臺灣基隆地方法院民事判決111年度重訴字第53號原 告 李林聰雄輔 助 人 李雅婷訴訟代理人 李子聿律師
李林駿被 告 吳陳麗華訴訟代理人 陳郁婷律師複 代理人 林奇賢律師上列當事人間確認買賣關係不存在等事件，本院於民國112年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：先位部分：
㈠原告於96年3月18日起即罹患阿茲海默症，107年3月2日即有
疑似認知功能障礙，108年1月28日輕度認知功能障礙，109年1月15日輕度認知功能障礙，110年1月13日中度認知功能障礙，110年5月27日原告之女丙○○乃向法院聲請監護、輔助宣告，本院家事庭於111年2月11日以110年度輔宣字第8號、111年度監宣字第78號裁定宣告原告為受輔助宣告之人。
㈡原告自110年5月27日起即有精神錯亂之情形，且對於事實判
斷能力受限於短期記憶障礙，會呈現時序混亂、偽記憶等情況，依民法第75條規定，其意思表示自屬無效，故原告於①110年6月20日與被告就坐落新北市○○區○○段000○000地號土地及其上同段128建號建物(即門牌號碼新北市○○區○○○路00巷0號房屋，下稱系爭房屋)（下合稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，以總價900萬元將系爭房地出售予被告；②110年7月12日因系爭房屋占用鄰地，與被告簽訂不動產買賣協議書，將價金折讓50萬元於被告(下稱系爭減價協議書)；③110年8月1日與被告簽訂住宅租賃契約書，將系爭房屋無償租賃予被告，期間自110年8月1日起至115年7月31日止（下稱系爭無償租賃契約書），均自屬無效。
㈢若認原告所為上開①②③之意思表示仍為有效，則依民法第15條
之1、第15條之2準用民法第79條之規定，系爭買賣契約、系爭減價協議書及系爭無償租賃契約書，既未得輔助人之同意，依法自不生效力。
㈣並為先位聲明：確認兩造間於110年6月20日簽訂之系爭買賣
契約、於110年7月12日被告簽訂之系爭減價協議書及於110年8月1日簽訂之系爭無償租賃契約書均無效。
備位部分：㈠原告實係受被告或第三人詐欺而為出售系爭房地之意思表示，原告已向被告為撤銷意思表示。
㈡系爭房地之客觀價值約為1,200萬元，且原告歷來均居位於系
爭房屋以維持生活，斷不可能逕行出售而放棄安身立命之所，遑論再去簽署事實上及法律上均不可能存在之「無償租賃」之住宅租賃契約書，顯見係乘原告之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或給付之約定，依當時情形顯失公平，法院自得依利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。
㈢並為備位聲明：兩造間於110年6月20日簽訂之系爭買賣契約
、於110年7月12日簽訂之系爭減價協議書及於110年8月1日簽訂之系爭無償租賃契約書之債權行為均應予撤銷。
二、被告答辯略以：㈠依家事事件法第178條規定，輔助宣告之裁定，於裁定送達或
當庭告知受輔助宣告之人時發生效力。系爭買賣契約、系爭減價協議書及系爭無償租賃契約書簽訂之時點遠早於原告受輔助宣告裁定之時點，原告主張依民法第15條之1、第15條之2準用民法第79條之規定，違反家事事件法第178條規定，顯屬無據。
㈡暫時處分及輔助宣告之裁定既無溯及效力，受輔助宣告之人
於受輔助宣告之裁定生效前，若非完全欠缺意思能力者，其所為法律行為仍為有效。被告係於110年6月經中信房屋基隆昱信加盟店仲介林士佶介紹，得知原告所有系爭房地要出售，乃於110年6月12日前往系爭房地所在看屋，看屋時原告親自與被告接洽並介紹，雙方相談甚歡，經溝通及磋商多次，嗣於原告110年6月20日與原告簽訂系爭買賣契約，並於同日支付簽約金90萬元(110车6月21日地政士戊○○解繳存入中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶專屬帳號，下稱價金履約保證專戶)。因發現系爭房屋占用鄰地，兩造復於110年7月12日簽訂系爭減價協議書，且因系爭房屋屋況破舊不堪，被告同意裝設門窗並為初步修繕，雙方乃於110年8月1日再行簽訂系爭無償租賃契約書。被告並於110年8月30日支付完稅款810萬元（匯入價金履約保證專戶），故不得以原告嗣後因罹患阿海默症於111年2月11日經法院裁定為受輔助宣告之人，即率然回推過去訂約時之精神狀態，全然欠缺意思能力而不能為有效之意思表示。
㈢原告之女丙○○向法院聲請宣告原告為受輔助宣告之人後，原
告多次向被告道歉、對不起，並表示一定會盡力完成系爭房地過戶事宜，顯見原告仍有強烈希望能履行系爭買賣契約，而無撤銷或提起本件訴訟之意思，原告之輔助人並無代替原告決策之權限，其提起本訴主張，顯無理由。
㈣原告主張其簽訂上開契約時係處無意識精神錯亂、其所為之
意思表示係被詐欺，均應就此事實負舉證責任。又兩造係經過多次溝通及協商後，於代書及仲介共同見證下始簽訂，原告並多次抱怨女兒丙○○不養他，又覬覦其財產，只好賣房子才能生活，原告就其急迫、輕率或無經驗或遭詐欺之情事，完全無法舉證。原告主張依民法第74條、第92條規撤銷系爭買賣契約、系爭減價協議書及系爭無償租賃契約書，均無理由。
㈤並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造對下列相關聯事件之時序經過不爭執：㈠兩造於110年6月20日簽訂系爭買賣契約，由被告以900萬元向
原告購買坐落新北市○○區○○段000○000地號土地及其上同段128建號建物（即門牌號碼新北市○○區○○○路00巷0號房屋）(即系爭房地)。
㈡兩造於110年7月12日簽訂系爭減價協議書，雙方就系爭房屋
占用鄰地之爭議協議同意：原告價金折讓50萬元於被告。㈢兩造於110年8月1日簽訂系爭無償租賃契約書，自110年8月1
日起至115年7月31日止，由原告將系爭房屋無償出租予被告。
㈣原告之女丙○○於110年5月27日(收文日期110年5月31日)向本
院家事庭聲請宣告原告為受監護宣告、輔助宣告之人，並於同年8月3日(收文日期8月4日)向本院家事庭聲請禁止原告就系爭房地予以處分或設定負擔。
㈤本院家事庭於110年8月5日以110年度家暫字第29號裁定，原
告所有之系爭房地於本院110年度監宣字第78號監護宣告事件撤回、裁判確定或其他原因程序終結前，禁止為移轉、設定負擔或其他一切處分行為，並於110年8月6日以基院麗家景110家暫29字第09445號函囑新北市汐止地政事務所為禁止處分登記。新北市汐止地政事務所於110年8月11日函覆本院家事庭已就系爭房地為禁止處分登記。
㈥被告於110年8月30日已繳足系爭房地買賣價金900萬元至價金履約保證專戶。
㈦被告出具經兩造於110年12月26日簽署之先行動支價款同意書
，於110年12月27日自價金履約保證專戶中先行動用720萬元。
㈧本院家事庭於111年2月11日以110年度輔宣字第8號、111年度
監宣字第78號裁定宣告原告為受輔助宣告之人，並指定丙○○為其輔助人，裁定於111年3月5日送達生效，同年月15日確定。於111年4月6日以基院麗家景110家暫29字第04244號函通知原告、原告之輔助人丙○○及新北市汐止地政事務所禁止處分應予撤銷。新北市汐止地政事務所於111年4月12日函覆本院家事庭系爭房地已辦竣塗銷禁止處分登記。
四、兩造爭執事項：㈠原告先位請求確認系爭買賣契約、系爭減價協議書及系爭無
償租賃契約書均屬無效，是否有理？㈡原告備位請求簽訂系爭買賣契約、系爭減價協議書及系爭無
償租賃契約之債權行為應予撤銷，是否有理？
五、本院判斷：先位部分:
㈠按未滿七歲之未成年人及受監護宣告之人，無行為能力；受
監護宣告之人，無行為能力；無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。民法第13條第1項、第15條、第75條分別定有明文。上開規定旨在兼顧表意人權益及交易安全，即成年人如未受監護宣告，除有心神喪失、無意識或精神錯亂而達喪失意思能力程度之情形外，所為之法律行為自屬有效。至受輔助宣告之人，並不因輔助宣告而喪失行為能力，僅於為特定之行為時，須經輔助人同意（參照民法第15條之2第1項規定），則其於受輔助宣告前所為之法律行為，除行為時有上述喪失意思能力之情形外，應屬有效。又所謂「無意識」，係指全然無識別、判斷之能力而言；「精神錯亂」，則指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言，亦即全然欠缺意思能力而不能為有效的意思表示而言。因此，表意人行為時並非全然欠缺意思能力（即未達上述無意識或精神錯亂之程度），縱不具正常之意思能力，亦難謂其意思表示係在無意識或精神錯亂中所為。再者，為免對行為人之意思能力於個案逐一審查，對當事人形成不利並有害交易安全，民法採階段化（或類型化）之行為能力制度，以年齡為基礎藉以區別行為能力之有無及其範圍。又為避免精神障礙者從事法律行為遭受損失，設有監護宣告及輔助宣告制度，以保護受宣告人之利益，並以此作為公示之方法，用資維護社會交易之安全。而意思能力較常人顯有不足之人，於未受輔助宣告以前，既欠缺公示方法使交易相對人得以確認行為人所為法律行為之效力；且斯時行為人並無輔助人，其法律行為之效力是否可得輔助人承認未定，致其法律行為之效力懸於效力未定之狀態，對於交易安全之保障傷害程度更強。故法律就意思能力顯較常人不足之行為人，所為重大法律行為之效力，在其受輔助宣告前雖無明文規定，應認為其所為法律行為即屬有效，並未違反法律規範之計劃及意旨，尚難認係法律規定之缺漏，無以類推適用為補充。換言之，成年人在法院宣告應受輔助裁定生效前，其行為時非全然欠缺或喪失意思能力，應認有完全之行為能力，所為法律行為當屬有效。因此，於98年11月23日增訂施行民法第15條之1及第15條之2後，因精神障礙或其他心智缺陷，致為意思表示或受意思表示，或辨識意思表示效果之能力，顯有不足之人，於未受輔助宣告以前，其為民法第15條之2第1項各款所列重要法律行為之效力，尚無從擴張解釋適用民法第75條後段，亦不得類推適用民法第15條之2並準用民法第79條、第80條、第82條之規定。
㈡查原告為38年次之成年人，原告之女丙○○於110年5月31日以
原告自96年3月18日患阿茲海默症，致其意思表示或受意思表示或辨識意思表示效果之能力，顯有不足等情為由，向本院家事庭聲請對原告為監護宣告（110年度監宣字第78號)及輔助宣告(110年輔宣字第3號)，經本院家事庭承審法官參酌原告當庭對所詢問問題尚能對應回答、家事調查報告及台北市立萬芳醫院鑑定結果等資料，認原告確有心智缺陷，然其為意思表示或受意思表示或辨識意思表示效果之能力係顯有不足，非完全不能為意思表示、受意思表示或完全不能辨識其意思表示之效果，自未達應受監護宣告之程度，以輔助宣告為當，乃於111年2月11日裁定宣告原告為受輔助宣告之人，該裁定並於111年3月5日送達原告，於110年3月15日確定等情，有輔助宣告裁定暨確定證明可稽(附於本院110年度輔字第8號卷第33至42頁、第55頁；本院110年度監宣字第78號卷第200頁頁至209頁、第244頁），並經本院依職權調卷查明屬實。是原告於111年2月11日始經裁定宣告為受輔助宣告之人，並於111年3月5日生效，同年月15日確定，此為原告所不爭執，堪認原告於110年6月20日與被告簽訂系爭買賣契約、於110年7月12日與被告簽訂系爭減價協議書、於110年8月1日與被告簽訂系爭無償租賃契約書時，尚未經輔助宣告確定。
㈢原告雖主張其於為上開契約之簽訂時係於精神錯亂中所為，
依法應不生效力云云，然據原告於111年6月16日向本院提起本件訴訟前尚能與律師討論並委由律師擔任本件之訴訟代理人而有起訴之意思，有原告訴訟代理人於本院112年4月11日言詞辯論期日陳述在卷（見本院卷第274頁），而本院為瞭解原告本人有無提起本件訴訟之意思及其有無訴訟能力乙情，乃通知原告本人到場，據原告本人於112年5月16日言詞辯論期日到庭所為之陳述：「（問：原告把房子出售給乙○○○，現在有沒有要對乙○○○提告請求她把房子歸還？）有。」「（問：系爭買賣契約書是否你親簽？）是。」「(問:是否知道簽名是簽什麼?)知道，是賣房子」「（問：房子是否已過戶？）還沒有，因為錢還沒有付清。」「（問：當初為何要賣房子？）因為我缺錢。」「（問：房屋仲介是何人去找來的？）我自己去找的。」「（問：當初有跟仲介說金山房子要賣多少嗎？）我跟他說要賣1,000萬元。」「(問:最後成交金額多少?)900萬元。」「（問：系爭房屋買賣過程中是你自己跟仲介接洽辦理還是有他人幫你處理？）都是我接洽仲介辦理。」等情(詳本院卷第297-301頁)，原告針對本院之發問，除能明確表示其有要對被告提告請求被告歸還系爭房地，確有為本件訴訟行為之意思外，同時亦能明確表示其出售系爭房地之原委、欲出售之價金及過程，難認原告於簽訂系爭買賣契約、系爭減價協議書及系爭無償租賃契約書時，無法以獨立之意思表示為有效法律行為。
㈣復據證人即受被告委任之仲介丁○○於本院具結證述：帶買方
看屋時，原告在場介紹屋況及環境。帶買方看屋時，全程都是原告在跟買方說明屋況、環境、土地大小，簽完買賣契約後，仲介會重新鑑界土地實際範圍，發現跟原告指稱的土地大小不同，有將鑑界的資料給原告，並且有告知原告及原告的經紀人土地的實際範圍及大小，才衍生出折讓價金的問題。因房屋買賣過程一個半月左右可以辦完手續，但後來不曉得什麼原因無法順利過戶，買方有告知是否用無償租賃方式暫行處理，我有幫乙○○○買一個制式的住宅租賃契約書，買賣雙方是在原告八堵的住所簽的，我有在場。我認為價格（850萬元)滿合理的，而且高於行情等語（詳本院卷第304-309頁）；證人即兩造簽訂系爭買賣契約當下在場之地政士戊○○具結證述：「（問：甲○○○訂約時之意思自主，有無受到不當干預？）沒有。」「（問：依證人認知甲○○○訂約時，精神狀態有無異常？）沒有。」「（問：簽約當下，甲○○○有將權狀交付證人嗎？）有…。我現在想起來當時甲○○○給我兩份印鑑證明，一份要辦理移轉，一份要辦理書狀補發，應該是權狀遺失，要辦理補發。簽完約後在110年7月20日報稅。
」「稅單下來後，買方是110年8月30日匯款的。」等情(詳本院卷第310-313頁）。
㈤佐以，原告雖於107年3月2日起即有疑似認知功能障礙，108
年、109年有輕度認知功能障礙，110年1月中度認知功能障礙，於110年11月23日經醫師診斷為罹患阿茲海默症，記憶力及財務管理能力已達中度認知障礙，且於106年1月25日已有阿茲海默症(認知功能障礙症)之病史，惟經本院家事庭依原告當庭應答之情況、家事調查報告及台北市立萬芳醫院鑑定結果等資料，認原告確有心智缺陷，然其為意思表示或受意思表示或辨識意思表示效果之能力係顯有不足，非完全不能為意思表示、受意思表示或完全不能辨識其意思表示之效果，且原告亦未經國內任何醫療院所專業判斷認其於110年6月20日簽訂系爭買賣契約、於110年7月12日簽訂系爭減價協議及110年8月1日簽訂系爭無償租賃契約等行為時，已因阿茲海默症或認知功障礙症，而係處於精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示效果之情形。
㈥綜合上情，原告既無法證明其於簽訂系爭買賣契約、系爭減
價協議書及系爭償償租賃契約之行為時，均因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示效果之情形，應認系爭買賣契約、系爭減價協議書及系爭無償租賃契約書均因兩造雙方之意思表示一致而成立、生效。又原告既為成年人，其在應受輔助宣告裁定生效前即111年3月5日前，並非全然欠缺或喪失意思能力，應認有完全之行為能力。則於原告未受輔助宣告確定前，其關於系爭房地所簽訂之系爭買賣契約、系爭減價協議書、系爭無償租賃契約書之法律行為，核屬民法第15條之2第1項第5款「不動產之處分、設定負擔、買賣、租賃或借貸」所列重要法律行為之效力，依上開說明，自無從擴張解釋適用民法第75條後段，亦不得類推適用民法第15條之2並準用民法第79條、第80條、第82條之規定，以維社會交易之安全。是原告之前揭主張，均屬無據，而不足採。從而，原告先位請求確認兩造間於110年6月20日簽訂之系爭買賣契約、於110年7月12日被告簽訂之系爭減價協議書及於110年8月1日簽訂之系爭無償租賃契約書均無效，並無理由，應予駁回。
備位部分:
㈠按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表
示者，表意人得撤銷其意思表示。所謂因被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以不法危害之言語或舉動加諸表意人，使其心生恐怖，致為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例參照）。原告主張受被告或第三人詐欺等情，既為被告所否認，自應由原告就此項構成要件事實負舉證之責。原告雖提出原證6為證，惟原證6之內容僅泛言「本人於基隆地方法院監護宣告期間，因為人所蒙騙欺罔」，並未就具體事實舉證，且依原告本人於112年5月16日言詞辯論期日到庭所為之陳述：「（問：系爭買賣契約書是否你親簽？）是。」「(問:是否知道簽名是簽什麼?)知道，是賣房子」「（問：房子是否已過戶？）還沒有，因為錢還沒有付清。」「（問：當初為何要賣房子？）因為我缺錢。」「（問：房屋仲介是何人去找來的？）我自己去找的。」「（問：當初有跟仲介說金山房子要賣多少嗎？）我跟他說要賣1,000萬元。」「(問:最後成交金額多少?)900萬元。」等語，顯見原告簽訂系爭買賣契約係本於其自己之意思。而原告亦未具體指明被告或第三人有何施用詐術之行為，是原告主張已依民法第92條規定撤銷簽訂系爭買賣契約、系爭減價協議書及系爭無償租賃契約書之意思表示，自不足採。
㈡次按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財
產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為，民法第74條第1項定有明文。而法院依民法第74條第1項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之。所稱急迫，係指現有法益受到緊急危害或陷於立即且迫切之重大困境。所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言。所稱無經驗，指欠缺一般生活經驗或交易經驗而言，非指欠缺特定領域或行業之知識。而財產上之給付或給付之約定顯失公平，乃指給付與對待給付之間顯然欠缺衡平關係，並應依法律行為成立當時之客觀事實及社會經濟狀況等情形決之，倘給付欠缺對價或對價嚴重失衡，依其情形法院難為公平之調整，可撤銷其法律行為（最高法院110年度台上字第534號、107年度台上字第1505號判決意旨參照）。
㈢據證人丁○○所為之證述：帶買方看屋時，原告在場介紹屋況
及環境。帶買方看屋時，全程都是原告在跟買方說明屋況、環境、土地大小，簽完買賣契約後，仲介會重新鑑界土地實際範圍，發現跟原告指稱的土地大小不同，有將鑑界的資料給原告，並且有告知原告及原告的經紀人土地的實際範圍及大小，才衍生出折讓價金的問題。因房屋買賣過程一個半月左右可以辦完手續，但後來不曉得什麼原因無法順利過戶，買方有告知是否用無償租賃方式暫行處理，我有幫乙○○○買一個制式的住宅租賃契約書，買賣雙方是在原告八堵的住所簽的，我有在場。我認為價格（850萬元)滿合理的，而且高於行情等情（詳本院卷第304-309頁）；證人戊○○之證述：
「（問：甲○○○訂約時之意思自主，有無受到不當干預？）沒有。」「（問：依證人認知甲○○○訂約時，精神狀態有無異常？）沒有。」「（問：簽約當下，甲○○○有將權狀交付證人嗎？）有…。我現在想起來當時甲○○○給我兩份印鑑證明，一份要辦理移轉，一份要辦理書狀補發，應該是權狀遺失，要辦理補發。簽完約後在110年7月20日報稅。」「稅單下來後，買方是110年8月30日匯款的。」等語(詳本院卷第310-313頁）。佐以，原告曾於110年9月15日以基隆過港路77號存證信函函覆被告：我（指原告）要跟你（指被告）解釋一下，我不是蓄意要將房屋做限制登記，那個是因為我的子女對我提起監護宣告，然後法院裁定我不能過戶我名下財產，希望你再給我大約2個月的時間，等到法院的訴訟結束以後，我一定盡快讓房子過戶到你的名下。（詳本院卷第219頁）。綜觀上情，足見系爭買賣契約、系爭減價協議書及系爭無償租賃契約書，原告並非係在急迫、輕率或無經驗之情形下簽訂，故原告主張本件有顯失公平之情形等語，洵無足採。從而，原告備位主張依民法第74條第1項規定，聲請兩造間於110年6月20日簽訂之系爭買賣契約、於110年7月12日簽訂之系爭減價協議書及於110年8月1日簽訂之系爭無償租賃契約書之債權行為均應予撤銷，亦乏有據。
六、綜上所述，原告之訴，無論先位、備位均無理由，均應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或所提出未經援用之各項證據資料，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法78條。中 華 民 國 112 年 9 月 15 日
民事庭法 官 林淑鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 15 日
書記官 張景欣