臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
108年度基簡字第1003號原 告 謝炳煌訴訟代理人 楊思勤律師被 告 財政部國有財產署北區分署法定代理人 郭曉蓉訴訟代理人 吳嘉榮律師複代理人 陳柏瑋被 告 黃天貴上列當事人間確認優先購買權事件，本院於 109年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣3,090元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）坐落新北市○○區○○段○○○○段00地號土地（下稱系爭土地），因無人辦理繼承登記，經被告財政部國有財產署北區分署（下稱北區分署）委託「台灣金融資產服務股份有限公司（下稱金服公司）」於民國108年9月18日標售，由被告黃天貴以新臺幣（下同）28萬9,299元得標。惟依土地法第73條之1第3項規定：「依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。」，因原告為系爭土地之「繼承人」及「合法使用人」，自有優先購買權，旋於108年9月20日向台灣資產服務公司主張優先購買，詎金服公司以108年10月17日108年度台金北繼字第11號函覆，略以「經呈財政部國有財產署北區分署審認後以108年10月16台財產北處字第108 0290320號函核示：本案謝君檢附之分管契約書雖已切結前述事項，惟因該契約書年代久遠且未經公、認證，謝君亦非立約人，至難以審認，爰請通知謝君依投標須知第12點第2項至第5項規定，循司法途徑處理……，於文到10內向法院提起確認之訴」。依原告所乃為系爭土地之「繼承人」及「合法使用人」，茲因被告國財署北區分署不予審認，被告黃天貴復有爭執，致使原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，亦即法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險非不得以對於被告之確認判決除去之，爰為此提起本訴。
（二）原告為系爭土地之「繼承人」
1、系爭土地於日據時代編為竿蓁林90番地厝宅及庭地，及訴外竿蓁林88番-1田、89番-1田、91番田、94番田、98番田，88番田、89番田、92番烟、97番田、100番田、256番田、257番田、89番-2田、93番烟、95番田、96 番田土地，乃原告之曾祖父謝朝廷與謝章榮、謝金潭（下稱謝朝廷3人）所共有，其中系爭土地及訴外88番-1田、89番-1田、91番田、94番田、98番田土地，自日據時代即由原告之曾祖父謝朝廷所分管，此有謝朝廷3人於日據時代明治41年12月所訂立之「分管約字（下稱系爭分管約字）」可稽。
2、系爭土地即現編新北市○○區○○段○○○○段00地號土地；訴外88番田、89番田、91番田、92番烟、93番烟、97番田、98番田、100番田、256番田、257 番田土地，則編為同小段 88、89、91、92、93、97、98、100、256、257地號土地，於臺灣光復後，除由謝金潭1人於民國36年7月1日，以總登記為原因，登記為其1人單獨所有外，其真正原因如何並無其他資料可查。且於謝金潭過世後，迄今70餘年，就該11筆土地仍無人出面辦理繼承登記。至其餘88番-1田、89番-1田、94番田、89番-2田、95番田、96番田土地，則始終無人出面辦理總登記，顯係於本省光復伊始，登記制度不健全所使然。且上開原告曾祖父謝朝廷與謝章榮、謝金潭等於日據時代明治41年12月所訂立之系爭「分管約字」，雖因年代已久，但貼有印花稅，且經日本政府林野調查驗訖，明治 45年4月12日再次經日本政府土地檢察官吏渡步檢閱，已難謂非真實（最高法院99年台上字第1264號判決參照）。又依當時日據時代之法律，土地所有權並不以登記為必要，足證謝金潭並非上開土地之唯一真正所有權人，而土地法第43條規定登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力，惟此項規定，並非於保護交易安全之必要限度以外剝奪真正之權利，並不能藉以排斥真正之權利人，亦有28年院字第1919號解釋可參，是原告仍應視為系爭土地之「繼承人」甚明。
（三）原告為系爭土地之「合法使用人」
1、縱認原告非系爭土地之繼承人，惟查自日據時代明治41年12月，系爭土地即由原告之曾祖父謝朝廷分管，並建有「臺北廳基隆郡石底庄竿蓁林九拾番地」房屋（下稱系爭建物），此有謝朝廷日據時代之戶籍謄本可稽。原告曾祖父謝朝廷於民國34年間過世，系爭建物即由祖父謝接枝繼承，並於民國 38年11月1日辦理第一次登記，依其登記謄本所載，其建物門牌雖記載為：平林32號，但仍記載原告祖父謝接枝之住址為：臺北縣平溪鄉竿蓁林32號。其門牌號碼，雖有不同，惟據新北市瑞芳戶政事務所108年3月15日新北瑞戶字第1085151369號函復：「……平溪區門牌檔無『平林』街路門牌……」。
2、由此可見，系爭建物登記謄本所載「建物門牌為：平林32號」，應係「竿蓁林32號」之誤載。再依新北市瑞芳戶政事務所第0043冊第0027頁戶籍謄本所載「竿蓁林29號、32號、27號」係屬同一，此由其最新之27號，係由29號、32號演變而來可知，又原告祖父謝接枝於民國 55年5月21日過世，由原告之父謝明田繼承，並繼續繳納系爭建物電費至民國107年3月，而原告之父謝明田於民國107年3月14日過世，即由原告為戶長繼承使用，並繼續繳納電費至民國108年7月，上開電費單據用電地址為：新北市平溪區竿蓁林27號，與原告祖父謝接枝之上開住址為：臺北縣平溪鄉竿蓁林32號，顯屬同一，已如前所述。祇係門牌編號變更而已。足證系爭土地，早在日據時代即為原告之曾祖父謝朝廷管理使用，並建有系爭建物。系爭建物於原告之曾祖父謝朝廷過世後，仍依續由原告祖父謝接枝，先父謝明田，以及原告依法繼承合法使用至今，亦足證原告亦為系爭土地之合法使用人甚明。
（四）就被告答辯之意見：
1、關於「分管約字是否真正」部分系爭「分管約字」，其原本仍在原告執有中可供核對，並可送請相關單位鑑定，以證原告曾祖父謝朝廷為系爭土地之共有人之一，謝金潭並非系爭土地之唯一真正所有權人。而系爭土地於台灣光復後，雖由謝金潭1人於 36年7月1日，以總登記為原因，登記為其 1人單獨所有外，其真正原因如何並無其他資料可查。且於謝金潭過世後，迄今70餘年，亦無人出面辦理繼承登記，是原告仍應視為上開系爭土地之繼承人甚明。
2、關於本院107年基簡字第433號判決部分
(1)該判決有理由矛盾之嫌上開判決對「分管約字」之真正，初於事實及理由中並不否認，僅「分管約字」內容是否與系爭土地於總登記之所有權歸屬情形相符，已非無疑而已，此觀該判決第8頁第3至4行所載「有系爭分管約字影本及上開 16筆土地公務用謄本附卷可稽，並為兩造所不爭執，應堪信為真實」等語甚明。然卻嗣於後稱「……益徵原告主張系爭分管約字為真正，……非有理由」。已有理由互相矛盾之違背法令之嫌。蓋系爭分管約字為真正，而原告不能主張為系爭土地之共有人，與系爭分管約字非真正，而原告不能主張為系爭土地之共有人，應有不同之界定，如其為真正，則原告自係為系爭土地之共有人之繼承人。又系爭建物辦理所有權登記時，何以未將系爭土地併為登記共有，固不得而知，惟其原因不一其端，究與分管約字之真正與否，應屬二事，該判決竟以此否定分管約字之真正，顯有理由矛盾之嫌。
(2)該判決於本件不生既判力亦無爭點效原告前曾主張就系爭土地優先購買權存在，而經上開判決敗訴，但其當事人、標售時間、標售價格不同，與本案並非同一事件，對本案自無既判力可言。且經原告對該案提起上訴，雖經本院合議庭108年基上字第41號判決駁回上訴，惟係以該案之承購人徐惠英放棄購買權，因認原告已無主張優先購買權之實益，而駁回上訴，此外合議庭係以該案沒有訴訟之必要，而駁回，並未就其他實質事項而為審酌，故對本案並不生爭點效之問題，有本院108年簡上字第41號判決可稽。
3、關於系爭建物門牌號碼部分原告曾祖父謝朝廷於日據時代明治41年12月間，於系爭土地所建之系爭建物，即係原告祖父謝接枝於民國38年11月1日辦理第一次登記時，於登記謄本所載門牌為「平林 32號」之建物，即係「竿蓁林32號」之誤，而現時竿蓁林27號，即係由竿蓁林29號、32號演變而來，均為系爭建物前後之門牌，僅為門牌編號變更而已，是系爭建物乃原告之曾祖父謝朝廷，於分管系爭土地期間所建造，使用系爭土地自非無權占有。
（五）基於上述，聲明：確認原告就坐落新北市○○區○○段○○○○段00地號土地優先購買權存在。
二、被告財政部國有財產署北區分署答辯略以：
（一）系爭土地為訴外人謝金潭之遺產，因其繼承人逾公告期限未辦理繼承登記，經改制前臺北縣政府73年10月1日列冊代管，嗣代管期限屆滿再以90年8月13日九十北府地籍字第294684號函移交被告辦理公開標售，土地登記簿謄本在卷可稽。被告北區分署接管爭土地後，即依土地法第73條之1規定委由訴外人金服公司以逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物公開標售。第一次公開標售結果，於107年3月14日由訴外人徐惠英以最高標價41萬5,300元標得系爭土地及同小段92地號土地，斯時原告即向被告主張優先購買權，經金服公司審查不符優先購買要件之後，原告遂基於系爭土地之繼承人及使用人地位請求確認優先購買權存在，案經107年基簡字第433號判決原告敗訴確定。訴外人徐惠英於判決後，因不堪訴訟耗時，乃向被告北區分署表示放棄系爭土地及同小段92地號土地之標買權。經被告北區分署再度委由訴外人金服公司公開標售結果，系爭土地經共同被告黃天貴以最高標價28萬9,299元標得，原告仍表示行使優先購買權，然經金服公司審查結果，以108年10月17日107年度台金北繼字第11號函復原告提供審查資料年代久遠無法審查，原告即提起本件確認訴訟。
（二）被告北區分署否認原告提出之「分管約字」之形式上真正，並否認原告就系爭土地為土地法第73條之1第3項規定之繼承人、合法使用人。然對原告其餘提出之證據方法，即原證2號至14號等資料形式上之真正不否認。
（三）原告非系爭土地之「繼承人」或「合法使用人」
1、被告北區分署為執行土地法第73條之1第2項至第5項規定之標售等作業，於90年4月19日訂定「逾期未辦理繼承登記土地及建築改良物標售作業要點」（下稱標售作業要點）第11點規定，本條第3項所稱使用範圍，繼承人或其他共有人使用者，以其實際使用範圍為準。合法使用人使用者，應以登記或契約約定為準；登記或契約約定不明者，依現場實際使用範圍認定；使用範圍有重複時，以物權登記先後順序及物權優於債權之原則認定之。前項使用範圍無法認定或有爭議時，執行機關應限期全體主張優先購買權人自行協議或循司法途徑處理，其需辦理複丈、分割者，得由國有財產署代位申請。合法使用人檢附與被繼承人所訂之使用權契約書，應經公、認證，如未經公、認證者，由申請人切結「本契約書如有不實致他人受損害者，申請人願負法律上一切責任」。
2、既土地法第73條之1第3項規定之優先購買權人，係以「繼承人、或合法使用人或其他共有人」就其使用範圍定其優先購買權之順序，並以物權登記先後順序及物權優於債權之原則認定之，則參諸「合法使用人」之法定順序，處於以所有權為權源基礎之「繼承人」及「其他共有人」之間，則土地法第73條之1第3項規定「合法使用人」，仍應以具有物權或準物權性質之使用權為限，諸如地上權或租賃權等，法理至明。
3、縱不論原告對其主張分管使用系爭土地之「分管約字」之真正，迄未依法舉證證明以實其說，已難遽為本件待證事實之證據方法。
4、退步言之，依上開「分管約字」記載：「一、長房朝廷應得山場壹殿……其地番八拾八番之壹田八拾九番之壹田九拾壹番田九拾四番田九拾八番田計五筆朝廷應得之額為炤」、「二、次房金潭、章榮應得山場內垵東至……其地番八拾八番田八拾九番田九拾弍番畑九拾七番田百番田弍百五拾六番田弍百五拾七番田計七筆係金潭章榮應得之額為炤」、「參房印叔承嗣人章榮應得山場內垵……其地番八拾九番之弍田九拾參番畑九拾五番田九拾六番田計四筆係參房應得之額聲明炤」、「八、批明第九拾番地厝宅及庭地長房與弍房作為對半均分不得異言聲明再炤」等內容觀之，系爭分管約字中之「八拾八番」、「八拾九番」、「九拾番」、「九拾壹番」、「九拾弍番」、「九拾參番」、「九拾七番」、「九拾八番」、「百番」、「弍百五拾六番」、「弍百五拾七番」，即為坐落新北市○○區○○段竿蓁林小段88、89、90、91、92、93、97、98、100、
256、257地號土地。然又系爭土地與同小段77-2、77-4、
88、88-2、89、91、92、93、97、97-1、98、100、256、
256、257地號等16筆土地，於臺灣光復後之36年7月1日以總登記為原因，登記為訴外人謝金潭單獨所有等事實，亦有土地登記薄謄本可稽。而觀諸已故訴外人謝金潭登記為所有權人之上開16筆土地中，其與原告提出之「分管約字」記載謝朝廷分管之土地重疊者，僅有系爭土地及同小段
91、98號等3筆土地，其餘88-1、89-1、94地號等3筆土地並未登記謝金潭名義，另三房「謝印」分管之89-2、95、96地號等3筆土地，亦未登記謝金潭名義，而登記為謝金潭所有之77-2、77-4、88-2、97-1、256-2地號土地，亦全與「分管約字」所記載之土地無涉；凡此事實，已足以判斷原告提出「分管約字」亦有可能因人事變化，而與現實狀況不符。
5、何況，依原告提出之「建物登記簿謄本」所示資料，原告之先祖父謝接枝於38年11月1日即以「第一次登記」為原因辦竣「新北市平溪區平林32號」房屋之所有權登記等情，已見其非認知不足之人士，是系爭90地號土地或卷附「分管約字」所分管之土地，倘確為謝朝廷共有之土地，何以原告之先祖父謝接枝於辦理房屋所有權登記之餘，卻獨漏大批土地共有權利未為登記，令人不解，益徵原告主張上開分管約字為真正，並據以主張其為系爭土地之共有人，殊屬無據。
6、再者，系爭土地上之系爭建物編定門牌號碼為「新北市平溪區平林32號」，係於臺灣光復後38年11月1日辦理所有權第一次登記，不僅與原告主張日治時期完成建築之門牌號碼「臺北廳基隆郡石底庄竿蓁林九十番」房屋，完全不符，亦與原告繳納電費之用電地址即「新北市平溪區竿蓁林27號」大相逕庭，足證系爭建物，係無權占用系爭土地，而非原告之先曾祖父謝朝廷分管使用之範圍，原告自不得遽以主張系爭90地號土地之優先購買權。再觀之原告提呈之新北市瑞芳戶政事務所108年3月15日新北瑞戶字第108515369號函載：「…惟有關台端申請補登日據時期設籍竿蓁林90番地門牌號碼整編證明乙節，查本所現有檔存門牌資料，並無日據時期番地地址與光復後門牌地址對照資料可資核對，爰礙難受理。」之內容至明。是承上所述事證，足見原告並非系爭土地之繼承人之一，其無權占用系爭土地亦非其先曾祖父謝朝廷分管使用之範圍，原告自不得遽以主張系爭土地之優先購買權，要無疑義。
（四）基於上述，聲明：原告之訴駁回。
三、被告黃天貴辯略以：
（一）被告否認原告有優先購買權，原告其為系爭土地上之合法使用人，然被告實地訪查系爭土地，並無門牌號碼為新北市平溪區竿秦林27、29、32號之建物，從而分管契約以占有為前提，然系爭土地既無原告所稱之建物占有使用，難認原告就系爭土地存有分管契約，從而原告應舉證其就系爭土地有適法之權利。
（二）基於上述，聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地因無人辦理繼承登記，經被告北區分署委託金服公司於108年9月18日標售，由被告黃天貴以28萬9,299元得標。
（二）原告依據依土地法第73條之1第3項但書規定，已於決標後10日內表示優先購買者，然因其主張優先購買權不為被告等所承認，因此原告是否具有優先購買權之法律上地位有不安之狀態存在，亦即法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險非不得以對於被告之確認判決除去之，是以原告提起確認之訴，具有確認利益。
五、本件爭點：原告對系爭土地之標買是否有優先購買權存在？
六、本院得心證之理由：
（一）按「依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。」土地法第73條之1第2項定有明文。是以原告欲主張其有優先購買權，即應證明其為系爭土地之繼承人、合法使用人或其他共有人。
（二）原告非系爭土地之「繼承人」或「共有人」：
1、系爭土地於36年7月1日總登記時，登記為訴外人謝金潭所有，此有系爭土地登記簿謄本1份在卷可參，並為兩造所不否認。而謝金潭並非原告之被繼承人，亦為原告承認，因此依據登記簿謄本所示，原告並非系爭土地登記所有權人謝金潭之繼承人，首堪認定。
2、原告主張其曾祖父謝朝廷於日據時代明治41年（民國前4年，西元1908年）間，為系爭土地共有人之一，並提出「分管約字」書面1份為證。上開「分管約字」書面之真正，為被告所否認。而查「分管約字」書面依據其上記載係明治41年12月書立，迄今已有112年歷史，書立契約之人應均已死亡，確實難以證明該文書之真正。然縱寬認原告提出「分管約字」私文書為真，並認該書面上所載第九拾番地即為系爭90地號土地，亦僅能據此認定於明治41年即西元1908年間，系爭土地權利狀態協議為長房謝朝廷、次房謝金潭、謝章榮對半均分而已。然尚無法遽認，原告曾祖父謝朝廷迄今仍為系爭土地共有人。
3、系爭土地嗣於36年間進行總登記時，原告曾祖父謝朝廷業於34年間死亡，由原告祖父謝接枝繼為戶長，此有原告提出戶籍資料在卷可參，然訴外人謝接枝並未登記為土地所有權人，而係由訴外人謝金潭於36年7月1日登記為單獨所有，依據此客觀事實，堪信系爭土地於36年間原告祖父謝接枝已非共有人，否則迄今其等仍得提出保存良好之「分管約字」書面，豈可能於36年間不知系爭土地之存在，而漏未辦理系爭土地所有權人之登記。
4、並參酌原告祖父謝接枝另曾於38年11月1日辦理新北市○○區○○段○○○○段000○號建物之第一次所有權登記，該建物之基地即為系爭土地，此有原告提出建物登記簿謄本在卷可參。是以原告祖父謝接枝對於土地、建物須辦理所有權登記應知悉甚詳，然其僅就系爭土地上建物辦理建物登記，卻未針對系爭土地登記為謝金潭單獨所有，有所主張及爭議，益足認定，系爭土地於36年間確實已變更為謝金潭單獨所有。
5、據此堪信，36年間系爭土地確實為訴外人謝金潭單獨所有，而謝朝廷或謝接枝等原告之被繼承人並非系爭土地之共有人，原告主張其得繼承而為系爭土地之共有人或繼承人，均屬無據。
（三）原告並非系爭土地之「合法使用人」：
1、原告主張為合法使用人無非係以，其曾祖父謝朝廷於明治41年間（即西元1908年）即分管系爭土地，並興建台北廳基隆郡石底庄竿蓁林九拾番地房屋，並該九拾番地房屋即為原告祖父謝接枝38年11月1日辦理第一次登記，建物門牌為平林32號，建號為新北市○○區○○段○○○○段000號之建物（以下簡稱236建物），該建物後為原告父親謝明田於55年5月21日繼承使用繳納電費，原告於107年3月14日繼承系爭建物使用，並繳納電費迄今，並提出為戶籍資料、建物登記簿謄本、戶政事務所函文、電費憑證等物為證。然原告上開主張業據被告否認。
2、首查，原告係以「分管約字」書面主張其曾祖父謝朝廷於明治41年間為合法使用人。同前所述，縱然寬認「分管約字」私文書係屬真正，則原告祖父謝朝廷於明治41年間，因「分管約字」而為土地共有人，堪信尚得於協議範圍內合法使用系爭土地。但承前揭認定，系爭土地之權利狀態，於36年7月1日起，乃由訴外人謝金潭單獨取得所有權，原告曾祖父謝朝廷、祖父謝接枝均非系爭土地之共有人，其等已無從以共有人身份而成立分管契約，繼續合法使用系爭土地。是以原告之被繼承人於36年7月1日起，已非共有人，無從依據共有人間方得成立之分管契約而合法繼續使用系爭土地，則原告自無可得繼承之法律關係而得主張其為系爭土地之合法使用人。
3、次查，原告所提出236建物登記簿謄本，雖能證明其祖父謝接枝於38年11月1日登記為236建物之所有權人，且236建物坐落於系爭土地。然原告之被繼承人於36年間已非系爭土地共有人，不存在合法分管契約，則自38年間，236建物係基於何種法律關係，而得使用非其所有之系爭土地，未據原告具體主張，本院實無從單以236建物客觀存在即認定有合法權利得使用系爭土地。況且原告不否認236建物之現況並無屋頂僅餘牆壁，難稱為建物，則以236建物毀壞之狀況，益難認定原告迄今有合法使用系爭土地之法律關係存在。
4、末以，原告提出戶籍資料僅能證明戶遷移之之過程，電費繳納通知則僅能證明其繳納電費之情況，均無法據以認定原告就系爭土地具有何種法律關係而具有合法之使用權利存在。
（四）綜上所述，原告不能證明其為系爭土地之「繼承人」「共有人」或「合法使用人」，則其無從取得系爭土地之優先購買權，故其請求本院確認其就系爭土地具有優先購買權顯無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述。
六、本件第一審裁判費為 3,090元，此外核無其他費用之支出，爰依職權確定本件訴訟費用3,090元由敗訴之原告負擔。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 14 日
基隆簡易庭法 官 王翠芬以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 14 日
書記官 陸清敏