臺灣基隆地方法院小額民事判決110年度基小字第2084號原 告 林佳穎被 告 廖余養上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國110年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒萬伍仟元，及自民國一百一十年十月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣柒萬伍仟元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國109年11月8日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以新臺幣（下同）680萬元購買被告所有坐落基隆市○○區○○段000○00000地號土地（應有部分均為5分之2，下稱系爭土地）及其上門牌號碼基隆市○○區○○路000號1、2樓建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），被告並在不動產現況說明書（下稱系爭現況說明書）上記載「建物現況是否有滲漏水情形」及「是否曾在最近一年內修復滲漏水」中均勾選「否」。嗣被告於110年1月8日交屋，原告於同年4月7日開始動工裝潢，於110年4月17日發現系爭房屋之地下室（下稱系爭地下室）有漏水情形，通知被告後亦不願處理，原告為避免漏水情形日益嚴重，於是僱工修繕支出修復費用7萬5,000元，被告應於此金額範圍內減少價金，經減少價金後，被告受領此部分價金即無法律上原因，應依不當得利規定返還，為此依民法第359條、第360條、第179條規定，求為判決：被告應給付原告7萬5,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算利息之判決等語。
二、被告抗辯略以：系爭地下室未辦理所有權第一次登記，係屬系爭房屋及同棟3、4、5樓所共用，並無管線通過，自無漏水可能，縱有潮濕情事，亦為隔鄰所致，與系爭地下室無關，且系爭地下室非被告所有，不在系爭房地買賣標的範圍內，依系爭契約第2條約定，被告僅負有於交屋前曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，應即通知原告之義務，已特別排除民法第354條之瑕疵擔保責任，被告不因系爭地下室滲漏水之瑕疵負瑕疵擔保之責。縱使被告就系爭地下室應負瑕疵擔保之責，惟有無漏水並非不易檢查，原告自承買受之前雖有看屋但沒有仔細察看系爭地下室有無漏水，屬重大過失，依民法第355條規定，出賣人亦不負擔保之責，且原告發現漏水後未立即通知被告，依民法第356條規定，應視為承認其所受領之物，嗣於110年9月28日起訴，距110年1月8日點交已超過6個月，其請求減少價金已逾除斥期間，不得再主張被告應負買賣之瑕疵擔保責任。並答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於109年11月8日與被告簽訂系爭契約，以680萬元價格向被告購買系爭房地，被告於110年1月8日交屋，被告於簽約時所附系爭現況說明書關於「建物現況是否有滲漏水情形」「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄位均係勾選「否」等情，為被告所不爭執，並有系爭契約、系爭現況說明書影本在卷可稽（本院卷第17頁至第41頁），自堪信為真實。惟原告主張被告應對系爭地下室之滲漏水負瑕疵擔保之責，減少價金後應返還7萬5,000元本息等情，為被告所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：㈠關於被告就系爭地下室是否應負物之瑕疵擔保責任部分：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條（第354
至358條）之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條亦有明文規定。又房屋經長久使用，固會折舊，但買受人買受房屋，自然預期出賣人所交付之房屋不致有漏水之瑕疵存在，發生漏水情形，不問其原因如何，自係減少房屋之通常效用。
⒉查系爭地下室係無所有權登記之建物，但有稅籍證明，並已
辦理稅籍更名登記為原告，為兩造所不爭執，並有基隆市稅務局房屋稅籍證明書可憑，且系爭契約第2條第1項「增建或占用部分」特別記載「㈠增建或占用範圍：☑地下室☑夾層☑防火巷外推」（本院卷第17頁），及於系爭現況說明書關於「是否有增建部分」欄位係勾選「是」並備註說明：「☑夾層增建☑防火巷增建☑地下室」證人即被告委託之仲介人員王苡璇於本院110年12月16日言詞辯論期日亦證稱系爭契約買賣標的包含系爭地下室，被告委託出售告知地下室是增建部分也可以做使用，之前因為租給檳榔攤，當時有放置檳榔攤之物品等語，及證人即系爭契約經紀人林文強於本院110年11月18日言詞辯論期日證稱被告之委託銷售契約書勾選有增建，增建範圍包含地下室、防火巷及夾層，1樓跟地下室有內梯相通，業務人員在買賣過程會跟買方提到就地下室有使用權等語。系爭地下室既與系爭房屋以內梯相通，可知系爭地下室缺乏構造上及使用上之獨立性，與系爭房屋向來均係一體使用，無法割裂出售，係依附系爭房屋之附屬建物，於所有權之歸屬上，自與系爭房屋同一，益徵兩造買賣之標的除系爭房地外，尚包含系爭地下室，被告就系爭地下室自應負物之瑕疵擔保責任。
⒊系爭契約第2條第2項、第3項約定：「若增建或占用部分於交
屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，乙方（即被告）應即通知甲方（即原告），甲方得以請求損害賠償或解約。」「上述增建或占用部分無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除時，甲方同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉。」第9條第5項另約定：「乙方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」（本院卷第17頁、第21頁）。系爭契約既將增建或占用部分及買賣標的物之物或權利瑕疵時應負之責任，以不同項次分列，顯係將「增建或占用部分」與「物或權利瑕疵」特別區分，並分別評價，故系爭契約第2條第2項約定，應屬兩造就「增建或占用部分」之物之瑕疵擔保責任之特約，於系爭房地之買賣發生增建或占用部分之拆除通知或執行拆除或權利人主張權利等情事時，應依該特約論斷兩造之權利義務關係，並無排除被告依系爭契約第9條第5項應負之瑕疵擔保責任，被告抗辯系爭契約第2條已特別排除民法第354條瑕疵擔保責任之適用云云，自不足採。
㈡關於原告主張系爭地下室有漏水之瑕疵，應減少價金7萬5,000元部分：
⒈原告主張其於110年4月7日開始動工裝潢系爭房屋，於110年4
月17日發現系爭地下室有漏水情形，僱工修繕支出修復費用7萬5,000元等情，並提出照片、估價單為證，且經證人林清文於本院110年12月16日言詞辯論期日具結證稱：其從事泥做工程，於110年4月初有去系爭地下室看過，地下室牆壁有壁癌且正在漏水，應該是外面大馬路的水滲透進來的，9月初去地下室做防漏工程，先打除舊有水泥，重新水泥粉刷後再塗防水漆，施工金額為7萬5,000元等語，而壁癌之發生通常需一定時間累積所造成，自非110年1月8日交付後始發生，且依一般日常生活經驗，漏水確實會滅失或減損房屋之價值或通常效用，原告主張被告應依民法第359條規定負瑕疵擔保之責，自屬有據。
⒉又就原告主張之漏水瑕疵，須重作防水層，據證人林清文證
述包括打除舊有水泥，重新水泥粉刷後再塗防水漆，堪認均係修復系爭地下室漏水瑕疵所生之必要費用，而原告以680萬元購買系爭房地，所期待買受者係無漏水瑕疵之系爭房屋（包含系爭地下室），系爭地下室必須花費相當修復費用始能達到原告所約定買受之系爭地下室狀態，原告以修復費用7萬5,000元為減少價金之數額，自屬合理。經原告請求減少價金後，被告受領此部分價金即屬無法律上原因，則原告依民法第179條規定請求被告返還此部分金額，及自起訴狀繕本送達翌日即110年10月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自有理由。
⒊原告依民法第359條、第179條規定請求被告給付7萬5,000元
本息既有理由，其另依民法第360條規定請求，本院即無庸審酌。
㈢關於被告抗辯依民法第355條、第356條、第365條規定，原告不得再行主張瑕疵擔保減少價金部分：
⒈按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，
出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條定有明文。所謂因重大過失而不知有瑕疵者，係指締約當時有顯著之事實，可使買受人查知買賣標的物存有瑕疵，而買受人卻未予以查知者而言。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段亦有明文。被告應就原告因重大過失而不知系爭地下室有漏水瑕疵之事實，負舉證責任。查證人王苡璇證稱在仲介過程及兩造簽訂買賣契約時均未發現系爭地下室有漏水之瑕疵，足認系爭地下室上述漏水之瑕疵，非交付房屋時所得即時發現，被告並未舉出其他證據，證明原告因重大過失而不知之情形，且依系爭契約第9條5項約定，及被告於系爭現況說明書上「建物現況是否有滲漏水情形」「是否曾在最近一年修復滲漏水」欄均勾選「否」堪認被告有向原告保證系爭房屋無漏水瑕疵，縱原告因重大過失而不知系爭地下室有漏水之瑕疵，系爭地下室於被告交屋時既有前述漏水之瑕疵，顯然缺少被告所保證之品質，依民法第356條第2項規定，被告仍應負擔保責任，被告抗辯其不負擔保之責云云，自不足取。⒉原告主張其於系爭房屋交屋後，於110年4月7日委託他人裝潢
，於110年4月17日發現系爭地下室有漏水情形，遂於同日聯絡其仲介人員許耀成，許耀成立即轉知證人王苡璇，證人王苡璇亦於同日以LINE通知被告等情，業據證人王苡璇證稱：
是後來4月17日時原告有告訴他買方的仲介說房屋有漏水，買方業務告知我，我有用LINE聯絡被告等語明確（本院110年12月16日言詞辯論筆錄），並經本院核對證人王苡璇手機，有以LIN與被告傳送下列訊息：「（110年4月17日下午3時17分證人王苡璇）這個地下室客人說有漏水。」「（110年4月17日下午3時50分被告）那是隔壁洗樓梯掉到地們地下室的水，滲透過來，以前也有過，要去跟三樓的里長說。」「（110年4月23日上午9時34分證人王苡璇）阿姨午安，這邊買方有請師傅來看過，且估價師傅說是漏水也有開估價單，這邊告知您一下，這邊成交的時間是在半年內所以漏水部份是要處理給買方那看您這邊要不要也請您認識的防水師傅過去看也可以估價這樣再來做協調。」堪認原告就系爭房屋之檢查及瑕疵通知，並未違反民法第356條規定。又原告於通知瑕疵後之110年9月30日提起本件訴訟，請被告減少價金（本院卷第9頁之起訴狀上收文日期戳），自未逾民法第365條第1項規定之6個月除斥期間。因此被告抗辯原告怠於通知而視為承認其所受領之物，及原告之請求逾民法第365條第1項規定之6個月除斥期間，皆不可取。
四、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付7萬5,000元，及自110年10月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，並依職權宣告假執行，及酌定被告以相當金額預供擔保，得免為假執行。
五、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之19第1項、第436條之20、第436條之23、第436條第2項、第78條、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 110 年 12 月 30 日
書記官 林亭如