臺灣基隆地方法院民事判決111年度重訴字第12號原 告 蘇桂芬訴訟代理人 蔡聰明律師被 告 程怡禎訴訟代理人 林京鴻律師上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國111年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣陸佰陸拾萬元，及自民國一百一十一年二月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、訴訟費用新臺幣陸萬陸仟參佰肆拾元由被告負擔。
三、本判決於原告以新臺幣貳佰貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸佰陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告向被告程怡禎購買坐落基隆市○○區○○段○○○○段000地號土地（權利範圍為10000分之289，下稱系爭土地）及其上門牌號碼基隆市○○區○○街000巷00號7樓房屋（建號1517建物之權利範圍全部、建號1544、1546建物之權利範圍各10000分之594、10000分之378，下稱系爭房屋；系爭土地與系爭房屋，合稱系爭房地），並於民國110年6月12日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）660萬元，原告悉已依約給付買賣價金，被告亦於同年8月31日將系爭房屋交付原告，原告於系爭房屋交付後，委請水電師傅檢查，始發現系爭房屋之7、8樓登記建物並無法供應熱水，且有多處有滲漏水之情形。而被告於交付系爭房屋前，始終住居於系爭房屋，明知系爭房屋之7、8樓登記建物（本院按：系爭房屋共有7、8、9三層，其中7、8層為合法登記之建物，9層則為增建之建物，7、8、9層間設有室內梯互通上下；以下系爭房屋之7、8樓均稱系爭房屋之7、8樓登記建物、9樓則稱系爭房屋之9樓增建建物）並無法供應熱水，僅系爭房屋之9樓增建建物有供應熱水，又有多處有滲漏水之情形，且目前一般住家均會有冷、熱水之需求，所謂正常供水當然係指正常供應冷、熱水，更何況原告於買屋前已明確告知台灣房屋仲介股份有限公司（下稱台灣房屋）之仲介人員陳世明，原告購買系爭房屋係供孝親之用，詎被告竟對此等屬於交易上重要資訊，不但於標的物現況說明書之項次15「是否正常供水？」勾選「是」、項次31「是否有滲漏水情形？」勾選「否」，且被告委託之台灣房屋仲介，於歷次帶看系爭房屋至簽定系爭買賣契約時均未告知系爭房屋之7、8樓登記建物無法供應熱水此一非常態事實，顯然係故意隱匿此等重大交易資訊而消極不告知原告，自屬詐欺，原告自得依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約，並於111年1月5日寄發基隆東信路郵局第000004號存證信函（下稱東信路郵局存證信函）撤銷買受系爭房地之意思表示，東信路郵局存證信函亦已於同月6日送達被告而生合法撤銷系爭買賣契約之效力，系爭買賣契約視為自始無效，原告自得依民法第179條之規定，請求被告返還已受領之價金660萬元及法定遲延利息；原告亦得依民法第359條規定，解除系爭買賣契約，請就此擇一而為原告有利之判決。並先位聲明：被告應給付原告660萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日，按年息百分之5計算之利息；併陳明願供擔保，請准宣告假執行。
(二)退而言之，縱認原告主張受詐欺而為撤銷意思表示及依民法第359條規定解除系爭買賣契約，均無理由。然系爭房屋於交屋前已存有滲漏水情事及系爭房屋之7、8樓登記建物並無熱水供應，已不具備房屋生活起居之通常效用而屬瑕疵，原告亦得依民法第359條規定，請求減少價金。並備位聲明：
請求減少兩造就系爭房地之買賣價金；併陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告求為判決：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。其答辯意旨略以：
(一)被告未隱匿系爭房屋關於滲漏水及熱水管配置等事項，亦未以施用詐術之方式致原告陷於錯誤：
⒈按「民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意
，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘地……上訴人主張係受被上訴人詐欺而為買受系爭房地之意思表示，自應由上訴人就被上訴人『明知』系爭房屋有漏水瑕疵，卻故意隱瞞不告知上訴人，構成詐欺一事，負舉證之責任。」（臺灣高等法院104年度上字第932號民事判決意旨參照）。
⒉被告於106年間曾就系爭房屋施作外牆防水工程，嗣歷經多次
地震、連日大雨均未發生滲漏水之情事，被告自無可能於標的物現況說明書填載有滲漏水之情，甚且同意於系爭買賣契約特約事項約定「自交屋日起，賣方(即被告)負六個月滲漏水瑕疵擔保責任。」足認被告並無蓄意欺騙原告之意。況原告於簽訂系爭買賣契約前，曾分別於110年6月11日、同月12日及同月25日前往系爭房屋查看，亦無發現有滲漏水之情事。又被告於委託台灣房屋之仲介陳世明銷售系爭房屋時，已明確告知系爭房屋之熱水管曾於108間更新、熱水管之配置以及僅有系爭房屋之9樓增建建物有熱水等現況，並於標的物現況說明書第25點「水、電管線於產權持有期間是否更新？」勾選「是」，並特別加註「104年有更新過 熱水管108年更新過」等語，足見被告並無隱匿熱水管配置與熱水使用等情形，亦無詐欺原告之意圖。復觀諸系爭買賣契約第7條第4項約定「點交之本買賣標的應以簽約時之現狀或本契約之約定為準。」兩造既約定以「現況交屋」，系爭房屋於簽約時並無滲漏水情事、熱水管配置與使用情形亦無更動，是原告已確認系爭房屋符合期待始簽訂系爭買賣契約。則原告現以被告施用詐術使其簽訂系爭買賣契約，並據民法第92條第1項規定請求撤銷系爭買賣契約之意思表示，顯屬無據。
(二)原告不得以系爭房屋有滲漏水之情事及熱水管配置與熱水使用情形不合主觀期待，而依民法第359條規定解除系爭買賣契約：
⒈「按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文……房屋為不動產，為一般人居住使用之場所，所謂重大物之瑕疵應指足以影響房屋之結構性、安全性上效用或經濟價值之減損，如系爭契約所例示之凶宅、輻射屋、海砂屋，才屬重大之物之瑕疵……且系爭房屋於出賣前曾出租予臺灣關愛之家協會，益徵系爭房屋並無因漏水而不能供居住使用，雖兩造於現況說明書有約定賣方修繕後交屋，惟揆諸系爭契約第7條第8項之約定，系爭房屋之滲漏水顯非屬重大瑕疵。」（臺灣臺北地方法院105年度重訴字第462號民事判決意旨參照）。又「按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，為民法第348條第1項、第367條所明定。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。……前述鑑定報告業已明載系爭房屋1、2樓均有熱水使用，3樓至5樓僅需加裝電熱水器、強制排氣之瓦斯熱水器即可回復熱水使用（見原審卷㈡第144頁），上訴人既於購買系爭房地前曾多次前往現場察看，當已明知系爭房屋3至5樓並未加裝熱水器，其於受領系爭房屋之交付後，再以系爭房屋無熱水使用指稱系爭房屋具有瑕疵，誠屬無理。」（臺灣高等法院104年度上易字第502號民事判決意旨參照）。
⒉觀諸系爭買賣契約第5條第2項「物之瑕疵擔保：賣方（即被
告）保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方（即原告）不得主張解除契約，僅得請求減少價金。」第7條第8項「賣方依法對買方負有瑕疵擔保之責，非有重大權利瑕疵或物之瑕疵（如凶宅、輻射屋或海砂屋等）時，買方不得無故拒絕點交或拒絕協調或怠於提起民事訴訟……。」同條第9項「瑕疵非屬重大且解除契約顯失公平者，僅得減少價金；減少價金或修繕金額有爭議時，買方同意先撥付其餘款項，爭議金額暫予保留……。」等約定，兩造既於系爭買賣契約約定瑕疵處理方式，倘瑕疵非屬重大，原告不得主張解除契約，僅得請求減少價金；復依前開實務見解，倘原告主張系爭房屋具重大瑕疵而得解除契約，應達與海砂屋、輻射屋與凶宅同等程度，足以影響房屋之結構性、安全性效用或經濟價值之減損，始得為之。
⒊系爭房屋雖於點交後發生滲漏水之情事，惟滲漏水情況不會
影響房屋結構以及居住品質，客觀上亦無難以補正之狀況，與系爭買賣契約所例示之凶宅、輻射屋或海砂屋等情況相較，非屬重大瑕疵，且修繕費用加上1年保固之費用約為6萬元，與系爭買賣契約之買賣總價660萬元相較，比例顯不相當，原告依系爭房屋有滲漏水之情事而主張解除系爭買賣契約，顯失公平。
⒋系爭房屋之熱水管配置與熱水使用情形並未列舉於系爭買賣
契約中，則此部分是否屬重大瑕疵，仍應依一般交易通念，視其瑕疵程度有無與海砂屋、輻射屋、凶宅同等重大而為判斷。系爭房屋之7、8樓登記建物雖無熱水配置，惟系爭房屋於系爭房屋之9樓增建建物及廚房均有熱水配置，是系爭房屋仍具生活起居之通常效用，且熱水管配置與熱水使用情形並不影響房屋結構與安全，亦不同於凶宅會使人產生恐懼心理進而嚴重影響房屋價值，故系爭房屋部分樓層無熱水之狀況未達與海砂屋、輻射屋、凶宅等相同重大程度，是此部分瑕疵尚難認已達得解除系爭買賣契約之程度。倘原告對於系爭房屋熱水配置有特殊需求，應針對此部分詳加詢問帶看之房屋仲介，亦應於締約時將此部分列入系爭買賣契約之特別約定事項。況被告於委託銷售系爭房屋時，已明確告知系爭房屋之熱水管曾於108間更新、熱水管之配置以及僅有系爭房屋之9樓增建建物有熱水等現況，已如前述，實難認系爭房屋之熱水配置不具備當事人約定之品質，況系爭房屋之7、8樓登記建物有預留增設熱水管線之孔洞，得隨時增設熱水管線，加以原告尚未提出系爭房屋之熱水配置欠缺兩造約定或通常交易觀念之效能之相關證據，自難認系爭房屋之熱水配置有何瑕疵，亦無從成立重大瑕疵。退步言之，縱認系爭房屋之7、8樓登記建物無熱水配置係屬重大瑕疵，然經評估以5萬元即可於系爭房屋之7、8樓登記建物建置熱水管，與系爭買賣契約之買賣總價660萬元相較，比例顯不相當，原告以系爭房屋之7、8樓登記建物無熱水配置主張解除系爭買賣契約，亦顯失公平。
(三)被告於委託台灣房屋之仲介陳世明銷售系爭房屋時，已明確告知系爭房屋之熱水管曾於108間更新、熱水管之配置以及僅有系爭房屋之9樓增建建物有熱水等現況，並於標的物現況說明書第25點特別加註相關說明。於交屋時，亦再次提及熱水管配置之相關事項，且兩造係依系爭買賣契約第7條第4項為現況交屋，熱水配置非屬物之瑕疵甚明，原告以此主張請求減少系爭房屋之買賣價金，並無足採。另就系爭房屋滲漏水之情形，被告願於點交時即存在之滲漏水部分，於合理範圍内負擔修繕费用。
三、得心證之理由：原告主張其於110年6月12日透過被告委託之台灣房屋陳世明之仲介，與被告簽訂系爭買賣契約，向被告購買系爭房地，買賣總價金為660萬元，原告悉已依約給付買賣價金，被告亦於110年8月31日將系爭房地交付原告，原告於系爭房地交付後，委請水電師傅檢查，始發現系爭房屋之7、8樓登記建物無法供應熱水，且多處有滲漏水之情形。而被告在交付系爭房屋前，始終住居於系爭房屋，明知系爭房屋之7、8樓登記建物並無法供應熱水，僅系爭房屋之9樓增建建物有供應熱水，且多處有滲漏水之情形，又原告已明確告知台灣房屋之仲介人員陳世明，原告購買系爭房地係供孝親之用，詎被告竟對此等屬於交易上重要資訊，不但於標的物現況說明書之項次15「是否正常供水？」勾選「是」、項次31「是否有滲漏水情形？」勾選「否」，且於歷次帶看系爭房屋，甚至簽定系爭買賣契約之前均未告知，顯然係故意隱匿而消極不告知原告，自屬詐欺，原告已依民法第92條規定，於111年1月15日寄發東信路郵局存證信函撤銷買受系爭房地之意思表示，被告應依民法第179條之規定，返還已受領之價金660萬元及法定遲延利息等語，被告固不否認兩造間就系爭房地訂有系爭買賣契約及原告業已交付買賣價金660萬元之情，惟被告否認有任何詐欺之情事並以上開情詞置辯。故本件之爭點即為被告有無原告主張之詐欺情事？茲析述如下：
(一)按「因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」民法第92條第1項定有明文。又詐欺行為不以積極之欺罔行為為限，如法律上、契約上或交易上之習慣上就某事項負有告知之義務，仍有消極的隱匿、掩飾事實之行為，故意不為告知，得構成所稱之消極詐欺行為（最高法院80年度台上字第2713號判決意旨參照）。是消極不告知某事項，以致於對於客觀事實產生扭曲錯誤之認知，必該事項交易上認為重要，且足以直接影響法律行為意思表示內容，於法律上、契約上或交易習慣上觀察，需課以相對人積極主動說明、告知該事項之義務，以滿足表意人於決定意思表示時判斷上之需要者，即可當之。
(二)觀諸卷附兩造不爭之系爭房地標的物現況說明書之項次15「是否正常供水？」勾選「是」、項次31「是否有滲漏水情形？」勾選「否」，可認被告以已書面方式明確告知原告，系爭房屋並無任何不能正常供水或滲漏水之情形。
(三)證人即台灣房屋仲介人員陳世明於本院審理時結證稱：我是系爭房地之被告方仲介，是被告委託我們出售系爭房地，在雙方簽訂買賣契約前，被告沒有告知7、8樓登記部分（即系爭房屋之7、8樓登記建物）沒有熱水，只有說他們家人口很簡單，只有3人，在9樓增建部分（即系爭房屋之9樓增建建物）洗澡，有加裝一個加熱器在廚房櫃子下面。如果廚房要用熱水的話，使用加熱器就可使用，並沒有說7、8樓登記部分沒有熱水。而且我們之前是與被告簽訂不動產一般委託銷售契約書，之後又與被告簽訂不動產專任銷售委託書，屋況部分，我們有再跟被告核對過，如庭呈之現況說明書所載，最主要是確認價格不變、時間、有無滲漏水、是否為凶宅等事項，真的沒有印象被告之前配偶即古政弘有跟我說7、8樓登記部分沒有熱水，只有跟我提到廚房有加熱器，廚房在7樓，加熱器打開就有熱水。而且原告看屋看了兩次，被告本人都在家，因7樓衛浴間無任何衛浴用品、很乾淨，原告有問被告說他家有老人家，7樓可否洗澡，被告說可以，原告確認沒有問題後才購買等語。由證人陳世明之陳述，可認被告或被告前配偶古政弘並未明確告知證人陳世明系爭房屋之
7、8樓登記建物並無法供應熱水，故證人陳世明自無從將系爭房屋之7、8樓登記建物並無法供應熱水一事告知原告，且於證人陳世明帶看系爭房地時，被告亦未當場向原告表明系爭房屋之7、8樓登記建物並無法供應熱水。依證人陳世明之陳述，並不能證明被告有告知原告系爭房屋之7、8樓登記建物並無法供應熱水之情事。
(四)雖觀諸證人陳世明不爭之證人陳世明與古政弘間於111年3月10日之錄音譯文內容（如附表所示），及證人即被告之前配偶古政弘於本院審理時結證稱：我沒有與原告交談過。但系爭房地在簽訂不動產一般委託銷售契約書時，當日總共有三家不同仲介公司的仲介人員到場（一位姓趙、一位姓蔡、一位就是陳世明），我們在7樓，他們三個坐在沙發上，因為他們沒有來過，也需要拍照，所以我帶著他們從7、8、9樓逐層看，第一個去廚房，再來7、8樓登記部分及9樓增建部分。一般來說廚房都有熱水，但我有特別提到有請水電設立插座，原本打算買瞬熱型加熱器，因為原本的管線在冬天的時候，廚房要4分鐘才有熱水，而且因為熱水管破裂，造成6樓滲水，就廢棄原本的熱水管，用新接的，後來考慮到我們都在9樓洗澡，因為9樓有浴缸，所以只有9樓增建部分的浴室才有熱水，這在當日我都有帶看告知，而且有告訴7、8樓登記部分的浴室為何牆面有一個洞，用類似瓦片的東西封起來，因為我們預計8樓如果要用熱水的話，就由9樓走外牆接下來，不用走舊有管線，因為舊有管線是破的。至於不動產現況說明書沒有將此一情形記載，是因為不知道要記載而且仲介人員也沒有告知要記載。至於台灣房屋仲介人員陳世明有無將7、8樓登記部分並無法供應熱水這件事情告訴原告，這個我不清楚，但我覺得仲介應該要跟原告說。況且交屋時，我有開LINE視訊，陳世明怎麼可能不知道等語，由上開證據，證人古政弘似應已告知證人陳世明系爭房屋之7、8樓登記建物並無法供應熱水一事。證人陳世明於本院審理時就上開錄音譯文紀錄之內容真正固不爭執，然證稱：我當日手上另有他事，而且時間已久，我覺得是古政弘在引導我這件事，否則為何他們不記載在系爭房地標的物現況說明書，且帶看當時，被告亦在場等語，本院再詢問證人陳世明，請再仔細回想，簽立不動產一般銷售委託書至兩造簽訂系爭買賣契約書之時止，被告或其前配偶古政弘有無告知系爭房屋之7、8樓登記建物無熱水？證人陳世明回以：我只記得被告說他們家人口較少，都在9樓洗澡，7、8樓沒有在用等語，本院再問所以沒有告知系爭房屋之7、8樓沒有熱水可用此事？證人陳世明答稱：是。本院復觀諸證人陳世明與古政弘間於111年3月10日之錄音譯文紀錄，證人古政弘倘早已告知證人陳世明系爭房屋之7、8樓登記建物並無法供應熱水一事，何以於被告將系爭房地交付原告之當時，尚需以LINE視訊方式逐層引導證人陳世明帶看解說？且證人陳世明何以僅於系爭房地標的物現況說明書之項次25「水、電管線於產權持有期間是否更新？」勾選「是」並加註「104年有更新過 熱水管108年更新過」等隱諱用語而不直接記載系爭房屋之7、8樓登記建物因管線問題沒有熱水？凡此均違常理，本院乃詢問證人古政弘，你在跟三位仲介講的時候，有無很明確說7、8樓沒有熱水？還是迂迴陳述？證人古政弘回以：在我認知，我帶的三位仲介，從7、8樓，每個房間我都有帶看並告知各處的問題。我印象中沒有直接稱7、8樓沒有熱水，但我有跟仲介說熱水怎麼走最省工，我認為這樣講他們就會理解，因為他們是專業的等語，可知證人古政弘當時並未以直接明確的用語告知系爭房屋之7、8樓登記建物並無法供應熱水，而是其主觀上認為在場之仲介人員經由其解說，應該要理解系爭房屋之7、8樓登記建物並無法供應熱水。綜合證人陳世明、古政弘之陳述及證人陳世明與古政弘間於111年3月10日之錄音譯文內容等事證，可知證人古政弘並未直接且明確地告知證人陳世明系爭房屋之7、8樓登記建物並無法供應熱水，證人陳世明亦未能理解證人古政弘之說法，以致始終未將系爭房屋之7、8樓登記建物並無法供應熱水一事告知原告。被告抗辯其有將系爭房屋之7、8樓登記建物並無法供應熱水之情事告知原告之情，即無可採。
(五)退而言之，縱認證人古政弘有將系爭房屋之7、8樓登記建物並無法供應熱水一事告知證人陳世明。然證人陳世明實際並未將此一情事轉知原告，此業據證人陳世明結證在卷，已如前述。按民法第92條固規定「因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」惟民法第224條前段亦規定「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。」證人即台灣房屋之仲介人員陳世明就系爭買賣契約乃被告之代理人或使用人，此為被告所不爭，故證人陳世明並非民法第92條但書規定之第三人，證人陳世明故為隱匿之消極詐欺行為即應視同為被告之詐欺行為，縱被告不知證人陳世明未將系爭房屋之7、8樓登記建物並無法供應熱水一事告知原告，原告仍得以被詐欺為由，撤銷系爭買賣契約。
(六)按買賣契約之締約表意人若因相對人實施詐欺陷於錯誤而訂約，表意人自依民法第92條第1項規定，得撤銷其因被詐欺所為之意思表示，使買賣契約自始歸於消滅，而請求相對人返還因訂立買賣契約而受領之價金等不當得利（最高法院77年度台上字第467號判決意旨參照）。系爭房屋係一般家用住宅，而衡以目前市場之一般住家均有不定時且即時之冷、熱水需求，必然有水龍頭一開啓即有冷、熱水之管線設備及供應，始得謂正常供水之常態情況，此為目前公眾周知之事實，絕非苛求，而系爭房屋之7、8樓登記建物之衛浴間並無任何熱水供應，需沐浴等使用熱水之情形，則需經由室內梯至系爭房屋之9樓增建建物始得為之，為求熱水必須上下往返7、8樓及9樓之間，對於體力、時間及心理感受顯非正常，自屬非常態之事項，此一非常態之事項勢將嚴重影響不特定買方是否買受及買受價格之決定，依不動產之買賣交易習慣，被告就此涉及系爭買賣契約之重大交易事項，本應不待原告詢問，即應負有積極據實填載於不動產標的現狀說明書或據實告知之義務，以滿足買方於決定意思表示時判斷上之需要，卻反而隱瞞此一重大交易事項，於標的物現況說明書既填載正常供水，亦未據實告知系爭房屋之7、8樓登記建物並無熱水供應，以此消極不告知之詐欺方式，致使原告陷於錯誤，而與被告簽訂系爭買賣契約，自屬遭詐欺而為意思表示，原告乃依民法第92條第1項之規定，以遭被告詐欺為由撤銷系爭買賣契約，並於111年1月5日寄發東信路郵局存證信函撤銷買受系爭房地之意思表示，被告亦已於同月6日受領而生合法撤銷系爭買賣契約之效力，系爭買賣契約依民法第114條第1項規定，視為自始無效，被告再保有此項給付利益，即屬不當得利，故原告依民法第179條不當得利規定，請求被告將已受領之買賣價金660萬元加計法定遲延利息返還，即屬有據，應予准許。
(七)系爭買賣契約既經原告已被詐欺為由而撤銷，已經認定如前，即毋庸審酌原告其餘依民法第359條規定解除系爭買賣契約或減少價金等事項之必要，附此敘明。
四、綜上所述，原告主張被詐欺而撤銷系爭買賣契約之意思表示，依不當得利法律關係請求被告返還原告已支付之買賣價金660萬，及自起訴狀繕本送達翌日即111年2月25日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用即第一審裁判費66,340元由被告負擔。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 111 年 4 月 26 日
民事庭法 官 徐世禎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 26 日
書記官 林煜庭附表：111年度重訴字第12號 錄音時間：111年3月10日 對話人：古政弘 陳世明 時間 對話內容 00：12 陳世明：喂，你好。 00：13 古政弘：請問是臺灣房屋的陳世明先生嗎？ 00：16 陳世明：是。 00：17 古政弘：你好，我是歌德堡賣家，程怡禎小姐的前夫古政弘，很抱歉打擾你，現在方便講電話嗎？ 00：25 陳世明：可以，請說。 00：27 古政弘：就是我這個前妻，她有收到買家蘇桂芬小姐對她提出告訴的起訴狀，這個事你知道嗎？ 00：38 陳世明：第一次我知道、第二次我不知道。 00：41 古政弘：我跟你請教就是說，他裡面起訴狀有說到，7樓沒有熱水這個問題，我記得當時，你們在簽約時，還有帶看的時候，最後8月31日交屋的時候，我都有跟你說明，你沒有轉告他嗎？ 01：04 陳世明：我告訴你，他現在在意的點是，我們當初都有講，但是重點是我們當初都沒有寫下來。 01：22 古政弘：不是，我懂意思，你聽我說，沒有白紙黑字寫下來沒錯，但是我們交屋的時候，我們沒有跟他當自，那天的情況是原本約好9點，我跟我前妻在房子裡面等，你跟你的同事在底下1樓等蘇桂芬，對不對，你還記得吧？後來我就說我們實在有事情，因為我前妻請的假時間快到，他要回去，我也要去忙我的事情，那我們就麻煩你代為交給鑰匙，然後我去把房子的水、電、瓦斯結清，我還把帳單送到你公司，你還記得嗎？ 01：50 陳世明：我記得。 01：51 古政弘：後來你是不是有打line給我，然後我有用line帶著你、帶著他，雖然是用語音，但是我有用line帶著你，你就沿路照著我的指示走，順便說明說為什麼2樓（即7樓第2層）的樓中樓廁所沒有熱水，為什麼1樓（即7樓第1層）廚房底下有一個插座，我那時候不是都有帶著你們看嗎？那你沒有轉告他？ 02：15 陳世明：我們帶看一定只能在現場，當然一定會有講。 02：21 古政弘：所以你在現場有告訴他，為什麼7樓廚房跟廁所沒有熱水，你有講嗎？ 02：25 陳世明：因為我們有用視訊，當然我們在講的時候，他一定有在現場。 02：30 古政弘：那為什麼起訴狀他沒有呢？她就說沒有告知，因為我們是有視訊沒有錯，可是他起訴狀就說沒有啊，他就說他不知道為什麼7樓沒有熱水，那這中間就是我們透過你，那我相信陳先生當下視訊應該有帶著他看吧？ 02：54 陳世明：我真的……我跟你講，時間久了真的不知道，我那時候他有沒有在我旁邊，但是我相信他那時候有在現場是真的。交屋的時候，你們兩個先走，但是我必須要留下來等他，但是我記得我後來我有沒有上去，應該是有，他應該是有上去，但有沒有在我旁邊，這個我真的沒有辦法確認，因為時間久了我真的也忘了。但是當初最主要是沒有把那個部分寫下來，但是我現在真的不知道他寫的內容是什麼，我也看不到。