臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
108年度基小字第2804號原 告 吳靉蓉被 告 何德威兼 上一人訴訟代理人 周來有上 一 人訴訟代理人 周淑慧
周震適上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109 年3 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰參拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告何德威委託母親即被告周來有出租被告何德威所有坐落基隆市○○區○○路○段000 ○0 號3 樓房屋（下稱系爭房屋），並經訴外人即朱慶和仲介與原告吳靉蓉於108年8月20日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。由原告承租被告何德威所有之系爭房屋，系爭租約約定租賃期間2年，自108年9月1日起至110年8月31日止，每月租金為12,000元（社區管理費350元由承租人負擔），應於每月5日前繳納，另繳付押租金24,000元，水、電及管理費用均應由原告自行負擔。租賃之初，係朱慶和來電表示可承租系爭房屋，且朱慶和稱系爭房屋先前曾租予一位沈姓女士，又因被告與先前之承租人有發生糾紛，故被告要求於系爭租約之審閱期上加註即日生效。108年8月20日被告何德威係委託被告周來有來簽立系爭租約，原告從未看過被告何德威，簽約當時係原告、被告周來有及朱慶和在場，朱慶和要求原告先付1個月即108年9月份租金12,000元、押金24,000元、加上仲介費6,000元，原告總計支付共42,000元。
（二）然而，系爭租約簽立後，被告並未依照系爭租約所承諾進行修繕、整理、添購及出借稅單等事項，且原告於108年8月23日及9月4日曾請搬家公司要遷入，被告周來有卻將該樓之鐵門鎖上，且被告僅有給原告2支鑰匙，未給原告最外面大鐵門的鑰匙。但系爭房屋需3支鑰匙才可進去，被告僅給2支，致原告無法進入系爭房屋，直至同年月27號被告才給原告第3支鑰匙。更於108年8月31日將原告兒子之鑰匙取走，未再歸還。系爭房屋之鑰匙現雖仍在原告身上，但原告迄今從未住進系爭房屋。因自108年8月20日至今，被告周來有持續以通訊軟體LINE反覆爭執系爭租約之成立，且數次到原告住所騷擾，與鄰居顛倒黑白，破壞原告形象。又原告於108年9月3日要住進去時有與被告周來有發生爭吵，被告周來有稱要解除系爭租約，並提出終止房屋租賃契約書與原告，要強迫原告解約，但原告不同意。原告認為被告並未依約對系爭房屋進行修繕，原告懷疑被告之誠信，且被告周來有每天都打給原告表示要解約，卻只願返還原告36,000元，但依系爭租約，一方解約係要另負賠償責任，被告自應賠償原告其他損害。此外，原告原本有搬進去一些蠶絲、珠寶等物進入系爭屋內，原告搬入之物品卻遭偷竊，這部分原告有報案。復被告亦有將系爭房屋之水源開關關起，使原告無法用水。
（三）承上，被告已提出終止房屋租賃契約書，並有在其上蓋印，系爭租約應已終止，而原告已有支付42,000元，且依系爭租約約定，被告未履行租約，被告如要終止租約須在1個月前提出，被告未提出，應賠償原告1個月租金12,000元，另外須再賠償原告1個月租金12,000元，總計66,000元。為此，爰依系爭租約、租賃、侵權行為法律關係，請求被告賠償66,000元。並聲明：被告二人應給付原告66,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告二人則以：
（一）原告主張與事實不符。系爭房屋所有權人為被告何德威。出租人僅被告何德威。被告會提出終止房屋租賃契約書，係因108年8月23日，系爭房屋與鄰居共用之最外側鐵門被上鎖，原告反應過度，即報警指稱被告二人涉犯侵權、詐欺罪嫌，但當時係夜間約20時、21時許，這其間原告並未住在屋內，也無進去可能，且被告也有答應翌日會將門修好，但原告卻報警；或原告因樓下養的貓跑到樓上，有於108年8月至樓下飲料店理論並報警，且將飲料店裝吸管的桶子從桌面摔到地上；或原告兒子有於108年9月9日22時許跑到被告住處徘徊並喃喃自語，久久不肯離去；或原告有於108年9月10日6時50分許跑到被告住處門口，用木棍猛力敲門擊木門，大聲喧嚷。以上種種，被告覺得原告與一般房客不同，且被告先前原有於108年8月31日向原告借回鑰匙要搬東西，原約好108年9月2日19時許原告要來取回鑰匙，但該日下午，原告卻來電表示沒有辦法來取鑰匙，之後又再來電，被告周來有覺得沒有辦法再應付原告，為息事寧人，且原告欲將系爭租約由2年改至3年，被告不同意，原告即於108年9月2日通話中先表示要解約。被告因此擬好終止房屋租賃契約書，答應要支付原告84,000元以終止系爭租約。然而，原告要求被告須先匯56,000元至原告帳戶，並再開一張本票28,000元予原告，方要搬家，但被告無法單憑原告一句話，就將56,000元匯至原告帳戶，且原告亦不交回鑰匙，也不點交系爭房屋，此由原告與被告周來有於108年9月4日LINE對話：「決定依照你的要求賠償84,000元，我們解除租賃契約」、「…送到吳小姐住處的是2份出租人已經蓋好的解約書（即原告提出的終止租賃契約書），我放在信箱裡…」。原告回以：「內容不適用於你我狀況與經過」。被告則以：「如果不適用，請你擬一合適的解約書」等語即可證明。故終止租賃契約書業經原告及被告二人確認不適用，自無生效與否的問題。
（二）此外，被告雖有向原告提出終止房屋租賃契約書，但該契約書第1條載明：「雙方同意前於108年8月20日就甲方所有之…租賃契約，提前於108年9月8日終止」。被告二人係應原告解約要求而提出該契約書。被告二人並無強迫原告一定要提前終止租約。原告怎麼能反過來咬一口，說被告二人強迫原告解約。原告又主張被告提出之終止房屋租賃契約書業已生效云云，顯與事實不符。如果該終止契約書已經生效乙事為真，那表示雙方同意終止系爭租約，為何原告不肯搬離系爭房屋，歸還鑰匙。復原告有以LINE傳予被告周來有表示：「租金和賠償費先還回來」。被告回：「請問你搬家東西都搬走嗎？」，原告回：「我們還在租賃契約行使中…」。則系爭租約何來終止？又原告有在108年9月10日以LINE傳予被告周來有：「房子遭竊」。及有指稱：「周來有女士將此疊文件塞在本人信箱，並要求所提出之金額要求終止契約，乃證據證明她並沒有意願履行我倆雙方所簽之契約」。可見原告所言與事實不符。
（三）原告事後反悔，不在終止房屋租賃契約書上簽章，係不想解約之意，原告要繼續租用系爭房屋，即應按期繳納租金。但原告迄今均未按期繳納租金，被告已有多次已LINE通知原告，但原告已讀不回或不讀不回。被告二人亦於108年12月3日以基隆東信路郵局雙掛號第00000000000000000000號寄出00231號存證信函，催告原告於函到7日內給付遲延（108年10月及11月）租金，屆期若未付清，租約即行終止，不另通知【依系爭租約第15條第1項（一）辦理】，該郵件於109年1月7日因無人招領退回被告二人。截至109年2月5日止原告仍未支付所欠自108年10月至108年11月兩個月租金，租約已然於108年12月11日終止（108年12月3日寄出，原告拒收，以被告二人第一次郵遞或通知之日（12月3日）起推定為到達日，函到7日為108年12月10日）。
（四）其餘就原告主張事項，分別說明如下：
1、系爭租約簽立時，會於審閱期上註明「即日生效」，但原告自身所要求，且由原告與被告周來有之電話對話可知，可見無意願履行系爭租約者係原告，並非被告。又被告如有原告所稱般惡劣不堪，原告又豈會要求要將系爭租約延長至3年。
2、就系爭租約所約定之修繕部分，原告有說等原告搬進去之後再就小部分瑕疵請人修繕。縱使被告有應修繕而未修妥之處，原告儘可依系爭租約第9條：「（二）前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於第4條約定之租金中扣除」約定處理。何況，原告自108年9月1日起就不讓被告有修繕的機會。
3、進入系爭房屋要3支鑰匙，而被告有於108年8月20日簽約當日先交給原告一副3支鑰匙，朱慶和當時亦有在場。嗣108年8月27日大部分待辦事項辦理完成後，有再將第2副3支鑰匙交給原告。原告主張被告係待108年8月27日方才交付第3支鑰匙，並非實在。況且系爭房屋外第一道鐵門係與鄰居大中華保全公司共用，白天大中華保全公司員工上班進出頻繁，鐵門都不上鎖，朱慶和亦有進出多次，皆未使用鑰匙開門。又依原告於108年8月31日（星期六）早上9: 37分與被告周來有LINE的對話，原告表示：「我們這兩天搞定了搬家公司就要正式搬過去3樓了。……此事不急因為所及範圍很小，我們先搬進去再約時間好了……也是等我們過去，再約師傅一起修理，如何？……感謝你都一直陪伴我們。」。可證系爭租約並無原告所述之問題存在。原告有無住進系爭房屋被告並不知情，鑰匙仍在原告手上。另由108年9月2日被告周來有之電話對話：「今天的事情（註：是指白天原告到樓下飲料店理論，將店內的吸管筒摔到地上乙事）就到此為止（錄音檔02分20秒起），以後有事情，你就跟我講，讓我來處理。你不用做壞人，壞人我來做，知道嗎？你就好好地跟他們相處，然後有什麼事情，需要我出面，我會去處理。就算我跟他們吵架，也是我跟他吵架，你就不要跟他吵。這樣子可以嗎？好不好？」等語，可見被告一直都極為友善對待原告。
4、被告將系爭房屋之水源開關關起，係因於108年9月大約中秋節那天，系爭房屋二樓住戶告知被告周來有說系爭房屋在漏水，並稱已經漏了ㄧ個禮拜，系爭房屋的水錶在1樓，被告周來有看水錶一直轉個不停，被告周來有即以LINE通知原告前來查看，但原告置之不理。被告周來為節約水資源，即被迫在108年9月22日將水表開關關起來。被告係因接到當期水費一千多元，用水度數係上期三倍，才將水錶關起來。被告周來有關水未取得原告同意，是有不對，謹向原告說聲對不起。被告周來有願負擔當期全額之水費1,049元。被告周來有嗣於109年1月7日有將水錶開關打開。
（五）並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）按原告與被告何德威有經由仲介朱慶和之仲介，於108年8月20日，由被告周來有受託為被告何德威與原告簽立系爭租約，由原告承租系爭房屋，約定租期自108年9月1日起至110年8月31日止，每月租金12,000元。每期租金應於每月5日前給付，原告已有給付108年9月份之租金12,000元及2個月房租之押租金24,000元予被告何德威；另有因系爭租賃而給付報酬6,000元予朱慶和等情，為兩造所不爭，並有系爭租約及證人朱慶和於審理中之證述在卷可參，則上開事實，應堪認定。
（二）原告主張被告已有提出終止房屋租賃契約書，被告單方要終止系爭租約，應依系爭租約及租賃法律關係負賠償之責云云。經查：
1、按系爭租約第12條約定：「本契約逾期限屆滿前，租賃雙方不得終止租約。依約定得終止租約者，租賃之一方應於一個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方1個月租金額之違約金。」，雖就提前於租期屆滿前終止租約所生之損害賠償責任有做規定。但核其約定內容，係針對契約之一方如要依系爭租約之約定提前終止租約時，方有該條約定之適用。而依系爭租約第15條：「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：㈠遲付租金之總額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付。㈡違反第8條規定而為使用。㈢違反第9條第3項規定而為使用。㈣積欠管理費或其他應負擔之費用達相當2個月之租金額，經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付。」、第16條：「出租人有下列情形之一者，承租人得終止租約：㈠房屋損害而有修繕之必要時，其應由出租人負責修繕者，經承租人定相當期限催告，仍未修繕完畢。㈡有第11條規定之情形，減少租金無法議定，或房屋存餘部分不能達租賃之目的。㈢房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時。」，此為系爭租約所約定提前終止租約之事由，故契約之一方應係以有上開約定所約定之情事，而提前終止租約，方有系爭租約第12條約定之適用。然參以前開終止房屋租賃契約書，其內容為：「一、雙方同意前於民國108年8月20日就甲方（即被告何德威）所有之基隆市○○路○段○○○○○號房屋所訂立的租賃契約，提前於108年9月8日終止。二、乙方（即原告）應在右租約終止日前，自租賃房屋騰空遷離，並於租約終止日時，將房屋及鑰匙點交返還予甲方。乙方如未履行時，自租約終止日之翌日起至騰空遷讓返還房屋日止，應依原租約二倍之月租金額，按月賠償給甲方。三、乙方搬遷後，如有遺留任何家飾雜物等物品，概視為廢棄物論，無條件任憑甲方處置或丟棄，乙方絕無異議。甲方因搬移處置或丟棄乙方前開物品，所生的處理費用，得自乙方的押租保證金中扣除。四、點交日，雙方應共同至租賃房屋內檢視。租賃房屋如有損害或與原狀有改變者，乙方應負責修理及回復原狀之責。如乙方不履行時，甲方得自乙方的押租保證金中扣除修復費用，如不足時，並得要求乙方負賠償之責。五、乙方先前因使用租賃房屋所應繳的水費、電費、瓦斯費、電話費、管理費等，由甲方結清。六、乙方履行本協議書第二至第五條之義務完畢同時，甲方應無習退還乙方先前所交的押租保證金暨賠償金新臺幣捌萬肆仟元整。」等語（見本院卷第15頁）。該內容係出租人與承租人雙方「合意」終止租約，並非單方為終止系爭租約之情事，是原告逕以被告有提出前開終止房屋租賃契約書而主張被告應依上開約定以為賠償，已有不合。
2、復參酌前開終止房屋租賃契約書之內容，依內容原告與被告何德威除係合意終止系爭租約，且契約雙方尚有各自需履行之義務，但觀以原告與被告周來有之LINE對話，原告表示：「周來用小姐，可以，不過，要於24小時內，就是於9/5，先匯三分之二的解約金到我銀戶，以示誠信。＄56000。兩天內即搬走。另：＄28000，開銀行本票，一併於搬家那天在朱慶和先生面前交付。那吳靉蓉就同意。」等語（見本院卷第23頁），可見原告所要求之履行方式及內容，與前開終止房屋租賃契約書所約定之內容尚有不同，且參原告亦於LINE對話針對前開終止房屋租賃契約書表示：「內容不適用於你我的狀況與經過。」等語（見本院卷第359頁），亦見原告並無依前開終止房屋租賃契約書所約定之內容，合意終止系爭租約之意。又核以前開終止房屋租賃契約書為被告何德威所提出，其並有於其上蓋印，原告倘同意依該契約書合意終止系爭租約，其逕為簽名或蓋印於其上即可，但原告迄今仍未為，顯難認其有依該終止契約書終止系爭租約之意。此外，證人即仲介朱慶和於審理中亦證稱，我當時有跟被告一起去要把終止房屋租賃契約書交給原告，但原告沒有簽，因為原告要求屋主先給錢再簽等語（見本院卷第267～269頁）。是被告何德威縱然有提出前開終止房屋租賃契約書，並有於其上蓋印，依民法第154條第1項約定，雖可認係屬「要約」，但依民法第153條第1項規定，要當事人互相意思表示合致，該合意解除契約方會生效，而依原告前開所陳述之內容，可認原告已拒絕該要約，依民法第155條規定，該要約自失其拘束力。則原告於審理中雖主張原告與被告何德威已依前開終止房屋租賃契約書終止系爭租約云云，其主張自屬無據。
3、綜此，原告主張系爭租約已依前開終止房屋租賃契約書而為終止，被告並應依系爭租約而為賠償云云，自屬無據，而予駁回。
（三）原告主張被告未給原告進入系爭房屋之全部3支鑰匙，致原告於108年8月23日要進入系爭房屋時，無法進入，而有侵害原告之權利云云；惟查，依系爭租約之約定，本件約定之租賃期間係自108年9月1日起至110年8月31日止，可見原告得占有使用系爭房屋之時間為前開期間，108年8月23日並非系爭租約所約定之租賃期間，縱然被告何德威有允許原告提前搬入，但此為出租人所額外之允許，出租人並未因此另外負有義務，是原告以其於前開時間無法進入系爭房屋，而主張被告應負賠償責任云云，已難認有據。復依證人朱慶和於審理中證稱，簽約當天，屋主有給原告2支鑰匙，最外側的門，原本那門是沒有關的，當天好像係隔壁保全公司不小心把大門鎖起來，但原告要進入屋內，因為當時已經很晚了，大約晚上11、12點，我就跟原告說因為現在有點晚了，我明天再幫你請鎖匠打一把鑰匙，但原告堅持要馬上處理，所以被告就去跟保全公司聯絡，後來就打開了等語（見本院卷第263～265頁），可見該最外側的門係遭他人誤為關閉，且被告嗣後亦有將該門開啟等情，又依原告所自承，其嗣後有將部分物品搬入系爭屋內，且其身上現尚有系爭房屋之鑰匙等語，可見原告嗣後既能順利進入系爭房屋，亦難認其有受有損害，是其前開主張，並不足採。另原告亦有主張其於108年9月4日無法進入系爭房屋一節，但就此部分之事實究屬為何？原告均未再提出說明，且無證據予以證明，是認原告此部分主張，亦不足採。
（四）原告復主張被告並未依照系爭租約所承諾之事項進行修繕、整理、添購等，而致其受有損害云云；經查，系爭租約雖有於最後處另行以手寫約定：「請求出租人事項：⑴修補浴室裂縫。⑵清洗冷氣（保證運作良好），包括冰箱。⑶放棄原有出租人之兩張床褥。⑷請補足冷氣遙控器。⑸將遷入戶籍到租賃標的物（請借出示今年稅單之房屋）。」等語，但依原告與被告周來有於108年8月23日之LINE對話：「被告周來有表示：晚上5：30以後才會進去，昨天有進去處理浴室裂縫，習慣了出來就關閉總開關，冷氣機排水管再跟師傅聯絡中，浴室水龍頭還有燈泡有請水電行撥空來處理。以上。」、「原告回以：感謝姐。你放在櫃子的舊音響藏了蠻多蟑螂」等語（見本院卷第307頁），及被告提出之浴室裂縫修復照片（見本院卷第309～311頁），可見被告就前開特約事項有逐步履行，且有跟原告說明其進行進度，並非原告所稱被告未依照系爭租約履行云云，又依原告所自承，其均未進入系爭房屋住過，且其究竟受有何等損害，原告亦未提出證據予以證明，是原告主張被告應因此負損害賠償之責云云，當難憑採。
（五）原告又主張被告擅自將系爭房屋之水源開關關閉，致其無水可用而受有損害云云。經查，依民法第423條規定，出租人就系爭房屋之出租雖有用益提供及用益維持之義務，被告周來有擅自將水源開關關起，而妨礙原告就系爭房屋之正常使用，被告何德威雖有違其出租人之對待給付義務，但仍要承租人即原告因此受有損害，出租人即何德威方因此須就損害部分負損害賠償之責，而依原告所自承，其並未實際住過系爭房屋，且其究受有何等損害一節，原告均未提出證據予以證明，則原告主張被告應因此負擔損害賠償之責云云，尚難憑採。末系爭租約之出租人為被告何德威，並非被告周來有，原告就被告周來有究竟應因此負擔何等責任一節，均未提出說明，則原告主張被告周來有應同負賠償給付之責云云，亦認屬無據，而予駁回。
（六）原告雖有聲請傳喚即兒子吳宙蒲到庭作證；被告亦有聲請朱慶和再度到庭作證云云；然本院認本件已調查明確，事實已認定如前，並無調查之必要，爰予駁回，併予敘明。
四、綜上所述，原告依系爭租約、租賃及侵權行為法律關係，請求被告給付原告66,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 4 月 28 日
基隆簡易庭法 官 華奕超以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 29 日
書記官 羅惠琳