臺灣基隆地方法院民事判決
108年度訴字第325號原 告 陳安村訴訟代理人 林達傑律師被 告 林謙和
黃謙順上二人共同訴訟代理人 施韻如被 告 黃雲上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國109 年4 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明為：㈠被告應將坐落新北市○○區○里段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上，門牌新北市○○區○○路○○○ 號，面積71.68 平方公尺之建物（下稱系爭建物）拆除後，將土地返還原告及其他共有人。㈡被告林謙和、黃謙順應共同給付原告等新臺幣（下同）6,129 元，及自民國109 年1 月1 日起，至被告返還上開土地之時止，按年給付原告2,043 元。㈢訴訟費用由被告等共同負擔。
㈣願供擔保請准宣告假執行。嗣於108 年10月9 日以民事準備書㈠狀，變更訴之聲明為：㈠被告林謙和、黃謙順應將系爭土地上之系爭建物拆除後，與被告黃雲共同將土地返還原告及其他共有人。㈡被告應共同給付原告等6,129 元，及自
109 年1 月1 日起，至被告等返還上開土地之時止，按年給付原告2,043 元。㈢訴訟費用由被告共同負擔。㈣願供擔保請准宣告假執行。復於本院109 年4 月8 日言詞辯論期日，表明租金之部分不請求，僅請求終止租約後之不當得利，而就前揭第㈡項聲明變更為：被告應自109 年1 月1 日起至被告返還上開土地之日止，按年給付原告2,043 元。經核原告上開訴之變更，其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，參以首開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠系爭土地為原告與其他共有人所有（原告就系爭土地之應有
部分為32分之4 ），系爭建物為未辦保存登記之房屋，其事實上之處分權人為被告林謙和、黃謙順。兩造間曾因調整租金等事件，經鈞院104 年度訴更一字第1 號判決（下稱系爭前案）確定被告林謙和、黃謙順承租系爭土地搭建系爭建物（下稱系爭租約），並應自103 年2 月27日調整每年租金為16,343元，而被告黃雲則係實際居住於系爭建物內之人，應可認其係經被告林謙和、黃謙順同意借用而直接占有系爭土地。詎被告自上開判決確定後，未曾依系爭前案判決意旨給付租金，原告於106 年12月8 日以七堵郵局162 號存證信函催告被告給付欠租，惟被告等均置若罔聞，原告復於108 年
5 月17日與訴外人即其餘共有人陳文龍、陳皇瑜及林明星等人聯名以掛號信函催告被告給付欠租，惟被告仍無回應，原告自得以被告自106 年起積欠租金達兩期以上為由，依法以本件起訴狀繕本終止系爭租約。
㈡被告雖辯稱已就租金為提存，惟依民法第314 條、第326 條
之規定，本件於未經兩造特別約定之情形下，理應以債權人之住所地為清償地，且債務人本僅得於債權人受領遲延或不能確知孰為債權人而難為給付二種情形下，方得依據該條規定，將給付物提存於法院以代清償。本件兩造係因系爭前案判決確定兩造間曾存有租賃關係，是不論債權人之姓名、住所或應給付之租金等債務內容，本均得以自上開判決，或向法院聲請閱覽相關卷證，或逕依上開判決所載住所與原告連絡，同時參酌系爭土地之土地登記第二類謄本，均得輕易推算各共有人應受領比例及金額，而不致有上開得合法提存之事由。況被告林謙和復已自承於106 年度以後，即已奉鈞院提存所告知不得再行提存，而未給付106 年度以後之租金。
是被告主張之前曾提存租金云云，不但與嗣後陸續積欠106年度以後之租金全然無關，且更不得藉以主張原告終止意思通知並不生效。
㈢系爭租約既經終止，原告自得依民法第767 條第1 項前段、
第821 條之規定，請求被告拆除系爭建物，將土地返還原告及其他共有人，並依民法第179 條之規定請求被告自109 年
1 月1 日起至返還土地之日止，按原告應有部分計算之相當於租金之不當得利。
㈣聲明：
⒈被告林謙和、黃謙順應將系爭土地上之系爭建物拆除後，與被告黃雲共同將土地返還原告及其他共有人。
⒉被告應自109 年1 月1 日起，至被告等返還上開土地之時止，按年給付原告2,043 元。
⒊訴訟費用由被告共同負擔。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠系爭前案已判決被告等承租系爭土地並調整租金確定，可認
被告並非無權占有系爭土地。另依據99年訴字第11號原告於民事準備狀內提到依據96年8 月間召開共有人會議，推派黃金海、陳秀雄、陳安村、陳新傳及林明星等5 人組成委員會辦理土地分割、出售、出租定約及收取價金等事宜，且系爭土地過去收租慣例均由原告家族兩大房輪流到系爭土地收取租金，並開立單據表明，系爭土地地主代表陳勵修並有向被告收取20萬元擔保金，惟自96年起原告等家族並未推派代表前來向被告等收取租金，被告遂分別於102 年6 月7 日、10
4 年11月26日發出存證信函，並再於104 年12月2 日至鈞院提存指定原告收取96年至104 年之租金，明細即按原告第二次存證信函內更正之金額35,980元。期間被告等至陳勵修家詢問租金給付對象為原告是否無異議，惟陳勵修表示未收到租金，故被告等要求地主應協議租金之付款條件及對象是否正確，且被告為免陷於給付對象錯誤，遂將105 年度之租金16,343元提存至鈞院，給付對象為系爭土地之全體代表即原告。然被告106 年度要再將租金提存時，鈞院提存所告知不予提存。而106 年至107 年期間，地主與附近居民透過陳文龍達成買賣部分土地持分之協議，並詢問被告是否有意購買，惟原告並未口頭或書面通知被告，系爭土地之地主更替及後續給付對象變更，且因個資保護，被告黃雲無法看到系爭土地謄本之完整資料而向地主聯絡，被告顯非置之不理。
㈡系爭土地之地主自96年後即未再延用慣例前來向被告收取租
金。本件被告縱使因故無法繳付租金達兩年以上，惟系爭土地之共有人未依法終止系爭租約前，該租賃關係依然存在，且被告與系爭土地共有人間有20萬元擔保金可供抵償，並未造成原告損失。另依系爭前案判決，被告應給付租金予黃金海、陳秀雄、陳安村（即原告）、陳薪傳、林明新，但原告只有要求被告只付給他1 人。原告是否有資格收取系爭土地之租金，亦有疑問，另系爭土地之地主從30幾人變成17人被告亦不知情。
㈢原告雖表示可代表系爭土地之全體地主收取租金，故於106
年12月8 日發存證信函予被告林謙和，但因被告林謙和、黃謙順均未住於系爭建物，而被告黃雲教育程序僅小學，因無法判定該存證信函是否為與本案有之文件而丟棄。另被告林謙和是收到鈞院通知才知悉本案，且原告所發之前揭存證信函表示被告需匯出租金14,300元至共有帳戶，戶名為陳安村，林明星，陳文龍，惟戶名與該存證信函內表示之共同帳戶之戶名不同，且台灣銀行亦表示該帳戶並非原告表示之共同帳戶，原告也因錯誤指示造成匯款不成功，故此實難歸責於被告不繳付租金。
㈣被告於108 年7 月26日繳付106 年與107 年租金金額各為14
,300元，合計28,600元（被告誤載為38,600元）與指定之原告帳戶內，惟系爭前案判決係判決系爭土地自103 年3 月起調整租金為16,343元，兩者金額不相，造成被告支付困難。
㈤聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：原告主張其為系爭土地共有人之一，系爭建物坐落於系爭土地，系爭建物對於系爭土地有租賃關係存在（即系爭租約，至於原告主張系爭租賃關係業經原告以本件起訴狀繕本為終止租約之意思表示通知一事，則為被告所否認，後詳），及系爭建物之事實上之處分權人為被告林謙和、黃謙順，系爭租約之租金經本院104 年度訴更一字第1 號判決（即系爭前案判決）調整為每年16,343元等情，業據原告提出土地登記第一類謄本、系爭前案判決影本等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真。至於原告主張被告自106 年度起即未給付租金，經原告定期催告仍未給付，原告乃以本件起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示通知等情，被告則否認原告終止租約為合法，並以前揭情詞置辯，是本件應審酌：原告終止租約是否合法？原告請求被告拆屋還地及給付不當得利有無理由？茲分述如下：
㈠按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收
回。…四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。」。「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」、「租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」，土地法第
103 條第4 款、民法第440 條分別定有明文。次按基地出租人以承租人積欠租金達二年以上而收回該基地時，仍應依民法第440 條第1 項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於期限內不為支付者，始得終止租約、收回土地。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回基地請求權存在。最高法院72年度台上字第4249號民事裁判意旨參照。又按租賃契約當事人之雙方均有數人者，其支付租金之催告，應由出租人全體向承租人全體為之，否則不發生催告之效力，最高法院87年度台上字第1679號民事裁判意旨可參。「租賃契約當事人之一方既有數人，其終止租約之意思表示即應由其全體為之」、「按終止權之行使，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條規定，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性。」，最高法院44年台上字第119 號民事判例意旨、同院101 年度台上字第1294號民事裁判意旨可資參照。
㈡經查，原告主張被告積欠106 年起之租金，經定期催告等情
，提出106 年12月8 日七堵郵局第162 號存證信函及掛號郵件收件回執（本院卷第25至28頁）、108 年5 月17日陳文龍、陳皇瑜、陳安村、林明星聯名之信函及掛號郵件收件回執為證（下稱陳文龍等4 人之函文，見本院卷第29至32頁）。
惟前揭七堵郵局第162 號存證信函係原告對於被告3 人所發，內容為被告所有系爭建物坐落原告與林明星、陳文龍父子等4 名共有人共有之系爭土地之租金，自106 年1 月1 日至
10 6年12月31日止租金按其等應有部分8 分之7 計算為13,400元，而通知被告匯款至指定之帳戶，是該存證信函係於106 年12月8 日發函通知被告將106 年當年度按原告與林明星、陳文龍父子等4 人應有部分計算之租金繳納至指定帳戶，顯非屬積欠租金達2 年而為定期催告之意思通知。次查，上開陳文龍等4 人之函文記載：「敬啟者：一、查臺端所有門牌新北市○○區○○路○○○ 號建物，坐落本人等所共有新北市○○區○里段○○○ ○○○○號土地上，自民國106 年1月1 日至106 年12月31日止，應依申報地價每平方公尺新台幣（下同）4560元，按土地面積71.68 平方公尺，以及本人等總計持分7/8 計算，總計14300 元整。二、惟經本人其前以106 年12月8 日基隆七堵郵局第000162號存證信函催告臺端給付上開租金，臺端均置若罔聞，迄已積欠租金達二期以上。三、為此，爰以本信函依法終止雙方間之租賃契約，希臺端於函到10日內，自行償還上開積欠之租金，並將無權占有本人等共有土地之建物予以拆除。逾期本人等除將訴請臺端償還積欠租金外，同時亦將一併訴請臺端拆除無權占有之地上建物，且因此衍生之相關費用或損害亦將全數由臺端負擔，敬請查照。」等語，並依所附掛號郵件收件回執，該函文係向被告林謙和、黃謙順寄發。陳文龍等4 人之函文雖包括催告被告林謙和、黃謙順於函到10日內自行償還「上開積欠之租金」之意思，參以原告於本院陳稱：系爭租約之出租人為系爭土地之全體共有人等情（本院108 年7 月24日言詞辯論筆錄第2 頁），且系爭土地之共有人非僅陳文龍等4 人，亦有土地建物查詢資料附卷可稽。而陳文龍等4 人之函文，僅由陳文龍等4 人催告被告林謙和、黃謙順給付按陳文龍等4 人應有部分計算之租金，並非系爭租約之出租人全體所為之催告，參以首開說明，自不發生催告之效力。原告雖主張其催告係符合民法820 條（第1 項）管理行為之比例，惟共有不動產之管理，共有人內部縱使依民法第820 條第1 項規定為管理行為之決定，惟於租賃關係上之意思表示或意思通知，仍應由出租人全體向承租人為之。且觀之陳文龍等4人之函文內容，係以被告積欠按陳文龍等4 人應有部分計算之租金迄未給付，已達2 期以上，而終止租約，並請被告於10日內自行償還「上開積欠之租金」。是該函文至多僅能認為係陳文龍等4 人催告被告給付按陳文龍等4 人應有部分比例計算之租金，顯係為陳文龍等4 人自己所為之催告，而非為全體出租人所為之催告，難認發生合法催告之效力。此外，原告並未提出其他證據證明前已合法定相當期限催告被告給付租金，原告主張得以被告積欠租金為由終止租約，難以採認。
㈢況參以前開說明，本件終止系爭租約之意思表示亦應由全體
出租人為之，原告單獨起訴而以起訴狀繕本為終止租約之意思表示通知，即非適法。原告雖主張係以符合民法第820 條規定比例之管理行為終止契約，並以包括原告在內之陳文龍等4 人應有部分比例已達百分之88等情為據，惟依前揭說明，縱使系爭土地共有人已依民法第820 條第1 項規定決定終止系爭租約，於租賃關係上之意思表示，仍應由出租人全體向承租人為之。此外，原告復未舉證證明係得其他出租人授權而為終止系爭租約之意思表示，則原告一人所為之終止租約意思表示，亦難認為合法。
四、綜上，原告主張已合法終止系爭租約，而依民法第767 條、第821 條、第179 條等規定，請求被告拆除系爭建物返還土地，及給付不當得利，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依附，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提出之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
參、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 6 日
民事庭法 官 高偉文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 6 日
書記官 王月娥