臺灣基隆地方法院民事判決109年度訴字第79號原 告 梁峰訴訟代理人 王聖傑律師複代理人 黃昱傑律師
賴冠翰律師被 告 廖淑美訴訟代理人 施佳鑽律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國109年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣39萬元，及自民國109年2月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔10分之3，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣39萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告主張略以：
一、緣原告梁峰前向訴外人謝三郎承租土地並於土地上興建名為「夢幻海咖啡廳」之建物，該建物即附件複丈成果圖編號A餐廳、B戶外涼亭、C戶外涼亭等3棟建物（下稱合稱系爭建物）所示，作為本身營業之用。兩造於民國107年3月8日簽立合作契約書，原告將系爭建物交由被告經營，被告應給付押金新臺幣（下同）12萬元，並自107年4月8日起每月給付原告6萬元，約定合作日期從107年3月8日至113年3月7日止，被告已支付12萬元押租金，原告亦於107年3月8日簽立上開契約後將系爭建物交由被告使用進行裝潢。兩造所簽契約雖名為合作契約，然其内容為原告提供系爭建物使用權予被告，而被告按月支付對價，契約性質應為租賃契約（下稱系爭租賃契約）。
二、被告應給付租金39萬元
(一)兩造均承認系爭租賃契約於107年4月8日起至107年9月23日止有效存在，依據系爭契約被告於上開期間應按月給付原告6萬元租金，詎料被告迄今均未給付，原告依據系爭租賃契約請求被告給付租金39萬元【計算式：107年4月8日至107年9月23日，合計欠租6.5個月，每月租金6萬元，6萬6.5個月＝39萬元】。
(二)原告已履行交付系爭建物予被告使用之義務，被告無從主張同時履行抗辯而拒絕給付。雖證人謝三郎曾於他案偵查程序中證稱原告已多年未向其支付租金，惟謝三郎從未向原告催告繳納租金或終止契約，甚至默認原告於該土地上興建該系爭建物。換言之，謝三郎並未向原告終止契約，依前開規定原告與其就系爭土地之租賃契約仍為有效，故原告使用該土地與系爭建物皆具有合法權源，並非被告所稱有未盡出租人交付並保持租賃物合於約定使用收益狀態給付義務之情形。
(三)原告與證人謝三郎當初所簽訂之契約，僅為土地之租賃契約。原告承租後陸續於系爭土地上興建系爭建物並經營名為「夢幻海景」（後改名為「夢幻海」）之咖啡廳。原告為系爭建物之所有權人，並將其出租予被告作為經營之用，此乃原告對地上房屋使用收益權之行使，與基地轉租不同，謝三郎不得以此認原告為違法轉租或終止基地契約。換言之，原告合法將系爭建物全部出租予被告使用，訴外人謝三郎不得向原告主張收回基地，亦不得以所有人地位向被告主張權利。故被告仍得合於系爭租賃契約使用收益目的之狀態，繼續使用系爭建物。是被告不得以原告有違反民法第423條等之情形，主張同時履行抗辯並拒絕向原告給付租金，或認為被告無提前終止契約之事由。
三、被告應給付不當得利86萬元
(一)原告已合法向被告為終止系爭租賃契约，兩造自107年9月24日起至108年12月3日間已無租賃契約關係，被告上開期間繼續使用系爭建物已無法律上原因，而受有使用系爭建物之利益，致原告受有損害，該等利益依性質不能返還，原告自得依前開不當得利之規定，請求被告返還相當於租金之價額86萬元【計算式：107年9月24日至108年12月3日，共計14又1/3個月，每月相當於租金之不當得利6萬元，6萬14又1/3個月＝86萬元】。
(二)系爭建物為原告興建取得。證人謝三郎將土地出租予原告時，該土地上僅有年久失修之鐵皮屋，經原告向地主謝三郎承租後，於該土地上另新建一木造涼亭及玻璃屋，係原告向泰昌建材行購買南方松作為木材材料，再請亞德工作室施作，又將該年久失修的鐵皮屋用，請銓鑫不鏽鋼工程行拆除後重新建造，即目前系爭建物之所屬範圍，包括木造涼亭、重建之鐵皮屋及玻璃屋。另被告雖稱其已於107年4月與訴外人謝三郎訂立契約，然證人謝三郎並無權出租原告所有之系爭建物，被告向土地所有人謝三郎所簽訂租賃契約之範圍，應僅限於謝三郎所有之土地，而不及於原告所有之系爭建物。故被告無法律上原因仍繼續使用系爭建物作為經營之用，已構成不當得利，被告不得以與謝三郎間之租賃契約為由，以玆抗辯。
(三)縱認證人謝三郎與原告間就系爭土地之租賃契約已屆期，則謝三郎明知租賃屆期，仍允許原告於系爭土地上興建系建物，此可參基隆地檢署108年度偵字第2037號詐欺案件起訴書所載：「謝三郎於與偵查中陳述略以：…梁峰只有搭建木材違建，曾被拆過，最多花3、4萬元…」之記載，故可知謝三郎對於原告繼續使用系爭土地且不即表示反對，則依民法第451條之規定已視為不定期限繼續契約，是原告與謝三郎間就系爭土地之租賃契約仍繼續存在。
(四)退步言之，縱系爭建物為謝三郎所有（假設語，原告否認），原告將系爭建屋違法轉租供被告使用，則依最高法院44年度民、刑庭總會第6次會議決議之意旨，謝三郎未向原告終止契約前，謝三郎不得向被告請求返還。亦即，被告仍得合於系爭租賃契約使用收益目的之狀態，繼續使用系爭建物。
(五)原告已於107年9月18日以存證信函函知被告，限被告於107年9月23日前清償積欠之租，此為兩造所不爭之事實，僅被告認原告未定相當期間之催告，終止租賃契約，惟查被告已於107年9月22日另以存證信函回覆原告，足見被告已享有充裕之時間準備，豈得謂原告所定之期間不相當，退步言之，縱令原告未定相當期間催告，衡諸一般交易常情，收受後10日已屬相當期間。惟原告為終止之催告迄今，已逾10日甚久，被告卻繼續占有、使用系爭建物作為營業之用，亦未將租金給付予原告，故依前開判決之意旨，原告催告應已生合法終止之效力。
四、原告請求被告給付125萬元【計算式：39萬元＋86萬元＝125萬元】及如聲明所示遲延利息。
五、基於上述，聲明：
(一)被告應給付原告125萬元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
(二)願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告答辯略以
一、原告並非系爭建物及其坐落基地（下稱系爭土地）之所有權人，所有權人為證人謝三郎。被告為泰國籍人士，不諳中文，於107年間尋屋希望開店營業，原告向被告表示可將系爭土地及建物出租予被告，被告遂於107年3月間，與原告訂立系爭租賃契約，並給付12萬元押金予原告，雙方並約定裝潢期間不收租金。嗣於107年4月間，正值被告裝潢系爭建物時，證人謝三郎突出面向被告表示其才為系爭建物及坐落基地之真正所有權人，並稱原告無權占有使用系爭土地及建物，若被告不與謝三郎締約並給付租金，將無法使用系爭土地及建物等情，經被告確認謝三郎為系爭土地及建物所有權人之身分無訛後，便自107年4月起向謝三郎承租系爭土地及建物，並按月給付租金。
二、原告請求39萬元租金為無理由
(一)兩造固然曾於107年3月8日訂立系爭租賃契約，且於107年3月8日起至107年9月23日間契約仍有效存在。然因原告非系爭建物及土地之所有權人，亦未向實際所有權人謝三郎合法取得出租系爭建物及土地使用收益之權利，原告顯然無法達到出租人應提供合於契約約定使用、收益之標的之義務，導致兩造簽訂系爭租賃契約後，仍無法合法使用系爭土地及建物，則依上開說明，被告自得主張同時履行抗辯並拒絕給付租金。
(二)證人謝三郎於臺灣基隆地方檢察署（下稱基隆地檢署）108年度偵字第2037號詐欺案件於108年10月17日訊問程序中證稱：「店面坐落的土地是我的，上開店面是我在二、三十年蓋的違章建篕，我是107年9月1日將土地租給廖淑美，並且提供土地上的違章建築無償供他使用，之後廖淑美就將違章建築當作餐廳。」，證人謝三郎於本院109年10月20日言詞辯論期日亦證稱「（被告訴訟代理人問：圖上A的鐵皮屋…是你蓋的？)是我蓋的。」、「當初我交給他的房子前面面海的部分是開放式的，而且有一部分基地占用到公路的土地，所以就被要求拆除，因此由原告花錢拆除退縮，再作封閉的鋁窗，但這只是修繕房子，不是新蓋。」等語，並佐以原告亦於偵查程序中表示:「我向謝三郎房東租土地大約有十年，因為當時他只有鐵皮屋，裡面很多都瓌棹了。」等語，可見原告亦肯認系爭房屋為謝三郎所建，且系爭建物於原告向謝三郎承租時便已然存在，此情亦經謝三郎證稱；「系爭建物現在已經有被課稅，已經有稅籍，納稅義務人是我。」等可憑。堪信謝三郎對於系爭建物具有所有權（或事實上處分權），則原告主張系爭建物為其所「興建」顯非屬真實。再者，原告雖另提出其所謂當初施工拍攝照片與本院109年7月16日現場勘驗照片對照，可見原告所稱「施作」内容（被告否認），不過僅係將若干建材附合於糸爭建物之上，自難謂原告得依此行為而取得系爭建物之全部所有權（或事實上處分權）；又查，原告所謂增建部分並無單獨出入口，其使用、出入均需仰賴系爭房屋作為通道，益徵該部分並無構造上或使用上之獨立性，依據上開說明，該部分建材自應於與系爭房屋附合後，由系爭房屋之所有權人取得所有權（或事實上處分權），是原告屢次以其曾對系爭房屋進行部分修繕等情，遽稱已取得系爭房屋之事實上處分權云云，顯有誤會。
(三)況兩造訂立租約係以開設餐廳營業為目的應堪認定。惟訴外人謝三郎為系爭建物及土地之真正所有權人，原告並非所有權人、亦非合法之承租人，謝三郎向被告主張若被告不向其繳納租金並訂租賃契約，便不得使用系爭土地及建物營業餐廳等情，即生被告無法繼讀合法對租賃物使用、收益之情狀，換言之，意即原告因可歸責於己之事由致其所交付之租賃物已不符合兩造原先所約定之使用、收益目的，當屬可歸責於原告之债務不履行情形。依上開說明，出租人提供合於約定使用、收益之租賃物與承租人給付租金之間，具有對價關係，是以，若出租人無法持續提供該合於約定使用、收益之租賃物時，承租人即無給付租金之義務存在；詳觀本案中，被告不能依約使用、收益之系爭土地及建物做為餐廳營業使用，租賃物即無法達成締約目的，被告得主張免除給付租金「全部」之義務，應有理由。
(四)查被告負有租金給付義務前（兩造所簽署系爭租賃契約下方備註：「裝修期間為107年3月8日至107年4月7日期間不收取房租。」之約定，則該契約之租金計收日應自107年4月8日為起算基準），即受到所有權人謝三郎主張權利，故原告無法保持租賃物合於使用收益目的之狀態，被告非不得主張同時履行抗辯，已難認屬原告得提前終止契約之事由。又原告寄發之存證信函並未定相當之期限催告被告給付租金，逕行終止系爭契約要非合法。
三、原告請求被告給付86萬元不當得利為無理由
(一)縱認原告所為終止租約已生效力（被告否認），惟被告於原告提出終止租約意思表示前之107年4月，已與訴外人謝三郎訂立租約並繳付租金，取得繼續占有並合法使用收益系爭土地及建物之權利，並非無法律上原因而獲有利益，再者原告與訴外人謝三郎間之租約為定期租賃契約因屆期未續約，原告並無使用收益系爭建物及土地之權利，此有證人謝三郎於本院證述可考，原告自不得主張有繼續使用收益系爭土地及建物之權利。至原告在無租約之情形下，無權占有系爭土地及建物，此與民法第451條視為以不定期限繼續契約之情形有間，原告所稱其與謝三郎之租約仍為有效自屬無稽。
(二)退步言之，縱令原告與謝三郎間租賃契約在原告與被告簽訂租賃契約時有租賃關係（被告否認），原告亦因違反租賃契約及違法轉租等土地法第100條第2款及第5款之事由，而遭謝三郎合法主張終止租賃關係，原告並無繼續使用收益系爭建物及土地之權利。是原告迄今尚未取得合法占有使用收益系爭土地及建物之權利，自不得謂被告依其與謝三郎間租約繼續占有使用係爭房地，對原告有何不當得利返還義務。
(三)是按民法第179條之規定，併參最高法院92年台上字第2682號判決意旨，原告既非系爭建物及土地之所有權人，又未取得合法出租他人使用收益之權利，且系爭土地及建物及其内所有之生財器具、部分裝潢（裝潢有部分為被告出資修繕）等均屬於謝三郎所有，足徵原告對於系爭土地及建物根本未有任何合法權源存在，換言之，原告自無從就系爭土地及建物進行使用收益，又何來其所謂之損害？更何況被告就系爭土地及建物及其内之所有器具物品，均係基於與謝三郎間租赁契約為合法使用，更難謂有原告所指「不當得利」之情形。
四、綜上所述，原告迄今仍未證明其已提供並保持合於約定使用、收益之租賃物供被告利用，亦未舉證其為系爭建物所有權人或合法承租人，有何得以主張被告給付租金或不當得利合法事由，其於本案之主張當不足採。
五、基於上述，聲明：
(一)原告之訴駁回
(二)如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項
(一)兩造於107年3月1日簽訂名稱為合作契約之系爭租賃契約，租賃起日為107年3月8日，依照契約第1個月不收租金，自107年4月8日起給付租金，被告自107年4月8日起就未給付租金。被告已依據系爭租賃契約給付押金12萬元。
(二)兩造成立系爭租賃契約之建物，經履勘現場指明後囑託新北市汐止地政事務所測量，為附件複丈成果圖上編為A餐廳、B戶外涼亭、C戶外涼亭等3棟建物（以下稱系爭建物），系爭建物坐落於新北市○○區○○段0000000000000000○0000○地號上，上開1955、1959-1地號土地為謝詹淑美（證人謝三郎配偶）所有、上開1953、1963地號土地為國有土地，管理機關為交通部公路總局，系爭建物坐落位置、面積如附圖所示。
(三)被告與證人謝三郎於107年9月5日成立，租賃期間為109年9月1日起至108年8月31日止之土地租賃契約，租賃範圍記載為「永興段金山區香菓園1-3號左側3」。
(四)被告自107年3月8日起占有系爭建物迄今。
(五)兩造系爭租賃契約於107年3月8日起至107年9月23日間有效存在。
肆、得心證之理由
一、原告分別依租賃契約之租金請求權及不當得利之法律關係，請求被告給付租金39萬元及不當得利86萬元。被告固不否認原告請求租金期間兩造成立系爭租賃契約，然依據同時履行抗辯及民法436條權利瑕疵規定酌減租金至零元而抗辯其無庸給付租金，另被告固不否認於原告主張不當得利期間使用系爭建物，然辯稱原告並非系爭建物所有權人，故無庸給付原告不當得利。本院分別審酌如下。
二、租金39萬元部分
(一)原告主張其與被告間於107年3月8日成立系爭租賃契約，約定被告自107年4月8日起每月應負6萬元租金，被告積欠107年4月8日起至107年9月7日止，6個半月租金，合計39萬元未給付。被告對於兩造上開時間成立系爭租約，且並未給付39萬元租金不否認，是以原告依據契約請求被告給付39萬元租金，於法有據，應予准許。
(二)依據兩造所簽系爭租賃契約約定，原告係負有將夢幻海咖啡廳即系爭建物交給被告經營管理之義務，並未負有提供系爭建物坐落基地使用權利之義務，被告則有按月給付租金之義務。原告承認兩造間義務有同時履行關係之存在。然查，被告不否認原告自107年3月8日起業將系爭建物交付其裝潢經營餐廳迄今，則原告顯已履行其契約義務，被告主張原告有未履行契約義務之情事，顯無所據。故被告主張其得依據民法第264條第1項規定「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」而拒絕租金給付尚有未合。
(三)被告自107年3月8日起至107年9月23日止，均連續占有系爭建物為其所不否認，縱然證人謝三郎曾以口頭向被告主張系爭建物之所有權，但並無解除被告占有系爭建物之客觀事實，因此被告上開期間占有系爭建物仍源自於原告原來之交付，是以原告履行契約義務未曾中斷，且參酌被告承認與原告間仍有系爭租賃契約存在，並爭議原告未依法終止系爭租賃契約，足信其仍欲保有原告依據契約交付其系爭建物占有之權利來源，益足徵信原告並無未履行其契約義務可言。
(四)而原告依據租賃契約本無提供系爭建物坐落基地之義務，是以證人謝三郎主張其為系爭土地實際管理權人，被告因此縱與證人謝三郎另成立土地租賃契約亦與原告無關，不得據此主張原告未履行契約義務，而拒絕給付租金。
(五)又按民法第436條規定「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。」、同法第435條第1、2項規定「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」、「前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」民法第436條規定之立法理由「謹按第三人在租賃物上主張權利，則承租人不能達約定之使用或收益之目的，此時應依前條之規定。如一部可達租賃之目的，承租人有按照滅失部分請求減少租金之權，如全部不能達租賃之目的，承租人有終止契約之權。故設本條以明示其旨。」。依此，承租人如主張租賃物一部不能使用者，則有減少部分價金之權利，而如主張全部不能使用則僅有終止權，並無減少價金權。蓋如全部不能使用時，租賃契約已失其存在目的，而如將租金減少為零，不僅背離租賃契約屬有償契約之性質，並使承租人無庸負擔租金，而承租人仍有給付義務，亦非事理之平。是以，被告主張系爭建物於上開租約期間全部不能使用，雖與本院前開認定不符，要難採信，然如依其主張意旨租賃物全部不能使用者，被告亦僅有契約終止權，非可請求租金減少至零，因此被告抗辯其得將系爭租賃契約租金減少至零，於法無據，是以被告仍有給付系爭租金39萬元之義務。
(六)據此，原告請求被告給付租金39萬元，並自起訴狀本繕本送達翌日即催告翌日109年2月23日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，均應予准許。
三、不當得利86萬元
(一)按不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件，如受利益者具備法律上之原因，即與無法律上之原因而受利益之情形有別，不生不當得利之問題。
(二)原告主張其於107年9月24日起已終止兩造間系爭租賃契約，因此被告於107年9月24日起至108年11月23日間，無法律上原因占有使用系爭建物，使其受有損害，為此請求被告給付上開期間每月按6萬元計算之相當於租金之不當得利86萬元。被告否認兩造系爭租賃契約業據合法終止，並系爭建物為證人謝三郎所有，其經謝三郎授權使用，並非無法律上原因而使用系爭建物，不構成不當得利。
(三)首查，證人謝三郎前於基隆地檢署108年度偵字第2037號詐欺案件於108年10月17日訊問程序中證稱：「店面坐落的土地是我的，上開店面是我在二、三十年蓋的違章建篕，我是107年9月1日將土地租給廖淑美，並且提供土地上的違章建築無償供他使用，之後廖淑美就將違章建築當作餐廳。」，再於本院109年10月20日言詞辯論期日亦證稱「（被告訴訟代理人問：圖上A的鐵皮屋…是你蓋的？)是我蓋的。」、「當初我交給他的房子前面面海的部分是開放式的，而且有一部分基地占用到公路的土地，所以就被要求拆除，因此由原告花錢拆除退縮，再作封閉的鋁窗，但這只是修繕房子，不是新蓋。」等語，並佐以原告亦於上開偵查程序中表示:「我向謝三郎房東租土地大約有十年，因為當時他只有鐵皮屋，裡面很多都瓌棹了。」等語（基隆地檢署108年度偵字第2037號案卷第56頁），可見系爭建物於原告前向謝三郎承租時便已然存在。被告主張系爭建物由謝三郎原始興建為事實上處分權人要堪採信。並系爭建物現已有稅籍，納稅義務人是謝三郎，業據被告提出系爭建物108年度房屋稅繳款書1份在卷可參。系爭建物之事實上處分權應屬於證人謝三郎。
(四)又查，原告主張系爭建物為其自行興建，然依其提出之原證3之夢幻海咖啡廳木造涼亭施作工程請款單所示，三次施作期間合計金額為4萬3,780元【計算式：3萬7,851元+4,208元+1,721元】，此等金額與興建全棟建物所需費用顯不相當，且自原證4、5之鐵皮屋施作工程收據拍攝照片、玻璃屋施作情形照片，亦僅屬維修、施工之紀錄，自難認原告有出資興建系爭建物，從而原始取得系爭建物所有權之情形。
(五)且查，證人謝三郎於本院證述出租土地給被告，房屋無償給被告使用。則被告使用系爭建物業據系爭建物之事實上處分權人謝三郎同意已具有法律上依據，顯不符合不當得利中「無法律上原因受有利益」之要件，原告主張被告構成不當得利顯屬無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求被告給付如主文第1項所示租金，為有理由，應予准許；其餘請求，則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，本院應依職權宣告假執行，並依被告聲請諭知相當金額而准許為供擔保免予假執行。另原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應駁回之。
七、據上論結，本件原告之訴為為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 9 日
民事庭法 官 王翠芬以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 12 月 9 日
書記官 陸清敏