臺灣基隆地方法院民事判決110年度基簡字第331號原 告 陽豐億不動產仲介經紀有限公司法定代理人 黃詩婷訴訟代理人 蔡聰明律師複 代理人 黃奕彰律師被 告 葉鴻賓上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國110年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國一百一十年三月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾伍萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於民國109年10月20日委託原告仲介銷售被告所有坐落基隆市○○區○○段0000地號土地及其上門牌號碼基隆市○○區○○路000○0號建物（下稱系爭不動產），委託銷售價格為新臺幣（下同）1,250萬元，委託期間自109年10月20日起至110年4月28日止，服務報酬為實際成交價之4%，兩造並簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約）。惟被告於109年12月26日自行將系爭不動產出售予他人，並於110年2月24日辦理所有權移轉登記，依系爭銷售契約第11條第1項約定（下稱系爭違約條款），委託期間內委託人自行將本契約不動產標的出售者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付服務報酬，並應全額一次給付，被告自行將系爭不動產出售，視為原告已完成仲介之義務，故被告應給付按實際成交價之4%之服務報酬50萬元（計算式：
1,250萬元4%＝50萬元）等語。並聲明：㈠被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠被告與原告簽訂系爭銷售契約前，早以一般委託契約之形式
委任基隆其他14家不動產仲介公司銷售系爭不動產，嗣任職於原告公司之訴外人彭新益主動接觸被告，表示可以以一般委託契約之形式銷售系爭不動產，兩造遂於109年10月20日簽訂系爭銷售契約，且被告於109年12月1日12時40分許，有以通訊軟體請求彭新益提供系爭不動產之照片，亦同時告知該照片係提供予其他仲介公司銷售使用，當時彭新益並未告知兩造簽署之系爭銷售契約為專任委託契約，亦未行使其專任銷售權而阻止其他仲介銷售之意思，原告亦知悉被告將房屋鑰匙交付社區管理室保管，允許與被告簽約之所有仲介公司借用帶看，因此兩造簽訂之系爭銷售契約為一般委託契約而非專任委託契約。再者，依系爭銷售契約第6條第5項約定：「簽訂本契約時委託人應提供本不動產之土地、房屋所有權狀影本、國民身分證影本，並交付房屋之鑰匙等物品予受託人，如有使用執照、管線配置圖及住戶使用維護手冊等，一併提供。」被告從未交付原告上開文件及鑰匙予原告，難認被告已授權原告可專任銷售系爭不動產。
㈡又不動經紀業管理條例第22條明文規定應由業者指派經紀人
簽章，簽訂委託銷售契約書、不動產說明書等文件，其立法意旨在管理不動產經紀業者，減少不動產交易之爭議，被告從未在系爭不動產標的現況說明書簽名，原告於110年4月8日庭呈之不動產說明書上委託人簽章處之被告簽名，並非被告本人親簽，係原告所偽造，系爭銷售契約違反不動產經紀業管理條例第22條、第23規定而無效。㈢原告於其所稱「專任銷售契約」成立後，至系爭不動產完成
交易日即109年12月26日時，未依不動產經紀業管理條例第22條規定製作不動產說明書，並經委託人確認簽章，於110年2月1日才首次有網路廣告，更未有帶看、邀約出價等實質仲介服務行為，卻要求被告依系爭違約條款給付高達50萬元之仲介報酬，系爭違約條款違反平等互惠原則，對被告顯失公平，依民法第247之1條第2款及消費者保護法第12條、施行細則第14條規定，應屬無效。又系爭違約條款名義上雖為居間服務報酬，實質上仍以委託人違約為成立要件，性質上應屬損害賠償總額預定性質之違約金，縱認本件符合系爭違約條款情形，衡酌原告未有實質履行仲介服務之行為，尚不致為銷售系爭不動產支出太多勞力與費用，所受損害有限，請求依民法第252規定予以酌減違約金。
㈣並答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保聲請宣
告免為假執行。
三、查原告於109年10月20日與被告簽立系爭銷售契約，彭新益是承辦人，受託銷售被告所有之系爭不動產，委託銷售總價為1,250萬元，委託銷售期間自109年10月20日起至110年4月28日止，嗣經東森房屋居間於109年12月26日以1,090萬元出售，並於110年2月24日完成不動產所有權移轉登記等事實，有系爭銷售契約、土地及建物登記第二類謄本在卷足憑，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張：被告於專任委託期間違約出售系爭不動產，原告得依系爭違約條款之約定，請求被告給付50萬元等語，為被告所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。本件系爭銷售契約開頭即以較大字體載明：不動產「專任」委託銷售契約書，第6條第1款、第11條亦約明：「㈠委託人不得自行銷售或委託第三人居間仲介。」「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予被委託人：⒈委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。」（本院卷第17頁至第19頁），由上開文義，顯已表明兩造締約真意為委託期間內系爭不動產僅能由原告專任居間銷售，且為保障原告專任居間銷售之權利，更以系爭違約條款約定如被告違反專任委託之約定而自行出售或另委由第三人居間出售，仍應給付原告按實際成交價4%之服務報酬，更加證明系爭銷售契約確屬排除被告自己或第三人居間銷售之專任委託契約。被告抗辯兩造僅訂立一般委託契約而非專任委託契約云云，與系爭銷售契約之文義不符，不足採信。㈡次按不動產經紀業管理條例第23條規定：「經紀人在執行業
務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」足見應解說之對象為買受人，只是該說明書應經委託銷售之委託人簽章。又按不動產買賣委由經紀業仲介或代銷，若未依該規定簽訂承買要約書或委託銷售合約書、不動產說明書等文件，依上開條例第29條、第31條規定，僅經紀業及經紀人員，應受懲戒。是上開條例規定係屬對經紀業及經紀人員行政管理之規定，兩造雖未依該規定訂立書面，於居間契約之成立並不生影響。最高法院98年度台上字第1240號裁定要旨同此見解。因此，縱然彭新益在執行業務過程中，未書立不動產說明書經被告簽認，而違反不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，僅彭新益依不動產經紀業管理條例第31條第1項第1款規定，應受懲戒，不因彭新益違反該規定而使系爭銷售契約無效，被告就此所辯，亦不可採。
㈢再按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平
者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者，消費者保護法（下稱消保法）第12條定有明文。又定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之；定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則：一、當事人間之給付與對待給付顯不相當者。二、消費者應負擔非其所能控制之危險者。三、消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。四、其他顯有不利於消費者之情形者。亦為消保法施行細則第13條、第14條所明定。
從而，定型化契約之條款是否違反誠信原則、平等互惠原則，對消費者顯失公平而無效，須依個案為具體審查，非得僅因定型化契約條款之適用結果不利於消費者，即謂該條款違反誠信原則、平等互惠原則，對消費者顯失公平而無效。查系爭違約條款之約定，無違反內政部依消保法第17條所訂定發布之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」情形，已難謂系爭條款有何違反誠信、平等互惠原則，而對消費者顯失公平情事。又系爭銷售契約第6條、第7條分別就被告、原告應負之義務為約定，依系爭銷售契約第7條第1款約定，原告應負善良管理人注意義務；依同條第3款約定，原告因受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等費用支出，除符合系爭銷售契約第10條之規定外，均由原告負責，原告不得以任何理由請求被告補貼（本院卷第18頁），可知原告為完成尋找買受人、媒介買賣雙方締約機會、促成買賣交易成立之契約義務，當須支付相當之費用成本，並盡善良管理人注意義務，如因違反上開義務造成被告損害，被告亦得依民法相關規定請求原告賠償，被告、原告既分別依系爭銷售契約第6條、第7條約定，各自負有對等之義務，尚難認系爭違約條款有何違反平等互惠原則而對被告顯失公平情事，被告此部分抗辯，洵非有據。
㈣末按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為斟酌（最高法院79年台上字第1915五號判例參照）。倘當事人所約定之違約金係損害賠償總額預定性質者，因其目的係於債務人有債務不履行之情事時，即須支付一定之金額，並以該項金額作為債務人於債務不履行時之預定賠償總額，自應衡酌債權人實際上所受之損害情形（包括積極損害及消極損害），以決定其所約定之違約金是否過高。兩造專任委託期間迄110年4月28日始屆至，被告經由東森房屋之居間仲介於109年12月26日以1,090萬元出售系爭不動產，於110年2月24日完成不動產所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，故被告顯然係於兩造專任委託期間，由第三人居間仲介出售系爭不動產，核與系爭違約條款約定被告應負給付服務報酬責任之要件相符，而系爭違約條款為有效，業如上述，兩造自應受其約定之拘束，且兩造不爭執系爭違約條款係就損害賠償預定性質之違約金為約定（原告110年8月19日民事辯論意旨狀第2頁、被告110年4月16日民事答辯狀第5頁），則依系爭不動產之實際成交價格，按系爭違約條款計算之違約金為43萬6,000元，惟被告另抗辯該金額過高，應依民法第252條規定予以酌減。經查，原告於委託期間，曾多次於各大報紙地方版分類廣告、社群網站刊登宣傳廣告，並提出報紙、社群網站截圖影本為證，堪信原告確為履行其居間仲介之義務而支出相當之費用及成本。惟上開宣傳廣告，並非專為銷售系爭不動產而刋登，而係為居間銷售多數委託人委託銷售之物件所為，系爭不動產所占版面甚小，相關支出自未能全數認係因被告違約所受之損害，原告亦未舉證證明仲介人員曾針對有意購屋之買家帶看房屋、議價、回報銷售狀況，且兩造約定委託期間於110年4月28日屆至，縱被告未違約，自109年12月26日起算剩餘委託期間亦僅有4個月，況因系爭不動產透過東森房屋居間售出，原告因此得省卻協調價格、斡旋、簽約、處理稅賦、辦理貸款、交屋過戶等人事成本、管理費用之支出，綜合審酌上情，原告依系爭違約條款之約定，請求被告給付43萬6,000元之違約金，尚屬過高，應核減為15萬元為適當。
五、綜上所述，原告依系爭違約條款之約定，請求被告給付15萬元及自起訴狀繕本送達翌日即110年3月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件係民事訴訟法第427條第1項所定之標的金額50萬元以下之財產權訴訟，本院為被告敗訴判決部分，應依職權宣告假執行，被告聲請預供擔保免為假執行，核無不合，應予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。
七、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 9 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 9 日
書記官 林亭如