臺灣基隆地方法院民事裁定 108年度事聲字第35號異 議 人即 第三人 丁青青異 議 人即 債務人 吳糧全相 對 人即 債權人 合作金庫商業銀行股份有限公司法定代理人 雷仲達上列異議人即債務人吳糧全、異議人即第三人丁青青與相對人即債權人合作金庫商業銀行股份有限公司間拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於中華民國108年9月9日本院民事執行處司法事務官所為108年度司執字第1783號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之，強制執行法第3 條及法院組織法第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，亦為強制執行法第12條第1 項、第2 項所明定。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1 項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240 條之4 第1 項至第3 項分別訂有明文。又此項規定，依強制執行法第30條之1規定準用於強制執行程序。本件異議人即債務人吳糧全將其所有如附表所示之不動產(下稱系爭房屋)出租予異議人即第三人丁青青，本院民事執行處司法事務官於民國108年8月6日以基院華108司執勤字第1783號執行命令之除租處分，將使異議人吳糧全喪失出租人之租金利益，異議人丁青青亦將失承租人使用租賃物之利益，皆屬強制執行法第12條所稱之「利害關係人」，均有異議權，而異議人均於108年8月20日具狀對本院司法事務官所為除去租賃權之執行命令聲明異議，嗣本院司法事務官就該聲明異議於108年9月9日以108年度司執字第1783號裁定(下稱原裁定)駁回其異議，並均於同月12日送達異議人，而異議人均於同月18日對原裁定提出異議，經司法事務官認其異議為無理由送請本院為裁定，核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。
二、本件異議意旨略以：
(一)異議人丁青青原為系爭房屋之所有權人，並於100年10月間將系爭房屋用以安奉信仰之神佛為廟堂使用，嗣於104年1月間將系爭房屋出售予異議人吳糧全，並與異議人吳糧全就系爭房屋訂定不定期租賃契約續為廟堂之用。異議人吳糧全嗣為向相對人即債權人合作金庫商業銀行股份有限公司借貸而提供系爭房屋設定最高限額新臺幣(下同)298萬元抵押權(擔保債權確定期日為134年1月4日，下稱系爭抵押權)以作為物之擔保，相對人之襄理及承辦人員於核貸前曾至系爭房屋會勘，會勘時即已知悉異議人間就系爭房屋存有不定期租賃關係，且異議人丁青青並非自104年1月間始將系爭房屋做為廟堂使用。
(二)相對人雖提出同意書主張異議人吳糧全於設定系爭抵押權之時，系爭房屋並無出租或被第三人占有之情事，是系爭房屋之租賃契約係成立於系爭抵押權之後，且系爭房屋因異議人丁青青之占有而影響系爭抵押權之行使，而聲請除去異議人丁青青之租賃及占有等情。惟銀行於放款前必須完成徵信程序，並依徵信結果來決定其是否放款與放款額度，豈可便宜行事逕以客戶切結書取代徵信調查之職責，且相對人並未將切結書之內容告以異議人吳糧全知悉；又財團法人中小企業信用保證基金亦有代位清償之機制，而不影響系爭抵押權之行使，換言之，相對人僅係受財團法人中小企業信用保證基金委託辦理銀行催理，而非如相對人所言有不足受償之情。為此，爰依法提出異議，請求廢棄原裁定等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1、2項定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，司法院院字第1446號解釋亦可資參照。故祗須其租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定(最高法院86年度台抗字第160號裁定意旨可資參照)。而成立在後之租賃契約於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權，為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃契約之存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除去租賃權而為拍賣(司法院大法官釋字第304號解釋理由書參照)。次按債權人查報債務人之財產是否與第三人間存有租賃關係，執行機關僅能就財產上之外觀認定，是執行法院如就查封之財產已經相當之調查，而從形式上調查結果，已得認定並無租賃權存在，自得為排除租賃權之處分，如第三人對之仍有爭執，應另行提起訴訟確認其權利，否則若第三人一有爭執，執行法院即應受其拘束，將增加執行結果之不確定性，妨礙債權人債權之實現及影響拍定人之權益。
四、經查：
(一)系爭房屋為異議人即債務人吳糧全所有，系爭房屋於104年1月14日設定第一順位之系爭抵押權予相對人，嗣相對人就系爭房屋於108年1月19日向本院聲請拍賣抵押物強制執行，陳報之債權額為本金2,085,384元及利息、違約金，並經本院民事執行處以108年度司執字第1783號(下稱系爭強制執行事件)受理在案。嗣已於108年7月10日進行第1次拍賣，拍賣底價合計為3,000,000元，且於拍賣公告註明系爭房屋現以每月3,888元出租予異議人丁青青做為宮廟使用，拍定後不點交等情，其後因無人應買而流標，並欲進行第2次拍賣，相對人則以異議人間就系爭房屋存有租賃權，致第1次拍賣無人應買流標，影響抵押權人權益頗鉅為由，依法聲請本院除去租賃關係。而異議人吳糧全則主張其與異議人丁青青間就系爭房屋成立之租賃關係，係於104年1月14日系爭抵押權設立登記前即已存在，並於當時即占有使用，然為相對人所否認。而執行法院經調查結果，認異議人吳糧全於104年1月16日向相對人借款當時，有出具無出租或由第三人占用之同意書，陳明系爭房屋並無第三人之租賃權存在之情事，益徵系爭房屋於104年1月14日設定系爭抵押權時，並無任何租賃權存在。雖異議人丁青青表示其現實占有系爭房屋，但無法證明係於系爭抵押權設定前即有占有，乃依民法第866條規定，以108年8月6日基院華108司執勤字第1783號執行命令將異議人間就系爭房屋所成立之租賃關係除去，並經本院調閱前揭系爭強制執行事件卷宗查核屬實，自堪採認。
(二)本件異議人固均主張異議人丁青青原為系爭房屋之所有權人，自100年10月間即將系爭房屋用以安奉信仰之神佛為廟堂使用，嗣雖於104年1月間將系爭房屋出售予異議人吳糧全，然以每月租金3,888元向異議人吳糧全承租系爭房屋續為廟堂之用，而相對人之系爭抵押權係於104年1月14日設定登記，其占有使用既在系爭抵押權設定之前，自與民法第866條規定除去租賃權之要件未符等語。異議人吳糧全為系爭房屋之所有權人，其就系爭房屋使用狀況所為之陳述，在經驗法則上自有其一定之效力及可信度。惟觀諸異議人吳糧全提供系爭房屋設定系爭抵押權與相對人時，復於104年1月16日切結約定：「立同意書人(即借款人吳糧全，以下簡稱本人)為擔保對合作金庫商業銀行股份有限公司(即相對人，包括總行及所屬各分支機構，以下簡稱貴行)所負一切債務之履行，除借款契約、授信約定書或連帶保證書等外，經貴行個別商議，茲同意下列條款，特立本同意書為證：本人同意下列切結事項第(一)(二)(三)(七)項條款。……三、不動產無出租及其他負擔切結：本人提供設定抵押供擔保之不動產，於提供設定抵押權之時，絕無出租或被第三人占有等情事，倘有不實，願負一切法律責任。」等語，此觀卷附之同意書內容自明(見系爭強制執行事件卷第163頁)。據此，該同意書即有其一定之效力，並得採為認定本件租賃關係是否存在或何時起存在之依據，該同意書既記載於104年1月16日系爭房屋並無任何出租或及借用，確屬自用，復經異議人吳糧全於該同意書上簽名確認，嗣經相對人完成徵信評估後，異議人吳糧全並於104年1月14日取得系爭房屋所有權，則異議人吳糧全或丁青青於事後主張系爭房屋於設定系爭抵押權前即存有不定期限之租賃關係，自非無疑。另參以異議人就系爭房屋所約定之租期為未定期限，卻未簽訂租賃契約，亦未經公證，而僅以口頭約定，且所約定之租金均同為每月3,888元，亦未提供任何押租金或擔保金，而對照系爭房屋鄰近地區之最新(107年1月)之房屋租賃單價約為每坪618元，本件租金金額經換算結果約僅每坪171元，核與系爭房屋之價值顯不相當，有本院依職權查詢內政部不動產買賣交易服務網實價登錄專區查詢結果附卷可稽，凡此均有違常情，異議人所主張之租賃權已難信為真。從而，執行法院從形式上調查結果，既已得認定系爭房屋並無租賃權存在，自得為排除租賃權之處分，如第三人對之仍有爭執，應另行提起訴訟確認其權利，以避免增加執行結果之不確定性，及妨礙債權人債權之實現。
(三)再者，相對人聲請拍賣抵押物強制執行所主張之債權本金為2,085,384元，及自106年4月16日起至清償日止，按年息1.74%計算之利息，暨自106年5月17日起至清償日止，逾期六個月以內者，按上開利率加計一成，逾期六個月以上者，就超過六個月部分，按上開利率加計二成之違約金，而系爭房屋係以前次強制執行第三次拍賣價格加以內政部不動產買賣交易服務網實價登錄、591網站之查詢結果，核定系爭房屋第一次拍賣底價為300萬元，相對人之系爭抵押權所擔保之債權最高限額則為298萬元，此有本院108年3月25日基院華108司執勤字第1783號定期詢價函、108年4月17日民事陳報狀、拍賣公告及登記謄本在卷可憑，而本院執行處於第一次拍賣期日記明前開租賃關係後，惟因無人應買，則依強制執行法第91條第2項規定欲進行第2次拍賣(減價15％)，第二次拍賣期日底價則減為2,551,000元，可見系爭房屋之價金顯已不足以清償系爭抵押權所擔保之債權。又有第三人占有使用之房地，若拍賣時無法先行除去其占有關係，因拍定人無法及時取得房地之完整占有，而仍須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，其因而造成時間及金錢上之損失及風險，對投標者之購買意願顯有相當之影響，並因而降低承買之金額，此為眾所週知之事實，並為本院基於長期拍賣實務經驗所認定之經驗法則。則若不除去異議人所主張之租賃關係，顯會影響抵押權之實行及受償，準此，為免影響相對人受償之權利，執行法院自有依聲請或職權除去該租賃權而為拍賣之必要。揆諸上開規定及說明，本院司法事務官依相對人之聲請除去存於系爭房屋之租賃權，以利進行第2次拍賣，於法並無違誤。
五、綜上所述，本院司法事務官以原裁定駁回異議人之聲請，於法尚無不合，異議人執前詞指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 12 日
民事庭法 官 徐世禎以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 108 年 12 月 12 日
書記官 張雅婷┌─────────────────────────────────────────────┐│附表：108年度事聲字第35號（所有權人：吳糧全） │├─┬─────────────────────────┬─┬─────┬─────────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │權利範圍 ││ ├───┬────┬────┬────┬──────┤ ├─────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ │├─┼───┼────┼────┼────┼──────┼─┼─────┼─────────┤│１│基隆市○○○區 ○○○○段│ │0000-0000 │ │6,716.40 │10000分之33 │├─┼───┼────┼────┼────┼──────┼─┼─────┼─────────┤│２│基隆市○○○區 ○○○○段│ │0000-0000 │ │2,821.29 │3360分之1 │└─┴───┴────┴────┴────┴──────┴─┴─────┴─────────┘┌─┬─────┬───────┬───┬──────────────────────┬──┐│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │權利││ │ │ 基地坐落 │樣主要├────────────┬─────────┤ ││ │ 建 號 │--------------│建築材│樓 層 面 積 │ 附屬建物主要建築 │ ││ │ │ 建物門牌 │料及房│ │ │ ││號│ │ │屋層數│合 計 │ 材料及用途 │範圍│├─┼─────┼───────┼───┼────────────┼─────────┼──┤│１│00000-000 │基隆市安樂區代│5 層 │第5層：66.96 │陽台：6.86 │全部││ │ │天府段0000-000│鋼筋混│共 計：66.96 │ │ ││ │ │地號 │凝土造│ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │基隆市安樂區中│ │ │ │ ││ │ │和路168巷9弄32│ │ │ │ ││ │ │號5樓 │ │ │ │ ││ ├─────┼───────┴───┴────────────┴─────────┴──┤│ │ 備 考 │含共同使用部分00000-000建號，3,043.77平方公尺，權利範圍10000分之38 │├─┼─────┼───────┬───┬────────────┬─────────┬──┤│２│00000-000 │基隆市安樂區代│4 層 │一層：1,518.68 │陽台127.21 │3360││ │ │天府段0000-000│鋼筋混│二層：1,621.23 │水箱30.23 │分之││ │ │地號 │凝土造│三層：1,440.97 │電梯樓梯間169.15 │1 ││ │ │--------------│ │四層：1,353.98 │停車場1,648.08 │ ││ │ │基隆市安樂區中│ │合計：5,934.86 │機械房28.09 │ ││ │ │和路168巷10弄3│ │ │露台62.34 │ ││ │ │7號 │ │ │地下二層1,766.70 │ │├─┼─────┼───────┴───┴────────────┴─────────┴──┤│ │ 備 考 │ │└─┴─────┴─────────────────────────────────────┘