臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
109年度基簡字第95號原 告 李淑美訴訟代理人 洪進旺被 告 劉秀瑛上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國109年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣2,430元由被告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436條第 2項、第385條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張略以：原告於本院103年度司執字第19626號清償債務強制執行事件之公開拍賣程序，於104年8月24日得標買受原為被告所有基隆市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），嗣並登記為系爭土地所有權人。被告為坐落系爭土地上門牌號碼基隆市○○區○○街 ○巷○○號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋）之事實上處分權人。後經本院 108年度簡上字第20號民事判決，認兩造間依民法第425條之1之規定，存有法定租賃關係，並判命被告應給付租金予原告在案，然被告迄未給付租金，原告已發存證信函予被告終止租賃關係，是本件被告已無權占用原告所有系爭土地，為此提起本訴，聲明：被告應將門牌號碼為基隆市○○區○○街 ○巷○○號之建物拆除，將其坐落土地返還予原告，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
三、被告經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
四、本院得心證之理由：
（一）原告主張兩造間存在法定租賃關係，然以被告迄未給付租金，其已發存證信函終止兩造間之法定租賃關係，從而被告嗣後占有使用系爭土地，已無合法權源，爰基於系爭土地所有權人或出租人之地位，請求被告拆除系爭土地上之系爭房屋，並返還系爭土地予原告等語。未據原告提出任何證據為證。本院依職權調閱本院108年度簡上字第20號案卷審閱，堪信兩造就系爭土地成立法定租賃業據本院上開確定判決認定為真。至於原告所主張因被告並未給付租金，業已合法終止系爭法定租賃契約等情，則無證據足以證明，要難採信為真。
（二）法定租賃契約係為保護建物合法之存續之規定參照民法第425條之1之立法說明：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。又為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項二十年之限制。爰增訂第一項。」，堪信本條規定係為使房屋對其基地之使用具有法律上依據所為強制規定，避免房屋而遭土地所權人訴請拆屋還地所致社會經濟之損失，本條立法目的乃著眼於土地所有權社會化之規範目的，加諸土地所有權人所有權行使之限制，足信保護之法益乃為建物之合法存續。
（三）法定租賃契約為定期租賃契約次依據民法第425條之1第1項規定「在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」，堪信該法條為徹底保障系爭房屋存在系爭土地期間均有法律上依據，對法定租賃契約期間強制歸定為房屋使用期限內，且不受20年之限制，因此法定租賃契約乃為法定之定期租賃契約。是以法定之定期租賃契約若無法定事由應不得提前終止契約，此方符合法定定期租賃契約之本旨。
（四）法定租賃契約並無提前終止之法律規定
1、民法第425條之1法定租賃契約之規定，為避免損社會經濟利益之公益目的考量，擬制當事人間之租賃關係，並排除租賃契約期間限制，帶有不問當事人之意思如何之強行法色彩，是以並無容許土地所有權人片面變更法定租賃期限，否則無法達成法定租賃之規範目的。因之，法定租賃契約相關規定中並無土地所有權人得於法定期限前終止法定租賃契約之法定終止權規定存在。
2、法定租賃契約擬制成立之際，對於租金數額則未作強制規範，僅委由當事人嗣後自行協議，若無法協議再請求法院酌定，是以縱然尚無明確租金數額，法定租賃契約仍已成立，是以法定租賃契約之存續與租金之對價關係，相較於意定租賃契約較為薄弱。是以法定租賃契約如欲準用意定租賃契約之相關規定，應僅在與法定租賃契約性質不相違背之情形下始得適用，關於意定租賃契約未繳納租金而得提前終止租賃期限之規定，顯與法定租賃契約強制契約期間之規範意旨有違，並無準用餘地。
3、法院依據民法第425條之1第2項核定租金數額，係為衡平土地所有權人因法律強制規定所受之使用權限制而設，要非為使土地所有權人因此取得終止法定租賃契約權利之設置。是以土地所有權人請求法院酌定租金後，僅能因此取得對法定租賃契約承租人之租金債權請求權，尚難認其得在承租人未給付租金之時取得終止法定租賃契約之終止權。
（五）據此原告並無系爭法定租賃契約之終止權，原告主張其得因被告未給付租金，而得於法定租賃契約期限前終止系爭法定租賃契約，並無法律上依據，要難採信。
五、綜上所述，原告終止系爭法定租賃契約於法不合，被告依據法定租賃契約仍得使用系爭土地，其主張被告無權占用系爭土地，請求被告拆屋還地為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 4 月 14 日
基隆簡易庭法 官 王翠芬以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 14 日
書記官 陸清敏