臺灣基隆地方法院民事判決
108年度基簡字第639號原 告 林定宇被 告 徐崇德上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國108年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告經親友告知知悉坐落基隆市○○區○○段○○○○號土地（應有部分10000分之180）及其上同段685建號即門牌號碼基隆市○○區○○○路○○○ 巷○○號房屋（下稱系爭不動產）有意出售，遂於民國108年1月14日查看系爭不動產現況，被告當時即與原告就買賣價金進行斡旋，然因被告要求原告需另價購屋內現有傢俱，而未達成合意。嗣於108年1月16日雙方再次進行斡旋，原告同意以價金新臺幣（下同）975萬元購買系爭不動產及屋內之原木茶几含8張板凳，當場依被告要求之相關約款簽訂房屋買賣簡約（下稱系爭簡約），明定辦理買賣之代書、保證履行合約、於108年4月15日前交屋及口頭約定農曆年前簽訂正式合約，原告遂當場依約交付發票日108年1月15日、票面金額15萬元之支票乙紙（票據號碼：HB0000000 ）予被告收執，作為定金。但系爭簡約成立後，經原告催促被告於農曆年前簽立系爭不動產正式買賣契約時，被告以各種藉口搪塞，拒不簽訂契約，且無意依約定於108年4月15日前履行交付及移轉系爭不動產所有權之義務，原告遂於108年5 月13日寄發台北正義郵局第147號存證信函（下稱系爭存證信函）催告被告於3 日內與原告簽約，否則將解除契約，經被告於同年月14日收受，被告迄今仍無回應，且系爭不動產不是被告所有，被告已有不能履行交付及移轉所有權義務情形，原告得依民法第254條、第256條規定解除系爭簡約，並以起訴狀繕本之送達為解約之意思表示，為此依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還其所受15萬元定金。又系爭簡約既經原告解除，依民法第259條第1款及第2 款規定，被告亦負有返還原付定金15萬元之義務等語。並聲明：被告應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告抗辯：系爭不動產係張靜芬所有，被告是張靜芬的代理人，於108年1月14日原告第一次看屋時，被告即提供不動產所有權狀正本供拍照，並無原告所稱被告不能履行及移轉所有權之情形。嗣兩造及張靜芬於108年3月25日前往余淑芬代書事務所簽訂正式買賣契約，原告表示有資金缺口50萬元，要求於契約中增列若原告向借款銀行申貸金額不足，即解除買賣契約，對此兩造未能達成共識，當日遂未簽訂契約，並無原告所稱被告拒不簽訂契約之情事，原告主張因可歸責於被告致無法履約，與事實不符等語。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造於108年1月16日簽訂系爭簡約，由原告以 975萬元向被告購買系爭不動產及屋內原木茶几含8 張板凳，並於同日交付定金支票15萬元予被告，約定於108年4月15日前交屋，經原告於108年5月13日寄發系爭存證信函催告被告於
3 日內與原告簽約，逾期將解除契約，由被告於同年月14日收受，且系爭不動產不是被告所有等事實，業據原告提出系爭簡約、支票影本、土地及建物登記第二類謄本、土地及建物所有權狀、系爭存證信函、掛號郵件收件回執影本各1 件為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、另原告主張被告未於108年4月15日前履行交付及移轉系爭不動產所有權予原告之義務，且系爭不動產不是被告所有，客觀上不能履行交付及移轉系爭不動產所有權之義務，依民法第254條、第256條規定解除系爭簡約，並以起訴狀繕本之送達為解約之意思表示，被告應依民法第249條第3款規定加倍返還其所受15萬元定金等情，為被告所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：
㈠按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約
履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第 249條定有明文。次按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務。而房屋及基地之買賣，為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定。是以買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，但不得因此即謂買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號、64年台上字第1判例參照）。又契約當事人在成立契約以前所交付，用以擔保契約成立為目的之定金，稱之為立約定金（亦稱猶豫定金）。此項定金與以主契約之存在為前提之定金（諸如證約定金等是），在性質上固屬有間，然契約成立後，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，其效力應類推適用民法第249條之規定。
㈡查系爭簡約僅有記載立約人為買方即原告及賣方即訴外人張
靜芳、買賣價款為975萬元、於108年4 月15日前現況交屋、定金為15萬元等內容，對於不動產之付款方法、稅賦、費用及違約等重要事項，均未達成共識，且於第7 條約定：「詳細合約以簽正式合約為準。」故系爭簡約屬於買賣預約，原告所交付之定金15萬元，是用以確保預約之履行即本約之訂立為目的，性質上屬於擔保本約成立之立約定金（猶豫定金），兩造就該立約定金於本約未成立之效力既未另有其他約定，自應類推適用民法第249 條各款之規定。原告主張被告不願意完成簽約手續，且未於108年4月15日前履行交付及移轉系爭不動產所有權予原告之義務，及系爭不動產不是被告所有，客觀上不能履行交付及移轉系爭不動產所有權之義務等情，為被告所否認，證人即兩造於系爭簡約約定之承辦代書余淑芬證稱：「原告108年2月23日用line向我表示要貸款，…原告想貸700 萬元，台銀預估是520萬元至530萬元之間，因為相差太遠，後來換至新光銀行預估，因原告欲將不動產登記於在小孩名下，因為原告兒子工作不久且收入不高，所以新光銀行希望原告再補正其他收入或保證人資料，後來新光銀行向我表示估出來大約650 萬元上下，原告就向我說要找賣方來簽訂買賣契約，因為銀行需要買賣契約去補足估價，後來原告請我幫忙約被告於108年3月21日到我事務所簽買賣契約，後來到隔週的星期一早上在我事務所見面簽約。在雙方見面前我有先告訴原告提供付款方式讓我先擬定買賣契約，原告表示付款方式當面講，且原告表示他最初與賣方約定簽約時再談細節，也向我表示需貸款至七百萬元買賣契約才生效，雙方都有依約到我事務所見面。」「在還沒談到付款方式時，雙方就對房屋的擺設方式意見不合，印象中好像是針對廚具掉下來是否要掛回去或修復方面意見不合，之後有無再討論到付款我已經不記得了。」「原告對被告說如果被告不賣會有賠償的問題，被告表示有要出售房子並沒有不賣。」「被告不希望解約，所以才先讓原告評估貸款金額，被告當天向原告表示貸款不夠的金額原告要先準備好，有無其他條件我記不起來」等語（見本院108年8月1 日言詞辯論筆錄），另依證人余淑芬與原告通訊軟體對話記錄截圖內容所示，原告表示：「付款方式可以當面講」「我們一開始就說要簽約的時候再詳談細節」「我要貸款達700 萬元合約才算生效」等語，堪認原告要求貸款達700 萬元才簽約，但系爭不動產經銀行評估貸款金額為650 萬元，有50萬元差距，核與被告抗辯原告要求於契約中增列若原告向借款銀行申貸金額不足，即解除買賣契約，因兩造未能達成共識，當日遂未簽訂契約等情相符，且被告有出售意願，業據證人余淑芬證述明確，原告主張被告拒不簽約，不足採信。又原告主張其不同意被告於108年3月25日提出原告自行修繕掉落廚具及被告就房屋漏水及增建拆除部分不負責，兩造才無法簽約云云，未據原告舉證證明，雖證人余淑芬證稱兩造對於廚具掉落是否重新掛上或予以修復有不同意見，但兩造於系爭簡約約定以現況交屋，被告自無修繕掉落廚具之義務，即使因為掉落廚具處理方式有歧見而未能簽約，並非可歸責於被告之事由，且系爭簡約屬於預約之性質，而預約僅能預立本約之範圍，不可能就本約全部條件一一訂明，否則即無區分預約、本約之必要，故被告縱於磋商本約期間，提出預約所無之條件，難認有違反預約之可歸責性，原告不能請求加倍返還立約定金。
㈢另按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期
限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；債權人於有第266條之情形時，得解除其契約，民法第254條、第256條分別定有明文。查兩造已於108年3 月25日至證人余淑芬之代書事務所要簽訂本約，為兩造所不爭執，被告並無拒不簽約，亦未違反預約之可歸責性，已如前述，自無給付遲延情形，原告復於108年5月13日寄發系爭存證信函催告被告於3 日內與原告簽約，並以起訴繕本送達為解除契約之意思表示，自不生解約之效力。又出賣人對於出賣之標的物不以有處分權為必要，無權利人就權利標的物所為之處分，依民法第118條第1項規定，經有權利人之承認仍生效力，被告縱非系爭不動產之所有權人，不影響系爭簡約之效力，況兩造就系爭不動產既未依約繼續簽訂買賣契約，被告自無履行交付及移轉所有權之義務，原告主張被告給付不能，為解約之意思表示云云，應無可採。從而，原告依民法第259條第1款、第2款規定，請求被告返還定金15萬元，自屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第249條第3項規定，請求被告給付30萬元，及依民法第259條第1款、第2款規定，請求被告給付15萬元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，故判決如主文。中 華 民 國 108 年 8 月 30 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 30 日
書記官 林惠如