臺灣基隆地方法院民事判決109年度訴字第667號原 告 陳錫川訴訟代理人 趙晊成律師被 告 李月純訴訟代理人 徐佩琪律師
江信義上列當事人間返還土地事件，本院於民國111年1月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○地號土地上如附圖編號638⑴部分（面積為一００‧九三平方公尺）所示之地上物拆除，將該部分土地騰空返還原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告負擔。
本判決主文第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬玖仟零伍拾肆元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣柒拾柒萬柒仟壹佰陸拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項第
2、3、7款分別定有明文。經查，本件原告起訴時，係以吳承洋為被告，並聲明：㈠被告吳承洋應將坐落於新北市○○區○○○段000○000地號如起訴狀附件1之甲部分，面積約為165平方公尺（實際面積實測後補正）之土地交還予原告及其他共有人。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢願供擔保請准宣告假執行。
嗣原告於民國110年2月4日（本院收文日期）以民事準備狀，變更被告為林進財、李月純（見本院卷一第81至85頁），於110年3月8日言詞辯論期日撤回對吳承洋之訴訟，又於110年5月5日言詞辯論期日撤回對林進財之訴訟，嗣又依測量成果變更訴之聲明，及撤回關於請求遷出之部分，原告最後訴之聲明為：㈠被告李月純（下稱被告）應將坐落新北市○○區○○○段000地號如新北市瑞芳區地政事務所複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖）所示「638(1)」部分，面積為100.93平方公尺土地上之未登記建物即門牌號碼為「新北市○○區○○路000號」（下稱系爭建物）及地上物等拆除清空，將占用之土地交還予原告及其他共有人。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。經核原告訴之變更，請求之基礎事實同一，屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭說明，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠坐落新北市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地）為原告
與其他人共有，被告為系爭建物及地上物等（含建物棚架空地，以下合稱系爭地上物）之事實上處分權人，系爭地上物無權占用系爭土地如附圖編號638(1)部分，原告自得依民法第767條、第821條、第179條規定，請求被告將系爭地上物拆除，將占有之系爭土地返還予全體共有人。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告既不爭執原告對系爭土地確有所有權，而僅主張其並非
無權占有，自應就其占有係有正當權源，盡舉證責任。次按民法第426條之1規定，租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，該規定應無從直接適用於系爭地上物事實上處分權轉讓之情形。況且，被告稱系爭建物之事實上處分權係由李買於65年間轉讓予黃碧玉，則系爭建物並非由黃碧玉所興建，而李買對系爭建物之事實上處分權從何而來？李買有無得興建系爭建物之占有權源？被告均未證明，即無適用民法第426條之1規定之餘地。
⒉被告提出之93年、94至99年間請款單僅蓋有訴外人陳王淑嬌
之便章，原告否認其形式真正，且其名目僅載以「土地使用費」、每年僅新臺幣（下同）800元（97年起每年調整至900元），顯屬過低而不相當，不足佐證黃碧玉與陳王淑嬌間確曾就系爭土地成立租賃關係。縱認黃碧玉與陳王淑嬌曾有租賃關係，租賃權性質上不得讓與，除法律另有規定、當事人間有特約或經出租人之同意外，承租人不得將租賃權讓與他人，則該等租賃關係未經系爭土地共有人依民法第820條第1項規定之同意或授權，除非有明確約定或法律依據，非得逕由黃碧玉讓與江信義，再由江信義讓與被告。則陳王淑嬌於100年10月24日亡故迄今，黃碧玉、江信義、被告又係向何人、基於何種法律關係繳交使用系爭土地之對價？凡此諸節均未見被告具體說明或舉證，無從據以認定被告對系爭土地之適法權源。
⒊況共有土地之出租屬共有物之管理行為，陳王淑嬌生前就系
爭土地權利範圍僅16000分之86，其所為之出租行為，未得共有人依民法第820條規定之同意或授權，對其他共有人不生效力；至訴外人陳銘宏（應有部分權利範圍128分之8）於107年6月20日所出具之同意被告使用系爭土地之「受權書」，語意不明，亦未經民法第820條規定同意或授權，對其他共有人亦無拘束力。而系爭土地之共有人已於101年11月26日召開土地所有權人會議，推派原告為總代理人，原告遂於102年5月22日寄發存證信函通知在新北市瑞芳區柴寮路一帶無權占有原告所共有土地者，聯繫協調使用土地事宜，並確經黃碧玉收執，原告並與部分占有人協調後簽訂多筆共有土地之書面租賃契約，以明權利義務。並無被告所述繼續容忍陳王淑嬌或其繼承人收取地租，或以意思實現授予陳王淑嬌或其繼承人代理系爭土地之權限等情形。又民法第821條規定，本得僅由共有人中一人對被告起訴請求民法第767條第1項前段及中段，被告所爭執原告家族101年11月26日之土地所有權會議推派何人為代表並授予何等權限，與本件無涉。⒋江信義受讓系爭地上物之事實上處分權時，理應確認系爭土
地之共有人現況及占有權源，然江信義、被告均未支付任何土地使用對價，難認被告就系爭地上物之占有權源爭議具備正當信任，而系爭建物目前出租予他人營業，每月店租行情估計超過1萬元，比照陳王淑嬌之請款單，應認為係無本生意更為貼切，為避免土地所有與使用永遠分離局面，被告縱有相關權利行使之模糊空間，亦屬權利濫用而有違民法誠信原則。
⒌被告援用之本院99年度基簡字第758號拆屋還地事件（下稱前
案），係不同建物占用不同土地，且前案之被告許氏家族係從先人建屋後，世代傳承自住、繳租紀錄長年以來持續不間斷，此為該案判決租賃關係判斷之重點，前案之租賃關係係繼承而來，然本件被告未能證明李買或黃碧玉與陳萬間是否成立租賃關係，且係經買賣而取得系爭地上物事實上處分權，並不當然繼受前手使用基地之權利，兩者情節無從相提並論。
㈢聲明：⒈被告應將坐落新北市○○區○○○段000地號(及系爭土地)
如附圖編號638(1)所示部分，面積為100.93平方公尺土地上之系爭地上物拆除清空，將占用之土地返還予原告及其他共有人。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠李買於65年間將系爭建物之事實上處分權轉讓予黃碧玉，黃
碧玉復於102年6月24日間將系爭地上物之事實上處分權轉讓予被告配偶江信義，江信義於107年6月14日間將事實上處分權轉讓予被告。而系爭土地之所有權為原告之祖父陳萬所有，後由陳章、陳阿文、林陳碧娥及陳阿德等4人繼承，應有部分各為4分之1，嗣因陳阿文於73年10月19日死亡，而由原告及訴外人陳錫容、陳錫桐、陳錫華、陳威豪、陳淑雲等人繼承陳阿文對系爭土地之應有部分；陳萬過世後，幾經更迭，由訴外人陳王淑嬌所屬之一房（陳王淑嬌係陳廷銚之妻，陳廷銚係陳章之子），負責使用收益系爭土地並處理出租事宜。
㈡按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租
賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有明文。原告之先人曾將系爭土地出租給黃碧玉，陳王淑嬌並曾向黃碧玉收取具有租金性質之土地使用費，被告輾轉自黃碧玉受讓系爭地上物及上開租賃關係，依民法第426條之1規定，自屬有權占有系爭土地。且本件係自日治時代或65年以前即已成立租賃契約迄今，應參酌民事訴訟法第277條但書規定，不應適用嚴格之證明法則。又原告曾對訴外人許信義等人提起前案訴訟，主張許信義等人之建物無權占有原告所有之新北市○○區○○○段○000地號土地（下稱221地號土地），陳王淑嬌並於前案證稱：陳萬時期就有向許旺或梁許桂枝等人收地租，陳萬過世後，就改成陳章收租，接著就由陳廷銚收取，伊先生過世後繼而由伊負責收取租金，而伊收租有開收據也有記帳，帳冊是由阿公時期就開始紀錄，代代傳承下來…土地除了出租給梁許桂枝等人外，還有租給其他人等語，並提出68年至100年之帳簿內容，上開證據內容與本件相通。可見系爭土地在陳萬時期就已分別出租許信義等人之前手、被告之前手建屋使用，並收取租金，原告既因繼承而取得系爭土地，自應承受上開租賃契約之拘束。陳王淑嬌於100年10月24日死亡後，江信義曾欲向原告繳交租金，然因原告不願開立收據而拒絕受領，被告遂改向系爭土地之另一共有人陳銘宏提出，陳銘宏對於被告繼續租賃系爭土地並無意見，但為免爭議，陳銘宏不願收取被告租金，並簽立「受權書」予被告。
㈢原告自73年繼承系爭土地迄今約38年，而系爭土地之地租自5
7年起至100年間均由陳章一房（即陳章、陳廷銚、陳王淑嬌）負責收取，則原告繼承後既然繼續容忍陳章一房單獨收取租金，則依民法第161條之規定，應可認定原告以意思實現之方式與陳章一房成立委任契約並授予代理權，則陳章一房按期收取租金期間從未阻止黃碧玉興建棚架，應可認為陳章一房已默示同意黃碧玉占有系爭土地之搭設棚架之範圍，而該默示之意思表示對系爭土地全體共有人生效。況依原告提出之101年11月26日土地所有權會議之會議紀錄，不符合民法第820條第1項之表決人數或應有部分比例規定，原告否認租賃契約，亦不符合會議內容。且原告至多僅在102年間擔任總代理人，現已逾越代理權之期限，不容原告片面否認原告先人與黃碧玉延續而來之租賃契約。
㈣原告早在73年間就已繼承系爭土地，明知原告先人有將系爭
土地出租予黃碧玉，以及共有人間使用收益情形，從未出言向其他共有人提出意見或召開共有人會議，明知系爭地上物占有系爭土地之事實，亦未向黃碧玉請求拆屋還地，仍故意提起本件訴訟，有權利濫用及誠信原則之適用。又若原告認為相較於江信義取得系爭地上物之買賣價金、店租收入，系爭土地之租金顯然過低，自可依民法第442條聲請法院增加租金，不應藉由本件訴訟對被告施壓等語。
㈤聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。⒊訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：㈠原告主張其為系爭土地之共有人，被告為系爭地上物之事實
上處分權人，及系爭地上物占用系爭土地，占用位置及面積如附圖編號638⑴所示部分等情，業據原告提出系爭土地之土地登記第一類謄本影本在卷可稽（見本院卷㈠第97頁），並有新北市政府稅捐稽徵處瑞芳分處110年3月24日新北稅瑞一字第1105572333號函及所檢附之房屋稅籍證明書等資料為憑（見本院卷㈡第299至325頁），復經本院勘驗及囑託新北市瑞芳地政事務測量屬實，有勘驗測量筆錄、照片及新北市瑞芳地政事務所110年11月22日新北瑞地測字第1106080916號函附110年11月22日土地複丈成果圖（收件日期文號110年9月28日瑞土測字第677號、複丈日期110年10月5日，即附圖）在卷足憑（本院卷㈠第416至446頁），且為被告所不爭執，均堪信為真。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第821條亦有明文。復按「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，此有最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照。本件被告辯稱：原告之祖父陳萬曾將系爭土地出租給系爭房屋被告之前手，陳萬死亡後，由陳王淑嬌所屬一房處理出租事宜，陳王淑嬌並曾向黃碧玉收取租金，原告因繼承而取得系爭土地，自應承受上開租賃契約，而依民法第426條之1規定，該基地租賃契約對於系爭地上物事實上處分權之受讓人仍繼續存在，故被告屬有權占有系爭土地等情，為原告所否認，經查：
⒈系爭房屋（稅籍編號00000000000）之房屋稅稅籍，原始納稅
義務人為李買，自57年1月起課。65年間申報買賣契稅，由李買持分全部，變更為黃碧玉持分全部；102年間申報買賣契稅，由黃碧玉持分全部，變更為江信義持分全部；107年間申報贈與契稅，由江信義持分全部，變更為李月純持分全部。此有新北市政府稅捐稽徵處瑞芳分處110年3月24日新北稅瑞一字第1105572333號函及所檢附之臺北縣房屋稅籍登記表等相關資料在卷可稽（本院卷㈠第299至325頁），核與被告辯稱：系爭房屋原為李買所有，於65年間出售予黃碧玉，黃碧玉於102年間出售予江信義，江信義於107年間贈與予被告等情相符；又被告主張：系爭土地原為原告之祖父陳萬所有，陳萬死亡後由陳章、陳阿文、林陳碧娥及陳阿德等4人繼承，陳阿文於73年10月19日死亡而由原告及陳錫容、陳錫桐、陳錫華、陳威豪、陳淑雲等人繼承；及陳王淑嬌為陳廷銚之妻，陳廷銚係陳章之子等情，原告對此並無爭執，上情均堪採認。
⒉被告主張就系爭建物坐落基地，與原告間有租賃關係等情，
固據提出土地使用費請款單影本、陳王淑嬌於前案提出之帳簿影本為證（本院卷㈠第155至161頁、卷㈡第39至57頁）。又原告前以其為重測前臺北縣○○鎮○○○段○○○○段○000地號土地（現為新北市○○區○○○段○○○○段000地號，即221地號土地）之共有人，許信義等人所有之門牌臺北縣○○鎮○○路000號房屋無權占用221地號土地，而訴請許信義等人拆屋還地，經本院以99年度基簡字第758號拆屋還地事件受理（即前案）。陳王淑嬌於前案證稱：過去有向許旺或梁許桂枝收錢。在我阿公陳萬時候就開始收取，後來陳萬過世後就改由我公公陳章收租，接著就由我先生陳廷銚收地租，我先生過世後就由我來負責收租。（你收取地租有無開立收據？）有，我有開給承租人，我在帳冊上也有記載。（帳冊）是從我阿公時候就開始記載，一代代傳續下來，後來就由我來記載。土地除了租予原告，也有租予他人，人數不確定，但帳冊中都有記載。（為何陳章只給你先生收租？）因為我先生是大兒子。（為何陳萬只將地租交由陳章收取而未由其他繼承人一起收取租金？）因為陳章是陳萬的大兒子等語，亦經本院調取前案卷宗核閱無誤（前案卷第163至165頁）。陳王淑嬌並於前案提出帳簿為證（本院卷㈡第39至57頁，另見前案卷第169至187頁），觀之該帳簿內容，其中66年度有向黃碧玉收取金錢之紀錄（前案卷第172、173頁，該2頁應係連續記載，由173頁可看出66年度有向黃碧玉收取金錢），並於前案卷第173頁之帳簿內載「六十八（或六十九）度稅未拿」、「黃碧玉…（金額影印不清）元」等語，及帳簿內容於82年度、92至99年度均有向黃碧玉收款之紀錄。此外，被告提出之土地使用費請款單影本（本院卷㈠第155至161頁），係由陳王淑嬌用印，出具予黃碧玉，年度分別為92、94至99年度等情。原告雖否認該等土地使用費請款單之真正，惟參以陳王淑嬌於前案證稱收租均有開立收據等情，且該等土地使用費請款單所載之年度與陳王淑嬌提出上開帳簿所載向黃碧玉收款情形並無不符，該等土地使用費請款單應可採為認定事實之依據。綜上各情，被告辯稱：陳王淑嬌向黃碧玉收取具有租金性質之土地使用對價，固非全然無據。
⒊惟查，由221地號土地之土地登記簿影本其上記載辦理繼承登
記、分割繼承登記之原因發生日期（前案卷第129至132頁），可以推知陳萬於40年間死亡，陳章於73年間死亡。而系爭房屋之房屋稅原始納稅義務人為李買，自57年1月起課，65年間變更為黃碧玉，102間變更為江信義。並依卷附臺北縣房屋稅籍登記表之「房屋標示查丈紀錄」記載建造年月「57.1年」。雖新北市瑞芳戶政事務所110年3月23日新北瑞戶字第1105851386號函以：「光復里柴寮路253號」門牌為67年7月1日「光復里6鄰柴寮路263號」門牌整編而來；另戶籍數位化系統查詢，「光復里6鄰柴寮路263號」54年6月21日由戶長傅○（本院按：李買之配偶）設籍於該址於57年6月4日遷出…等情（本院卷第275、276頁），系爭建物於54年即有設籍情形，惟無卷存確切證據足以證明系爭房屋之建造日期係早於房屋稅籍登記表所載之57年或設籍之54年，即無從證明系爭房屋建造當時，陳萬尚生存，自亦無從進而推認係由陳萬將系爭房屋坐落基地出租予李買。而陳萬死亡後，系爭土地由陳章、陳阿文、林陳碧娥、陳阿德繼承而公同共有（或辦理分割繼承登記而為分別共有）。縱如陳王淑嬌所證述：陳萬過世後就改由陳章收租，接著就由陳廷銚收租，陳廷銚過世後就由伊負責收租，因為陳章是陳萬的大兒子，所以由陳章收取等情，惟其證言至多僅能證明陳萬生前成立之租賃關係，於陳萬死亡後之租金收取情形，無從進而證明陳萬之繼承人（系爭土地之共有人）於陳萬死亡後，除陳萬生前既存之租賃關係外，另行同意或授權陳王淑嬌將系爭土地其餘部分出租他人。按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前民法第820第1項定有明文。次按共有物全部或一部之出租，係屬民法第820條第1項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力（最高法院71年度台上字第4199號判決參照）。是以，陳王淑嬌縱於陳萬死亡後（無從證明系爭房屋係於陳萬生前建造，且上開帳簿記載最早之66年收取租金）將系爭房屋坐落基地出租予黃碧玉，此行為對於系爭土地之其他共有人仍非有效，被告自無從執此（陳王淑嬌與黃碧玉間之）租賃關係，對原告主張有權占有。此外，被告雖提出陳銘宏出具之「受權書」為證，惟陳銘宏僅為系爭土地共有人之一，應有部分為128分之8，則其一人之同意仍不符合民法第820條第1項共有土地管理行為之要件，自無從僅憑其一人之同意，即認被告係有權占有系爭土地，附此指明。
⒋被告辯稱：原告以意思實現之方式與陳章一房成立委任契約
並授予代理權，而陳章一房已默示同意黃碧玉占有系爭土地之範圍如附圖編號638⑴所示部分，該默示之意思表示對系爭全體共有人生效等語。按依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立。民法第161條第1項定有明文。本件被告既未能證明李買與陳萬成立租賃關係，業如前述，被告復未提出確切證據證明原告有何足以推認係承諾授權陳王淑嬌之舉動，或原告或其他共有人有何舉動足以推知同意被告使用系爭土地，自不得以原告之單純沈默，逕認其有默示同意或所指意思實現之情形。
⒌被告另辯稱：原告自繼承系爭土地後未曾向黃碧玉請求拆屋
還地，而今提起本件訴訟，違反誠信原則而有權利濫用等語。按民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年度台上字第105號判例意旨參照）。又查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年度台上字第737號判例意旨參照）。本件原告為系爭土地之共有人之一，其依民法第821條請求被告返還系爭土地被占用部分予全體共有人，係為全體共有人利益為之，其所能取得之利益乃收回被占用土地，與被告所受損失並無顯不相當之情形，且被告未能舉證證明其占有系爭土地有何正當權源，業經論述如前，則原告為全體共有人之利益，訴請被告拆屋還地，乃所有權之正當行使，難謂係以損害他人為主要目的。被告辯稱原告權利濫用云云，難以採認。
⒍末查，原告依民法第821條規定，本得為共有人全體之利益，
單獨起訴為民法第767條第1項回復共有物之請求，是被告所爭執101年11月26日土地所有權人會議之程序、內容，以及原告是否經其他共有人授權管理系爭土地等節，核與本判決之認定結果無涉，附此敘明。
⒎綜上，被告未能證明占有系爭土地有何正當權源，從而，原
告主張被告無權占用系爭土地，應可採認，是原告依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告將占用系爭土地如附圖編號638⑴部分所示之地上物拆除，並將占用之土地騰空返還原告，自屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭土地上如附圖編號638⑴所示地上物拆除，並將系爭土地騰空返還予原告及其他共有人，為有理由，應予准許。
五、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
參、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第1項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 14 日
民事庭法 官 高偉文以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 14 日
書記官 盧鏡合