臺灣基隆地方法院民事判決
108年度訴字第142號原 告 張淑芬訴訟代理人 蔡聰明律師複 代理人 楊 光律師被 告 王明通特別代理人 王金福被 告 羅建東上列當事人間交付房屋等事件，本院於民國108年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告王明通、羅建東間就門牌號碼基隆市○○區○○街○○○巷○○○○號房屋之租賃契約不存在。
被告羅建東應自主文第一項房屋遷出並騰空返還予原告。
訴訟費用新臺幣玖仟零參拾元由被告平均負擔。
本判決第二項命遷讓返還房屋部分，於原告以新臺幣貳拾柒萬陸仟元為被告供擔保，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人。」民事訴訟法第51條第2項定有明文。本件被告王明通於民國103年8月29日由新北市政府社會局認定為重度智能障礙，有因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示之情形，堪認為無行為能力者。如不選任特別代理人，訴訟程序無法進行。原告之訴訟代理人乃聲請本院為被告王明通選任特別代理人，本院審酌王金福為被告王明通之兄，且王金福曾於本院民事執行處103年度司執字第14486號清償債務強制執行事件(下稱系爭強制執行事件)擔任被告王明通之特別代理人，爰選任王金福擔任被告王明通於本件訴訟之特別代理人。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件門牌號碼基隆市○○區○○街○○○巷○○○○號房屋(下稱系爭房屋)及其坐落之基隆市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地，合稱系爭房地)原為被告王明通所有，嗣於103年間，經債權人臺灣銀行股份有限公司向本院聲請強制執行，經本院民事執行處以系爭強制執行事件受理在案，而於107年8月15日為原告以新臺幣(下同)2,204,000元(系爭土地之拍定金額為1,377,000元、系爭房屋之拍定金額為827,000元，合計2,204,000元)拍定取得系爭房地之所有權。又因系爭強制執行事件之拍賣公告記載被告王明通、羅建東就系爭房屋訂有租賃契約而不點交，惟原告否認被告間就系爭房屋存有賃租關係，顯然兩造就系爭房屋之租賃關係之存在與否已發生爭執，則被告間就系爭房屋之租賃關係存否不明確，將影響原告私法上之權利，原告提起本件確認之訴，應有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
三、被告王明通經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依民事訴訟法第385條第1項前段之規定，准原告到場之訴訟代理人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)原告主張系爭房地原為被告王明通所有，前經債權人臺灣銀行股份有限公司向本院聲請強制執行，經本院民事執行處以系爭強制執行事件受理在案，而於107年8月15日為原告以2,204,000元拍定取得系爭房地之所有權。惟因系爭強制執行事件之拍賣公告記載：「民國103年10月15日查封、履勘時……；『基隆市○○街○○○巷○○○○號』屋內無人，有水有電，顯有人居住，置有『陳○○』之藥袋，據債務人(即被告王明通)之兄(即被告王明通之特別代理人王金福)表示，有租約，承租人為羅○○，租金每月3,000元，該屋有潮濕壁癌之情形，另房間天花板水泥剝落致(本院按：誤繕為『製』)鋼筋裸露，拍定後不點交。」等語，致原告拍定後迄今無法占有使用系爭房屋。
(二)本件系爭房屋於查封、履勘時，係由被告王明通之兄王金福向執行法院表示系爭房屋之使用狀態，但並未提出任何書面租賃契約，且經原告多次查訪系爭房屋均未遇見承租人出入，亦未曾有承租人向原告表示要交付租金，甚且被告王明通前於80年間即因車禍意外而領有身心障礙手冊，屬於極重度之多重殘障，智商在20以下，依被告王明通之精神狀況，顯不可能與被告羅建東訂立租賃契約，可以認定王金福於執行法院查封時所稱兩造間就系爭房屋存有租賃契約，無非為維護被告王明通以避免系爭房屋點交而虛構，因此系爭房屋雖因系爭強制執行事件之拍賣公告記載存有租賃契約而不點交，然被告間就系爭房屋實際上並不存有任何租賃關係，為此，訴請確認被告間就系爭房屋之租賃關係不存在，及被告羅建東應自系爭房屋遷出並騰空返還原告；退而言之，縱認被告間就系爭房屋存有租賃關係，惟原告於107年9月19日登記為系爭房屋之所有權人後，已繼受系爭房屋租賃契約之出租人地位，自得請求被告羅建東給付已到期之107年10月至108年3月間，共6個月之租金18,000元(計算式：3,000元×6月＝18,000元)，及自108年4月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告租金3,000元。
(三)併聲明：⒈先位聲明：
⑴確認被告王明通、羅建東間就系爭房屋之租賃契約不存在。
⑵被告羅建東應自系爭房屋遷出並騰空返還予原告。
⑶先位聲明第⑵項部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
被告羅建東應給付原告18,000元，及自108年4月起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,000元。併陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告王明通未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。至被告羅建東求為判決：原告之訴駁回；其答辯意旨略以：被告羅建東於99年間向被告王明通本人租賃系爭房屋，租期至103年6月止，嗣於103年3月間，被告羅建東與被告王明通談妥願以150萬元向被告王明通購買系爭房屋，被告羅建東並已將定金50萬元交付被告王明通，惟103年8月間系爭房屋遭法院強制執行查封拍賣，被告羅建東與被告王明通乃改約定以被告羅建東交付之定金50萬元抵充每月3,000元之租金，自106年6月開始抵充，租期至抵充完畢為止，迄今尚未到期，因此被告羅建東與被告王明通間就系爭房屋之租賃關係，仍繼續存續等語。
三、本院之判斷：原告主張系爭房地原為被告王明通所有，嗣於103年間，經債權人臺灣銀行股份有限公司向本院聲請強制執行，經本院民事執行處以系爭強制執行事件受理在案，而於107年8月15日為原告以2,204,000元拍定取得系爭房地之所有權。雖被告王明通之兄即被告王明通之特別代理人王金福於本院民事執行處書記官執行查封時表示系爭房屋有租約，承租人為羅○○(即被告羅建東)，租金每月3,000元，而於拍賣公告註明不點交等語，然被告王明通之兄王金福向執行法院表示系爭房屋之使用狀態，但並未提出任何書面租賃契約，且經原告多次查訪系爭房屋均未遇見承租人出入，甚且被告王明通前於80年間即因車禍意外而領有身心障礙手冊，屬於極重度之多重殘障，智商在20以下，依被告王明通之精神狀況，顯不可能與被告羅建東訂立租賃契約，王金福於執行法院查封時所稱兩造間就系爭房屋存有租賃契約顯屬虛構，被告間就系爭房屋並不存有任何租賃關係等情，業據提出本院107年8月15日基院華103司執讓字第14486號限期債務人交出所有權狀及點交房屋之執行命令、系爭強制執行事件之拍賣公告、系爭房屋之建物所有權狀等件為證，復經本院依職權調借系爭強制執行事件卷宗核閱屬實。被告羅建東除否認被告間就系爭房屋不存有任何租賃關係，並抗辯被告間就系爭房屋原存有租賃關係，嗣被告間合意以買代租，被告羅建東並給付定金50萬元予被告王明通，惟系爭房屋因遭法院強制執行，無法履行，被告間乃又合意回復為租賃關係，並以之前交付之定金50萬元抵充租金，目前尚在抵充中，租賃關係仍存續中等語外，對於原告其餘主張並不爭執。是本件之爭點即為被告間就系爭房屋是否存有租賃關係？茲析述如下：
(一)按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條定有明文。又「未受禁治產宣告之成年人，即非無行為能力人，其所為之意思表示，原則上應屬有效，僅於意思表示係在無意識或精神錯亂中所為，方得謂為無效；而所謂無意識，係指全然無識別、判斷之能力；精神錯亂，則指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言」（最高法院99年度台上字第1994號裁判意旨參照）。簡言之，行為能力以意思能力為基礎，當事人行為時，其精神狀態達喪失自由決定意思之程度者，即欠缺意思能力，縱未經禁治產宣告、監護宣告或輔助宣告，所為行為仍不生法律效力，其理自明。
(二)本件被告王明通(00年0月生)與被告羅建東就系爭房屋訂立租賃契約時，固為成年人，且未經受禁治產宣告甚或監護宣告、輔助宣告，本非屬無行為能力或限制行為能力人。惟本件被告王明通前於80年間即因車禍意外而領有身心障礙手冊等情，經本院依職權調閱系爭強制執行事件卷宗，並觀諸卷附臺北市政府社會局103年8月29日北市社障字第00000000000函附殘障者個案資料卡、臺北市政府鑑別殘障者鑑定專用文蘭社會成熟量表記分紙、臺北市內湖區殘障者鑑定表，其中殘障者個案資料卡記載「殘障類別：多障：⒈智(極重度)。⒉肢(中度)。⒊視(重度)。」「等級：極重度。」「殘障狀況：⒈智商20以下。⒉軀幹、右下肢殘障。⒊視力0.02以下。」；文蘭社會成熟量表記分紙之主試者意見欄記載：「王先生(即被告王明通)車禍，腦部受傷，平衡能力極差，行動不便，亦不能言語，無法溝通，致未能做此測驗，就其目前狀況研判應屬一級智障……。」等語，足認被告王明通因精神障礙即其所罹患之重度智能障礙，在一般經濟活動，如管理金錢、重大投資，或於理解與判斷複雜契約行為，如簽訂本件租賃契約之能力，已完全喪失，致其意思表達能力、意思接受能力和意思判斷能力在應付一般社會、經濟或法律行為上為完全不能，其自由決定意思明顯缺損，且其處於無識別、判斷之能力或已達完全喪失自由決定意思之程度，簡言之，被告王明通不可能為正常思考及與人溝通，自屬全然陷於無意識而喪失正常之意思能力，可謂其與民法第75條後段所規定無意識之要件相符；而被告羅建東竟然能與智商僅20以下且不能言語之被告王明通以口頭方式合意成立系爭房屋租賃契約，嗣又改為買賣契約，且在無任何書面買賣契約之下，預付定金50萬元予精神有嚴重障害之被告王明通，又因系爭房屋遭查封，乃再回復為租賃關係，並約定以定金50萬元抵充租金，如此繁複周折之法律關係異動，一般人尚且難以完全理解，遑論被告王明通，因此被告羅建東前揭抗辯，大悖常理常情，純屬虛構，不足採信。是以，被告王明通、羅建東於簽訂系爭房屋之租賃契約時，係處於無意識之狀態，其所為法律行為之效力，應屬無效。從而，被告王明通、羅建東間就系爭房屋所簽訂之租賃契約，因被告王明通所為之法律行為效力係屬無效，而不存在。
(三)次按請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，又「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」民法第767條第1項前段定有明文，而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，倘被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，惟以非無權占有為抗辯者，則原告對於被告無權占有之事實，即無舉證責任，而被告就其占有係有正當權源之事應負舉證之責，如不能證明，即應認原告之請求為正當（最高法院29年上字第1061號判例意旨、72年台上字第1552號、2516號判決意旨參照）。原告既因強制執行程序而為系爭房屋之所有權人，而被告王明通、羅建東就系爭房屋所簽訂之租賃契約，因被告王明通於行為時，係處於無意識之狀態，故其所為法律行為效力為無效，業如前述，則被告羅建東已無任何繼續占有系爭房屋之正當權源，即構成無權占有。準此，原告本於民法767條規定，請求被告羅建東將系爭房屋騰空遷讓交還予原告，洵屬正當，應予准許。
(四)備位之訴部分：按訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始就備位之訴為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判。因本件原告先位之訴既為有理由，業如前述，則本院即毋庸就其備位之訴另為裁判，附此敘明。
四、綜上所述，原告先位主張被告王明通與被告羅建東就系爭房屋簽訂租賃契約時，因被告王明通係處於無意識之狀態，故其所為法律行為效力為無效，請求確認被告王明通、羅建東間就系爭房屋所簽訂之租賃契約不存在，及依民法第第767條規定，請求被告羅建東應自系爭房屋遷出並騰空返還予原告，為有理由，應予准許。
五、本件訴訟費用即第一審裁判費9,030元，由被告負擔。
六、原告陳明願供擔保以代釋明，請准宣告假執行，就遷讓返還系爭房屋部分，於法核無不合，併定相當之擔保額宣告如主文第3項所示。
七、據上論結，本件原告先位之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項前段、第87條第1項、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 6 日
民事庭法 官 徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 108 年 8 月 6 日
書記官 張雅婷