臺灣基隆地方法院民事判決 108年度訴字第329號原 告 蔡燿聰
蔡昇達共 同訴訟代理人 陳佑仲律師被 告 鍾啟雲
張惠卿陳麗霞黃俊銘上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告鍾啟雲、張惠卿應將門牌號碼新北市○○區○○街○號房屋騰空遷讓返還予原告蔡昇達。
二、被告鍾啟雲、張惠卿應將如附圖編號A 所示面積三０．六五平方公尺、附圖編號B 所示面積二五．九平方公尺之土地返還予原告蔡燿聰。
三、被告鍾啟雲、張惠卿應自民國一百零八年六月二十一日起至騰空返還主文第一項房屋及返還主文第二項土地之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
四、被告陳麗霞、黃俊銘應自民國一百零八年六月二十一日起至將主文第一項之房屋及主文第二項之土地返還原告之日止，按月連帶給付原告蔡燿聰新臺幣伍仟元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔。
七、本判決主文第一項於原告蔡昇達以新臺幣參拾陸萬伍仟玖佰玖拾元為被告鍾啟雲、張惠卿供擔保後，得假執行，但被告鍾啟雲、張惠卿如以新臺幣壹佰零玖萬柒仟玖佰柒拾元為原告蔡昇達預供擔保，得免為假執行。
八、本判決主文第二項於原告蔡燿聰以新臺幣貳拾玖萬伍仟玖佰肆拾伍元為被告鍾啟雲、張惠卿供擔保後，得假執行，但被告鍾啟雲、張惠卿如以捌拾捌萬柒仟捌佰參拾伍元為原告蔡燿聰欲供擔保，得免為假執行。
九、本判決主文第三項於原告以到期金額三分之一金額為被告鍾啟雲、張惠卿供擔保後，得假執行，但被告鍾啟雲、張惠卿如以到期金額全額為原告預供擔保，得免為假執行。
十、本判決主文第四項於原告蔡燿聰以到期金額三分之一金額為被告陳麗霞、黃俊銘供擔保後，得假執行，但被告陳麗霞、黃俊銘如以到期金額全額為原告蔡燿聰預供擔保，得免為假執行。
十一、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。經查：本件原告於起訴時，訴之聲明第一項為：被告鍾啟雲、張惠卿應將門牌號碼新北市○○區○○街○○號房屋及房屋前方空地，清空遷讓返還予原告蔡燿聰、蔡昇達。嗣於民國108 年12月18日本院言詞辯論期日變更為：被告鍾啟雲、張惠卿應將門牌號碼新北市○○區○○街○○號房屋騰空遷讓返還予原告蔡昇達。如複丈成果圖標示之A 、B 範圍之前方空地返還予原告蔡燿聰。經核原告上開訴之變更，其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，參以首開規定，應予准許。
二、被告張惠卿經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385 條第
1 項前段之規定，准原告訴訟代理人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：㈠原告蔡昇達為新北市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋
）之所有權人，系爭房屋與新北市○○區○○街○○號房屋（下稱12號房屋）均坐落被告蔡燿聰所有之新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地。且同段149 地號土地亦為蔡燿聰所有。被告陳麗霞於106 年6 月20日以被告黃俊銘為連帶保證人，與原告蔡燿聰簽訂租賃契約（下稱系爭租約），承租系爭房屋、12號房屋及該二間房屋前方空地，租賃期間自106年6 月20日至108 年6 月20日止，每月租金為新臺幣（下同）4 萬元。
㈡詎108 年6 月20日租期屆滿，被告陳麗霞僅將12號房屋及其
前方空地返還予原告，但系爭房屋及其前方空地（系爭房屋前方之空地下稱系爭空地）卻未返還，且為被告鍾啟雲、張惠卿無權占用，爰依民法第767 條、同法第179 條之規定，請求被告鍾啟雲、張惠卿返還系爭房屋及系爭空地，並自10
8 年6 月21日起至返還系爭房地之日止，按月給付相當於租金2 萬元之不當得利。
㈢依系爭租約第8 條約定：「乙方（即被告陳麗霞）於租期屆
滿時，除經甲方（即原告蔡燿聰）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即被告黃俊銘），決無異議。」系爭租約租期已於108 年6 月20日屆滿，被告陳麗霞仍無法依約即時遷讓交還系爭房屋及系爭空地，原告蔡燿聰依上揭約定，請求被告陳麗霞應自108 年6 月21日起至返還系爭房屋及系爭空地日止，給付租金2 倍之違約金即每月8 萬元。
㈣另按系爭租約第15條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲
方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」被告陳麗霞未依約交還房屋，顯係違約，致損害原告蔡燿聰之權益而因此涉訟，故原告蔡燿聰依此約定請求被告陳麗卿給付律師費用8萬元。
㈤被告黃俊銘應依系爭租約第16條規定，就承租人陳麗霞應負
之上開違約金及律師費用，負連帶賠償責任，爰依租賃契約及民法767 條第1 項、第179 條前段提起本件訴訟等語。
㈥並聲明：
⒈被告鍾啟雲、張惠卿應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告蔡昇
達、將複丈成果圖編號A 、B 所示範之系爭空地返還予原告蔡燿聰。
⒉被告鍾啟雲、張惠卿應自108 年6 月21日起至第1 項房屋及空地返還之日止，按月給付原告2 萬元。
⒊被告陳麗霞、黃俊銘應連帶給付原告蔡燿聰8 萬元，及自10
8 年6 月21日起至第1 項房屋及空地返還之日止，按月給付原告蔡燿聰8 萬元（原告起訴狀關於此項聲明之理由已敘明「連帶保證人黃俊銘應就承租人陳麗霞應負之上開違約金及律師費債務，依租約第十六條負連帶賠償責任」〈見起訴狀第5 頁〉，堪認原告蔡燿聰本項聲明之真意係就律師費8 萬元及按月給付2 萬元之違約金，均請求被告連帶給付）。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠被告鍾啟雲部分：
原告所述都不是事實，原告稱我們都沒有清空給原告，但我們已經清了，原告稱被告陳麗霞、黃俊銘違法轉租給我，不是事實，是被告陳麗霞來找我，要我跟他一起合夥承租那2間房屋，屋主跟被告陳麗霞說要直接跟被告陳麗霞打契約。我們已經承租5 年，原告應該給予承租5 年的房客通融的時間，但原告不同意，要我們馬上搬走等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告張惠卿部分：
被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈢被告陳麗霞部分：
我是跟被告張惠卿合資向原告蔡燿聰承租房屋，屋主不願意租給被告張惠卿，108 年6 月20日我應該要將系爭房屋系爭空地返還，我有提早跟被告鍾啟雲、張惠卿講房子要遷讓還給別人，但是他強占不肯搬離等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈣被告黃俊銘部分：
律師費應該是對方出，事情是被告鍾啟雲造成的等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告主張系爭房屋為原告蔡昇達所有，系爭房屋坐落新北市
○○區○○段○○○ ○○○○ ○號土地，該等土地及同段149 地號土地均為原告蔡燿聰所有，被告陳麗霞與原告蔡燿聰就系爭房屋、系爭12號房屋及二間房屋之屋前空地訂立租賃契約，租期於108 年6 月20日屆滿，系爭房屋及系爭空地現由被告鍾啟雲、張惠卿占有等情，業據提出建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本、房屋租賃契約書（系爭租約）、系爭房屋及系爭空地之照片為證，且有土地建物查詢資料在卷可憑，且為被告張麗霞、黃俊銘所無爭執，被告鍾啟雲對於與被告張惠卿共同占有系爭房屋及系爭空地等情，亦自承在卷（本院108 年12月18日言詞辯論筆錄第1 、2 頁），被告張惠卿則經本院合法通知未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項準用同條第1 項前段規定，視同自認，綜上事證，堪信原告上開主張為真實。而被告鍾啟雲、張惠卿占有之系爭空地範圍係如附圖編號A、B 所示等情，亦經本院勘驗及囑託新北市汐止地政事務所測量屬實，此有本院勘驗測量筆錄及新北市汐止地政事務所
108 年11月26日新北汐地測字第1085405061號函附收件日期
108 年10月23日土複（數化）字第089100號土地複丈成果圖（即本判決附圖）在卷足憑，亦堪採認。
㈡原告請求被告鍾啟雲、張惠卿返還系爭房屋及系爭空地部分：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1 項前段定有明文。又「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，此有最高法院85年度台上字第1120判決意旨可資參照。經查：原告蔡昇達、蔡燿聰分別為系爭房屋、系爭空地之所有權人，系爭房屋及系爭空地為被告鍾啟雲、張惠卿占有等情，業如前述。原告主張被告鍾啟雲、張惠卿係無權占有，被告鍾啟雲則辯稱：係與陳麗霞合夥向原告蔡燿聰承租等情，被告陳麗霞亦稱：是其與張惠卿合資向原告租房屋等語。經查：系爭租約所記載之當事人為原告蔡燿聰與被告陳麗霞，承租人不包括被告鍾啟雲或張惠卿。並觀之被告陳麗霞於本院108 年9 月9 日言詞辯論期日提出之103 年6月13日簽立之房屋租賃契約書影本、108 年6 月20日簽立之房屋租賃契約書影本，均記載出租人為陳麗霞、承租人為張惠卿，租賃期間分別為103 年6 月20日至106 年6 月20日，及106 年6 月20日至108 年6 月20止等情，有房屋租賃契約書影本2 份在卷可稽，及參以被告陳麗霞於本院陳稱略以：
上述2 份房屋租賃契約，是被告陳麗霞針對10號及10號屋前空地與被告張惠卿簽訂，屋主不願意租給張惠卿等語（本院
108 年9 月9 日言詞辯論筆錄第1 、2 頁），被告鍾啟雲於本院陳稱：是被告陳麗霞來找我，要我跟他一起合夥承租那兩間房屋，屋主跟被告陳麗霞說兩個人租多頭馬車，很囉唆，要直接跟被告陳麗霞打契約等語（本院108 年12月18日言詞辯論筆錄第3 、4 頁），綜上各情，堪認係因原告蔡燿聰不願就上開二間房屋及屋前空地分別出租予被告張惠卿、陳麗霞，遂由被告陳麗霞出面向原告蔡燿聰承租上開二間房屋及屋前空地，再由被告陳麗霞將系爭房屋及系爭空地轉租予被告張惠卿。是被告鍾啟雲主張就系爭房屋及系爭空地與原告蔡燿聰有租賃關係存在云云，自難採認。況系爭租約租期已經屆滿，亦無從再憑系爭租約主張占有之權源。至於被告鍾啟雲辯稱：原告應給予緩衝期間云云，並未提出任何法律或契約之依據，綜上，被告鍾啟雲以上開情詞主張有權占有系爭房屋及系爭空地，並非可採。此外，被告鍾啟雲辯稱：已將系爭房屋清空云云，惟其情縱使屬實，被告鍾啟雲、張惠卿既尚未將系爭房屋返還，系爭房屋自仍屬其2 人占有，其此項辯解亦無可取。綜上，原告主張被告鍾啟雲、張惠卿無權占有系爭房屋及系爭空地，堪予採認。是原告蔡昇達依民法第767 條第1 項前段規定請求被告鍾啟雲、張惠卿返還系爭房屋、原告蔡燿聰依同規定請求被告鍾啟雲、張惠卿返還系爭空地，為有理由，應予准許。
㈢原告請求被告鍾啟雲、張惠卿給付不當得利部分：
按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第
179 條所明定。故得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。最高法院著有61年度台上字第1695號判例要旨可資參照。原告主張被告鍾啟雲、張惠卿無權占有系爭房屋及系爭空地，既屬可採，原告主張被告鍾啟雲、張惠卿無權占用系爭房屋及系爭空地而受有相當於租金之不當得利，即屬有理。查原告蔡燿聰就系爭房屋及系爭空地、12號房屋及前方空地與被告陳麗霞簽訂系爭租約，其每月租金為4 萬元，此觀之系爭租約記載甚明，其租金為使用2 間房屋及前方空地之對價。而被告陳麗霞將系爭房屋及系爭空地轉租予被告張惠卿，參酌陳麗霞提出之上揭103 年6 月13日簽立之房屋租賃契約書、
108 年6 月20日簽立之房屋租賃契約書，被告陳麗霞與張惠卿就系爭房屋及系爭空地約定之租金金額均為2 萬元（103年6 月13日簽立之房屋租賃契約書記載租金金額「貳」，應為誤寫），亦堪作為被告鍾啟雲、張惠卿無權占有系爭房屋及系爭空地所受利益之認定依據，是原告主張被告鍾啟雲、張惠卿無權占有系爭房屋及系爭空地，受有每月2 萬元之利益，應堪採信，而原告請求自系爭租約屆滿之翌日起給付不當得利，亦無不合，從而，原告共同請求被告鍾啟雲、張惠卿自108 年6 月21日起返還系爭房屋及系爭空地之日止，按月給付2 萬元，即屬有據。
㈣原告蔡燿聰請求被告陳麗霞、黃俊銘給付律師費用部分：
系爭租約第15條約定：「乙方（被告陳麗霞）若有違約情事，致損害甲方（原告蔡燿聰）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」。系爭租約第10條約定：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房店屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房店屋」。系爭租約第16條約定：「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房店屋等情事時，丙方（被告黃俊銘）應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權」。本件被告陳麗霞依系爭租約本不得轉租系爭房屋及系爭空地予他人，卻違約轉租予被告張惠卿，致未能依約將系爭房屋及系爭空地返還予出租人即原告蔡燿聰，堪認被告陳麗霞確有違反系爭租約之情事而損害原告蔡燿聰權益。原告蔡燿聰主張因對被告提起本件訴訟因而支出律師費用8萬元等情，提出維正法律事務所收據為憑，原告蔡燿聰主張依系爭租約第12條及第16條之約定，得請求被告陳麗霞、黃俊銘連帶賠償原告蔡燿聰所支出之律師費用8 萬元等情，固非無據。惟按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照。經查，被告陳麗霞辯稱系爭租約尚有押租金8 萬元未返還等情，為原告所無爭執。而系爭租約之押租金既未區分系爭房屋及系爭空地、12號房屋及前方空地，應認係擔保承租人履行系爭租約之全部債務，是即應以前開押租金抵充律師費用8 萬元之債權，從而，原告此部分主張，為無理由。
㈤原告蔡燿聰請求被告陳麗霞給付違約金部分：
系爭租約第8 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」。而被告陳麗霞違反系爭租約之約定，未履行遷讓交還系爭房屋及系爭空地之義務，業如前述，原告蔡燿聰自得依系爭租約第8 條之約定，向被告陳麗霞請求違約金。至於原告請求按系爭租約租金2 倍計算違約金云云，按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。次按「違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照。本院斟酌被告陳麗霞業已返還12號房屋及前方空地，僅剩系爭房屋及系爭空地尚未返還，且原告蔡燿聰另得請求被告鍾啟雲、張惠卿給付相當於租金之不當得利，並衡酌違約金之目的僅在促使被告陳麗霞儘速遷讓返還租賃物，從而，本院認為以系爭租約約定方式即租金金額2 倍（每月8 萬元）計算之違約金，尚屬偏高，而認原告請求之違約金應予酌減為以系爭房屋及系爭空地上揭相當於租金不當得利金額每月20,000元之百分之25，即每月5,000元之範圍為適當。故原告蔡燿聰依系爭租賃契約第8 條、第16條約定請求被告陳麗霞、黃俊銘給付違約金，於請求被告陳麗霞、黃俊銘自108 年6 月21日起至遷讓返還系爭房屋及系爭空地之日止，連帶按月給付違約金5,000 元之範圍內，可以准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第767 條之規定，請求被告鍾啟雲、張惠卿返還系爭房屋予原告蔡昇達，返還系爭空地予於原告蔡燿聰，及依民法第179 條規定請求被告鍾啟雲、張惠卿自
108 年6 月21日至遷讓返還系爭房屋及系爭空地之日止，按月給付20,000元之不當得利，暨原告蔡燿聰依系爭租約請求被告陳麗霞、黃俊銘連帶按月給付原告違約金5,000 元，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 12 月 30 日
民事庭法 官 高偉文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 30 日
書記官 黃瓊秋