臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決
109年度基小字第1834號原 告 翠園雅築大樓管理委員會法定代理人 蔡世仁訴訟代理人 賈靖國被 告 廖心怡訴訟代理人 李龍華上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國109年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸萬陸仟元，及自民國一百零九年五月二十八日起至清償日止，按週年百分之十計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
理由要領
一、原告起訴主張：原告為翠園雅築社區(下稱系爭社區)依法成立並經向主管機關報備之管理委員會，被告廖心怡係社區內門牌號碼桃園市○○區○○路○○號5樓之1、同號5樓之2、同號5樓之3房屋(下合稱系爭房屋)之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第21條及翠園雅築社區規約之規定，每戶應按月繳納管理費新臺幣(下同)400元。詎被告未依約繳納，並積欠如附表所示之管理費，經催告仍不給付，為此提起本訴，並聲明如主文第1項所示。
二、被告求為判決：原告之訴駁回。被告就其為系爭房屋之區分所有權人及積欠前揭管理費未為清償等情並不爭執。惟抗辯：系爭社區之管理委員會已停止運作5年，系爭社區存有許多管理瑕疵及弊端，如住戶將地下室迴轉道電表箱前之空間挪為私人停車位之用、原告新增電梯磁扣數量，卻拒將電梯磁扣交付予未繳納管理費之住戶使用，顯危害住戶權益、管理費不論坪數大小均按每戶400元計收，然管理費應按坪數收費，車位則應另收取清潔費，始為公平合理、地下室未依法設置消防灑水系統等情事，經被告不斷向原告反應前揭缺失事項，惟5年來未見原告有任何改善。又原告之主任委員已非本社區之住戶，由其擔任原告之法定代理人顯違相關規定，亦質疑將管理費繳與違法之主任委員之公正性，且原告從未提供管理服務，亦未公開財務狀況及區分所有權人會議記錄，致管理委員會形同虛設，待原告改善上述種種缺失後，願依規定繳納管理費等語。
三、得心證之理由：
(一)原告主張之上開事實，業據原告提出公寓大廈管理組織報備證明、翠園雅築社區規約、系爭房屋之建物登記第一類謄本(所有權個人全部)3紙、桃園茄苳郵局第000051號存證信函、翠園雅築社區管理委員會欠繳明細表等件為證，核與事實相符，應堪信實。
(二)被告抗辯原告現任之主任委員並非合法一節。惟原告係已合法成立並經報備之組織型態，且現任主任委員即原告法定代理人蔡世仁亦經桃園市桃園區公所同意備查，有桃園市桃園區公所准予備查民國109年4月13日桃市桃工字第1090020786號函1件在卷可稽，被告空言抗辯，自無可採。
(三)被告復抗辯原告未能善盡管理之能事，致管理委員會形同虛設，且有原告所指之前揭諸多缺失，被告待原告改善缺失後，願依規定繳納管理費等語。惟:
⒈按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或
其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」公寓大廈管理條例(下稱本條例)第21條定有明文。又所謂之「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為增進共同利益，確保良好生活環境，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定，所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所以公寓大廈內之住戶，不論是否於協約成立後遷入，均須受此協約或自治規章的拘束。原告社區已依本條例之規定，經由區分所有權人會議決議制訂翠園雅築社區規約，社區規約第10條第1項並約定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交(一)公共基金。(二)管理費。」同條第4項：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額，及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之十計算。」因此，原告之住戶繳付管理費，係依據區分所有權人作成之決議或自治決議所訂定之社區規約，即係基於多數區分所有權人合致之意思表示所成立之合同行為，每位住戶對於其他區分所有權人皆有要求繳付管理費之請求權，而公寓大廈管理委員會，則依全體區分所有權人之授權，代為向住戶收取管理費，是管理委員會代表區分所有人團體執行管理服務，住戶對區分所有人團體則負有給付管理費之義務，乃對於管理委員會或管理負責人所聘請管理員管理門禁、整理環境、處理垃圾、確保產值不致滑落等為求社區永續存在與發展所應支付之代價。簡言之，住戶繳交充作公共基金之管理費義務乃屬規約議定，個別區分所有權人係對其他全體區分所有權人負繳交管理費之義務，權利義務並非存在於個別區分所有權人與原告管理委員會間。原告之職責在於公共基金之「收支、保管及運用」，並非管理費所集合之公共基金之所有權人，因此，原告社區之住戶依規約所負繳交管理費之義務，除規約業已廢止或修改，或區分所有權人會議另有決議外，不得以任何理由減免或拖延之。
⒉又所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方
之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年度台上字第850號判例可資參照。是就同時履行抗辯權之成立，須因本於雙務契約而互負債務，其間並有對價關係，始具有此抗辯權利。本件原告主張被告應負給付公寓大廈管理費之義務，係基於該公寓大廈區分所有權人會議訂定之住戶規約之合同行為而發生，而管理委員會執行管理職務，與區分所有權人繳納管理費之義務，並非源於同一雙務契約而生，二者既非立於互為對待給付之關係，自不能發生同時履行之抗辯。
⒊據上，原告縱有被告質疑之若干社區業務運作之缺失，此均
非被告得據為拒絕給付管理費之正當事由。被告以此而拒絕給付管理費或願於原告完成缺失改善之同時給付管理費，於法均屬無據，亦無可採。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例及社區規約之法律關係，請求被告給付如主文第1項所示之金額及利息，為有理由，應予准許。
五、本判決係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行。
六、本件訴訟費用額確定為1,000元，應由被告負擔。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之19第1項、第436條之20、第78條、第87條第1項，判決如
主文。中 華 民 國 109 年 7 月 28 日
基隆簡易庭法 官 徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 28 日
書記官 張雅婷┌───────────────────────────────────────┐│附表：109年度基小字第1834號 │├──┬───────┬───────────┬───────┬──┬─────┤│項次│ 門牌號碼 │欠費期別 │每月管理費金額│期數│金額 │├──┼───────┼───────────┼───────┼──┼─────┤│ １ │桃園市桃園區忠│104年6月起至108年12月 │400元 │55期│22,000元 ││ │五路90號5樓之1│ │ │ │ │├──┼───────┼───────────┼───────┼──┼─────┤│ ２ │桃園市桃園區忠│104年6月起至108年12月 │400元 │55期│22,000元 ││ │五路90號5樓之2│ │ │ │ │├──┼───────┼───────────┼───────┼──┼─────┤│ ３ │桃園市桃園區忠│104年6月起至108年12月 │400元 │55期│22,000元 ││ │五路90號5樓之3│ │ │ │ │├──┴───────┼───────────┴───────┴──┼─────┤│總計 │ │66,000元 │└──────────┴──────────────────────┴─────┘