臺灣基隆地方法院民事判決111年度簡上字第31號上 訴 人 朱泰康訴訟代理人 柯玉英被 上訴人 陳姿穎訴訟代理人 張松發上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國111年3月31日本院111年度基簡字第215號第一審判決提起上訴，本院第二審合議庭於111年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國109年10月10日與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以總價新臺幣（下同）395萬元購買坐落基隆市○○區○○段000地號土地（權利範圍100000分之131）暨其上基隆市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼基隆市○○區○○○路000巷00○00號1樓房屋，下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭不動產），並於109年11月16日完成交屋。上訴人於系爭契約之不動產標的現況說明書（下稱系爭說明書）中「有無滲漏水狀況？」項目勾選「無」已就系爭房屋保證無漏水之品質。然被上訴人於交屋當日發現系爭房屋客房之木造天花板遭人開挖圓形孔洞，於109年11月30日拆除上開天花板時，又發現天花板內含大量積水、木板腐蝕，牆角因長期持續漏水呈黃褐色，致需施工修復天花板圓形孔洞及漏水，受有價值減損之損害，且受有無法使用系爭房屋之租金損害，為此依民法第359條、第179條、第360條、第227條第1項規定，擇一請求上訴人給付系爭房屋修復費用及賠償租金損害，合計40萬元等語。並於原審聲明：㈠上訴人應給付被上訴人40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭房屋雖於106年間因鄰屋漏水致天花板滲漏水，經雙方於107年間在鄉鎮市區公所調解後，鄰屋已經修繕漏水，上訴人於系爭房屋客房內曾放置彈簧床2張及其他物品，自107年至109年間均完好無損，故上訴人於系爭說明書之「有無滲漏水狀況？」項目勾選「無」確係陳述事實，系爭房屋於交屋時並無漏水情形。又木作天花板之圓孔係上訴人為查看上述漏水情形於106年間所開挖，於兩造簽約前已經存在，且從外觀上明顯可見，上訴人已據實告知仲介人員之前開挖圓孔查看漏水並已修復，被上訴人及其母、姐於109年10月25日至系爭房屋看屋時詢問圓孔之事，上訴人亦已告知，並無刻意隱瞞。至於系爭房屋交屋後，因2樓鄰房浴缸破裂造成系爭房屋客房天花板之滲漏水，自非上訴人所能預期等語。並於原審答辯聲明：被上訴人之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審為被上訴人一部勝、敗訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人14萬3,820元，及自110年12月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並依職權及聲請各為准、免假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請（被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，業已確定，非本院審理範圍，下不贅述）。上訴人對其敗訴部分聲明不服，全部提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、經查兩造於109年10月10日簽訂系爭契約，被上訴人以395萬元向上訴人購買系爭不動產，上訴人於109年11月4日辦理所有權移轉登記，復於109年11月16完成交屋等情，已有系爭契約、土地建物查詢資料在卷可稽（原審卷第21頁至第31頁、第111頁至第113頁），並為兩造不爭執，堪認為實在。然被上訴人主張系爭房屋存有漏水及天花板開挖圓孔之瑕疵，且屬不完全給付，致被上訴人受有損害，依民法第359條、第179條、第360條、第227條第1項規定，擇一請求上訴人給付系爭房屋修復費用及賠償15個月租金損害合計40萬元等情，為上訴人所否認，並以前詞為辯，本院判斷如下：
㈠系爭房屋於交付時是否有滲漏水之瑕疵？⒈被上訴人主張系爭房屋於移轉或交付前即存有漏水瑕疵，業
據其提出照片，顯示木造天花板已經腐蝕潰爛、變色偏黑，牆角成為黃褐色，天花板有潮濕滲水情形（原審卷第61頁至第69頁），且被上訴人於109年11月30日發現系爭房屋漏水，即於當天通知上訴人訴訟代理人，此為兩造所不爭執(原審卷第267頁、第268頁)，距離系爭房屋於109年11月16日完成點交至多僅經過半個月，依一般房屋屋頂漏水須相當時間始會外現，並非短時間所能形成之常理，被上訴人主張系爭房屋於交屋前已經存在滲漏水瑕疵，並非全無依據。且經原審囑託基隆市建築師公會就系爭房屋是否存有漏水瑕疵進行鑑定結果，系爭房屋後側臥室目視確有漏水現象，對系爭房屋上方2樓樓層進行室內冷熱水管壓力測試各30分鐘及浴廁地板使用熱水蓄水測試30分鐘，該2樓樓層給水管及地板有漏水現象等情，有基隆市建築師公會鑑定報告書可憑（下稱系爭鑑定報告，原審卷第307頁、第308頁)，管線及地板會漏水至下方樓層，通常是日積月累而形成，足以相信系爭房屋漏水情況於兩造交付系爭房屋前已經存在。
⒉上訴人雖辯稱系爭房屋於交付前雖曾發生漏水情形，但已經修復，交屋後之漏水與上訴人無關云云。然上述系爭房屋之木造天花板已經腐蝕潰爛、變色偏黑，牆角成為黃褐色，天花板有潮濕滲水情形，並非一朝一夕所得形成，若如上訴人所述於107年3月間已經修繕完畢，應無可能系爭房屋交屋後不到半個月即存在天花板潮濕滲水狀況，上訴人所提107年系爭房屋天花板漏水及屋內局部物品照片（原審卷第149頁、第151頁、第271頁），亦無法證明系爭房屋漏水瑕疵已於107年3月間完全改善至使系爭房屋具有通常效用，上訴人辯稱系爭房屋之漏水瑕疵已經修繕完畢云云，不足採信。㈡上訴人有無保證系爭房屋無滲漏水瑕疵？⒈查系爭契約第5條第2項約定「物之瑕疵擔保：賣方保證本買
賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金。」，上訴人於系爭說明書之「有無滲漏水狀況？」項目勾選「無」，足見是否有滲漏水情形，為系爭房屋買賣之重要事項，且簽約時上訴人保證無滲漏水之瑕疵，如有滲漏水情形，除有特別約定外，上訴人應負瑕疵擔保責任，而系爭契約並無上訴人無須就滲漏水瑕疵負瑕疵擔保責任之特別約定條款。
⒉雖系爭契約第12條特約事項約定：「⒉目前賣方告知無漏水，
但不負責漏水保固，如有漏水問題，買方自行修繕。」惟解釋契約當事人真意，應認上訴人係擔保系爭房屋無滲漏水瑕疵，如有滲漏水瑕疵，由被上訴人自行修繕，並非已特約免除上訴人之瑕疵擔保責任。
㈢被上訴人於系爭契約成立時，是否知系爭房屋天花板開挖圓
孔之瑕疵，或因重大過失而不知？⒈買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出
賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條定有明文。則買受人於契約成立時，知其物不具通常效用瑕疵者，出賣人固不負擔保之責，惟如出賣人主張買受人於契約成立時知有物之瑕疵，或因重大過失而不知有瑕疵，而為買受人否認者，出賣人自應就買受人知情或有重大過失之情，負舉證責任。上訴人抗辯已據實告知仲介人員之前開挖圓孔查看漏水，被上訴人及其母、姐於109年10月25日至系爭房屋看屋時詢問圓孔之事，亦有告知，既為被上訴人所否認，上訴人自應就被上訴人於系爭契約成立時已知悉天花板開挖圓孔，及被上訴人有重大過失不知瑕疵負舉證責任。⒉上訴人固提出所謂交屋時天花板有圓孔之照片為證，然該照
片並無拍攝日期，無從確認為交屋時所拍攝之現況，且證人即與賣方議價之仲介魏忠敏於原審具結證稱：於兩造簽約前去過系爭房屋，把房子看了一遍，並沒看到系爭房屋天花板有開挖圓孔，圓孔在明顯處，不知道何以訂約前大家都沒看到，但有看到天花板有蓋住的情形，有特別向上訴人訴訟代理人確認有無漏水，上訴人訴訟代理人說沒有等語（原審卷第290頁至第292頁）；證人即陪同被上訴人看屋之仲介林雅芳於原審具結證稱：當時並沒有看到系爭房屋的天花板被挖了圓孔，只有看到天花板有被貼發泡棉，在系爭房屋交付後1個月內，買方就有告知我們天花板被挖了一個圓孔，我有趕去，真的有看到等語（原審卷第294頁、第295頁），可見證人魏忠敏、林雅芳於系爭房屋交付前均未發現天花板開挖圓孔，被上訴人更無從察覺，上訴人復未能提出其他證據證明，上訴人辯稱被上訴人於簽約時即知系爭房屋天花板開挖圓孔之瑕疵，其不負擔保責任云云，自不可採。
㈣被上訴人請求上訴人減少價金及損害賠償，有無理由？⒈關於修復費用部分：
⑴買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者
，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。上訴人交付系爭房屋於被上訴人時，確有滲漏水及天花板開挖圓孔之瑕疵，足以影響系爭房屋之價值、效用及居住品質，被上訴人於簽約或交屋時並不知瑕疵之存在，且上訴人於系爭契約中保證系爭房屋無滲漏水瑕疵，又未以特約免除瑕疵擔保責任，已如前述，被上訴人主張上訴人交付之系爭房屋有未具備契約預定效用之瑕疵存在，請求減少價金，即為可取。
⑵查系爭房屋滲漏水及天花板開挖圓孔等瑕疵之修復費用經系
爭鑑定報告估計漏水原因探查成本5萬元、原裝潢損害之修復費用1萬9,720元、天花板修復費用1萬1,600元（原審卷第367頁、第369頁），且上開瑕疵經修復後，系爭房屋即可恢復其通常效用狀態，並回復無瑕疵之正常交易價值，應認上開修復費用與系爭房屋減少之價金相當，被上訴人依民法第359條規定，主張以修復瑕疵費用8萬1,320元（計算式：50,000＋19,720＋11,600＝81,320），請求減少之價金，自無不合，其另依民法第360條、第227條規定擇一競合請求部分，自毋庸審究。⒉關於租金損失部分：
⑴物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或
依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號、103年度台上字第2631號判決參照）。上訴人未告知被上訴人系爭房屋有滲漏水、天花板開挖圓孔之瑕疵，被上訴人不知有瑕疵即為買受，且該瑕疵已減少系爭房屋之通常效用，已如前述，上訴人所為給付內容不符債務本旨，其復未舉證有何不可歸責事由，依上開說明，被上訴人主張上訴人應負不完全給付債務不履行損害賠償責任，自屬可採。
⑵查系爭鑑定報告訪查基隆市安樂區住宅（2-3房）房屋租金約為1萬元至1萬5,000元，以每月租金1萬2,500元計算，並考量本案漏水點影響居住主要位於後側臥室，約估佔3分之1，工程施工期則以2個月概估（原審卷第367頁、第369頁）。又在系爭房屋上方2樓修繕漏水前，系爭房屋之後側臥室難以使用居住，被上訴人於原審陳稱系爭房屋上方2樓屋主於基隆市建築師公會完成鑑定後已修復漏水問題（原審卷第400頁），則自109年11月16日系爭房屋交付起至基隆市建築師公會於111年1月14日完成鑑定為止，合計為13月又29日，並考量系爭房屋上方2樓修復漏水後，始能修復系爭房屋室內裝潢及天花板圓孔，再加計2個月施工期間，已經超過被上訴人所主張之15個月，被上訴人請求上訴人賠償租金損失6萬2,500元（計算式：12,500×1/3×15＝62,500，小數點以下4捨5入），即為可取。
五、又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同。又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。民法第179條、第182條第2項定有明文。被上訴人向上訴人請求減少價金8萬1,320元，既屬有據，上訴人基於系爭契約受領被上訴交付之系爭不動產買賣價金，因被上訴人行使減少價金請求權，上訴人受領該部分價金之法律上原因即不復存在；另被上訴人請求上訴人賠償不完全給付之損害即租金損失6萬2,500元，亦屬有據，總計為14萬3,820元。從而，被上訴人依民法第179條、第227條及第359條規定，請求上訴人給付14萬3,820元及自起訴狀繕本送達翌日即110年2月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如訴給付，並分別諭知職權假執行，及上訴人供擔保後得免為假執行，均無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已經明確，上訴人聲請系爭房屋上方2樓屋主藍文貴作證於107年開挖天花板圓孔查看漏水，與認定被上訴人於簽約時是否知悉天花板開挖圓孔瑕疵之爭點無涉，證人林雅芳已於原審作證未發現天花板開挖圓孔，上訴人證據調查之聲請，並無必要。兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 12 日
民事庭審判長法 官 黃梅淑
法 官 林淑鳳法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 9 月 12 日
書記官 陳柏宏