臺灣基隆地方法院民事判決
108年度訴字第427號原 告 許博賢即反訴被告 樓訴訟代理人 李金澤律師複 代理人 黃昆培律師被 告 吳素金即反訴原告
陳松杰共 同 許進德律師訴訟代理人 許峻鳴律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年12月5日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰捌拾萬元，及自民國一百零八年十二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣陸拾萬元供擔保後，得為假執行；但反訴被告如以新臺幣壹佰捌拾萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告與被告於民國108年1月14日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以新臺幣（下同）18,000,000元向被告購買其等所有門牌號碼新北市○○區○○街○○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地（下與系爭房屋合稱系爭不動產），原告已依約給付買賣價金，被告則已辦理系爭不動產所有權移轉登記並點交系爭房屋予原告，系爭買賣契約已於108年3月18日履行完畢，被告自應於108年3月18日自系爭房屋搬遷，然因被告表示尚未覓妥居住的房屋，且屋內物品尚未整理完成，原告同意被告暫時借用系爭房屋至同年3月底，被告屆期竟不搬遷，無權占用系爭房屋1樓，並因占有使用系爭房屋1 樓受有相當於租金之利益，致原告受有損害，為此依民法第767條第1項、第179 條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋1樓，並應返還自108年4月1日起至遷讓返還系爭房屋1樓之日止，按所受使用系爭房屋1樓之利益7,392元【計算式：（土地公告現值708,400元＋房屋課稅值178,700元）10%12個月＝7,392 元】並聲明：㈠被告應將系爭房屋1樓遷讓返還予原告，並應自108年4月1日起至遷讓返還系爭房屋1樓之日止，按月給付原告7,392元。㈡願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠訴外人即簡秀華介紹原告向被告吳素金購買系爭不動產，兩
造於107 年11月24日簽立同意書（下稱系爭同意書），被告吳素金同意將系爭不動產以19,800,000元售予原告，原告當場給付被告吳素金30,000元訂金，並由簡秀華擔任見證人。
之後於同年12月底，簡秀華表示要請地政士撰寫買賣契約以辦理正式過戶程序，簡秀華與原告皆向被告提議因被告有積欠債務，若於買賣契約上寫19,800,000元的實際數字，將全被債權人拿走，僅填寫18,000,000元即可，將剩餘1,800,000元留在身邊，餘款1,800,000元則待辦理移轉登記完成後，原告再給付被告，被告同意此提議，才於108年1月14日簽訂系爭買賣契約時，在第1條買賣總價款處記載18,000,000 元，被告已依約將系爭不動產辦理移轉登記予原告，原告迄今尚未給付被告餘款1,800,000元，爰依民法第264條第1 項規定，行使同時履行抗辯權，在原告給付餘款1,800,000 元以前，拒絕交付系爭房屋，被告占有系爭房屋1 樓自有法律上原因，並未向原告借住系爭房屋1樓，且原告已於108年6 月中旬更換系爭房屋1 樓門鎖，以致被告無法進入，被告雖有占有之權，並無占有之實，原告請求被告遷讓返還系爭房屋
1 樓並返還相當於租金之不當得利，並無理由等語。本訴答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保聲請宣告免為假執行。
㈡另提起反訴主張：被告是以19,800,000元將系爭不動產出賣
予原告，系爭買賣契約記載買賣總價款18,000,000元是簡秀華為了讓被告留下一些錢，有系爭同意書可證，並經證人高文黎、劉德宗證述明確，被告已將系爭不動產所有權登記移轉予原告，且原告已更換系爭房屋1 樓門鎖，可認系爭房屋已點交予原告，原告迄今僅給付18,000,000元，尚有1,800,000元未支付，被告自得依系爭同意書及民法第367條規定請求原告給付1,800,000 元，反訴聲明求為判決：⒈原告應給付被告1,800,000 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保聲請宣告假執行。
三、原告就反訴部分則抗辯：系爭同意書並非系爭不動產的買賣契約，兩造買賣關係應以系爭買賣契約為準，否認被告仍有尾款1,800,000 元之請求權存在等語。反訴答辯聲明：被告之反訴駁回。
四、查被告吳素金與原告於107 年11月24日簽立系爭同意書，約定被告將系爭不動產以19,800,000元售予原告，嗣兩造於108年1月14日簽訂系爭買賣契約，買賣總價款記載為18,000,000元，原告已給付18,000,000元，並於108年3月12日辦理系爭不動產所有權移轉登記等事實，有系爭同意書、系爭買賣契約、土地及建物所有權狀等件影本附卷足憑，並為兩造所不爭執，自堪信為真實。
五、原告主張其與被告就系爭不動產成立買賣契約，原告已取得系爭不動產所有權，且已點交系爭房屋，並將系爭房屋借予被告居住至108年3月底，惟屆期被告拒不搬遷，致原告受有損害，依民法第767條第1項、第179 條規定起訴，請求被告遷讓房屋，並給付相當於租金之不當得利等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，本院判斷如下：
㈠按依民法第348條第1項之規定，交付買賣標的物及使買受人
取得該物所有權，為出賣人之義務。又依最高法院44年台上字第266 號判例意旨：「土地所有權移轉登記與土地之交付係屬兩事，前者為所有權生效要件，後者為收益權行使要件。行使土地之收益權，以先經交付為前提，並不限於有償之買賣契約，即無償之贈與契約，亦包括在內。」及33年上字第604 號判例意旨：「不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373 條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益權。」則不動產之出賣人將物之所有權移轉登記與買受人後，並不當然喪失對其物之占有權源。因此，出賣人將所有權移轉登記與買受人，其繼續占有該物，並非無權占有，出賣人在未交付前繼續占有該物，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有或侵權行為，買受人既無收益權，亦無利益受損害可言。
㈡原告固於108年3月12日登記為系爭房屋所有權人，被告則否
認已將系爭房屋交付原告，依民事訴訟法第277 條前段規定，原告自應就此有利之事實負舉證責任。經查，原告於起訴狀主張於108年3月18日點交系爭房屋，因被告表示尚未覓妥居住的房屋，且因屋內物品尚未整理完成，原告同意被告暫時借用系爭房屋至同年3月底，之後於108年12月5 日準備狀改稱於108年4月17日點交，同日原告僱工進行清理及拆除屋內原有裝潢，因被告於交屋時稱尚未找到合適房屋，要求暫放部分傢俱至月底，原告同意被告暫置傢俱等情，固提出拆除裝潢及清理照片為證，被告亦不爭執原告於108年4月17日進入系爭房屋清理及拆除屋內原有裝潢，惟否認有向原告借用系爭房屋1 樓，並抗辯原告未經點交及得被告同意即擅自進入系爭房屋。按民法第940 條規定：「對於物有事實上管領之力者，為占有人。」此所謂「有事實上管領之力」指依一般社會觀念，足認對於特定物有確定與繼續之支配關係，或已立於得排除他人干涉之狀態者而言。原告就系爭房屋點交日期先後所述不同，已難採信，且系爭房屋1 樓仍有被告所有之傢俱，為兩造所不爭執，原告雖主張就系爭房屋1 樓另與被告成立使用借貸契約，為被告所否認，原告就此未能舉證證明，原告亦自承於108年5月28日更換門鎖，可見原告並未取得系爭房屋鑰匙，堪認被告對於系爭房屋1 樓有確定且繼續之支配關係，並立於得排除他人干涉之狀態，被告抗辯原告未經點交及得被告同意即擅自於108年4月17日進入系爭房屋，應堪採信。又原告所提不動產點交暨價金信託履約保證結案單（買方），其上僅有買方即原告簽章，被告並未簽名，自無從證明被告已將系爭房屋點交予原告之事實，原告復未提出其他積極證據，證明被告有交付系爭房屋予原告管領之意思，原告主張被告業已點交系爭房屋予原告云云，不足採信。
㈢被告依系爭買賣契約，固負有交付系爭房屋予原告之給付義
務，惟在被告履行該給付義務以前，系爭房屋之使用收益權仍為被告所有，未移轉予原告，則被告繼續占有系爭房屋，有正當權源，並非無權占有，自未侵害原告所有權或受有不當得利，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋1樓，及依民法第179條規定，請求被告返還自108年4月1日起因占有系爭房屋1樓所獲得相當於租金之不當得利，均屬無據。
六、其次就反訴部分，被告依系爭買賣契約請求原告給付1,800,000元有無理由，分述如下：
㈠按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而
真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例要旨參照）。又契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。因此，倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時，法院應通觀契約全文，斟酌立約當時之情形及其他一切證據資料，依文義解釋（以契約文義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷，並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義（最高法院103年度台上字第713號判決意旨參照）。
㈡查系爭買賣契約固記載買賣總價款為18,000,000元，然原告
與被告吳素金於107 年11月24日在簡秀華見證下簽立系爭同意書，約定被告將系爭不動產以19,800,000元售予原告，有原告不爭執其真正之系爭同意書可憑，而依辦理系爭買賣契約過戶履保手續之地政士高文黎到庭證稱：在我完成過戶之前未見過系爭同意書，108年3月18日將過戶完所需證件還給買方，賣方即被告在同年3月底4月初來找我，表示尾款沒有收到，被告當時表示是一百多萬元沒有收到，我馬上聯絡簡秀華，因為這個案子都是透過簡秀華，因原告在國外，有交代我如果聯絡不上原告就聯絡簡秀華，簡秀華回答我錢的部分他們會找賣方自行處理，叫我只需要辦理過戶，錢的部分證人不用過問，到這時候我才知道買賣價金是19,800,000元，108年4月19日簡秀華LINE通知我表示他已經跟吳素金把尾款一百多萬元處理好，也有把同意書LINE給我，簡秀華表示這一百多萬元是為了讓吳素金留一些錢，不讓債權人劉德宗知道有這個差額在。108年4月17日簡秀華有告訴我還有1,8000,000元尾款，我也有告訴原告賣方說她還有1,800,000 元尾款未收到。原告說他會去處理錢的事情，另簡秀華在 108年4 月19日LINE我時，表示他有告訴原告關於一百萬的事等語；另證人劉德宗到庭證稱：在兩造辦完本件不動產過戶後，大約一個月，我打電話給吳素金表示買賣過戶完了，吳素金欠我的17,000,000元除了有以本件買賣價金其中約11,000,000元清償外，還要再來跟我對後面的帳，我告訴吳素金還欠我六、七百萬元，吳素金表示怎可能欠這麼多，原告不是還有還我一百多萬元，他到我家對帳後拿出系爭同意書給我看，吳素金跟我說原告答應的價金是19,800,000元，因為要留錢給吳素金，我有去問簡秀華為何還有1,800,000 元沒給吳素金，簡秀華表示要扣除稅金及仲介費，扣完後並沒有那麼多錢要給吳素金，我有再詢問吳素金扣除仲介費及稅金還有多少錢還我，吳素金表示約有1,200,000元，對方要扣掉600,000元，中間簡秀華和吳素金就1,200,000 元協調，簡秀華答應要給吳素金800,000元，吳素金不願意，堅持要拿1,200,000元，才會發生這件訴訟等語，足見被告吳素金係為解決積欠證人劉德宗之債務，經由系爭同意書見證人簡秀華仲介尋得原告以19,800,000元購買系爭不動產，為保留部分價金，才以18,000,000元之價格與原告訂立系爭買賣契約。原告雖抗辯其於簽訂系爭同意書時雖同意以19,800,000元買受系爭不動產，但因系爭不動產已被查封，原告遂放棄不買，遭被告沒收訂金，因介紹人簡秀華一再撮合，才同意以18,000,000元購買系爭不動產云云，未據原告舉證證明，難以採信。綜觀上開證人之證詞及系爭同意書、買賣契約締結過程、內容，應可認兩造約定系爭不動產價金為19,800,000元，否則被告是為了清償債務而出售系爭不動產，衡諸常情，理應希望以較高價格出售，原告於簽訂系爭同意書時既已願意以19,800,000元買受系爭不動產，被告怎麼會於簽訂買賣契約時反而降低價格以18,000,000元出售系爭不動產，是依歷史解釋及目的解釋，應認兩造締結系爭買賣契約之真意，在由原告以19,800,000元買受系爭不動產，原告抗辯系爭不動產之買賣價金僅18,000,000元云云，即不足取。㈢按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務
，民法第367 條定有明文。兩造約定系爭不動產之買賣價金為19,800,000元，已如上述，依系爭買賣契約第2條第3項約定最後第3 次款於產權完成移轉完成後應支付，系爭不動產所有權已於108年3月12日移轉登記予原告，然原告並不爭執其迄今僅給付被告18,000,000元，尚有1,800,000 元未為給付，被告自得依系爭買賣契約及民法第367 條規定，請求原告給付1,800,000元
七、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋1樓，及依民法第179條規定，請求被告自108年4月1日起至遷讓返還系爭房屋1樓之日止，按月給付原告7,392 元，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請並無依據，應併予駁回。另被告依民法第367條規定，請求原告給付1,800,000元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即108年12月6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，而兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
民事庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
書記官 林惠如