臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決111年度基簡字第523號原 告 蔡江雄訴訟代理人 朱峻賢律師被 告 林珮瑜訴訟代理人 楊思勤律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國111年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼基隆市○○路00號2、3樓房屋（面積、位置以實際測量為準）（下稱系爭2、3樓房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）15,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自民國111年5月16日起至騰空遷讓返還系爭2、3樓房屋之日止，按月給付原告25,000元。㈣被告應將坐落門牌基隆市○○路00號頂樓平台之未辦保存登記建物（面積、位置以實際測量為準）騰空遷讓返還予原告。㈤被告應給付原告75萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈥被告應自111年6月1日起至騰空返還系爭建物之日止，按月給付原告12,500元。㈦就前六項聲明，原告願供擔保，請准予宣告假執行。㈧訴訟費用由被告負擔。嗣原告於111年8月4日（本院收文日期）以民事減縮訴之聲明暨調查證據聲請㈡狀，變更訴之聲明為：㈠被告應將系爭2、3樓房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自111年7月1日起至騰空遷讓返還系爭
2、3樓房屋之日止，按月給付原告25,000元。㈢就前二項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。㈣訴訟費用由被告負擔。經核原告上開訴之變更，其請求之基礎事實同一，且屬減縮應受判決事項之聲明，參以首開規定，應予准許。
二、按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序。不合於前2項規定之訴訟，得以當事人之合意，適用簡易程序，其合意應以文書證之。不合於第1項及第2項之訴訟，法院適用簡易程序，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有前項之合意。民事訴訟法第427條第1項、第3項、第4項分別定有明文。查本件經本院核定訴訟標的價額為300萬元，經當事人捨棄抗告權而確定在案，且本件不屬於民事訴訟法第427條第2項各款所列訴訟。而本院核定訴訟標的價額之裁定確定後，本院續依簡易程序行言詞辯論，當事人均未為抗辯而為本案之言詞辯論，依上開規定，視為已有前項之合意。是兩造嗣請求改依通常程序審理，難以准許，本件仍依簡易程序審理終結，先予敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠原告所有之門牌基隆市○○路00號房屋（下稱系爭49號房屋）
為3層樓建物，兩造曾於102年5月16日簽立房屋租賃契約書，原告將系爭2、3樓房屋出租予被告，租期自102年5月1日起至103年4月30日止，租金原為每月32,000元，嗣上開租期屆滿後，原告改以不定期租賃方式繼續出租予被告，嗣經合意變更租金為每月25,000元（下稱系爭租約）。嗣110年9月間，原告因有收回系爭2、3樓房屋自住之計畫，遂先以口頭方式向被告終止系爭租約，復以存證信函通知被告於111年2月15日起終止系爭租約，請被告遷讓返還系爭2、3樓房屋並回復原狀，惟被告拒不遷讓且持續占用迄今。
㈡原告現於住處獨資經營鴻福五金鐵材行，而與配偶、次子、
三子共4人住在頂樓之加蓋房屋，因加蓋房屋日久破損已有漏水破洞，且空間不敷使用，而原告之三子亦有結婚規劃，婚後需有獨立家庭生活空間，故原告收回系爭2、3樓房屋後，即可由原告與配偶住在2樓，原告三子家庭住在3樓，共享天倫之樂。且原告年事已高，已開始規劃退休生活，力求出入單純且以安全為首要目標，因現居房屋唯一必經出入口1樓至3樓有工安及出入安全疑慮，且地處山區偏僻黑暗，出入不便，是原告有將系爭2、3樓房屋收回自住之必要。
㈢系爭租約已於111年2月15日終止，被告應自翌日起按月以每
月25,000元給付不當得利。經原告以押租金及被告陸續匯入原告帳戶之租金抵充至111年6月30日止之不當得利金額後，被告應自111年7月1日起至騰空遷讓返還系爭2、3樓房屋之日止，按月給付每月25,000元相當於租金之不當得利。
㈣聲明：
⒈被告應將系爭2、3樓房屋騰空遷讓返還予原告。
⒉被告應自111年7月1日起至騰空返還系爭2、3樓房屋之日止，按月給付原告25,000元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
⒋訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯略以：被告於92年間向系爭49號房屋之原所有權人承租系爭2、3樓房屋經營「基隆市私立巧兒文理短期補習班」，每次租期2年，每月租金32,000元，嗣原告基於投資而購買系爭49號房屋，並自100年1月15日起繼續將系爭2、3樓房屋出租予被告，復於102年5月16日與被告換訂租約，租期為1年，租期屆滿後，被告仍繼續承租系爭2、3樓房屋，且兩造合意將租金調降為每月25,000元，依民法第451條之規定，兩造間就系爭2、3樓房屋之系爭租約為不定期租賃契約，故原告若要收回系爭2、3樓房屋，應有土地法第100條規定之情形。詎原告於110年9月間，片面要求更改租約訂立方式及調漲租金，被告不同意，原告即以111年1月25日愛三路郵局第27號存證信函，以收回自住為由，表示終止系爭租約，亦為被告所不同意。且原告之現居房屋佔地寬廣，人口並無變動，故原告所稱之不敷使用，應非事實。又該屋縱有破爛且不敷使用之情形，亦非不能修繕。且原告一再對外宣稱有多棟房屋出租，足證客觀上原告並無收回系爭2、3樓房屋自住之必要。且原告所持收回系爭2、3樓房屋之理由前後不一，原告三子蔡○翰之臉書顯示其現居台中市，顯非與原告同住。被告使用系爭2、3樓房屋係基於合法之租賃關係，並非無法律上原因，自無不當得利可言。是原告請求遷讓返還系爭2、3樓房屋，並給付相當於租金之不當得利，依法無據等語。並聲明：
㈠原吿之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，免為假執行。
㈢訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：㈠原告主張兩造就系爭2、3樓房屋定有租賃契約，自103年5月
間起，其租賃契約即成為不定期限之租賃契約（即系爭租約），及原告以基隆愛三路郵局第30號存證信函向被告表示自111年2月15日起終止系爭租約等情，業據原告提出房屋租賃契約書、基隆愛三路郵局第30號存證信函等件影本為證，且為被告所無爭執，堪信為真。至於原告主張系爭租約已於111年2月15日合法終止等情，則為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件應審酌：原告終止系爭租約是否合法、原告被告請求遷讓返還房屋及給付不當得利有無理由。
㈡按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收
回自住或重新建築時。土地法第100條第1款定有明文。所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，最高法院50年台上字第1761號判例意旨參照。原告主張目前居住處為鐵皮加蓋房屋，因日久破損已有漏水破洞，且空間不敷使用，而原告之三子亦有結婚規劃，婚後需有獨立家庭生活空間，且因現居房屋出入不便，而有將系爭2、3樓房屋收回自住之必要等情，為被告所否認。經查：原告主張其現居住之房屋老舊破損等情，固提出照片為證，觀之該等照片，雖有天花板壁紙剝落、天花板木板破損、室內牆壁貼皮剝離、樓梯間電箱門損壞等情形，惟其損壞範圍及損壞情形並非不能修繕，原告據此主張有收回系爭2、3樓房屋自住之必要，已難採認。次查，原告主張其與配偶、次子、三子共同居住於現居房屋，且三子有結婚規劃等情，惟被告之次子蔡○毅設籍於基隆市安樂區麥金路（詳細地址略），三子蔡○翰設籍於新北市萬里區（詳細地址略），均與原告現居地即基隆市安樂區基金一路（詳細地址略）不同，此有個人戶籍資料（完整姓名）查詢結果可稽，則原告主張因與次子、三子共同居住，因空間不敷使用而需收回自住等情，亦有疑義。況原告除系爭49號房屋外，另有位於基隆市之房屋；原告之配偶亦有除原告現居房屋以外之其他位於基隆市之房屋，此有稅務電子閘門財產所得調件明細表可稽，是縱使原告現居房屋不敷使用，原告是否確有收回系爭2、3樓房屋自住之必要等情，實非無疑。此外，原告並未提出其他確切事證證明有收回系爭2、3樓房屋自住之正當理由及必要情形，原告此項主張難以採認。是以，原告主張系爭租約業已合法終止等情，即無可採，從而，原告請求被告遷讓返還系爭2、3樓房屋，及請求被告給付相當於租金之不當得利，自無理由。
四、綜上所述，原告並未合法終止兩造間系爭租約，從而，原告以系爭租約業已合法終止為由，請求被告遷讓返還系爭2、3樓房屋，及給付相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
參、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 7 日
基隆簡易庭 法 官 高偉文以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 7 日
書記官 王靜敏