臺灣基隆地方法院民事判決
108年度訴字第464號原 告 林勝賢
邱春仲郭簡村共 同訴訟代理人 黃丁風律師
黃雅羚律師被 告 許富雄上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108 年10月16日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼新北市○○區○里○○路○○○○○○號房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參佰肆拾萬元，及自民國一百零八年七月三十一日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾萬元。
訴訟費用新臺幣肆萬陸仟伍佰肆拾元由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣壹佰伍拾參萬壹仟捌佰參拾參元為被告供擔保後；本判決第二項，於原告以到期金額三分之一金額為被告供擔保後，得為假執行。但被告如就本判決第一項以新臺幣肆佰伍拾玖萬伍仟伍佰元、就本判決第二項以到期金額之全額為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。本件原告本係起訴請求判令被告將門牌號碼新北市○○區○里○○路○○○○○○號房屋遷讓返還原告，並應給付原告新臺幣（下同）3,550,000 元，及自民國108 年9 月1 日起至遷讓交屋之日止，按月給付原告100,000 元（參見起訴狀）。
嗣則於本院108 年10月16日言詞辯論期日，將本件應受判決事項之聲明，更正為：「㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○里○○路○○○○○○號房屋遷讓返還原告。㈡被告應給付原告3,400,000 元，及自108 年7 月31日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告100,000 元。」（見本院108 年10月16日言詞辯論筆錄）核其上開更異，尚屬減縮應受判決事項之聲明且其基礎事實同一，合於上開規定，應予准許。
二、原告主張：兩造於民國105 年5 月16日簽訂房地租賃契約書，由被告向原告承租門牌號碼「新北市○○區○里○○路○○○○○○號」房屋（下稱系爭房屋），雙方約定，被告應於每月15日，給付原告租金新臺幣（下同）100,000 元，租賃期間自105 年5月15日起，至106 年5 月14日止；後左列期間雖已屆至，然兩造仍有不定期租賃之合意，故自106 年5 月15日起，兩造就系爭房屋即已成立不定期租賃之法律關係，而包括租金在內之租賃條件，則與先前定期租賃之約定完全相同。因被告自105 年9 月15日起，即未依約給付租金，欠租已達二個月租額且遲延給付逾二個月，經原告於108 年7 月1 日寄發存證信函，催告被告於文到15日內結清欠租，然被告置若罔聞，是原告乃於108 年7 月22日，再就被告寄發存證信函，對被告為終止租約之意思表示，該存證信函業於108 年7 月30日送達被告，是兩造間之不定期租賃，應已於108 年7 月30日終止，是依民法第455 條前段規定，原告自得請求被告返還系爭房屋；又被告於租賃關係存續期間，並未給付105 年
9 月15日迄108 年7 月30日之租金，復於租賃關係終止以後，繼續占有使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，導致原告受有損害，是原告自得本於租賃契約以及不當得利之法律關係，請求被告給付「105 年9 月15日迄108 年7 月14日之欠租（原告捨棄108 年7 月15日迄108 年7 月30日之租金請求）」，金額總計3,400,000 元（100,000 元×34個月＝3,400,000 元），並自108 年7 月31日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告100,000 元。基上，爰聲明如主文第一項、第二項所示。
三、被告答辯：被告先係辯稱：系爭房屋原屬被告所有，後被告積欠原告郭簡村債款未償，被告遂以債作價，逕將系爭房屋讓售予原告郭簡村，同時與原告締結租賃契約，以便被告繼續住居使用系爭房屋；嗣被告與原告郭簡村於106 年合夥營生，彼此互有資金往來，然原告郭簡村遲未結算合夥紅利，故被告方未依約給付租金（參見本院108 年9 月25日言詞辯論筆錄）。
其後，復又改稱：其否認曾向原告承租系爭房屋、否認原告主張之一切事實（參見本院108 年10月16日言詞辯論筆錄）。
四、本院判斷：㈠原告主張「兩造於105 年5 月16日簽訂房地租賃契約書，由
被告向原告承租系爭房屋，雙方約定，被告應於每月15日，給付原告租金100,000 元，租賃期間自105 年5 月15日起，至106 年5 月14日止；後左列期間雖已屆至，然兩造仍有不定期租賃之合意，故自106 年5 月15日起，兩造就系爭房屋即已成立不定期租賃之法律關係，而包括租金在內之租賃條件，則與先前定期租賃之約定完全相同」等情，業經原告提出房地租賃契約書為證，並係被告於庭訊之初，當庭向本院自承無誤（參見本院108 年9 月25日言詞辯論筆錄第2 頁至第3 頁）。至被告嗣雖換詞諉稱其「否認承租」、「否認原告主張之一切事實」云云（參見本院108 年10月16日言詞辯論筆錄第2 頁），然105 年5 月15日、同年6 月15日、同年
7 月15日、同年8 月15日之租金，悉由被告簽發支票如數兌付，有原告提出之支票影本在卷可稽；因被告自105 年9 月15日起，即未再為任何給付，原告遂於108 年7 月1 日寄發存證信函，催告被告於文到15日內，結清105 年9 月15日以降之欠繳租金（下稱系爭催告函），乃被告接獲系爭催告函以後，不僅未曾爭執原告主張之「租賃」事實，尤於108 年
7 月12日寄發存證信函，反向原告宣稱「茲收到林勝賢、邱春仲、郭簡村所寄出之存證信函，本人確實與郭簡村有資金及生意上金錢之往來，且『生意的紅利足以支付租金』，事實與函中所述不符，『今發函告知台端於函到1 個月內出面聯繫，以釐清租金及合作生意之紅利清算。』」等語（下稱系爭回覆函），此亦有原告提出之系爭催告函以及兩造各自提出之系爭回覆函存卷為憑。是倘謂「租賃」乙事俱屬虛偽，則被告何以簽發支票給付租金？又何以於接獲系爭催告函以後，旋製發系爭回覆函，宣稱其「生意紅利足以支付租金」，從而肯認「兩造之間確實有租賃之法律關係」？遑論於本院庭訊之初，猶振振有詞、言之鑿鑿，宣稱「其係因原告郭簡村遲未結算合夥紅利，方未依約給付原告租金」！參互以觀，不僅可證原告主張「租賃」俱有所本，尤可反徵被告顯然係因本院曾於庭訊之初，當庭闡明其所偏執事由，無助於本件訴訟之成敗（參見本院108 年9 月25日言詞辯論筆錄第2 頁），方於事後翻異否認兩造間之租賃關係。是被告為達勝訴之目的，旋換詞否認兩造間之租賃事實，在在欠缺訴訟上之誠信，俱非可取。
㈡承前，兩造原有定期租賃之法律關係，後租賃期限屆至（10
5 年5 月15日迄106 年5 月14日），兩造仍有繼續租賃之合意（惟未約定使用期限），故自106 年5 月15日起，兩造就系爭房屋即有不定期限之租賃關係。又兩造自始即無押租金之約定，而被告自105 年9 月15日起，即未給付租金迄今等情，亦經本院於庭訊之初，當庭向兩造確認無誤（參見本院
108 年9 月25日言詞辯論筆錄第3 頁）。再者，原告寄發系爭催告函，催告被告於文到15日內，結清105 年9 月15日以降之欠繳租金，然被告並未遵期給付（被告僅止回應如系爭回覆函所載），是原告乃於108 年7 月22日，再就被告寄發存證信函，對被告為終止租約之意思表示（下稱系爭終止函），系爭終止函並已於108 年7 月30日送達被告等情，亦有系爭催告函、系爭回覆函、系爭終止函暨其送達回執在卷可參。按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止租約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439 條前段、第440 條第1 項、第2 項、第455 條前段定有明文。且土地法第100 條第3款亦規定，在房屋不定期租賃時，承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455 條前段定有明文。而無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，則係社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件兩造原有定期租賃之法律關係，後定期租賃之期間屆至，兩造仍有不定期租賃之法律關係，惟被告自105 年9 月15日欠租迄今，已達二個月之租額且遲延給付逾二個月，兩造復無押租金之約定，經原告以系爭催告函，定期催告被告履行無果，原告乃以系爭終止函，對被告為終止租約之意思表示，是依上開規定，兩造就系爭房屋之不定期租賃，業因系爭終止函送達被告，於108 年7 月30日依法終止，因被告於兩造租約終止以後，仍繼續占有使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，是原告本於租賃以及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付欠租以及相當於租金之不當得利，俱有所本，且屬正當。
㈢被告雖於庭訊之初，抗辯其與原告郭簡村於106 年合夥營生
，彼此互有資金往來，然原告郭簡村遲未結算合夥紅利，故其方未依約給付租金云云。然姑不論被告未曾就其所辯合夥舉證其實，即令所陳為真，其情亦屬有別於兩造租賃契約之另事，縱使郭簡村應予結算分配合夥紅利，然此與「被告於租賃期間給付租金之義務」，彼此原非立於互為對待給付之關係，而恆無民法第264 條同時履行抗辯權之適用，被告亦應另循法律途徑請求給付，而非據此拒絕給付租金，從而導致原告得以行使其終止契約之權利！再者，民法第334 條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付種類相同並均屆清償期者為要件，是「得供債務人抵銷之債權，須為對於自己債權人之債權，而不得以對於他人之債權，對於債權人為抵銷」（最高法院49年台上字第125 號判例意旨參照），即就被告抗辯之合夥紅利而言，其間所涉，僅止「郭簡村」就被告所負之金錢債務，而系爭房屋之租金請求，則屬「林勝賢、邱春仲、郭簡村」對被告享有之金錢債權，是予兩相對照，所稱「合夥紅利」與「房屋租金」，其權利義務主體尤屬有間，而與抵銷之法定要件不合，是被告客觀上當亦無從要求抵銷，遑論恣意憑以拒付租金！是無論被告抗辯合夥云云之實情如何，客觀上均無助於被告本件訴訟之成敗，既非本件所應辨明審究之爭點，亦屬「尚未繫屬」於本院之另事，非本件審理範圍所能亟及，本院依法不能介入審究；因被告屢經本院闡明罔效，爰特此指明。
㈣再者，兩造固就「原告取得系爭房屋之經過」，各執乙詞（
被告係抗辯：系爭房屋原屬被告所有，後被告積欠原告郭簡村債款未償，被告遂以債作價，逕將系爭房屋讓售予原告郭簡村云云。而原告則係反駁：系爭房屋乃原告3 人共同向訴外人許美蓮即被告配偶價購取得等語），惟租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並「不以出租人對於租賃物有所有權為要件」（最高法院64年台上第424 號判例意旨參照），是就令系爭房屋乃原告郭簡村1 人所有（即被告抗辯之情節為真），原告3 人仍可本於兩造間之租賃契約，對被告行使彼等出租人所得或所應享有之權利，是兩造關此部分之爭執，尤無涉於本件訴訟之成敗，乃不必要調查之枝微末節。爰併此指明。
五、綜上，兩造就系爭房屋原有租賃契約之法律關係，因被告欠租已達二個月之租額且遲延給付逾二個月，經原告以系爭催告函催繳無果，是原告乃以系爭終止函，對被告為終止租約之意思表示，故自系爭終止函送達被告之翌日（108 年7 月31日）起，被告即無占有使用系爭房屋之正當權源，基此，原告本於租賃以及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付「105 年9 月15日迄108 年7 月14日之欠租（原告捨棄108 年7 月15日迄108 年7 月30日之租金請求）」，金額總計3,400,000 元（100,000 元×34個月＝3,400,
000 元），並自108 年7 月31日起至返還系爭房屋之日止，按月給付100,000 元，自均於法有據，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，毋庸再予一一論述。
七、訴訟費用即第一審裁判費46,540元，由敗訴之被告負擔。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保准許之，併酌情宣告被告預供相當之擔保金額後，得免為假執行。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 108 年 10 月 30 日
民事庭法 官 王慧惠以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 30 日
書記官 何虹儀