臺灣基隆地方法院民事判決
109年度訴字第230號原 告 湯蘭芬訴訟代理人 張銓倫被 告 高兆緯上列當事人間請求交付房屋事件，本院於民國109年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○○○○號四樓房屋騰空交付原告，並應自民國一百零九年一月十六日起至騰空交付前開房屋之日止，按日給付原告新臺幣參佰伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參萬伍仟陸佰伍拾元由被告負擔。
本判決第一項命騰空交付房屋部分於原告以新臺幣壹佰壹拾陸萬柒仟元、命給付金錢部分於原告以到期金額三分之一為被告供擔保後，各得為假執行；但被告就命騰空交付房屋部分如以新臺幣參佰萬元、就命給付金錢部分如以到期金額之全額為原告預供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明求為判決被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○巷○○○號4樓房屋（下稱系爭房屋）騰空點交予原告，並應自民國109年1月15日起至交付系爭房屋之日止，按日給付原告新臺幣（下同）750 元，於本院109年6月4日言詞辯論期日，變更為按日給付原告700元，其餘聲明不變，核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定。
二、原告起訴主張：原告於108 年11月29日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被告將其所有系爭房屋及坐落基地出售予原告，總價款3,500,000 元，原告已依約將買賣價金存入履約保證專戶（銀行別：第一商業銀行桃園分行，戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶，帳號：00000000000000），並於109年1月3 日完成所有權移轉登記，依系爭買賣契約第7條第7項約定，系爭房屋點交日最遲不得逾109年1月15日，每逾1日應按原告已付價款萬分之2計算違約金。被告卻未配合辦理點交程序，推稱系爭房屋現由訴外人王泰莉占有，經原告分別於109年1月9日、同年3月3 日以土城工業區郵局第0000000、000008、000000 號存證信函催告被告點交房屋，被告仍未交付系爭房屋，為此依買賣之法律關係，請求被告交付系爭房屋及給付違約金。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空點交予原告。㈡被告應自109年1月15日起至交付系爭房屋之日止，按日給付原告700 元。㈢願供擔保聲請宣告假執行。
三、被告抗辯略以：兩造確有簽訂系爭買賣契約，係因被告與配偶就離婚細節無法達成合意，配偶不願意搬走，才無法於109年1月15日交屋，且原告請求的違約金太高等語。並聲明：
原告之訴駁回。
四、原告主張之上開事實，已據提出系爭買賣契約、價金信託履約保證申請書、郵局存證信函、土地及建物登記謄本、土地及建物所有權狀影本等件附卷可憑，且為被告所不爭執，自堪信屬實。
五、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345條第1項、第348條第1項分別定有明文。又兩造於系爭買賣契約第7條第7項約定：「買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後5 日內辦理點交登記，但雙方同意點交日最遲不得逾109年1月15日。」（見本院卷第19頁），被告為系爭房屋之出賣人，原告並已給付全部買賣價金，被告自負有將系爭房屋騰空交付原告之義務，原告請求被告騰空交付系爭房屋，自屬有據。
六、另按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252 條分別定有明文。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院88年度台上字第1968號判決意旨參照）。系爭買賣契約第 8條第1 項約定：「賣方（即被告）違反本契約之義務時，每逾一日按買方已付價款萬分之二計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止）…。」既未有特別約定，依法應視為損害賠償預定性質之違約金。又原告因被告未依約點交系爭房屋所受之損害，應為無法使用收益系爭房屋之損失，查系爭房屋鄰近地區於109年3月之租賃價格，每平方公尺單價為12
2 元，有本院職權查詢內政部不動產買賣交易服務網實價登錄專區查詢結果附卷可稽，換算系爭房屋每月租金應為10,133元【計算式：122元×系爭房屋總面積83.06平方公尺（建物面積73.04平方公尺、陽台面積10.02平方公尺）＝10,133元，元以下四捨五入】而系爭買賣契約第8條第1項約定之違約金每月高達21,000元（計算式：700元×30＝21,000 元），原告復未說明實際上所受損害為何，被告抗辯有約定違約金過高之情形，足堪採信，其請求酌減違約金，自屬有據。本院審酌現時社會經濟與不動產景氣狀況及未依約履行，或按時履行時當事人所受損害及所得受之利益等一切客觀情狀，認被告未交付系爭房屋應支付之違約金，應酌減每日按原告已付價款萬分之1 計算，始為相當之數額。再者，系爭買賣契約第8條第1項係約定自逾期之次日起給付違約金，則原告請求被告給付自109年1月16日起至騰空交付系爭房屋之日止，按日給付350 元之違約金，即屬有據，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、綜上所述，原告依買賣之法律關係，請求被告騰空交付系爭房屋，及自109年1月16日起至騰空交付系爭房屋之日止，按日給付350 元之違約金，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
八、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核尚無不合，爰酌定相當擔保准予假執行，本院並依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
九、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 18 日
民事庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 18 日
書記官 林亭如