臺灣基隆地方法院民事判決110年度重訴字第21號原 告 蔡佳鈺訴訟代理人 劉家成律師被 告 謝博翔訴訟代理人 林昱宏律師上列當事人間履行買賣契約事件，本院於民國110年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。本件原告於起訴時，訴之聲明為：㈠被告應於原告給付新臺幣（下同）666萬元之同時，將附表一、二所示之不動產（下稱系爭不動產）所有權移轉登記與原告，並協同辦理所有權移轉登記。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。嗣以民國110年9月15日民事言詞辯論意旨狀，及於本院110年10月18日言詞辯論期日，變更訴之聲明為：㈠被告應於原告給付新臺幣（下同）666萬元之同時，將系爭不動產交付並移轉所有權登記與原告。㈡訴訟費用由被告負擔。查原告上開訴之變更，其請求基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，參以首開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：兩造原為男女朋友關係，因論及婚嫁而共同購入系爭不動產並登記於被告名下，嗣兩造因故分手後，口頭約定被告應將系爭不動產以666萬元出售予原告，簽約日期為110年2月20日，惟被告未依約履行。不動產物權契約雖以書面為必要之方式，而關於買賣不動產之債權契約，則為不要式行為，當事人間雖未訂立書面買賣契約，並不影響買賣契約之成立。兩造於110年2月3日以LINE通訊軟體對話，被告表示：「錦田路18號5樓這間房子六六六萬是當初購買價格，我同這個價格賣給你本人」，而被告就上開對話內容並無爭執，依該對話內容，被告本人向原告之買賣要約為承諾之表示，經原告受領而直接對被告發生效力，兩造間相互意思表示一致，且合意之範圍包括買賣標的及其價金，依民法345條第2項之規定，雙方成立買賣契約。且被告於110年2月5日曾與原告代理人對話，被告屢針對兩造前於110年2月3日所成立之口頭買賣契約，再次以「我要賣她」、「這個價錢我合意」、「確定要賣」等語，確認買賣之真意，且未附帶任何條件或約定買賣成立之一定方式，益證兩造確已於110年2月3日成立買賣契約。為此依民法第348條第1項規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應於原告給付666萬元之同時，將系爭不動產交付並移轉所有權登記與原告。㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯略以：㈠被告於110年2月3日以LINE通訊軟體，傳送「錦田路18號5樓
這間房子六六六萬元是當初購買價格，我同意這個價格賣給你本人」，係受脅迫所為之意思表示，被告以民事言詞辯論意旨狀之送達原告為撤銷受脅迫而為之意思表示。
㈡兩造間之系爭買賣契約尚未完成一定方式，契約未成立，原告自不得請求履行系爭買賣契約：
⒈原告應就踐行一定方式之目的僅在於「保全證據」之目的負
舉證之責，倘無從舉反證予以推翻，依民法第166條之規定，即受法律推定「踐行一定方式為契約成立要件」。被告於110年2月3日以LINE通訊軟體，傳送「⒈錦田路18號5樓這間房子六六六萬元是當初購買價格，我同意這個價格賣給你本人，⒉如果您有意願購買的話，就把買賣合約書寫好傳真給我確定，我會請代理人去做簽約動作。⒊在雙方還未買賣完成之前請您先搬離開，以便請貨運公司去搬運我的東西、等到雙方買賣程序走完再交屋，大家都很忙、希望您在2月11號前把您的東西搬離，以便我去做整理、⒋搬離錦田路時請用Line通知我。」(原證2)，依上開對話紀錄第2點，該約定顯係就買賣契約應完成一定之方式（即書面），並經被告確認契約內容後，委由代理人簽約完成後，雙方間之買賣契約始行成立。
⒉原告110年2月5日於三方之LINE群組內，以傳送訊息表示「寄
放在我家的東西，2021年2月7日中午12點以前謝博翔本人親自到場點交帶走，如未清理全部視同廢棄物處理，這間房子可有可無，無法簽約也不強求，大家自求多福」，從上開內容亦可得知原告亦有以完成書面之一定方式，買賣契約始行成立之約定。
⒊被告於110年2月3日以LINE傳送原證2之訊息予原告後，原告
隨即於110年2月4日將「第一建經不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約書）以快捷方式寄送予被告，被告於110年2月5日收到系爭買賣契約書，然系爭買賣契約書第12條原告特別記載「買賣雙方同意，本案件過戶所需費用（代書費、契稅、印花稅、規費…）由賣方支付」，上開特約條款非雙方共同協議，而係原告單方面先行記載，嗣後被告收受系爭買賣契約書後，透過代理人傳訊予原告，表示「你說的特約條款，我們這邊不同意」，故本件買賣契約未完成一定方式。
⒋至於原告所稱「買賣雙方同意，本案件過戶所需費用（代書
費、契稅、印花稅、規費…）由賣方支付」，非屬契約必要之點，亦屬無稽。蓋一般不動產買賣交易習慣，「印花稅、契稅」均由買方負擔，「土地增值稅」則由賣方負擔，其餘相關規費（如代書費用、簽約費用、實價登錄費用、履保費用等）則由雙方平均負擔，原告自行就此部分單方決定並記載於契約內容，無亦強令被告接受此不平等契約，最終結果被告則須支付超過666萬元之金額，任何人均不會接受，是此特約事項確屬必要之點。
⒌從上開過程以觀，兩造確有以簽訂契約之方式始成立買賣契
約之意，倘若如原告所主張為諾成契約，何以原告將系爭買賣契約書寄送予被告。⒍綜上，系爭買賣契約兩造另有約定書面之要式行為，未完成
約定之一定方式，契約不成立，原告依民法第348條第1項規定，請求被告履行契約並移轉系爭不動產所有權，自無理由。
㈢退步言之，縱認本件買賣契約為諾成契約，該契約亦已解除而失其效力：
原告之哥哥蔡土城於110年2月8日傳送訊息予被告，內容記載「博翔 星期五你在汐止派出所，你和我所有的對話，在場的人都有聽到，星期六你又變卦，我也已經無能為力幫你，我已委託在場的一位陳大哥要出來幫你們兩個調解，你就跟阿妹聯絡」，是被告於110年2月6日已行使契約解除權。
系爭買賣契約既已解除而溯及既往消滅，原告即不得再依民法第348條第1項請求被告履行契約。
㈣綜上所述，兩造間之系爭買賣契約，未完成一定之契約，契
約尚未成立；縱認契約已成立，亦已解除而消滅，是原告之請求顯無理由。
㈤聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。⒊訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：系爭不動產登記為被告所有，兩造於110年2月3日以LINE通訊軟體對話，被告表示：「⒈錦田路18號5樓這間房子六六六萬元是當初購買價格，我同意這個價格賣給你本人，⒉如果您有意願購買的話，就把買賣合約書寫好傳真給我確定，我會請代理人去做簽約動作。」（下稱系爭意思表示），原告於110年2月4日將原證3之第一建經不動產買賣契約書（即系爭買賣契約書）寄送被告，被告於110年2月5日收受，惟未簽署等情，業據原告提出土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、LINE對話列印資料、系爭買賣契約書等件影本為證，且為被告所無爭執，堪信為真。至於原告主張兩造已就系爭不動產成立買賣契約等情，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本院應審酌：㈠被告以其受脅迫而撤銷系爭意思表示，有無理由？㈡被告主張本件買賣契約係約定要式行為，因未完成一定之方式而契約不成立，是否可採？㈢若契約成立生效，被告主張契約業已解除，有無理由？茲分述如下：
㈠被告以其受脅迫而撤銷系爭意思表示，有無理由？
按「民法第九十二條第一項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（本院二十一年上字第二０一二號判例參照）。」，最高法院95年度台上字第2948號判決意旨參照。本件被告主張受脅迫而為意思表示，係以：被告之母先前傳送「大姐～～有人拿著一根棍子一把刀一直要求我、說叫我過去要跟我在一起、要我怎麼過去呢?」之訊息給原告，原告事後於110年1月31日回傳予被告表示「你去找阿姨時你們又說了什麼」，從上開對話過程，原告明顯知悉有人至被告之母位於汐止之小吃攤脅迫被告及被告之母。嗣110年2月1日原告再傳送訊息予被告，要求被告「要處理事情，1-就是我說的，南下設宴道歉，不會只有你，是你跟你媽都得要下來，你們怎麼對我們家的人，就怎麼還給你們，這件事就到此為止」、「你們做不到我就是666買清」，因原告要求被告及被告之母要一同南下高雄向原告和原告之家人道歉，若做不到就要將系爭不動產以666萬元售予原告，被告不得已，始於110年2月3日傳送原證2之訊息予原告等情，為其論據。並提出訊息之列印資料為證（被證4、被證5）。惟查，觀之上揭「大姐～～有人拿著一根棍子一把刀一直要求我、說叫我過去要跟我在一起、要我怎麼過去呢?」之訊息內容，無從認定與本件系爭不動產買賣有關。而原告上揭110年2月1日傳送給被告之訊息，係要求被告與母親南下設宴道歉，否則要以「666買清」等情，依其內容，亦無涉以不法危害之言語或舉動加諸被告之情形，此外，被告對於所主張係受脅迫而為系爭意思表示，並未提出其他確切證據以資證明，其主張難以採認，是被告主張依民法第92條規定撤銷系爭意思表示，自無可取。
㈡被告主張本件買賣契約係約定要式行為，因未完成一定之方
式而契約不成立，是否可採？⒈依原告於民事起訴狀記載：「原告已依被告要求擬具買賣契
約，並通知被告（原證三），而為承諾應買之表示。」等語（民事起訴狀第3頁）。依原告起訴狀所載意旨，原告係以系爭意思表示為系爭不動產買賣之要約，原告擬具買賣契約書通知被告則為承諾。原告於民事起訴狀雖亦記載：「兩造自分手後，即以口頭方式買賣房屋事宜達成合意，惟被告遲未依約履行。為此原告曾以LINE通訊軟體及電話與被告商議相關內容，就買賣合意事項，可茲證明者有下列二端：⒈（本院按即系爭意思表示，從略）」等語（民事起訴狀第3頁），且原告於言詞辯論意旨狀又記載「…依該對話內容，被告本人向原告之買賣要約為承諾之表示，經原告受領而直接對被告發生效力…」等語（原告言詞辯論意旨狀第3頁），惟原告並未舉證證明於系爭意思表示前，兩造曾以口頭達成買賣系爭不動產之意思表示合致，亦未具體指明並舉證證明原告曾對被告為買賣系爭不動產之要約，即無從認定在系爭意思表示前，兩造已有買賣系爭不動產之意思表示合致或原告已提出要約，先予敘明。
⒉按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成
前，推定其契約不成立。民法第166條定有明文。次按契約當事人約定其契約須用一定之方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，固為民法第166條所明定。但當事人約定其契約須用一定之方式，有以保全其契約之證據為目的者，亦有為契約須待方式完成始行成立之意思者，同條不過就當事人意思不明之情形設此推定而已，若當事人約定其契約須用一定方式，係以保全契約之證據為目的，非屬契約成立之要件，其意思已明顯者，即無適用同條規定之餘地。最高法院28年滬上字第110號民事判例可參。
⒊經查，觀之系爭意思表示訊息之完整內容為：「⒈錦田路18號
5樓這間房子六六六萬元是當初購買價格，我同意這個價格賣給你本人，⒉如果您有意願購買的話，就把買賣合約書寫好傳真給我確認，我會請代理人去做簽約動作。⒊在雙方還未買賣完成之前請您先搬離開，以便請貨運公司去搬運我的東西、等到雙方買賣程序走完再交屋」、「大家都很忙、希望您在2月11號前把您的東西搬離，以便我去做整理、⒋搬離錦田路時請用Line通知我⒌我會盡快把寄放在你們家的東西搬走，以免造成你們的困擾」等語，該訊息已於第⒉點載明「如果您有意願購買的話，就把買賣合約書寫好傳真給我確認，我會請代理人去做簽約動作」，並第⒊點復以：「在雙方還未買賣完成之前請您先搬離開、以便請貨運公司去搬運我的東西、等到雙方買賣程序走完再交屋」即重申買賣程序尚待完成之意思。而原告亦擬具系爭買賣契約書寄送被告。又被告主張原告曾於110年2月5日在LINE群組傳送：「…這間房子可有可無，無法簽約也不強求，大家自求多福」之訊息，並提出訊息列印資料影本為證（被證1），綜上各情，堪認兩造就系爭不動產之買賣，確有以書面為約定方式之意思。原告主張系爭不動產買賣之債權契約為不要式行為，已非可採。
⒉原告雖主張，被告於110年2月5日曾與原告哥哥對話，被告稱
「我要賣她」、「這個價錢我合意」、「確定要賣」等語，並提出通話譯文為證（原證4），惟觀之該譯文內容，係被告與原告哥哥對話中，表明願意出售房屋之意思，此與兩造間就系爭不動產之買賣契約是否約定要式無關，難以據為有利於原告之認定。
⒊原告復主張：關於提出書面，係指債權契約成立後，為辦理
移轉登記而需具備之書面契約云云。惟查，被告主張原告曾於110年2月5日在LINE群組傳送：「…這間房子可有可無，無法簽約也不強求，大家自求多福」之訊息，業如前述，可知原告亦認需簽立書面契約始為成交，而為上開表示，由此堪認兩造間就系爭不動產買賣契約約定需以書面為之，應係指債權契約而言。原告主張提出書面係指為辦理所有權移轉登記之書面契約（物權契約）云云，難以採認。
⒋原告以系爭買賣契約書寄送予被告，其中第三條記載付款方
式分為第1期款（簽約款）66萬元、第2期款（備證用印款）無、第3期款（完稅款）68萬元、第4期款（尾款）532萬元。第十二條特約事項手寫記載「買賣双方同意本案件過戶所需費用（代書費、契稅、印花稅、規費…）由賣方支付。」。此均為系爭意思表示所不包括之內容。而被告透過代理人傳送訊息表示「…你說的特約條款我們這邊不答應，當初說好660萬賣你，沒有特約這個條款跟你告知一下！」（見被證1），可知兩造就買賣契約，除標的物及價金外，尚有關於稅費負擔等條件待進一步磋商，由此可以推知兩造約定其契約須以書面為之，非以保全證據為目的，而係其契約須待書面方式完成始行成立之意思。且原告復未提出確切證據證明兩造間約定書面方式係以保全證據為目的。而兩造迄未就系爭不動產之買賣簽立書面契約，為兩造所無爭執，則依民法第166條規定，推定兩造間系爭不動產買賣契約不成立。此外，原告亦未能提出其他確切反證足以推翻上開推定，是被告主張兩造間系爭不動產之買賣契約不成立，自屬可採。兩造間就系爭不動產之買賣契約既未成立，原告依民法第348條第2項規定請求被告交付系爭不動產並移轉所有權，即屬無據。又兩造間系爭不動產買賣契約不成立，既經認定如前，被告所辯買賣契約業經解除一節，即無庸認定及論述，附此指明。
四、綜上，本件原告之訴為無理由，應予駁回。
五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 10 日
民事庭法 官 高偉文以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 10 日
書記官 蕭靖蓉附表一 編號 地號 面積(平方公尺) 權利範圍 1 高雄市○○區○○段0000地號 2,087 102/10000附表二 編號 建號 土地坐落 面積(平方公尺) 權利範圍 建物門牌 附屬建物面積 總面積 1/1 1 高雄市○○區○○段00000○號 高雄市○○區○○段0000地號 陽台：5.56 雨遮：0.91 55.78 高雄市○○區○○路00號5樓 備註 共有部分：五甲段20346建號，權利範圍1049/100000