臺灣基隆地方法院民事判決110年度簡上字第55號上 訴 人即 原 告 陽豐億不動產仲介經紀有限公司法定代理人 黃詩婷訴訟代理人 蔡聰明律師複 代理人 黃奕彰律師被 上訴人即 被 告 葉鴻賓上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國110年9月9日本院基隆簡易庭110年度基簡字第331號第一審判決提起上訴，經本院第二審合議庭於111年4月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣肆仟陸佰參拾伍元由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人葉鴻賓於民國109年10月20日委託上訴人仲介銷售被上訴人所有坐落基隆市○○區○○段0000地號土地及其上門牌號碼基隆市○○區○○路000○0號建物(下稱系爭不動產)，委託銷售價格為新臺幣(下同)1,250萬元，委託期間自109年10月20日起至110年4月28日止，服務報酬為實際成交價之4%，兩造並簽訂不動產專任委託銷售契約書(下稱系爭銷售契約)。惟被上訴人於109年12月26日自行將系爭不動產出售予他人，並於110年2月24日辦理所有權移轉登記，依系爭銷售契約第11條第1項約定(下稱系爭違約條款)，委託期間內委託人自行將本契約不動產標的即系爭不動產出售者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付服務報酬，並應全額一次給付，被上訴人自行將系爭不動產出售，視為上訴人已完成仲介之義務，故被上訴人應按系爭不動產委託出售金額之4%給付服務報酬50萬元(計算式：1,250萬元4%＝50萬元)等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人於原審求為判決：被上訴人在原審之訴駁回。其答辯意旨略以：
(一)被上訴人與上訴人簽訂系爭銷售契約前，早以一般委託契約之形式委任基隆其他14家不動產仲介公司銷售系爭不動產，嗣任職於上訴人公司之彭新益主動接觸被上訴人，表示可以以一般委託契約之形式銷售系爭不動產，兩造遂於109年10月20日簽訂系爭銷售契約，且被上訴人於109年12月1日12時40分許，以被上訴人委任之其他仲介有帶看需求為由，以即時通訊軟體請求彭新益提供系爭不動產之照片，當時彭新益並未告知兩造簽署之系爭銷售契約為專任委託契約，亦未行使其專任銷售權而阻止其他仲介銷售之意思，上訴人亦知悉被上訴人將房屋鑰匙交付社區管理室保管，允許與被上訴人簽約之所有仲介公司借用帶看，因此兩造簽訂之系爭銷售契約為一般委託契約而非專任委託契約。再者，依系爭銷售契約第6條第5項約定：「簽訂本契約時，委託人應提供不動產之土地、房屋所有權狀影本及國民身分證影本，並交付房屋之鎖匙等物品予受託人，如有使用執照影本、管線配置圖及住戶使用維護手冊等，一併提供。」被上訴人從未將上開文件及鑰匙交付予上訴人，難認被上訴人已授權上訴人可專任銷售系爭不動產。
(二)又不動產經紀業管理條例第22條明文規定應由業者指派經紀人簽章，簽訂委託銷售契約書、不動產說明書等文件，其立法意旨在管理不動產經紀業者，減少不動產交易之爭議，被上訴人從未在系爭不動產標的現況說明書簽名，上訴人於110年4月8日原審庭呈之不動產說明書上委託人簽章處之被上訴人簽名，並非被上訴人本人親簽，係上訴人所偽造，系爭銷售契約違反不動產經紀業管理條例第22條、第23規定而無效。
(三)上訴人於其所稱「專任銷售契約」成立後，至系爭不動產完成交易日即109年12月26日時，未依不動產經紀業管理條例第22條規定製作不動產說明書，並經委託人確認簽章，於110年2月1日才首次有網路廣告，更未有帶看、邀約出價等實質仲介服務行為，卻要求被上訴人依系爭違約條款給付高達50萬元之仲介報酬，系爭違約條款違反平等互惠原則，對被上訴人顯失公平，依民法第247之1條第2款及消費者保護法第12條、施行細則第14條規定，應屬無效。又系爭違約條款名義上雖為居間服務報酬，實質上仍以委託人違約為成立要件，性質上應屬損害賠償總額預定性質之違約金，縱認本件符合系爭違約條款情形，衡酌上訴人未有實質履行仲介服務之行為，尚不致為銷售系爭不動產支出太多勞力與費用，所受損害有限，請求依民法第252條規定予以酌減違約金。
三、原審審理結果，以被上訴人於委託期間內之109年12月26日經由東森房屋之居間仲介自行將系爭不動產出售予他人，並於110年2月24日辦理所有權移轉登記，依系爭違約條款之約定，視為受託人即上訴人已完成仲介之義務，被上訴人仍應支付服務報酬，並依民法第252條規定，酌減服務報酬，認定被上訴人應給付上訴人150,000元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日即110年3月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，上訴人於上開範圍內之請求，為有理由，而為上訴人勝訴之判決(上訴人勝訴部分，未據被上訴人提起上訴而告確定)，並就超過本息150,000元部分，為上訴人敗訴之判決。上訴人就上開敗訴部分，不服提起上訴，並聲明：(一)原判決後開不利於上訴人部分廢棄；(二)被上訴人應再給付上訴人286,000元(本院按：上訴人於上訴時，改按系爭不動產實際銷售金額1,090萬元之百分之4計算違約金之金額)，及自110年3月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被上訴人則求為判決：上訴駁回。
四、上訴人之上訴意旨略以：
(一)現今房仲業因數位化及自媒體化，致廣告製作及刊登較為方便、成本亦相對降低，又因時間成本及編輯管理之考量，於刊登廣告時會將多件一併刊登，致原審認宣傳廣告並非專為銷售系爭不動產而刊登，相關支出不能全認列為上訴人所受之損害，實已違背房仲業務實務作業及經驗法則。況兩造簽訂乃「不動產專任委託銷售契約」，此係看重上訴人公司潛在客戶之多寡、仲介業務之能力以及上訴人之專業形象，並非僅只廣告之刊登。「不動產專任委託銷售契約」係基於機會成本之考量，是系爭不動產之銷售應專屬上訴人，若由他人售出，亦應確保上訴人能獲得履行契約所得之利益，否則何以有簽訂「不動產專任委託銷售契約」之必要。
(二)又房仲業之競爭力來自於店面位置(即租金成本)、業務員專業能力之訓練、人員之多寡、現有客戶群之範圍、潛在客戶開發能力之大小、平日帶看房屋人次之多寡等重要因素，始為房仲業支出成本之大宗。原審僅以廣告之皮毛憑以認定，實為以偏概全、失之偏頗，實已違背契約應嚴守之法律原則。
(三)按民法第226條第1項規定債務人因嗣後不能所負之損害賠償責任，係採取完全賠償之原則，且屬履行利益之損害賠償責任，該損害賠償之目的在於填補債權人因而所生之損害，其應回復者並非原有狀態，而係應有狀態，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內，此觀同法213條第1項及第216條規定自明(最高法院110年度台上字第405號、109年度台上字第1423號判決意旨參照)。本件違約金之約定係屬損害賠償額之預定，而損害應以履行利益之損害為原則。上訴人既就系爭不動產委託銷售案付出相當之專業與勞務，依尊重契約神聖及契約嚴守之精神，自應取得相當於履行利益之賠償。況本件約定之違約金數額乃上訴人原可獲得報酬之數額，並未於報酬外再賦予額外之懲罰性違約金，無所謂違約金過高之情。
五、按判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第454條第2項前段定有明文。此於簡易程序之第二審準用之，同法第436條之1第3項亦有明定。本件判決應記載之理由，經本院審理結果，認關於兩造攻擊防禦方法之意見及法律上之意見，均與第一審判決理由相同，茲引用之，不予贅述。
六、觀諸上訴人之上訴理由，上訴人提起上訴之唯一爭點即為原審核給之違約金過低。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條有所規定。次按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異(最高法院82年度臺上字第2529號判決意旨參照)。本院審酌兩造係簽訂系爭銷售契約委託上訴人銷售系爭不動產後，被上訴人於委託銷售期間內經由東森房屋之居間仲介自行將系爭不動產售予他人並辦畢所有權移轉登記，致上訴人因此確定不能於委託銷售期間完成其仲介義務，取得約定以系爭不動產實際銷售總價4%計算之服務報酬，然自被上訴人委託上訴人銷售至被上訴人自行出賣系爭不動產時止，約2個月期間，上訴人雖自稱帶看組數約有10組客人，但依上訴人提出之手機通訊軟體line對話紀錄，僅可證明帶看1組客人，衡情上訴人尚不致為銷售系爭不動產支出或動用太多勞力、費用、時間與人脈，可知上訴人所受之損害有限。上訴人雖主張為銷售系爭不動產而將系爭不動產銷售廣告刊登於報紙之分類廣告8次及於社群網站刊登銷售廣告25次，並提出刊登系爭不動產銷售廣告之報紙分類廣告版、社群網站銷售廣告截圖等件為證，惟銷售廣告，並非針對系爭不動產，而係與其他受託銷售之不動產同為刊登之靜態廣告，刊登銷售廣告之費用並非全數均用於系爭不動產，且上訴人並未依原審之諭知提出帶看客戶次數之所有動態資料，甚至未舉證系爭不動產因專任委託而別於一般委託之支出，也未另提出其他實際遭受更大損害之證據資料。況上訴人雖因被上訴人違反系爭銷售契約之約定而未能獲得可得享受之利益，惟上訴人亦因此無需履行其後續應提供之銷售、簽訂買賣契約、協助雙方辦理貸款抵押、給付各期價金、繳稅過戶、點交房屋等簽約、協辦履約等事項，亦節省相當之人事成本、勞務費用之開銷，上訴人就本件所為之付出及成本支出，與業已銷售成功之案例相較，顯較為少，若不論上訴人就系爭不動產買賣仲介實際上支付之勞力、時間、費用等實際損害，遽依系爭違約條款之約定，按系爭不動產實際銷售總價之4%計付違約金，顯然失衡，本院因此斟酌一般社會經濟狀況及上訴人所受損害有限等一切情狀，認上訴人請求違約金之數額為系爭不動產實際銷售總價4%即436,000元，尚屬過高，認原審依民法第252條規定，酌減為150,000元，已相當於系爭不動產實際銷售總價1.4%計算之違約金，尚屬適當。上訴人上訴主張原審核給之違約金顯屬過低等語，自難採信。
七、綜上所述，原審就此為上訴人敗訴判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、第二審訴訟費用4,635元，由敗訴之上訴人負擔。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第454條第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 26 日
民事庭審判長法 官 黃梅淑
法 官 高偉文
法 官 徐世禎以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 4 月 26 日
書記官 林煜庭