臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決110年度基簡字第961號原 告 林宥鈞訴訟代理人 黃己開被 告 財政部國有財產署北區分署法定代理人 郭曉蓉訴訟代理人 陳貞樺複 代理人 張漢榮律師上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，本院於民國111年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告與被告間就基隆市中正區祥豐段六○一、六○二、六
一四、六五七-二四地號土地之租賃關係存在。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告林宥鈞主張執行債權人黃己開前持本院准予拍賣抵押物裁定為執行名義，向本院聲請強制執行債務人即訴外人黃韻昇所有如附表所示之建物(下稱系爭房屋)，經本院民事執行處以109年度司執字第10229號拍賣抵押物強制執行事件(下稱系爭強制執行事件)受理在案，嗣原告於民國110年1月19日以新臺幣(下同)10,000,001元拍定取得系爭房屋，並於同年5月3日取得系爭房屋之不動產權利移轉證書，而屬系爭房屋之所有權人。
(二)黃韻昇就原屬黃韻昇所有之系爭房屋坐落之基地即基隆市○○區○○段000○000○000○000000地號土地(下合稱系爭土地)曾於109年間與被告訂有編號DC109D0000000號國有基地租賃契約書(下稱系爭土地租賃契約)，租期自109年4月1日起至116年12月31日。原告於110年5月3日(本院按：本院民事執行處係於110年5月3日核發不動產權利移轉證書，原告係於同月6日受領不動產權利移轉證書，依強制執行法第98條之規定，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日即110年5月6日起，取得系爭房屋之所有權，以下均以110年5月6日作為原告取得系爭房屋所有權之日)因拍定並取得不動產權利移轉證書而為系爭房屋之所有權人時，系爭土地租賃契約仍屬有效，依民法第426條之1規定，系爭土地租賃契約對於系爭房屋之受讓人即原告仍繼續存在，原告即屬系爭土地租賃契約之承租人。惟被告於110年8月間以黃韻昇經催告仍未繳納租金且達2期以上為由，發函黃韻昇終止系爭土地租賃契約，然110年5月3日後，原告方屬系爭土地租賃契約之承租人，被告竟向已脫離承租人地位之黃韻昇為催告及終止系爭土地租賃契約之意思表示，即非合法；更遑論黃韻昇並非住居於被告發函催告及終止系爭土地租賃契約之地址而未合法送達，故原告與被告間之系爭土地租賃契約仍屬有效存在，但因被告否認原告與被告間存有系爭土地租賃契約，致系爭土地租賃契約之法律關係存在與否不明確，有以確認判決除去之必要，為此，提起本件確認訴訟。
(三)併聲明：⒈確認原告與被告間就系爭土地有租賃關係存在。
⒉確認被告就原告提出承租系爭房屋坐落基地即系爭土地之申租案有辦理出租之義務。
⒊確認原告所有系爭房屋依國有財產法第42條第1項第2款有承
租國有基地即系爭土地之權利。
二、被告求為判決：原告之訴駁回。其答辯意旨略以：
(一)被告前與黃韻昇就系爭房屋坐落基地即系爭土地於109年11月27日訂立系爭土地租賃契約(本院按：關於系爭土地租賃契約之另一承租人黃麗蓽，承租標的物為系爭房屋之「頂樓加蓋鐵皮搭房」部分，與系爭房屋係分別獨立存在之建物，而與本件訴訟無涉，略述之)，每月租金3,996元，租期自109年4月1日起至116年12月31日止，然黃韻昇僅支付109年4月至12月之租金，自110年1月起即未依約繳納租金；另黃韻昇因無權占用系爭土地而應給付被告相當於租金之不當得利293,271元，並簽立積欠國有土地使用補償金分期付款承諾書(下稱109年11月27日承諾書)，並約定積欠分期款項達2期之金額時，視同全部到期，即任由被告依法追償，並續行加計逾期違約金及終止租賃關係，詎黃韻昇於繳納第1期48,471元、第2期13,600元後，即未依約繳納土地使用補償金。
(二)按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第99條第2項定有明文，故附解除條件之法律行為，於條件成就當時，即已發生效力，無待當事人另以意思表示為之，即往後當然失其效力，除當事人有特別約定外，原則上非使已發生效力之法律行為，自始歸於無效(最高法院93年度台上字第2439號、99年度台上字第2446號判決意旨參照)。基此，黃韻昇於繳納第1、2期分期款項後，即未依約繳納土地使用補償金，系爭土地租賃契約即生終止之效力，無待被告再為催告及終止之意思表示。本件雖為附解除條件之租賃契約，被告仍於110年3月23日以台財產北基二字第11033010440號函(下稱110年3月23日函)催告黃韻昇繳納積欠之土地使用補償金，經黃韻昇收受並提出分期清償之申請；被告復依系爭土地租賃契約之其他約定事項第1項「承租人為二人以上共同承租時，應就租約所訂事項，負連帶責任。」之約定，再於110年5月10日以台財產北基二字第11005033830號函(下稱110年5月10日函)催告黃韻昇、黃麗蓽繳納積欠之土地使用補償金，惟黃麗蓽經合法通知，仍未清償，至黃韻昇部分雖遭退回，然因其與黃麗蓽互負連帶責任，亦屬已受合法之催告而未繳納。被告乃於110年8月23日以台財產北基二字第11033032220號函(下稱110年8月23日函)通知黃韻昇終止系爭土地租賃契約，並分別就黃韻昇於系爭土地租賃契約所載地址基隆市○○區○○街000號及戶籍地址基隆市○○區○○○街0巷00號之3為送達，系爭土地租賃契約已經合法終止。
(三)原告雖主張被告與系爭房屋原所有權人黃韻昇間訂有系爭土地租賃契約，依民法第426條之1規定，系爭土地租賃契約對原告應繼續存在，惟觀諸系爭土地租賃契約之其他約定事項第7項第4點約定「承租人除經出租機關同意發給土地使用權同意書外，不得擅自增建、修建、改建、新建地上建築改良物、設置雜項工作物或其他設施。」已排除承租人自行增建、改建建物等行為，及系爭土地租賃契約第6條第2項記載「本租約土地上雨遮、庭院、圍牆自82年7月21日前即併同其相毗鄰祥豐街160號、160之1號、162號、162號2樓門牌主體建物使用……」等語，可知黃韻昇於82年7月21日前已使用系爭土地，嗣以願繳清歷年土地使用補償金之條件、依國有財產法第42條第1項第2款規定申請承租系爭土地，足見原屬黃韻昇所有之系爭房屋無權占有系爭土地，嗣因國有財產法之特別規定而准予承租，並非租地建屋契約；又系爭土地租賃契約第2條載明「本租約為定期租賃契約，其期間自民國109年4月1日起至116年12月31日止，租期屆滿時，租賃關係消滅，出租機關不另通知。承租人如有意續租，應於租期屆滿前二年內，申請換約續租。」等語，而與租地建屋契約通常約定較長期之租期或以續租為原則、不續租為例外等情，均有顯著之不同，是系爭土地租賃契約之性質為一般租賃契約，而非租地建屋之基地租賃契約。況基於債之相對性，系爭土地租賃契約並不當然對原告產生租賃之效力，更何況系爭土地租賃契約已因黃韻昇未依約支付租金達二期以上，而由被告以110年8月23日函終止系爭土地租賃契約，故被告與黃韻昇間之系爭土地租賃契約已因終止而不存在。
三、得心證之理由：原告主張原告前經本院系爭強制執行事件之公開拍賣程序，於110年1月19日得標買受原為黃韻昇所有之系爭房屋，並於同年5月6日登記為系爭房屋所有權人；系爭房屋之前手黃韻昇就系爭房屋坐落基地即系爭土地與被告訂有系爭土地租賃契約，租期自109年4月1日起至116年12月31日，原告依民法第426條之1規定，自應繼受系爭房屋坐落基地即系爭土地之系爭土地租賃契約，而為系爭土地租賃契約之承租人等情。被告對於系爭房屋之前手黃韻昇就系爭房屋坐落之系爭土地與被告曾訂有系爭土地租賃契約一節並不爭執，惟否認被告與系爭房屋之前手黃韻昇現就系爭房屋坐落之系爭土地仍存有系爭土地租賃契約，並以上開情詞置辯。是本件之爭點即為系爭土地租賃契約是否屬民法第426條之1所規定之租用基地建築房屋之租賃契約？倘屬於民法第426條之1所規定之租用基地建築房屋之租賃契約，原告是否因民法第426條之1之規定而合法承受系爭土地租賃契約而屬系爭土地租賃契約之承租人？茲析述如下：
(一)系爭租賃契約是否屬民法第426條之1所規定之租用基地建築房屋之租賃契約？⒈按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租
賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有明文。其立法理由為：「房屋所有權移轉時，實務上認為除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在，爰參酌最高法院判例意旨，增訂本條，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛爭。」而城市地方，倘以在他人土地上有房屋為目的，而租用基地，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋而租用基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨(最高法院74年度台上字第2562號、91年度台上字第2154號判決意旨可供參照)，亦即縱地上房屋(無論違章建築與否)係於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，並無礙其租地建屋之本質，均應包括在內，不因成立租賃前已先建築房屋，或占用部分係屬未辦理所有權登記之違法建物，而有所差異。復觀諸土地法第103條第1款規定「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一 契約年限屆滿時。
」亦可知租地建屋契約不以不定期限租賃契約為限。
⒉系爭房屋如附表編號1號之門牌號碼基隆市○○區○○街000號(含
附表編號4號之增建部分)、附表編號2號、3號之門牌號碼基隆市○○區○○街000號一、二層原係訴外人吳玲錦所有(下分稱系爭160號房屋、系爭162號房屋)，吳玲錦前於90年8月3日以系爭160號房屋、系爭162號房屋作為地上物，向被告提出承租系爭土地之申請，惟因吳玲錦逾期未補件，被告於92年3月17日拒絕出租並發文註銷吳玲錦之承租申請。吳玲錦嗣於101年3月15日將系爭160號房屋、系爭162號房屋出售予訴外人黃凱汶，黃凱汶又於107年11月13日將系爭160號房屋、系爭162號房屋互易讓與訴外人黃韻昇。亦即系爭160號房屋、系爭162號房屋在107年間已屬黃韻昇所有，此為本院108年度訴字第200號拆屋還地事件(本件被告以黃韻昇、黃麗蓽為被告提起拆屋還地之訴；下稱另案民事事件)確定判決所認定之事實，有被告提出之另案民事事件第一審、第二審判決書在卷可稽。
⒊黃韻昇於承受前手在系爭土地上興建之系爭房屋後，嗣與被
告於109年11月27日訂立系爭土地租賃契約，租賃期間自109年4月1日起至116年12月31日止，此為兩造所不爭。揆諸前開說明，自仍應解釋為租用基地建築房屋之租賃契約，而有民法第426條之1規定之適用。
(二)原告是否因民法第426條之1之規定而合法承受系爭土地租賃契約而屬系爭土地租賃契約之承租人？⒈原告經本院系爭強制執行事件之公開拍賣程序，得標買受系
爭房屋而於110年5月6日成為系爭房屋之所有權人，此亦為兩造所不爭。揆諸前開說明，倘若被告與黃韻昇間屬租地建屋之系爭土地租賃契約，於110年5月6日仍屬有效，自有民法第426條之1規定之適用。
⒉被告雖抗辯兩造訂立之109年11月27日承諾書，其內明載「……
積欠分期款項達2期之金額時，視同全部到期，即任由被告依法追償，並續行加計逾期違約金及終止租賃關係。」黃韻昇於繳納第1期分期款48,471元、第2期分期款13,600元後，即未依約繳納其他土地使用補償金，依109年11月27日承諾書之約定，解除條件既已成就，系爭土地租賃契約不待催告程序，已因黃韻昇積欠分期款項達2期之金額時已當然終止等語。惟按土地法第103條第4款規定「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：四 承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。」其立法意旨，乃在於保護經濟上弱勢之承租人，避免其僅因一時無力繳付租金即遭出租人終止契約；民法第440條於88年04月21日修正時，第3項規定「租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定。」乃於88年04月21日修正時，參照土地法第103條第4款規定，增訂民法第440條第3項。
又土地法為民法之特別法，依土地法第103條第4款規定，積欠租金達2年以上，出租人始得收回基地，此為強制規定，基地租賃契約之兩造，如約定承租人欠租未達租金額2年以上時，出租人得不催告逕行終止租約，此項約定違背土地法第103條第4款之強制規定，應為無效；又最高法院68年台上字第777號判決意旨「建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約」，亦同此見解。兩造訂立之109年11月27日承諾書雖定有承租人積欠分期款項達2期之金額時，視同全部到期及終止租賃關係之約定，惟其文意簡略，是否能認為兩造就此有所謂解除條件之約定，已有疑義，況且此一約定顯與土地法第103條第4款之強制規定牴觸而為無效。故被告以原告積欠分期款項達2期之金額為由，不待催告程序，而抗辯系爭土地租賃契約即告終止，有違土地法第103條第4款之強制規定，依民法第71條規定，自屬無效，當不生合法終止之效力，被告此部分之抗辯，自屬無據。
⒊被告雖又抗辯被告與黃韻昇間訂立之系爭土地租賃契約，已
因黃韻昇未依約給付租金達2期以上，經被告催告仍未繳付，被告已於110年8月間終止被告與黃韻昇間之系爭土地租賃契約等語，並提出110年8月23日函、財政部國有財產署北區分署(基隆辦事處)送達證書2紙等件為證。暫且不論黃韻昇積欠2期以上之租金是否符合土地法第103條第4款之規定及被告終止系爭土地租賃契約之意思表示已否合法送達，原告經系爭強制執行事件之公開拍賣程序，拍定系爭房屋而於110年5月6日成為系爭房屋之所有權人，業如前述，且當時被告與黃韻昇間之系爭土地租賃契約，仍屬有效，依民法第426條之1之規定，已由原告承受被告與黃韻昇間之系爭土地租賃契約，被告卻向當時已脫離承租人地位而非屬系爭土地租賃契約承租人之黃韻昇催告給付租金，其催告程序已非合法，之後復以黃韻昇仍未給付租金而終止被告與黃韻昇間之系爭土地租賃契約，即非合法，是被告與黃韻昇間之系爭土地租賃契約於110年5月6日自仍屬有效存續。
⒋原告依民法第426條之1之規定，因受讓系爭房屋而得承受被
告與黃韻昇於109年11月27日訂立之系爭土地租賃契約，而為系爭土地租賃契約之承租人。故原告主張原告與被告間存有系爭土地租賃契約，自屬有據。
(三)至於原告其餘請求確認被告就原告提出承租系爭土地之申租案有辦理出租之義務及原告有承租系爭土地之權利等事項。因原告與被告間確存有系爭土地租賃契約，已如前述，且依民法第426條之1之規定，此乃屬法定之契約承擔，毋庸經由當事人再為任何要約、承諾或訂立書面契約等行為，核無申請續租及准否之必要，原告此部分之請求，礙難照准。
四、綜上所述，兩造間就系爭土地確實存在租賃關係，則原告請求確認原告所有之系爭房屋與被告所有之系爭土地有租賃關係存在，為有理由，應予准許。至原告其餘之請求，核無必要，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，原告之其餘主張及攻擊方法與未經本院援用之證據，核與本件判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 18 日
基隆簡易庭法 官 徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 18 日
書記官 張雅婷附表：110年度基簡字第961號 編 號 建 號 基地坐落 -------------- 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利 範圍 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築 材料及用途 １ 124 基隆市○○區○○段000○000000地號 -------------- 祥豐街160號 2層 加強磚造 一層：57.20 二層：52.50 合計：109.7 全部 備 考 ２ 172 基隆市○○區○○段000地號 -------------- 祥豐街162號 2層 加強磚造 一層：32.05 二層：22.23 合計：54.28 全部 備考 ３ 321 基隆市○○區○○段000地號 -------------- 祥豐街162號2樓 2層 加強磚造 二層：54.28 合計：54.28 全部 備考 ４ 2056 基隆市○○區○○段000○000000地號 -------------- 祥豐街160號增建 2層 一層：15.28 二層：19.92 合計：35.20 全部 備考 未辦建物所有權第一次登記