：上訴人育有3個兒子及1個女兒，不可能將僅有之系爭房屋給被上訴人，兩造間應係消費借貸或租賃關係，系爭房屋並非要讓被上訴人住到死為止。上訴人先前曾向被上訴人請求返還系爭房屋，被上訴人說等他小孩大學畢業就返還，但被上訴人並未返還。復上訴人若有要將系爭房屋移轉與被上訴人，豈會20多年來均未移轉。兩造當時係約定系爭房屋給被上訴人住，但被上訴人要幫上訴人繳貸款，而依系爭房屋於84年時每月可收租金6,000元，及以房租漲幅每年5％計算迄今（已23年餘），上訴人如收取租金可收取2,982,994元，且其間上訴人尚有給付被上訴人金錢及代繳貸款，以上合計3,142,994元。此相較被上訴人替上訴人代繳貸款總計1,720,914元（85年1月4日至99年11月9日），及加計被上訴人代繳之房屋稅23年共計45,595元、地價稅22年共計14,440元，總計共繳1,780,949元（1,720,914元+45,595元+14,440元=1,780,949元），上訴人仍損失1,362,045元（3,142,994元-1,780,949元=1,362,045元）。又被上訴人在100年4月代繳出租人之貸款完畢後，更再繼續居住使用系爭房屋8年5個多月，可見上訴人對被上訴人已無積欠。法院於判斷兩造間就系爭房屋所依存之法律關係時，自應探求當事人之真意，兩造間從未有約定附負擔贈與之意，但原審判決卻逕行推測兩造之主觀想法，並無依據，況且倘依原審判決之認定，上訴人將永無收回系爭房屋之權利等語。
二、被上訴人抗辯：
（一）系爭房屋源於68年間由被上訴人父親以約50萬元所購得，並登記於上訴人名下。被上訴人於84年間搬回系爭房屋居住時，系爭房屋係空的，其並未驅趕房客。當時兩造協商後，合意由被上訴人為上訴人支付系爭房屋之貸款餘額190萬元（當時年利率9.550％，被上訴人每月要支付8千餘元），系爭房屋十餘年之房屋稅、地價稅亦由被上訴人所支付，兩造約定被上訴人將貸款繳清後，上訴人則將系爭房屋過戶予被上訴人，上訴人並將系爭房屋之所有權狀交付予被上訴人，故兩造間應係借名登記法律關係，此由被上訴人更有於103年6月間再以系爭房屋向銀行貸款約70萬元（由上訴人為借款人，被上訴人擔任連帶保證人）即可印證，是被上訴人僅係尚未踐行終止借名登記法律關係，但被上訴人對系爭房屋仍有使用權。至原審判決認定兩造間係存有附負擔贈與之法律關係，被上訴人亦尊重此判斷。
（二）上訴人雖主張兩造間係屬不定期租賃關係，然如原審判決所論述般，上訴人並未明確催告被上訴人應支付積欠上訴人之租金總額及其計算式，且由被上訴人歷來繳納之貸款金額可知，每月繳納貸款數額不一，則如何判斷所謂之不定期租約之租金約定究為多寡，而得主張被上訴人有積欠租金。又依被上訴人之認知，系爭房屋係要給上訴人，故被上訴人並未表示等小孩大學畢業就要歸還系爭房屋，另因兩造係母子關係，就使用系爭房屋之對價，應依兩造之約定，而非依市價行情判斷，故不可以與市價行情不符，就認為不合理。被上訴人認為應以借款的本金、利息作為使用系爭房屋對價，不應如上訴人所主張般，貸款還完被上訴人就該搬，因為貸款本金確係由被上訴人繳完，故兩造間縱屬消費借貸或租賃關係，亦應待上訴人返還被上訴人100萬元本金後，上訴人方有終止兩造間關係並請求返還系爭房屋之權利等語。
三、原審就上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴，並聲明：(一)原判決廢棄；(二)被上訴人應將系爭房屋遷空並返還上訴人。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：
（一）按上訴人為被上訴人之母（現已73歲），並為系爭房屋之所有權人，於84年間，被上訴人有搬回系爭房屋居住，兩造並約定系爭房屋供被上訴人使用居住，但被上訴人要為上訴人繳納系爭房屋之剩餘貸款，且系爭房屋10餘年來之房屋稅及地價稅亦均由被上訴人繳納。被上訴人貸款每月繳納約8千元，至100年間即將貸款清償完畢，然被上訴人仍繼續居住使用系爭房屋，而上訴人嗣有於108年3月22日以系爭存證信函之送達催告被上訴人於文到1個月內搬遷，惟被上訴人未予置理，上訴人再以原審起訴狀繕本之送達，主張終止兩造間之租賃關係等情，為兩造所不爭，並有系爭房屋之登記謄本、房屋稅繳納證明書、系爭存證信函等在卷可稽，則上開事實，應堪認定。
（二）按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。」，民法第421條定有明文，亦即承租人依租賃契約之約定交付租金，與出租人依租賃契約之約定交付租賃物供承租人使用收益，彼此間互有對價性質。
（三）經查，依兩造間一致之陳述，上訴人同意被上訴人居住使用系爭房屋，惟被上訴人應按月代上訴人繳付系爭房屋之貸款。可見兩造均認被上訴人代上訴人繳納系爭房屋之房貸係作為居住使用系爭房屋之代價之合意。又兩造均供陳當時未約定被上訴人可居住使用系爭房屋之期間（見原審卷第49頁），然兩造縱未有居住期間之約定，但由兩造之意可知，兩造當時均認各自所為之給付或用益提供，並非無償性質，而係互有對價關係，核其性質應屬租賃關係。
（四）被上訴人雖辯稱兩造約定被上訴人將貸款繳清後，上訴人則將系爭房屋過戶予被上訴人，兩造間應係借名登記法律關係云云；惟按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，則主張借名登記者自應就實際所有人與出具名義者間，確實有借名登記之主觀合意及借名登記之客觀事實，為積極、充分之舉證始足採信。查兩造係約定被上訴人代上訴人繳付系爭房屋之貸款，上訴人同意被上訴人居住使用系爭房屋等情，業如前述，此與被上訴人另行主張之借名登記法律關係並不相符，且被上訴人就兩造間存有借名登記之約定亦未舉證以實其說，又被上訴人雖稱其有於103年6月間再以系爭房屋向銀行貸款約70萬元云云，但如其所稱，該貸款之借款人仍係上訴人，上訴人仍應就該貸款負清償之責，則難僅以系爭房屋有於上揭時間再為貸款情事，遽謂兩造間存有借名登記之約定云云。再者，衡以系爭房屋自68年購入迄今，均為上訴人所有，其間均未曾移轉變更，而兩造間就系爭房屋亦未有需借名登記之動機與必要，則被上訴人辯稱兩造間存有借名登記法律關係云云，自不足採。被上訴人復辯稱兩造間係屬附負擔之贈與云云；然按所謂附負擔之贈與，係指贈與人約定為贈與時，得為自己、第三人或公益計而附加約款，使受贈人負擔一定作為或不作為之給付義務，該負擔係一種附款，乃贈與契約之一部，本質上仍為贈與，以贈與為主、負擔為從，屬於單務、無償契約，而非雙務或有償契約。故負擔之行為義務應尚未達到對待給付之程度，即贈與與負擔間並非立於對待給付之關係。查依兩造之合意，被上訴人占有使用系爭房屋，其代價係要按月代上訴人繳付系爭房屋之貸款，可見上訴人之房屋用益提供與被上訴人之金錢給付間，存有對待給付之關係，並非僅如贈與般之單務契約。且兩造間既已如此約明，而租金多寡為當事人內心的價值判斷，經常因當事人約定或關係不同而有差異，兩造既無任何「上訴人應負擔何種義務」的約定，則嗣後再另以被上訴人歷年繳納之房貸、房屋稅、地價稅總額檢視與使用系爭房屋之代價是否適當，而推認兩造間之關係為「附負擔之贈與」，顯逸脫兩造之合意，則被上訴人前開所辯，亦不足採。此外，租賃關係之形成與認定，係以當事人間約定之內容為判斷，租賃關係中之租金給付，該租金並非僅得以固定不變之金額為限。是被上訴人就前開貸款之清償，其每月清償之金額雖有異，然其給付貸款均係為供作占有使用系爭房屋之對價，自與租賃契約係指當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之要件相符，是被上訴人單以其每月償還之貸款金額並不相同，而辯稱兩造間並非租賃關係云云，尚不足採。
（五）依前所述，兩造間就系爭房屋之約定係屬租賃契約等情，且兩造間當時就系爭房屋之使用期間及何時返還等節並未約定，又被上訴人迄今仍繼續居住使用系爭房屋，可見兩造間所約定之租賃關係應屬未定期限之租賃。復按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第450條第2項本文、第3項定有明文。又土地法第100條第1款規定：出租人非因收回自住，不得收回房屋。查上訴人現已73歲，已屬老年人，且其請求返還系爭房屋，係為供自身居住使用，亦有上訴人所提出兩造間之對話紀錄可參（見本院卷第145～159頁），而依上開規定，兩造間既屬未定期限之租賃，依法上訴人得隨時終止契約，且上訴人收回系爭房屋亦係為供作自住之用，而未違反前開土地法不得收回房屋之規定，則上訴人主張其以起訴狀之送達，與被上訴人終止兩造間之租賃契約，應屬有據。至被上訴人雖辯稱，上訴人應償還被上訴人已清償之貸款本金100萬元後，方得主張終止契約云云；然查，就被上訴人前開所辯，被上訴人並未提出其所依憑之法律依據暨證明資料，且被上訴人於審理中亦稱，兩造並未約定要清償本金方可終止契約等語（見本院卷第139頁），可見被上訴人前開所辯，並無所據，自不足採。
（六）綜上，兩造間之租賃關係業經上訴人合法終止，上訴人身為系爭房屋之所有權人，其依民法第767條規定，請求被上訴人遷空並返還系爭房屋，自屬有據。
五、綜上所述，兩造間之租賃關係業經上訴人合法終止，上訴人依民法第767條規定，請求被上訴人遷空並返還系爭房屋，為有理由，應予准許。原審就被上訴人遷空並返還系爭房屋部分，為上訴人敗訴判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄，並判決如主文第2項所示。另上訴人最初上訴聲明原有請求宣告假執行，然於本院108年8月27日準備程序期日，上訴人業更正聲明而不再主張請求宣告假執行，可認上訴人請求宣告假執行之聲明請求已為撤回，本院自毋庸再為論究（上訴人其餘訴之追加部分，本院另為裁定駁回之），附此敘明。
六、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第463條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 28 日
民事庭審判長法 官 黃梅淑
法 官 王翠芬法 官 華奕超以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 10 月 28 日
書記官 耿珮瑄