臺灣基隆地方法院民事簡易判決
110年度基簡字第312號 原 告 林源智訴訟代理人 秦嘉逢律師被 告 黃清益上列當事人間返還價金事件，本院於民國110年10月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
壹、原告方面
一、兩造於民國108年8月8日就門牌號碼為新北市○○區○○路00號之未保存登記建物（下稱系爭建物）成立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告為買受人，被告為出賣人，原告並於同日給付被告第一期價金新臺幣（下同）50萬元。
二、兩造成立系爭買賣契約前，被告及其代理人洪素真多次向原告及承辦之地政士秦雅萍保證，系爭建物有合法坐落於基地之權源。為避免將來基地之土地所有權人主張優先承買權，於地政士之建議下，兩造於買賣契約中約定由被告委託地政士代發函予基地之土地所有權人永吉企業股份有限公司(下稱永吉公司)，詢問是否行使優先承買權購買系爭建物，若土地所有權人行使優先承買權，則兩造同意解除系爭買賣契約，被告返還已收價款(參見系爭買賣契約書第14條)。後地政士代被告發函予永吉公司詢問是否行使優先承買權，惟永吉公司以瑞芳郵局第163號存證信函(即起訴狀證4存證信函)函覆從未同意被告使用坐落土地，惟被告未收受。後永吉公司再以瑞芳郵局第172號存證信函並將第163號存證信函作為附件，請被告30日內拆除系爭不動產返還土地，並請被告依法給付5年租金。被告雖承諾取得合法使用坐落基地權源，惟均未取得。
三、系爭建物無合法坐落於基地上權源，並經基地之土地所有權人發函限其拆屋還地，已足以減損系爭房屋價值及效用，並缺少被告所保證「有合法坐落基地上權源」之契約重要之點，雖系爭不動產尚未交付予原告，依最高法院84年度台上字第2785號判決意旨，原告亦得解除系爭買賣契約，是原告依民法第359條規定，於109年12月14日發函解除系爭買賣契約並請求被告返還已收受之價金50萬元，被告均置之不理，原告只得提起本件訴訟，訴請被告返還。
四、系爭買賣契約經原告發函解除，依民法第259條第2款規定，被告應將所受領之50萬元，附加自受領時(即108年8月8日)起之利息償還之。
五、基於前述，聲明：
(一)被告應給付原告50萬元，及自108年8月8日起至清償日，按年息5％計算之利息。
(二)願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告方面
一、系爭建物係未辦保存登記之建物，依109年期房屋稅籍證明書記載折舊年數為52年及10年，表示系爭建物在57年即已存在。系爭建物坐落基地即新北市○○區○○○段000地號土地（以下簡稱基地），依據土地謄本記載永吉公司於80年9月4日因買賣取得基地之土地所有權，當時系爭建物早已坐落在基地上。被告黃清益約十多年前買受系爭建物，永吉公司近30年來未向系爭建物之歷任所有權人(包括被告)收取任何土地使用費，亦無對系爭建物坐落基地之現狀表示任何意見。
二、107年間被告決定出售系爭建物，並委由訴外人洪素真全權處理出售系爭建物事宜，洪素真在新北市瑞芳區多個公布欄張貼售屋廣告，107年底原告林源智看到廣告主動電話聯絡洪素真表示想看屋，恰巧基地所有權人永吉公司之李正勛也在系爭建物附近，故洪素真約原告及李正勛共同進行第一次看屋，洪素真向原告說明系爭建物的基地屬於永吉公司，多年來基地地主對於系爭建物之使用現況並無意見，也無收取任何土地使用，並非原告起訴狀指稱說詞「保證系爭建物有合法坐落於土地上之權源」用語，因李正勛很清楚基地之土地使用情形，故原告在看屋時詢問李正勛許多有關系爭建物與基地之事。
三、系爭建物之原始售價為350萬元，原告殺價至220萬元，兩造議價甚久，直到108年8月8日才成交簽定系爭產買賣契約，成交總價為220萬元，原告於簽約當日即108年8月8日支付第一期款(簽約款)50萬元。系爭契約書第6頁第14條特別約定事項寫明：「本約成立後以賣方名義發存證信函通知土地所有權人優先購買權之行使。若土地所有權人主張優先購買時，則買賣雙方同意解除契約，賣方退還已收價款。若土地所有權人不主張優先購買權，則繼續進行稅務申報作業」等文字，可清楚證明原告確實知悉系爭建物坐落基地屬第三人所有。因系爭契約書係委由專業地政士辦理，如果被告或代理人洪素真曾經表示「保證系爭建物有合法坐落於基地上之權源」之說詞(假設用語，非自認)，專業地政士應會要求將「權源」即基地之租地、借地或其他文件編為系爭契約書之附件，事實上系爭契約書並無該等附件書面，可推知被告及代理人洪素真均無稱「保證系爭建物有合法坐落於基地上之權源」云云。再次強調，被告及代理人洪素真之說法是「多年來地主對於系爭建物之使用現況並無意見，也無收取任何土地使用費」。
四、108年8月19日原告以被告黃清益之名義寄發存證信函給永吉公司，永吉公司收到存證信函後，內部股東有不同意見產生爭執，因此函覆如108年8月26日存證信函內容。被告及代理人洪素真知悉永吉公司經營團隊發怒，透過李正勛向永吉公司協調，最終永吉公司同意解決方案為：支付5年相當租金之損害賠償金35萬3,780元，以及支付每月地租1萬5,000元，租約每3年一簽。依系爭契約書第6頁第十四條約定，若土地所有權人主張優先購買時，買賣雙方才同意解除契約退款。本件土地所有權人永吉公司並無行使優先購買權，且同意出租基地，目前系爭契約之進度停留在原告支付第一期簽約款，尚未支付完稅款，更遑論進行交屋(危險移轉)，原告無理由主張解約退款，應該繼續履約。
五、基於前述，聲明：
(一)駁回原告之訴。
(二)如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由
一、原告主張兩造於108年8月8日就系爭建物成立系爭買賣契約，原告為買受人，被告為出賣人，約定買賣價金為220萬元，原告業已給付第1期價金50萬元，而系爭建物因無合法坐落於基地之合法權源，並經基地所有權人永吉公司發函限期拆屋還地，乃屬足以減損系爭建物價值及效用之瑕疵，並缺少被告所保證有合法坐落於基地上權源之瑕疵，為此依據民法第359條規定解除系爭買賣契約，並請求被告返還其已給付之50萬元價金。被告固對兩造成立系爭買賣契約，及系爭建物並無合法占用使用基地之權利，且基地所有權人永吉公司曾經發函限期拆屋還地均不否認，然辯稱原告於成立系爭買賣契約時，早已知悉系爭建物並無合法占有基地之權利，且被告亦未曾保證系爭建物具有使用基地之權利，因此系爭建物並無瑕疵，原告不得主張解除系爭買賣契約，被告無庸返還原告系爭50萬元等語。本件爭點：系爭建物並無占有使用基地之合法權利，且曾經基地所有權人發函限期拆屋還地，是否屬於系爭建物的物之瑕疵？原告得否據此主張解除系爭買賣契約，請求返還價金？
二、按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號民事判例要旨參照）。經查：
(一)依據系爭買賣契約買賣標的物記載，原告所買受者僅為系爭建物，並未包含系爭建物占用基地之所有權或其他得合法占有基地之權利。是以系爭買賣契約之標的物僅有系爭建物，因此是否具有買賣標的物之瑕疵應僅就系爭建物本身判斷是否有欠缺建物之價值、效用、品質等情，而不得將非屬買賣標的物部分之欠缺認屬系爭買賣契約之瑕疵。原告起訴並未針對系爭建物本體有何價值、效用、品質上之瑕疵為主張及舉證，實難認系爭建物有任何價值、效用、品質上之瑕疵存在。原告所稱之瑕疵係指系爭建物欠缺占有基地之權利，然依據系爭買賣契約，原告並未購買該項基地占有權，其將未曾購買權利之欠缺，列為系爭買賣契約之瑕疵，實屬無據。
(二)原告所購買者為欠缺基地合法使用權之建物，此種建物本質上隨時可能遭到基地所有權人提出拆屋還地之請求，乃為此類交易標的物之本質，為買賣雙方通常交易觀念均可明知而可預見，實非屬瑕疵。且基地所有權人永吉公司目前僅以存證信函函請拆屋還地，並且曾經提出訂立租約之可能性，尚未對系爭建物進行拆除，系爭建物尚未發生實際之損壞，堪認系爭建物顯然尚未發生真正之物質上損壞之瑕疵。
(三)原告另主張被告曾保證系爭建物具有合法使用系爭土地之權利，或承諾取得使用基地之合法權利，均據被告否認。經查，被告如果確實有此重要之保證，參照其等曾經針對基地所有權人行使優先購買權之法律效果另有特約，應該會另以特約明確記載於系爭買賣契約內，然遍查系爭買賣契約書面上並無上開記載，要難遽信原告主張被告曾有上開保證為真。且參酌證人即承辦系爭買賣契約之代書秦雅萍到院證述：「洪小姐（指被告之代理人洪素貞）告訴我在很久以前，他們祖先就把房子蓋在這裡，有無得到地主同意，我們都沒有談到也沒有講到」、「（問：被告、洪素真有多次向原告保證這個建築物是可以合法坐落在土地上這件事嗎？）應該都是洪素真，他表達的方式是敘述這棟房子是從他們的祖先用到現在這麼久了，沒有敘述合法性問題。」「（問：有無具體提到跟地主有無成立什麼可以合法使用土地的契約關係？）沒有。」等語，因此堪信被告僅向原告陳述系爭建物長期存在之事實，並無向原告保證占用基地之合法權利。原告主張被告曾向其保證系爭建物具有合法占有基地之權利，難信為真。是以系爭買賣契約並無欠缺被告保證之瑕疵存在。
(四)另證人李正勛即永吉公司協理亦到院證述：「（問：買賣契約108年訂立，證人洪素真證述，他在跟原告見面時，正好證人李正勛經過，所以其叫證人李正勛過來跟原告談談，是否有此經過？）有，但是時間我不確定，應該是在我在巡視公司的土地，剛好看到洪素真跟其他人在22號房屋前，洪素真有跟我說這個人（我不確定他是否為本案原告）想要跟洪素真購買22號房屋，我就跟現場的大家一起講，公司這麼久以來也沒有針對瑞芳區籠山路22號房屋要求拆屋還地，只要公司要使用土地的時候，地上物的所有權人就要負責拆屋還地，地上物的買賣公司不干涉。」等語，堪信原告於簽定系爭買賣契約前早已知悉系爭建物並無合法權利占有使用基地，基地所有權人永吉公司僅係單純容忍，將來仍有訴請拆屋還地之可能性。因此堪信，原告係在明確知悉系爭建物並無合法占有基地之權利，且基地所有權人有請求拆屋還地可能性下仍願意購買系爭建物，堪信系爭建物遭到基地所有權人主張無權占有而應拆屋還地，乃為兩造所預見，要難稱為買賣契約之瑕疵。
三、綜合上述，系爭建物並無物之瑕疵存在，則原告無從取得物之瑕疵之契約解除權，則其主張解除系爭買賣契約，於法無據，系爭買賣契約未據解除，原告請求被告返還業已交付之50萬元價金，並無理由，應予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 10 月 20 日
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭
法官 王翠芬以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 10 月 20 日
書記官 陳怡君