臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決110年度基簡字第278號原 告 牛正美被 告 蔡子能訴訟代理人 楊思勤律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國110年8月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告因有購屋需求，經訴外人洪素真介紹覓得被告所有門牌號碼新北市○○區○○路00號之1、同路63號未辦保存登記建物(下稱系爭房屋)。因被告保證系爭房屋坐落基地係屬訴外人臺陽股份有限公司（下稱臺陽公司）所有，被告業與臺陽公司簽署土地租賃契約（下稱系爭土地租約）而合法占用基地，可供原告經營民宿使用，原告遂於民國108年9月16日與被告簽訂「房屋買賣定金」契約書，約定以新臺幣(下同)280萬元向被告買受系爭房屋，依序應於108年9月16日給付定金5萬元、同年月30日給付分期款25萬元、同年10月20日給付分期款120萬元、109年3月30日給付分期款130萬元（下稱系爭契約）；原告迄已給付被告價金20萬元（108年9月16日、同年月23日各給付被告5萬元、15萬元）。
(二)詎原告多次向被告要求查閱系爭土地租約相關資料未果，復於108年10月中旬輾轉取得系爭土地租約，發現系爭房屋之59號之1、63號，僅各占用臺陽公司之土地（即新北市○○區○○○段000000○000000地號土地）4.41坪、6.74坪，而系爭房屋其餘基地均為第三人所有，且有受他人主張無權占有而拆屋還地之風險，顯無法以系爭房屋申請合法民宿使用，已然影響系爭房屋之價值及效用，亦欠缺被告保證可作為合法民宿之品質，是被告惡意隱瞞系爭房屋基地之合法占用範圍，致系爭房屋與坐落基地間之使用法律關係不明，具有重大瑕疵，原告自得依民法第359條規定提起本件訴訟，併以起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示，復依民法第259條第1項第2款規定請求被告回復原狀，返還已受領之價金20萬元。並聲明：被告應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告答辯：
(一)被告委託洪素真出售未辦保存登記之系爭房屋，已告以系爭房屋基地部分坐落國有地，部分向臺陽公司所承租，雙方並簽立房屋專任銷售委託書，載明系爭房屋按現況委託銷售、價格280萬元、系爭土地租約過戶違約金由被告支付、被告保證房屋產權清楚，如有糾紛被告將負全責各點，再由洪素真媒合兩造締約。且觀洪素真草擬之系爭契約，其內容就買賣系爭房屋之價款、付款方式及期日記載，再無其他特別約定，更未曾提及「全部基地均屬臺陽公司所有，且全部與臺陽公司訂有土地租賃契約」、「系爭房屋保證可申請作為合法民宿使用」等語，顯見本件買賣標的物僅有「系爭房屋」無訛，被告亦從未保證系爭房屋可供「申請合法民宿」使用或隱瞞土地部分係第三人所有等情屬實。
(二)再者，原告雖主張其於108年10月中旬取得系爭土地租約後發現系爭房屋占有臺陽公司土地甚寡，與被告保證不符，買賣標的物有瑕疵云云，然原告當時未據異議而向被告解除契約，反適於109年8、9月間向本院提起另案訴訟（109年度基簡字第1218號），主張被告「不賣系爭房屋」，請求被告加倍返還所受定金，益徵被告顯然知悉本件買賣標的物僅有系爭房屋，其坐落基地係部分向臺陽公司承租，部分為第三人所有至明，本件自無瑕疵擔保問題存在。是原告片面解除系爭契約，顯係自己違約「不買」所致，依照民法第249條第2項規定，本不得請求返還價金20萬元等語。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)本件原告主張其透過洪素真仲介，於108年9月16日與被告訂立系爭契約，以280萬元向被告購買系爭房屋，迄已給付價金20萬元（108年9月16日給付定金5萬元、同月23日支付價金15萬元）等事實，業據原告提出房屋專任銷售委託書、系爭契約等件為證（頁17至19），且為被告所不爭執，誠可信實。至原告主張被告與其簽訂系爭契約時，有保證系爭房屋坐落基地均係向臺陽公司承租，且可申請民宿使用，惟系爭房屋實際上僅部分坐落被告向臺陽公司承租之土地，其餘均坐落第三人之土地，故本件買賣標的物顯有瑕疵，原告依法解除契約，並得請求被告返還20萬元等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。是兩造爭點為：原告主張系爭房屋有瑕疵，其依法解除契約，並請求返還價金20萬元等語，有無理由？現判斷如下：
(二)按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時經過5 年而消滅。前項關於6 個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」民法第365條第1項、第2項分別定有明文。又前條之立法理由為：「一、建築物、土地上之工作物或工業產品之瑕疵，不易於短期間內發現。爰修正第1項解除權或請求權發生消滅效果之期間之起算點，宜由買受人依第356 條規定為通知時起算6個月，始為允當。…」又民法第365條第1項規定屬無時效性質之法定期間，毋待當事人主張或抗辯，應由法院依職權予以調查審認，以為判斷之依據（最高法院87年度台上字第2872號判決意旨參照）。準此以觀，前開契約解除權，於買受人依民法第356條規定為「通知」後6個月間不行使而歸消滅，且前開契約解除權為形成權之一種，所定6個月之解除權法定期間係屬除斥期間，不得任意延長之，復屬無時效性質之法定期間，買受人之契約解除權已否消滅，法院自應先依職權調查審認。又民法第356條第1項規定買受人之通知，僅將受領物有瑕疵之事實，具體指明瑕疵之所在通知於出賣人為已足，其方法以口頭或書面均無不可，無須特別方式，為易於證明，通常以掛號信為之（最高法院73年度台上字第1517號民事裁判意旨參照）。
(三)查原告主張其與被告完成締約後，於108年10月中旬輾轉取得系爭土地租約，因而知悉系爭房屋之59-1號、63號，僅各占用臺陽公司所有新北市○○區○○○段000000○000000地號土地之4.41坪、6.74坪等情，業據提出系爭土地租約、建物平面圖等件為憑（頁21至23、85）。原告復表示其於108年10月中旬取得系爭土地租約，知悉系爭房屋無被告保證「全部坐落臺陽公司之土地」之事實後，於同年11月間再詢問民宿申辦公司，復得悉系爭房屋亦無被告保證「可合法申請民宿」之情形，是原告就此業於109年1月15日寄發瑞芳郵局37號存證信函，向被告通知上開瑕疵等情，業據提出存證信函乙紙為憑（頁25至27）。又上開存證信函係於109年1月16日合法送達被告，並經其親自簽收乙情，亦有中華郵政股份有限公司基隆郵局110年5月7日基郵字第1101000053函暨檢附之郵政回執可查（頁93至95）。由上可知，原告於109年1月15日寄發存證信函，內容即已表明系爭房屋基地非全屬臺陽公司所有，致其無法合法申請民宿等語，並於109年1月16日合法送達被告，揆諸上開說明，原告既以存證信函具體向被告指明並描述原告所主張系爭房屋瑕疵之所在，是可認為原告當時已依民法356條第1項之規定向被告為通知，則依同法第365條第1項規定，系爭契約解除權即應自原告為前開通知（即109年1月16日）起6個月內行使，否則即因不行使而消滅，換言之，原告就系爭契約之解除權應於109年7月16日前行使，否則逾期後即歸於消滅。又原告自承被告於訂立系爭契約時不知悉系爭房屋有座落在第三人土地之狀況乙情（頁54），且遍觀全部卷證，亦無任何證據足資認定被告有故意不告知原告所主張瑕疵之情形，可知，本件並無民法第365條第2項規定「出賣人故意不告知瑕疵」之情形，從而，仍有同法第365條第1項所規定6個月除斥期間之適用。惟原告於上開存證信函中僅指稱欲追訴被告之刑事責任云云，並未表示解除系爭契約之意思表示。又本院細繹兩造於本件之陳述，並觀諸原告因系爭房屋買賣事而請求被告加倍返還定金之另案（本院109年度基簡字第1218號）卷宗，原告曾於108年10月間委託洪素真詢問被告系爭房屋及基地之事宜，被告並於同年月16日回覆洪素真：「前天中午你來電，我說在59-1號及63號不買，雙方打平不扣20萬定金，今天買方說要買，並拿59-1及63號資料回去，詢問代書，如不買，定金則需沒收…」等語（109年度基簡字第1218號卷頁23），且證人洪素真到庭結證稱：原告有跟我說她想買房作民宿，被告則有合法房屋，惟待被告10月份拿出資料，方知系爭房屋基地僅有臺陽公司土地4坪，10幾坪是別人的土地，無法作民宿，嗣原告有向伊表示不然錢退給她，或是叫我再去找有沒有要作民宿的人接手，被告則於9月、10月間以LINE探詢是否原告不買的話要沒收定金，被告不賣的話需賠20萬元；後伊於11月份時去找被告，被告說當初不想賣時願意賠20萬元，但因原告未回應，故現在不用講了，20萬元被告要沒收等語（109年度基簡字第1218號卷頁75至79）。可知，原告於知悉系爭房屋基地非全部為臺陽公司所有，復無法作合法民宿使用後，雖曾透過洪素真詢問系爭房屋買賣事宜，然因兩造尚有遲疑，故僅係爭執雙方對系爭房屋有無「不買」或「不賣」之意思，換言之，原告於斯時並未明確以任何形式向被告表示行使所主張之系爭房屋瑕疵之買賣契約解除權。又原告遲至109年7月31日始提起109年度基簡字第1218號之訴訟（按：
實則，原告於該案非主張解除系爭契約乙節，反而係主張被告違約不賣乙節），此有該案之本院收文戳章日期可查（109年度基簡字第1218號卷頁13）。又原告雖於本件主張因系爭房屋有品質、價值及效用之瑕疵，遂以起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示乙節，然其遲至109年12月25日始提起本件訴訟，此有本件之本院收文戳章日期可查（頁11）。可知，原告所主張之系爭契約解除權之行使，顯已逾民法第365條第1項所定6個月之除斥期間至明，從而，其主張系爭房屋有瑕疵，故其解除系爭契約，請求返還價金20萬元云云，於法無據。
(四)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項前段、第2項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照）。惟關於買賣之物是否具有瑕疵一事，倘雙方有爭執者，此乃有利於買受人之事項，依民事訴訟法第277 條之規定，應由主張瑕疵存在之買受人負舉證之責任。查原告所主張系爭契約解除權之行使，業逾除斥期間乙情，已如前述；又縱原告之系爭契約解除權之行使未逾除斥期間，然揆諸前揭意旨，其亦應就系爭房屋確有瑕疵之事舉證以實其說。惟觀諸系爭契約係約定記載：「茲牛正美向蔡子能購買新北市○○區○○○○路00○0號和63號共2戶『房屋』現況買賣，貳佰捌拾萬元成交…，付清再過戶」等語（頁19），即表明兩造約定以280萬元代價買賣系爭房屋，被告依買賣契約負有交付房屋及移轉事實上處分權之義務；又被告與洪素真簽署之委託銷售契約名稱亦明定係「房屋」專任銷售委託書，內容記載：「茲本人蔡子能『房屋』座落新北市○○區○○○○路0000○00號共2戶，『房屋』現況委託洪素真全權銷售，…。委託人保證『房屋』產權清楚，如有糾紛屋主願負全責。…。」等語（頁17），亦可知被告僅係將系爭房屋委託予洪素真銷售乙情為真。由此可徵，兩造約定之買賣標的物僅有系爭房屋，而不含土地部分，已然明確。況按兩造之約定意旨，亦查無被告保證「系爭房屋基地全為臺陽公司所有」、「系爭房屋可申請合法民宿使用」之記載屬實，而原告既無以證明兩造有約定買賣系爭房屋基地之合意，則系爭房屋基地為何人所有、原告買受系爭房屋後欲作何用，當非被告應負擔之瑕疵擔保責任之範圍。從而，原告主張系爭房屋有上開瑕疵，其已解除系爭契約，請求返還價金云云，即不可採。
(五)綜上所述，原告逾越除斥期間始行使系爭契約解除權，依法即不生解除效力，則原告主張依民法第359條、第259條第1項第2款規定解除系爭契約，並請求返還價金20萬元云云，於法不合，應予駁回。
四、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明（按：房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明，最高法院40年台上字第126號、70年台上字第3760號民事判例參照，準此，系爭房屋中之63號房屋之稅納稅義務人雖非被告，但核與判決結果不生影響；原告雖聲請訊問證人洪素真，但原告另案起訴之109年度基簡字第1218號之案件，業已通知證人洪素真，且證人洪素真到場證述明確，並經本院調取該件卷宗，亦提示予兩造表示意見，職故，本件即無重複訊問證人洪素真之必要）。
五、本件訴訟費用即第一審裁判費確定為2,100元，由敗訴之原告負擔。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文中 華 民 國 110 年 9 月 16 日
基隆簡易庭法 官 曹庭毓以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 16 日
書記官 黃婉晴