臺灣基隆地方法院民事判決111年度訴字第496號原 告 蔡阿梅訴訟代理人 蔡家豪律師被 告 張桂雲上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國112年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣(下同)310萬元及自111年11月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以103萬4,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以310萬元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。又民事訴訟法第255條第1項第2款所謂請求之基礎事實同一，係指追加之訴，就原請求之事實及證據資料，於審理追加之訴得加以利用，使先後兩請求在同一程序得以解決，俾符訴訟經濟。查原告於111年11月19日起訴時係以被告出售之房屋客廳及卧室之天花板、卧室樑之混凝土中水溶性氯離子含量顯然超過一般標準甚多，影響結構安全，被告應負出賣人物之瑕疵擔保責任，而主張解除契約依回復原狀之法律關係請求被告返還價金，另以其所為買賣之債權行為及所有權移轉之物權行為係受被告詐欺，而主張撤銷意思表示，依不當得利法律關係請求被告返還價金，並請求本院擇一勝訴判決，嗣於本院通知112年11月7日行言詞辯論，兩造應提出辯論意旨狀後，始於112年11月7日當庭提出言詞辯論意旨狀㈡，追加被告應賠償其所受之損害，核其請求權基礎並不相同，追加部分之證據資料，與原起訴部分，並無事實上之共通性，原起訴部分之證據資料，於追加部分無從繼續使用，且原告於111年10月19日起訴時，已知自行檢測支出相關費用及因買賣所支出之印花稅、契稅及地政登記費，卻時隔近1年之112年11月7日於本院諭知應提出言詞辯論意旨狀時始為追加，顯有礙被告之防禦及訴訟終結，是依首揭規定及說明，原告此部分訴之追加為不合法，不應准許。（本院另以裁定駁回）。
二、原告起訴主張：㈠原告於111年6月20日經由昱信不動產經紀有限公司(下稱中信
房屋昱信加盟店)，以總價310萬元向被告購買門牌號碼基隆市○○區○○路000○0號4樓之房屋及所坐落基地（下稱系爭房屋），已完成所有權移轉登記，並於111年7月18日完成交屋。
㈡原告於交屋後之111年7月28日發現系爭房屋房間木質天花板
有異樣，委請工人將天花板鑽孔查看，發現大量水泥、砂石由小孔散落地面，乃拆除木質天花板，發現天花板夾層上方有大量水泥塊掉落，天花板鋼筋裸露、樑柱有大裂縫影響結構安全。嗣於111年8月19日分別採驗客廳及卧室之天花板、卧室樑之混凝土送驗，試驗報告發現水溶性氯離子含量均顯然超過一般標準甚多，經委請專家勘驗結構後，專家表示系爭房屋之結構於交屋前已有安全問題，已達不堪居住使用，被告於銷售時就屋況並未誠實告知，有欺瞞詐欺之嫌，原告於111年8月8日以基隆大武崙郵局第104號存證信函通知被告解除買賣契約，爰依民法第354條第1項、第359條規定，請求被告返還價金310萬元。另依民法第92條規定以起訴狀繕本之送達作為撤銷系爭房屋買賣之債權行為及所有權移轉物權行為之意思表示，依不當得利之法律關係，請求被告返還價金310萬元，並請求法院擇一勝訴判決等語。
㈢故請求判決：如主文第1項所示。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯：㈠對於兩造係經由中信房屋昱信加盟店仲介，於110年6月20日
，由原告以310萬元價金向被告購買系爭房屋，並於111年7月8日辦理所有權移轉登記完竣，於111年7月18日完成交屋之事實不爭執。
㈡系爭房屋係於72年7月12日完工，於72年11月5日辦理建物第
一次登記，被告是在000年0月間向前手鄭惠貞購買取得，101年入住後，一住住了10年，期間從未裝潢，與中信房屋昱信加盟店簽立委託銷售契約時，已如實告知系爭房屋於3年前曾因本棟舊的水塔漏水，導致後陽台天花板、走道天花板的水泥剝落、鋼筋裸露，故後陽台天花板、走道天花板留有明顯的泥作修補痕跡，而舊的水塔經全棟住戶同意拆除後，更換新的不鏽鋼水塔，已無漏水情形，被告於111年6月20日係依現況出賣給原告。
㈢被告向前手鄭惠貞購買系爭房屋時，並未做過氯離子含量檢
測，而原告亦未要求做氯離子含量檢測，故被告於不動產說明現況調查表編號32欄位，勾選「否」。被告並不知道有原告所稱這種鋼筋裸露情形，被告並無任何隱瞞。況依兩造所簽訂之不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)第3條、第15條規定，足見原告對屋況十分了解，才會購買，而系爭房屋完工迄今已超過38.9年，且基隆又是雨都，原告明知並願購買，故原告提起本件並無理由，應予駁回等語。
㈣故請求法院判決：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
四、原告主張其於111年6月20日透過中信房屋昱信加盟店與被告簽定不動產買賣契約書，由原告以310萬元之價格，向被告購買系爭房屋，系爭房屋已辦妥所有權移轉登記及交屋。嗣原告以系爭房屋之混凝土中氯離子含量過高(即俗稱之海砂屋)為由，於111年8月8日以基隆大武崙郵局第104號存證信函通知被告解除系爭房屋買賣契約等情，為被告所不爭執，惟被告仍以前開情詞辯，是本件爭點為：系爭房屋交付之時，有無混凝土中氯離子含量過高之瑕疵？原告得否解除系爭房屋買賣契約，請求被告返還買賣價金310萬元？
五、本院判斷：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條規定危險移
轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項前段、第2項定有明文。再所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院108年度台上字第426號判決要旨參照）。職此，一般通常交易觀念應具備之效用，若當事人間未特別約定排除，即為出賣人所應保證之品質。而於房屋買賣中，依通常交易觀念，房屋有穩固、安全耐用之形體與結構，並符合一般品質，當屬其應具備之效用，如有欠缺，可認有減少得以長久居住而安全無虞之通常效用，縱無立即之危險，隨時間經過增加其危險性，而使該房屋在不動產交易市場競爭力薄弱，減少其經濟價值，即應認為缺乏房屋應具備之效用及價值，而有物之瑕疵存在。是此瑕疵之存否，自不以出賣人具可歸責性為必要。
㈡關於系爭房屋之混凝土中有無氯離子含量超標之情，經依原
告之聲請送請被告指定之基隆市建築師公會鑑定：「1.系爭房屋混凝土抗壓強度是否符合「結構混凝土施工規範」所定平均抗壓強度?2.爭房屋之混凝土中水溶性氯離子含量是否符合經濟部標準檢驗局83年7月22日所定預拌混凝土國家標準0.6kg/m³?3.系爭房屋混凝土氯離子含量是否影響系爭房屋之結構安全?能否進行修復?修復方法及所需費用為何？」鑑定結果為：「1.問題一：現有構造物樑、版、柱已見混凝土剝落及鋼筋鏽蝕裸露等情事發生，應力傳遞已然受損，未免增加應力行為負荷，是以進行破獲性檢測鑽心取樣。問題
二、部分構造混凝土已失去鋼筋握裏，混凝土氯離子檢測已超過標準0.6kg/m³，其混凝土強度就算正常，但氯離子超標下氯離子會讓鋼筋鏽蝕便膨脹，導致混凝土爆裂、開裂，影響更多的鋼筋會接觸到空氣中的水和氧，接著氧化範圍擴大，等於是連鎖反應。基於上開緣由，本案無進行破壞性取樣，試壓混凝土抗壓強度實驗。2.式樣編號1進主卧室剝落塊氯離子含量1.858kg/m³、式樣編號2主卧旁卧室進門正上方橫向樑0.883kg/m³、式樣編號3客廳上方樓板2.346kg/m³。
本案鑑定取樣點超過標準值0.6kg/m³。3.本案所鑑之混凝土氯離子含量，抽驗三處皆超標，必然影響本棟房屋之結構安全，且需持續追蹤後續的結構安全問題。本案建築氯離子超標一事無法修復，僅能以補強方式使結構安全無虞，實際方案及費用需委由結構技師評估。」等情，此有社團法人基隆市建築師公會112年9月5日鑑定報告書暨附件之檢視紀錄及照片在卷可參，足證系爭房屋混凝土中有氯離子含量超標情形，且部分結構體混凝土剝落、鋼筋外露及鏽蝕，並影響系爭房屋結構安全之虞。
㈢本院審酌社團法人基隆市建築師公會係以其莊鎮戎建築師為
鑑定人員，自有其專業上之知識可憑，且與兩造又無何親誼故舊或其餘利害關係，堪認上開鑑定報告為客觀可信。又觀諸上開鑑定報告，系爭房屋混凝土中之氯離子含量高於國家標準甚多之情形，且結構體有多處混凝土剝落、鋼筋外露及鏽蝕情形，亦與系爭現況調查表中「房屋鋼筋有無裸露」勾選「否」不符。又混凝土最大水溶性氯離子含量超標將侵蝕鋼筋結構，致使鋼筋氧化鏽蝕膨脹、水泥塊剝落等情，對於建物局部結構構件已造成安全性影響，亦為通常交易觀念所難以接受，縱無立即之危險，隨時間經過易增加房屋結構之危險性，猶將削弱系爭房屋於不動產交易市場競爭力，減少其經濟價值，不論主、客觀之價值與效用均有減損。是以，系爭房屋混凝土中氯離子含量超標、混凝土剝落、鋼筋外露及鏽蝕，自會減少一般房屋所應具有之通常效用、價值及契約預定效用，應認屬物之瑕疵。另氯離子含量超標，乃係建築房屋時所使用之混凝土中含過量氯離子所致，而混凝土剝落、鋼筋裸露鏽蝕則非一蹴可及之現象，須經長時間累積方可形成，當無可能係於原告受領系爭房屋後所突發，而係於交付移轉前即已長期存在。至不動產說明書現況調查表勾選未曾做過氯離子檢測，被告縱係事後始知有氯離子含量超過標準等瑕疵，仍應負瑕疵擔保之責任，並不因未勾選施作氯離子檢測，即認有免除其擔保之責任。又依一般不動產交易習慣，所謂依現況交屋或依固定物交屋，通常係指屋內裝潢、增建等外觀可見或已明確告知之部分，至於不動產如有傾斜、結構安全、漏水、海砂屋、輻射屋等問題，並非肉眼立即可得察知，自無所謂「依現況交屋」或「依固定物交屋」可言，被告自不得以系爭房屋買賣係依現況主張免負瑕疵擔保責任。
㈣次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354條至第358條之規定
，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。再所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害，與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院107年度台上字第76號判決要旨參照）。依前開鑑定報告書所載：現有構造物樑、版、柱已見混凝土剝落及鋼筋鏽蝕裸露等情事發生，應力傳遞已然受損，未免增加應力行為負荷，是以進行破獲性檢測鑽心取樣。部分構造混凝土已失去鋼筋握裏，混凝土氯離子檢測已超過標準0.6kg/m³，其混凝土強度就算正常，但氯離子超標下氯離子會讓鋼筋鏽蝕便膨脹，導致混凝土爆裂、開裂，影響更多的鋼筋會接觸到空氣中的水和氧，接著氧化範圍擴大，等於是連鎖反應。本案建築氯離子超標一事無法修復等情，顯見系爭房屋因混凝土氯離子超過標準值，經過多年後，現狀上已對建物之建築結構、安全性等造成重大影響，對於原告之居住安全造成威脅，實無法強令原告居住其內，負擔不定時危害發生之風險，可認已欠缺一般對於房屋所應具有之通常效用，是原告依民法第359條規定請求解除契約，應無顯失公平情事，其自得依法主張解除契約。原告已於111年8月8日以基隆大武崙郵局第104號存證信函通知被告解除契約，被告業已收受，可認系爭房屋之買賣契約已合法解除。
㈤第按契約解除時，當事人雙方負有回復原狀之義務，由他方
所受領之給付物應返還之；又當事人一方受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第259條第1款、第2款及第205條分別定有明文。本件原告受領系爭房屋，既經其解除契約為有理由，則依前開規定，原告負有將系爭房屋移轉登記並點交返還予被告之義務，被告則負有返還所受領之價金310萬元及附加自受領時之利息予原告之義務。是原告請求被告返還受領之價金310萬元及自民事起訴狀繕本送達被告（詳本院卷第101頁送達回證)翌日即111年11月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於法有據。
㈥綜上所述，原告依民法第359條、第259條等規定，請求被告
給付310萬元及自111年11月12日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰各酌定相當金額併予准許之。
六、至原告另主張被告隱匿系爭房屋之混凝土中水溶性氯離子含量顯然超過一般標準甚多之事實，依民法第92條第1項規定，撤銷受被告詐欺所為購買系爭房屋之意思表示乙節，為被告所否認，因此，應由原告就此利於己之事實負舉證責任。且查，被告並非系爭房屋之起造人，其於不動產說明書現況調查表就「是否曾做過氯離子檢測」欄是勾選「否」，故難認其知悉系爭房屋之混凝土中水溶性之氯離子含量過高，又觀諸系爭不動產買賣契約第15條其他約定事項約定「房屋依現況交屋…。雙方協議交屋後賣方不負擔房屋漏水瑕疵擔保等責任。」等語(詳本院卷第26頁），佐以原告於購買系爭房屋前既已到場看屋，在知悉屋齡、所在地點等情況下，始出價向被告購買，並同意現況交屋，自屬評估交易風險利害關係後所為，難認原告有何於陷於錯誤之情事，此外，原告又未提出其他證據證明被告施以詐術致其陷於錯誤而購買系爭房屋之事實，故其主張受被告詐欺，依民法第92條第1項規定，撤銷購買系爭房屋之意思表示，自無可取。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予以一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 11 月 28 日
民事庭法 官 林淑鳳以上正本係照原本作成 .如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 28 日
書記官 張景欣