臺灣基隆地方法院民事判決109年度重訴字第71號原 告 郭許順意
郭榮華郭金賜郭靖玫上四人共同訴訟代理人 黃丁風律師被 告 許昭英
李許鳳
許慧琪
許志毅上四人共同訴訟代理人 許英傑律師複 代理人 彭之麟律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國110年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告許昭英、李許鳳、許慧琪、許志毅應將附表一所示土地移轉登記予原告郭許順意、郭榮華、郭金賜、郭靖玫等四人公同共有。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。民事訴訟法第10條定有明文。查本件系爭如附表一所示之不動產坐落新北市金山區，是本院有管轄權，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。經查，原告起訴聲明，初係「被告許昭英、李許鳳、許慧琪、許志毅應將附表一所示土地移轉登記予原告郭許順意、郭榮華、郭金賜、郭靖玫按附表二所示應有部分比例分別共有」。嗣則於本院民國110年3月5日言詞辯論期日，當庭將本件應受判決事項之聲明更正為：「被告許昭英、李許鳳、許慧琪、許志毅應將附表一所示土地移轉登記予原告郭許順意、郭榮華、郭金賜、郭靖玫等四人公同共有」。核其所為訴之變更及追加，請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開說明，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠緣訴外人即承租人郭烏仙(亦即原告郭許順意之配偶、原告郭
榮華、郭金賜、郭靖玫之父)與出租人即被告許昭英、許李鳳、許慧琪、許志毅及出租人即訴外人連張雪、蔡許秀梅間之訂有新北市○○區○○○○○○○○○000號」三七五租約（下稱系爭租約），系爭租約之標的坐落新北市○○區○○段000○000○000○00000○00000地號土地（所有權人為許昭英、許李鳳、許慧琪、許志毅、連張雪與蔡許秀梅等6人），上開土地經市地重劃，重劃後編為新北市○○區○○○段0○00○00地號土地（系爭租約標的之10、11地號土地下稱系爭租地）。
㈡系爭租地重劃完成前，由新北市政府於107年7月26日召開「
本市金山地區市地重劃區」重劃前土地訂有耕地三七五租約協調會議（下稱系爭協調會議），系爭協調會議結論為：土地重劃前地段為ＯＯ段OOO、OOO、OOO、OOOOO、OOOOO、OOOOO及OOOOO地號等7筆土地，該7筆土地訂有一筆耕地三七五租約，重劃後分配為三筆土地，分別為暫編地號ＯＯＯ段O地號（所有權人為連張雪、蔡許秀梅）、OO地號（所有權人為許昭英、李許鳳）、OO地號（所有權人為許志毅、許慧琪）。其中出租人即被告許昭英(上述OO地號土地之李許鳳委託許昭英出席）及被告許慧琪（上述OO地號土地之許志毅委託許慧琪出席）與承租人郭烏仙之租佃雙方已達成終止系爭租約之協議，並以其重劃後分配土地1/3面積之土地補償予承租人郭烏仙。惟新北市政府尚未將上開土地分配結果函送新北市汐止地政事務所辦理權利變更登記及轉載三七五租約註記至重劃後分配之土地，故倘出租人及承租人雙方協議擬以分割耕地方式終止耕地租約，雙方須至新北市汐止地政事務所辦竣權利變更登記及轉載三七五租約註記至重劃後分配之土地後，再依「農業發展條例第16條第1項第5款終止耕地三七五租約之耕地分割處理程序」之規定，由租佃雙方檢附「終止耕地三七五租約土地移轉協議書」，並應納印花稅後，分別向鄉（鎮、市、區）公所、稅捐機關及地政機關辦理相關事宜。
㈢系爭租地於107年10月11日重劃登記完成，由承租人郭烏仙申
請系爭租約變更登記。嗣於108年6月10日由被告依系爭協調會議結論將重劃後之10、11地號土地合併分割為3筆即10、10-1、10-2地號土地，其中10-2地號土地面積737.67平方公尺，恰為重劃後9、10地號土地面積和2,213.02平方公尺（計算式：1,327.81平方公尺＋885.21平方公尺＝2,213.02平方公尺)，或合併分割後10、10-1、10-2地號土地面積和2,213.02平方公尺（計算式：885.21平方公尺＋590.14平方公尺＋7
37.67公尺=2,213.02公尺)之1/3。㈣嗣於109年2月18日出租人兼出賣人即被告（下為甲方）與承
租人郭烏仙（下為乙方）簽訂「協議書（兼買賣契約書）」（下稱系爭協議），其中系爭協議第1條約定：「甲方依耕地三七五租約條例第17條第1項第5款終止租約，並依第2項第3款以終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額3分之1補償承租人。承租人願放棄對出租人所有金山二段10、10-1、10-2地號土地之三七五租約承租耕作權。辦理租約變更所需之費用由甲方負擔」、第2條則約定：「乙方願以109年度土地公告現值向甲方承買ＯＯＯ段10-2地號737.67平方公尺所有權全部，土地增值稅由賣方負擔，所有權移轉登記之相關稅費由買方負擔，土地於所有權移轉登記完畢依現況點交乙方所有」、第3條約定：「甲方應給付乙方之補償費自乙方應給付甲方買賣價金相抵銷，於本書簽立同時等同交付完畢。因甲方出售土地之增值稅由甲方負擔，故本增值稅由乙方負責代繳，視同給付價金之一部」、第4條約定：「本約簽訂同時甲乙雙方檢具辦理三七五租約變更登記（承租人放棄耕作權之一部）及所有權移轉登記（買賣）所需之證件交付地政士並委託地政士辦理相關事宜。若需補繳證件或用印，經地政士電話通知三日内應無條件配合補足，不得拒絕、推諉或要求補貼費用。」㈤隨後租佃雙方依系爭協議委託地政士李秀玉辦理如附表一所
示土地移轉登記事宜，且為辦裡如附表一所示土地移轉登記事宜，由地政士李秀玉擬定，而雙方合意訂定「土地所有權買賣移轉契約書」（下稱系爭契約書），並將系爭契約書等文件交付予地政士李秀玉，再由地政士李秀玉持系爭契約書向地政機關辦理如附表一所示土地移轉登記事宜。嗣後因郭烏仙經臺大醫院附設金山醫院診斷罹患胰臟癌末期，僅約3個月生命期，為免如附表一所示土地移轉登記完成，不久即須辦理繼承登記，郭烏仙與被告合意撤回如附表一所示土地移轉現值申報，應繳交印花稅由郭烏仙負擔，相關如附表一所示土地移轉登記事務予以暫緩。嗣後郭烏仙於109年5月8日死亡，其全體繼承人即原告郭許順意、郭榮華、郭金賜、郭靖玫向新北市金山區公所申請辦理系爭租約變更登記，繼承為系爭租約之承租人。
㈥嗣後原告請求被告依系爭協議配合辦理如附表一所示土地移
轉登記，竟遭被告拒絕，日前，接獲新北市政府109年10月26日函，略以：被告申請依平均地權條例第76條至第78條規定終止系爭租約，收回出租耕地等云云。則被告不願依系爭協調會議結論及系爭協議履行甚明。為此，原告乃依繼承及系爭協議之契約法律關係，提起本訴，並聲明如主文第一項所示。
二、被告之答辯略以：㈠被告與郭烏仙自107年起即開始協商系爭租約之終止及補償金
相關事宜，並委請代書協商，及辦理申請終止系爭租約事宜，惟代書遲至108年12月17日方申請辦理系爭租約之終止登記，卻遭新北市汐止地政事務所認定系爭租約無農業發產條例第16條第1項第5款之適用。
㈡再者，被告與郭烏仙經新北市汐止地政事務所通知不得依農
業發展條例第16條第1項第5款之規定終止系爭租約後，雖雙方於109年2月18日簽訂系爭協議，惟因郭烏仙為避免其死亡後繼承人需繳納高額遺產稅，故因此反悔而不願辦理如附表一所示土地之移轉登記，並要求與被告另行協商及解除系爭協議。被告即配合郭烏仙之要求辦理，遂與郭烏仙合意解除系爭協議，並於109年3月25日分別簽訂「撤案申請書」及「土地增值稅撤銷申請書」，被告已與郭烏仙合法解除系爭協議。準此，系爭協議既經合法解除，郭烏仙即不得請求被告履行系爭協議，故原告請求被告履行系爭協議，實屬無據。㈢又被告已依平均地權條例第76條第1項之規定向新北市政府申
請終止系爭租約，並依平均地權條例第78條第1項之規定，寄送存證信函通知原告領取補償金，並已依法將補償金全數提存至鈞院，故系爭租約業經新北市政府准予終止租約在案，是以原告於本件之請求顯屬無據，應予駁回。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠原告起訴主張郭烏仙與出租人即被告許昭英、許李鳳、許慧
琪、許志毅及出租人即訴外人連張雪、蔡許秀梅間存有系爭租約，且租約標的之土地，業經市地重劃，重劃後編為9、1
0、11地號土地。並於系爭租地重劃完成前，由新北市政府於107年7月26日召系爭協調會議，雙方達成系爭協調會議結論。系爭租地於107年10月11日重劃登記完成，郭烏仙申請系爭租約變更登記。嗣於108年6月10日由被告依系爭協調會議結論將重劃後之10、11地號土地合併分割為3筆即10、10-
1、10-2地號土地，其中10-2地號土地面積737.67平方公尺。嗣於109年2月18日被告與郭烏仙簽訂系爭協議，雙方約定原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款終止租約，並依同條例第2項第3款以終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額3分之1補償予郭烏仙。而郭烏仙願放棄對原告所有金山二段10、10-1、10-2地號土地之三七五租約承租耕作權。且郭烏仙願以109年度土地公告現值向被告承買如附表一所示土地之所有權全部，土地增值稅由被告負擔，所有權移轉登記之相關稅費由郭烏仙負擔，土地於所有權移轉登記完畢依現況點交郭烏仙所有。被告應給付予郭烏仙之補償費自郭烏仙應給付被告買賣價金相抵銷，於本書簽立同時等同交付完畢。因出售土地之增值稅由被告負擔，故本增值稅由郭烏仙負責代繳，視同給付價金之一部等事實，業據原告提出新北市○○區000○00○00○○○○○○○0000000000號函暨108年新北市金山區公所耕地三七五租約登記清查表、新北市政府107年8月8日新北府地劃字第1071490601號函暨「本市金山地區市地重劃區」重劃前土地訂有耕地三七五租約協調會議記錄、新北市金山區公所108年1月17日新北金民字第1082851027號函暨新北市金山區公所受理單獨申請租約登記通知書、土地登記第三類謄本、協議書（兼買賣契約書）等件影本為證，復為被告所不爭執，並經本院依職權調閱新北市汐止地政事務所110年3月17日新北汐地籍字第1106053283號函暨本件相關土地分割登記、塗銷註記登記等案資料屬實，堪信為真實。
㈡原告主張郭烏仙與被告訂定系爭協議後，雙方則委託地政士
李秀玉依系爭協議辦理如附表一所示土地移轉登記事宜，且為辦理如附表一所示土地移轉登記事宜，由地政士李秀玉擬定，雙方合意訂定「系爭契約書」，並將系爭契約書等文件交付予地政士李秀玉，再由地政士李秀玉持系爭契約書向地政機關辦理如附表一所示土地移轉登記事宜。嗣後因郭烏仙經臺大醫院附設金山醫院診斷罹患胰臟癌末期，為免如附表一所示土地移轉登記完成，不久即須辦理繼承登記，承租人郭烏仙與被告合意撤回如附表一所示土地移轉現值申報，應繳交印花稅由郭烏仙負擔，如附表一所示土地移轉登記事務予以暫緩。嗣後郭烏仙於109年5月8日死亡，其全體繼承人即原告郭許順意、郭榮華、郭金賜、郭靖玫向新北市金山區公所申請辦理系爭租約變更登記，繼承為系爭租約之承租人等事實，業據其提出國立臺灣大學醫學院附設醫院金山分院死亡證明書、郭烏仙之戶籍謄本（除戶全部）、原告之戶籍謄本（現戶部分）、被繼承人郭烏仙之繼承系統表、新北市政府稅捐稽徵處淡水分處108年11月、109年2月印花稅大額憑證應納稅額繳款書、土地所有權買賣移轉契約書、（一般買賣）新北市政府稅捐稽徵處土地增值稅繳款書（淡水分處）、新北市金山區公所109年7月29日新北金民字第10929803791號函暨新北市金山區三七五耕地租約登記簿等件影本為佐，並有本院依職權調取新北市政府稅捐稽徵處淡水分處110年3月17日新北稅淡四字第1105499756號函、110年3月23日新北稅淡四字第1105500746號函等相關資料在卷可證，然為被告所否認，並以上開情詞置辯。則本件爭點厥為：郭烏仙與原告合意解除係「系爭協議」，或「系爭契約書」，抑或是兩者。經查：
1.按不動產於辦理所有權移轉登記時，通常除訂立債權契約（買賣契約即所謂私契）外，尚須由代書書立土地或建築改良物買賣所有權移轉契約書（物權契約即所謂公契），此份物權契約係供地政機關辦理移轉登記之用（最高法院82年台上字第2561號民事判決意旨參照）。第按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之，民法第758條定有明文。而關於此項登記稱為變動登記，當事人申請登記時，依土地登記規則第34條第1項第2款規定，應提出登記原因證明文件，所謂登記原因證明文件，就買賣而言，乃指地政機關所製定型化之「土地（建築改良物）買賣所有權移轉契約書」，即一般所稱之「公契」，其上除須載明土地標示外，尚應填具價金、定金數額、價款交付方式及不動產交付日期等項目，解釋上此項「土地（建築改良物）買賣所有權移轉契約書」性質，屬不動產所有權移轉之物權契約，而非債權契約，判斷系爭不動產買賣關係當事人及權利義務，仍應以買賣私契為準。查郭烏仙與被告委託地政士李秀玉辦理如附表一所示之土地移轉登記事宜時，曾合意訂定「系爭協議」、「系爭契約書」，其中「系爭契約書」乃係為向地政機關辦理土地過戶之書面契約，且內容僅為土地標示、買賣價款總金額、訂立契約人等記載，揆諸上開說明，其性質應為物權契約即俗稱公契。另「系爭協議」則載有雙方當事人約定之權利義務，應屬債權契約即俗稱私契，此有原告提出系爭協議、系爭契約書在卷可證，堪可認定。
2.被告固辯以郭烏仙係為節省遺產稅，而要求被告配合解除系爭協議，原告倘若依繼承之法律關係請求，則原告仍應依法繳納遺產稅，郭烏仙當時即無要求解約之必要。是以郭烏仙為達其規避繳納遺產稅之目的，自須與被告人解除系爭協議，並簽訂土地增值稅撤銷申請書，再由其繼承人即原告重新與被告另訂系爭協議，而另辦理如附表一所示之土地移轉登記事宜，因此，郭烏仙非僅與被告解除公契，系爭協議亦已合法解除云云，並提出撤案申請書、土地增值稅撤銷申請書為佐。
⑴惟按私人買賣土地，買賣雙方當事人有先行訂定書面買賣之
債權契約即私契，迨申請物權登記時，再依規定格式之契約即公契，按當年度交易標的土地之公告現值為計算依據，製作制式買賣所有權移轉登記契約書，以憑向主管機關辦理登記。公契所載買賣價金係供為課徵賦稅（契稅、增值稅）並辦理移轉登記之用。若買受人以節省遺產稅之目的，仍保留私契，僅合意解除公契並撤銷物權登記之申請，俟繼承事由發生後，再由買受人之繼承人，以其名義重新訂定公契，並重新辦理申請物權登記，確可節省遺產稅，因公契作為物權契約，僅為課徵賦稅及土地登記之用，並不涉及雙方買賣之原因及權利義務之規範。經查，本件郭烏仙為節省遺產稅之目的，保留債權契約即系爭協議，而與被告合意解除公契即系爭契約書，並撤銷如附表一所示土地之移轉登記、土地增值稅等申請案，迨繼承事由發生後，由郭烏仙之全體繼承人即原告仍依系爭協議向被告請求，以渠等之名義與原告重新訂定土地（建築改良物）買賣所有權移轉契約書即物權契約後，再持該契約書向地政機關辦理如附表一所示土地移轉登記事宜，以此方式確實可達節省遺產稅之目的。
⑵復佐以證人即受郭烏仙與被告委託承辦如附表一所示土地移
轉登記事宜之地政士李秀玉於本院審理時證稱：「（問：請庭上提示被證1，上面記載台端於108年12月17日申請耕地租約終止登記，通知要補正一些文件，請證人說明補正通知書的意義為何？）因為該案件本來是用耕地三七五租約，用土地補償給佃農而終止租約，也就是用農發條例第16條第1項第5款的規定來辦理，因為當時地政機關有去問區公所10-2土地是否還是為耕地，因為公所說該土地已經非耕地，所以不能用農發條例第16條辦理，之後就無法依該條規定辦理。
後來郭烏仙就跟被告四人協議，由郭烏仙放棄全部耕地的權利，而被告四人則以公告現值的價格扣掉土地增值稅後金額的三分之一補償給郭烏仙。郭烏仙再以該補償款跟被告四人買系爭的10-2地號的土地」、「（問：請庭上提示原證5，你剛提到被告四人以公告現值的價格扣掉土地增值稅後金額的三分之一補償給郭烏仙，郭烏仙再以補償款跟被告四人買系爭10-2地號土地，是否就是原證5的協議書兼買賣契約書？）是」、「（問：郭烏仙跟被告四人後來有無依照協議書兼買賣契約書去土地辦理移轉登記？）有，我們就協議書簽了以後，我們在109年2月18日就向稅捐處申報土地增值稅，增值稅單也發下來，那時候剛好郭烏仙生病，所以郭榮華就代理郭烏仙表示該土地的過戶先暫緩，因為當時郭榮華增值稅已經要繳100多萬，土地過戶給郭烏仙如果過世，還要繳交一筆遺產稅，所以郭榮華說等到他父親往生後再辦理租約繼承，租約是根據三七五減租的租約，等繼承好再辦理10-2地號土地的過戶登記」、「問：（申請增值稅單時，需要檢附什麼文件？）一定要有買賣契約書」、「（問：請提示原證12，拿給稅捐稽徵處的是否就是原證12的契約書？）是」、「（問：買賣契約書是否就是俗稱的公契？）是」、「（問：原證5的協議書兼買賣契約書是否就是通稱的私契？）是」、「（問：請提示被證2，土地增值稅撤銷申請書說明的第六行所載雙方協議解除契約是何意？）解除公契的意思，所以我們有附上一張買賣契約書，也就是公契的契約書跟印花稅」、「（問：原告共同訴訟代理人上開撤銷申請書所載：今因其中尚有爭議，雙方同意解除契約等語。是你要申請撤銷增值稅繳款書所提出的用語？）是」、「（問：上開雙方同意解除契約並不是郭烏仙與被告他們真正要解除終止三七五租約的意思？）當時雙方並沒有表示要終止或解除私的買賣契約的部分，也就是當時解除公契的目的只是要申請撤銷繳交增值稅」等語（見本院卷第254頁至第257頁），溢證郭烏仙與被告確僅合意解除公契即系爭契約書，其目的為節省遺產稅，而撤銷如附表一所示土地移轉登記、繳交土地增值稅等申請案，並未有解除私契即系爭協議之意思，系爭協議仍為有效存在，是以被告所辯並不足採。
㈢從而，郭烏仙與被告僅合意解除系爭契約書，並無解除系爭
協議之意思，系爭協議既未經解除，故仍為有效存在，是以，原告主張依繼承法律關係及系爭協議，請求被告應將附表一所示土地移轉登記予原告郭許順意、郭榮華、郭金賜、郭靖玫等公同共有，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告乃依繼承及系爭協議之契約法律關係，請求被告許昭英、李許鳳、許慧琪、許志毅應將附表一所示土地移轉登記予原告郭許順意、郭榮華、郭金賜、郭靖玫等4人公同共有，係屬有據，應予准許。
五、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用由敗訴之原告連帶負擔。
參、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
民事庭法 官 周裕暐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
書記官 謝佳妮附表一：
編號 土地座落 面積 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 新北市 金山區 ＯＯＯ 0000-0000 737.67 1分之1