臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決110年度基簡字第187號原 告 楊琬菁訴訟代理人 羅一順律師被 告 施能裕上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國110年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼基隆市○○區○○路○○○巷○○號房屋 遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣陸萬壹仟元，及自民國一百一十年三月十日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百零九年十一月二十日起至交還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用新臺幣貳萬參仟伍佰柒拾貳元由被告負擔。
六、本判決第一項、第二項部分，得假執行。本判決第三項命給付金錢部分就已到期之金額，於原告以到期金額三分之一金額為被告供擔保後，得為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告施能裕前與原告訂立租賃契約，由被告向原告承租原告所有門牌號碼基隆市○○區○○路000巷00號房屋(下稱系爭房屋)，租賃期間自民國108年11月20日起至109年11月19日止，約定每月租金為新臺幣(下同)19,000元，被告並給付原告38,000元之押租金(下稱系爭租賃契約)。詎被告自109年6月起即未依約給付租金，經原告分別於109年10月5日、同月15日、同年11月18日以基隆南榮路郵局第000053號、基隆愛三路郵局第000460號、基隆愛三路郵局第000485號存證信函為催告，被告經催告後仍置之不理，嗣系爭租賃契約業因租期屆滿而消滅，被告繼續占有系爭房屋，原告自得本於系爭租賃契約、民法第767條第1項及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及系爭租賃契約終止之翌日即109年11月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當利得19,000元暨相當租金5倍之違約金95,000元，共114,000元；以及起訴時業已到期尚未給付之租金49,000元(109年6月至11月僅繳納部分租金，分別尚積欠19,000元、5,000元、13,000元、12,000元)，加計律師費用80,000元，合計129,000元等情。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告129,000元，及自民事追加狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年百分之5計算之利息。㈢被告應自109年11月20日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告114,000元。
二、被告求為判決：原告之訴駁回。其答辯意旨略以：㈠同意將系爭房屋騰空遷讓返還與原告。㈡已到期尚未給付之租金確為49,000元，惟系爭房屋因漏水導致部分空間無法使用，應依照無法使用的部分扣除部分租金，應僅積欠租金44,430元未付。㈢系爭租賃契約第6條關於5倍違約金之約定及第12條關於被告應負擔律師費用之約定，均違反誠信原則，對被告顯失公平，依消費者保護法第12條第1項之規定，系爭租賃契約關於違約金及負擔律師費之約定，均屬無效，原告不得向被告請求給付違約金及負擔律師費等語。
三、本院之判斷：原告主張之上開事實，業據提出系爭房屋之房屋租賃契約書、109年10月5日基隆南榮路郵局第000053號存證信函、109年10月15日基隆愛三路郵局第000460號存證信函、109年11月18日基隆愛三路郵局第000485號存證信函、存摺內頁節本、律師費收據等件為證，復為被告所不爭執，原告此部分之主張自堪信為真實。茲就原告之請求，逐一審酌如下：
(一)原告請求遷讓系爭房屋部分：按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。本件原告為系爭房屋之所有權人，而系爭租賃契約已因租期屆滿而消滅，被告已無合法權源繼續占有系爭房屋，故原告本於民法767條、系爭租賃契約之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，洵屬正當，應予准許。
(二)原告請求已到期未給付之租金部分：⒈系爭租賃契約第3條約定「租金每個月新臺幣壹萬玖仟元」被
告尚未完全給付自109年6月起至同年11月止之租金共49,000元，此為被告所不爭，原告請求被告給付49,000元，自屬有據。至被告雖抗辯系爭房屋因漏水致部分空間無法使用，應扣除該無法使用空間部分之租金，應僅積欠租金44,430元未付等語，然觀諸被告所提出之系爭房屋照片，系爭房屋縱有若干瑕疵，但此應屬修繕或修繕費負擔之問題，無從單憑系爭房屋照片遽認系爭房屋之部分空間無法使用，且系爭房屋既有被告所指摘之瑕疵而致部分空間不堪使用，衡情系爭租賃契約屆滿，被告即應自動搬離，另覓安全舒適之房屋，卻耍賴不搬離而有違約之情事，實令人費解，故被告此部分之抗辯，尚非可採。
⒉按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題(最高法院87年度台上字第1631號民事判決要旨參照)。被告於訂定系爭租賃契約時所交付之押租金38,000元，原告尚未返還被告，此為兩造所不爭，被告抗辯以押租金38,000元，抵充部分之租金，於法即無不合，扣除38,000元，被告尚應給付11,000元。
(三)原告請求律師費部分：⒈系爭租賃契約第12條約定「乙方(即被告)若有違約情事，致
損害甲方(即原告)之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」而本件係因被告違約未繳納租金，且租期屆滿亦未自動遷離系爭房屋，致原告因此而受有損害，須提起本件訴訟，是原告自得依系爭租賃契約第12條之約定，請求被告給付律師費用。
⒉然系爭租賃契約就被告應負擔之律師費用之數額並未加以約
定，參酌民事訴訟法第77條之25、第466條之3之規定意旨，其律師之酬金應由法院按律師處理訴訟案件之繁簡程度及兩造勝敗之比例等酌定之，不得任由原告單方片面決定先行支出之律師酬金數額，即謂被告應如數賠償。是本件訴訟之律師費雖為80,000元，已據原告提出律師費收據1紙為證，然經本院審酌本件案情繁雜程度、兩造勝敗之比例，參以目前市場行情，認原告得請求被告賠償之第一審律師酬金以50,000元為適當，原告逾此部分之律師費請求，則屬無據。
⒊被告雖抗辯系爭租賃契約第12條關於被告應負擔律師費用之
約定，違反誠信原則，對被告顯失公平，依消費者保護法第12條第1項之規定，應屬無效，原告不得請求被告負擔律師費等語。惟按稱定型化契約者，係指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。消費者保護法第2條第7款、第12條第1項分別定有明文。
本件原告乃自然人，並非企業經營者，其提供所有之系爭房屋，與特定之承租人即被告訂立系爭租賃契約，而承租人是否選擇承租原告所有之系爭房屋，及對系爭租賃契約之租金、押租金等承租條件之條款內容，被告仍有相當之選擇能力及議定空間，如認系爭租賃契約違反平等互惠原則，自可不訂定，並不因被告未簽立系爭租賃契約而生不利益，系爭租賃契約自非消費者與企業經營者間所預先擬定成立之定型化契約。且系爭租賃契約第12條約定，係以被告有違約之事實為前提，被告既有違約情事，雖民事訴訟就第一、二審非採強制代理制度，然出租人其因主、客觀因素不願或無法親自或委任其他非律師之親友為訴訟代理人，而認有委任律師為訴訟代理人之必要，並由違約之一方負擔律師費，尚符事理之平，且該條亦未明確約定律師費之數額，司法仍得依案情繁簡就律師費之合理數額為司法審查，並非原告提出委任律師出具之收據，本院即應全部照准，誠如本院前將原告請求之律師費8萬元酌減為5萬元，即屬適例，該條自無違反誠信原則，對消費者顯失公平之情形，自無消費者保護法第12條之適用。被告此部分之抗辯，即無可採。
(四)原告請求違約金部分：⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項前段定有明文。又違約金有損害賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條規定，視為損害賠償性違約金(最高法院86年度臺上字第1620號判決意旨參照)。觀諸系爭租賃契約第6條約定「乙方(即被告)於租期屆滿時，除經甲方(即原告)同意繼續出租外，應即日將租賃不動產誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還不動產，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方決無異議。」而被告於租期屆滿後，迄今仍未將系爭房屋遷讓交還原告，故原告依系爭租賃契約之約定，請求被告給付違約金，本屬有據。
⒉惟核上開違約金之性質，係以系爭房屋租金5倍計算之違約金
，作為被告於租期屆滿不遷讓交還系爭房屋之賠償，且兩造於言詞辯論期日均表明並未就該違約金之性質予以定性，亦即兩造就該違約金之性質並未另有訂定，揆諸前開說明，當屬損害賠償總額預定性之違約金，而非懲罰性違約金無疑。是本院審酌原告因被告迄未返還系爭房屋(被告於本院二次開庭時，均陳稱會儘快搬離等語，但迄至言詞辯論終結前仍未搬離)，造成原告當受有無法另為出租收益之損害，暨斟酌系爭房屋之建築日期、位置、狀態、使用情形及一般租賃之客觀事實、社會經濟狀況、系爭租賃契約之約定等情形，認原告請求被告應自系爭租賃契約終止之翌日即109年11月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金25,000元，尚屬相當，違約金逾25,000元部分則屬過高，應予駁回。
⒊被告雖抗辯系爭租賃契約第6條關於被告應賠償5倍違約金之
約定，違反誠信原則，對被告顯失公平，依消費者保護法第12條第1項之規定，應屬無效，原告不得請求被告賠償違約金等語。承前所述，系爭租賃契約並非定型化契約，且系爭租賃契約第6條約定，係以被告有違約之事實為前提，被告既有違約情事，則賠償違約金，自屬當然，至於違約金之數額，依法另有酌減機制，如本院在本件訴訟已將原告請求之5倍違約金予以酌減，該條亦自無違反誠信原則，對消費者顯失公平之情形，自無消費者保護法第12條之適用。被告此部分之抗辯，即無可採。
(五)原告請求相當租金之損害部分：⒈原告本於民法第179條規定，請求被告自系爭租賃契約終止之
翌日即109年11月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當利得19,000元。
⒉按當事人所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違
約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定之總額，其目的旨在填補債權人因債權不能實現而受之損害；債權人自不得更為請求遲延利息及賠償其他損害(最高法院95台上字第336號民事判決意旨參照)。本件違約金約定屬損害賠償預定額之性質，業如前述，自應包含因被告無權占有系爭房屋所致原告之損害在內，是以，原告另請求被告返還109年11月起占用系爭房屋致其受損害而取得相當於租金之不當得利，即無可採。
四、綜上所述，原告依據民法第767條、系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求判令如主文第1項至第3項所示，均有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、訴訟費用即第一審裁判費23,572元由被告負擔。
六、本件原告勝訴部份係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 20 日
基隆簡易庭法 官 徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 110 年 4 月 20 日
書記官 張雅婷