臺灣基隆地方法院民事判決
109年度訴字第159號原 告 張韶云訴訟代理人 陳夏毅律師被 告 吳進義訴訟代理人 粘舜權律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國109年6 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25
5 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款定有明文。本件原告訴之聲明第一項原請求：「請求確認原告標脫於臺灣金融資產服務股份有限公司（北部總公司），民國108 年度第113 批地66號標號，坐落（舊地號）新北市○○區○里段○○○段○○○○○ ○號、（新地號）新北市○○區○○段○○○ ○號，面積：69.77 平方公尺。」，原告嗣於109 年2 月27日具狀變更第一項聲明為：「確認被告就坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（重測前之地號：新北市○○區○里段○○○段○○○○○ ○號土地）（權利範圍：全部）之優先購買權不存在。」，有民事訴之聲明更正暨準備狀在卷可憑（見本院卷第37～53頁），原告上開變更聲明部分，經核更正前後之基礎事實同一，且屬擴張或減縮應受判決事項之聲明者，又不甚礙被告之防禦及訴訟終結，於法應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者而言。原告主張其為財政部國有財產署北區分署（下稱國有財產署）委託臺灣金融資產服務股份有限公司（下稱臺灣金融資服公司），於108年10月23日公開標售108年度第113批逾期未辦繼承登記土地標號第66號（下稱系爭標售案），即坐落新北市○○區○○○段○○○○○○號（現為新北市○○區○○段○○○○號）土地（下稱系爭土地），權利範圍全部之最高得標者，因被告主張其就上開標售土地，享有土地法第73條之1第3項規定之優先購買權，然為原告所否認，則被告就上開標售土地是否存有優先承買權之法律關係即有不明之處，致原告得否因得標而買受取得上開土地之法律上地位，有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，是應認原告提起本件確認之訴有確認之利益。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）緣訴外人吳阿仙為系爭土地之所有權人，嗣吳阿仙過世後，系爭土地因原所有權人吳阿仙之繼承人即被告吳進義等逾期未辦理繼承登記，經國有財產署依土地法第73條之1規定，委託臺灣金融資服公司於108年10月23日公開標售108年度第113批逾期未辦繼承登記土地標號第66號，即本件坐落新北市○○區○○○段○○○○○○號土地（重測後之新地號：新北市○○區○○段○○○○號土地，權利範圍全部，即系爭土地）並由原告以新臺幣（下同）220,008元之最高金額得標。原告於得標後，嗣即收受臺灣金融資服公司108年11月11日108年度臺金北繼字第13號函文，函文內容表示系爭標案之繼承人即被告吳進義已於法定期限內依土地法第73條之1第3項規定主張其為「繼承人」，依土地法第73條之1第3項對於系爭土地具有優先購買權存在，且其已依法行使系爭土地之優先購買權。惟原告就被告主張優先購買權業已於109年1月16日向臺灣金融資服公司發函聲明異議，原告否認被告具優先購買權人資格，並爭執其是否有使用系爭土地及其上建物使用系爭土地之合法性。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條定有明文。又消極確認之訴，就法律關係或權利之存在，應由被告負舉證責任（最高法院19年上字第385號判例要旨參照）。是本件確認優先購買權不存在之訴，應由被告舉證證明其有優先購買權人資格存在。
（三）被告雖辯稱其為系爭土地上門牌號碼「新北市○○區○○街○○號」建物（下稱系爭建物）之所有人，其有使用系爭土地全部範圍，故被告為系爭土地之優先購買權人等語。惟依違章建築處理辦法第2條：「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」、同辦法第4條：「違章建築查報人員遇有違反建築法規之新建、增建、改建、修建情事時，應立即報告主管建築機關處理，並執行主管建築機關指定辦理之事項。」、同辦法第6條：「依規定應拆除之違章建築，不得准許緩拆或免拆。」。系爭建物為未經合法申請建造之違建物，依法不得存在且應予以拆除，倘將系爭建物範圍納入被告之實際使用範圍，則將與上開辦法就違建之立法禁止、拆除之意旨有所違背（參照該辦法第4條、第6條、第11條、第11條之1），且無異鼓勵違章建築存在，更與現行新北市、臺北市雷厲風行之拆除違建的政策方向有違。
（四）按土地法第73條之1第3項規定「依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其『使用範圍』依序有優先購買權。」等內容。次按依土地法第73條之1第3項規定標售土地前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。又該條項所謂之合法使用人，係指基於物權或債權等合法使用權源占有不動產者而言。最高法院10 7年度臺上字第333號民事判決參照。土地法第73條之1之優先購買權人包括「繼承人」、「合法使用人」及「其他共有人」，既有「合法使用人」之明文，則該條之使用範圍亦應符合合法使用該範圍之要件（即使用範圍內之建物或地上物亦應有合法權源，不得有違法情況），因該條的優先購買權人除繼承人外，亦包括「合法使用人」，不應將違法使用該範圍包含進去，否則將無法符合同條項追求「合法」之一致精神與立法邏輯，且亦恐助長違法之風。系爭建物係違法建物，自不得納入土地法第73條之1的使用範圍。
（五）並聲明：確認被告就系爭土地（權利範圍：全部）之優先購買權不存在。
二、被告則以：
（一）被告係依土地法第73條之1條第3項之優先購買權人，並已於法定期限內依法行使優先購買權：
1、按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1 年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3 個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過5 年者，於標售後以5 年為限。依第2 項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。土地法73條之1 第1 、2 、3 項定有明文。職是之故，未辦理繼承登記之土地或建築改良物經國有財產署依據上開程序公開標售決標後之10日內，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。須特別說明的是依據上開條文規定內容可知，此處之優先購買權人包含繼承人、合法使用人或其他共有人，此三類優先購買權人，就其使用土地範圍依序均有獨立之優先購買權。
2、被告為系爭土地被繼承人吳阿仙之繼承人，屬於上開土地法第73條之1第3項之優先購買權人。至原告主張被告就系爭建物係非法建物，不得主張本件之優先購買權，然土地法第73條之1繼承人之優先購買權，不以合法的使用權為構成要件，該條所謂合法使用人係繼承人外另一個法律關係，被告係基於繼承人地位主張優先購買權，故與是否合法使用無關，何況違章建築有實質違章跟程序違章，並非所有的違章建築都是違法的建築物，但此與本件無關。
3、被告為系爭建物（門牌號碼：新北市○○區○○街○○號）之所有權人，使用系爭土地全部範圍。依據上開規定，被告就系爭標售土地之全部有優先購買權。
4、系爭土地進行公開標售係於108年10月23日決標，被告於108年11月1日向臺灣金融資服公司申請優先購買系爭土地，被告已依法於法定期限內行使優先購買權，應具優先購買權身分。
（二）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）臺灣金融資服公司有經國有財產署委託標售本件系爭土地之未辦理繼承登記之土地標售，經原告於108年10月23日以220,008元之最高金額得標。
（二）系爭土地之原登記名義人為吳阿仙，吳阿仙係於36年辦理土地總登記時即登記為系爭土地之所有權人迄今。
（三）被告有提出聲明主張優先承購系爭土地。原告於109年1月16日向臺灣金融資服公司發函聲明異議。
（四）被告為吳阿仙之繼承人。
四、得心證之理由：
（一）按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於3個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以5年為限。依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。土地法第73條之1第1至3項定有明文。
（二）經查，系爭土地之所有權人為吳阿仙，吳阿仙係於36年辦理土地總登記時即登記為系爭土地之所有權人迄今。吳阿仙死亡後因系爭土地均未辦理繼承登記，故國有財產署即依土地法第73條之1規定，委託臺灣金融資服公司於108年10月23日公開標售108年度第113批逾期未辦繼承登記土地標號第66號，即本件系爭土地（坐落新北市○○區○○○段○○○○○○號土地，重測後之新地號：新北市○○區○○段○○○○號土地，權利範圍全部），並由原告於同日以220,008元之最高金額得標等情，為兩造所不爭，並有臺灣金融資服公司辦理國有財產署委託標售108年度第113批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物公告、系爭土地之土地登記謄本、地籍圖查詢資料等在卷可稽（見本院卷第41～47頁、81、103～105頁）。復原告於得標後，被告提出聲明主張其具優先購買權，原告嗣即收受臺灣金融資服公司108年11月11日108年度臺金北繼字第13號函文，函文內容表示系爭標案之繼承人即被告吳進義已於法定期限內即108年11月1日依土地法第73條之1第3項規定主張其為「繼承人」，依土地法第73條之1第3項對於系爭土地具有優先購買權存在，且其業已依法行使系爭土地之優先購買權。惟原告就被告主張優先購買權業已於109年1月16日向臺灣金融資服公司發函聲明異議等情，亦為兩造所不爭，並有被告之優先購買權申請書、臺灣金融資服公司108年10月24日108年度台金北繼字第13號函文、原告提出之聲明異議優先承購權函（見本院卷第65、49～51頁），則上開事實，均堪認定。
（三）查被告為吳阿仙之繼承人等情，為兩造所不爭，並有戶籍謄本及繼承系統表在卷可參（見本院卷第67～71頁），且被告亦有遵於期限內主張優先購買權等情，亦如前述，則依上開規定，被告就系爭土地自具優先購買權。至原告雖主張被告使用之系爭建物屬未登記之違法建物，不應將被告違法使用範圍包含進去云云；惟觀以前開規定，其要件僅需具「繼承人」之身分即得優先購買前開標售之系爭土地，繼承人並不需有或係合法使用系爭土地為必要，是認原告前開主張，並不足採。
四、綜上所述，被告具土地法第73條之1第3項所示資格，且有遵期行使優先購買權及遵循相關程序，就本件系爭土地之標售應具優先購買權，則原告請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不予逐一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 8 日
民事庭法 官 華奕超以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 8 日
書記官 羅惠琳