臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決109年度基簡字第1218號原 告 牛正美被 告 蔡子能訴訟代理人 楊思勤律師上列當事人間加倍返還定金事件，本院於民國109年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告所有之門牌號碼新北市○○區○○路00號之1及同路63號之建物(下稱系爭建物)，均係未辦理建物所有權登記之建物。
被告於民國108年9月5日委託洪素真出售系爭建物，並簽立房屋專任銷售委託書，委託價格為新臺幣(下同)280萬元。
原告經洪素真介紹，獲悉系爭建物出售之訊息，原告欲將系爭建物規劃為民宿使用，被告表示系爭建物坐落基地屬訴外人臺陽股份有限公司(下稱臺陽公司)所有，被告與臺陽公司簽訂有土地租賃契約，系爭建物保證可以申請作為合法民宿使用，兩造於108年9月16日簽訂「房屋買賣定金」契約，被告以280萬元向原告買受系爭建物，原告於108年9月16日給付定金5萬元，原訂於108年9月30日付第2期款25萬元，惟原告提早於同月23日支付15萬元，是原告合計已支付定金20萬元。原告於簽約付款後，向被告要求提供系爭建物坐落基地之土地租賃契約書，竟發現系爭建物基地合計僅11.15坪屬臺陽公司所有，高達22坪多之土地屬第三人所有，無法申請作為合法民宿。原告請洪素真向被告詢問，被告於108年10月16日傳LINE訊息予洪素真稱：「…今天買方(乙方)說要買，並拿59-1及63號資料回去，請問代書，若不買，訂金需沒收，相對我(甲方)不賣需歸還20萬再賠20萬。」等語，且被告竟於108年10月17日委請證人洪素真通知原告不出售系爭建物，若原告仍想購買則需再加價10萬元。被告違約毀諾不出售系爭建物，係屬可歸責於被告之事由而無法履約，爰依民法第249條第1項第3款之規定提起本件訴訟，請求被告加倍返還定金，並聲明：㈠被告應給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：兩造簽訂之「房屋買賣定金」契約之內容僅就買賣系爭建物之價款、付款方式及期日、保證房屋產權清楚，如有糾紛屋主願付全責等為約定外，並無其他約定，或被告保證系爭建物可申請作為合法民宿使用及土地使用權等問題。且被告並未於108年10月17日委請證人洪素真通知原告不賣，縱使洪素真為不實之通知，既未經被告授權，對被告自不生效力。另依「房屋買賣定金」契約之約定，原告應分期給付買賣價金予被告，惟原告除僅合計支付20萬元外，其餘款項屆期原告均未依約給付，經被告於109年9月24日委請楊思勤律師事務所去函催告原告依約履行，原告仍置之不理，顯見本件乃係原告蓄意違約不買，而非被告不予出售，並無可歸責於被告之事由，故原告自不得依民法第249條第1項第3款之規定請求被告加倍返還所受之定金等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲明均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，免為假執行。㈢訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：㈠原告主張：被告所有之系爭建物，於108年9月5日委託洪素真
以280萬元出售，並簽立房屋專任銷售委託書。原告經洪素真介紹，而與被告於108年9月16日簽訂「房屋買賣定金」契約，由被告以280萬元向原告買受系爭建物，原告於108年9月16日給付定金5萬元，同月23日支付價金15萬元，合計已支付20萬元。及系爭建物僅部分坐落被告向臺陽公司承租之土地，其餘則坐落第三人之土地等情，業據原告提出房屋專任銷售委託書、「房屋買賣定金」契約、被告與臺陽公司簽訂之土地租賃契約書等件影本為證，堪信為真。
㈡原告主張被告違約不賣等情，則為被告所否認，並以上開情
詞置辯。按「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：…三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」，民法第249條第3款定有明文。次按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，固為民法第249條第3款所明定。惟所謂不能履行，係指於契約成立後發生給付不能之情形而言。如債務人對於債權人之債務，並非不能履行，僅係不為履行，尚無該條款規定之適用。最高法院85年度台上字第2929號民事裁判意旨參照。經查，原告主張被告違約不賣等情，為被告所否認。惟其情縱使屬實，原告所主張之被告「違約不賣」，屬「不為給付」，參以首開說明，與民法第249條第3款規定「不能履行」之情形不同，原告據此主張被告應依民法第249條第3款規定，加倍返還定金，即屬無據。
㈢至於原告以：被告所出售之系爭建物，因部分係無權占有第
三人之土地而無法合法申請民宿等情，此與所主張被告「違約不賣」，不是同一件事。且按契約因可歸責於受定金人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還所受之定金，固為民法第249條第3款所明定。惟所謂不能履行，必須於契約成立後發生給付不能之情形，且其給付不能係因可歸責於受定金人之事由所致，始足當之。如當事人所訂契約之標的並非不能履行，而僅其品質、規格、面積或數量與約定之內容不符者，僅生債務人應否負物之瑕疵擔保責任之問題，此與前述「不能履行」之情形迥然有別。最高法院69年台上字第3935號民事裁判意旨參照。經查，本件「房屋買賣定金」契約記載：「茲牛正美向蔡子能購買新北市○○區○○○○路00○0號和63號共2戶房屋現況買賣，貳佰捌拾萬元成交（付款期程部分略），付清再過戶」等語，則兩造約定以280萬元代價買賣系爭建物，被告依買賣契約所負交付房屋及移轉事實上處分權之義務，並無「不能履行」之問題。至於原告所指系爭建物無權占有他人土地、無法供民宿使用等問題，則與民法第249條第3款「不能履行」之情形有別，附此指明。
四、綜上所述，原告依民法第249條第3款之規定，請求被告給付40萬元及利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依附，併予駁回。
五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 11 月 25 日
基隆簡易庭法 官 高偉文以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 25 日
書記官 王人俊