臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決112年度基簡字第457號原 告 張美惠被 告 謝若彤訴訟代理人 俞培培上列當事人間確認優先承買權事件，本院於民國112年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告對於本院一百一十年度司執字第二八二三三號清償債務強制執行事件拍賣之基隆市○○區○○段○○○○地號土地應有部分三分之一有優先承買權。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，亦即原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態得以對於被告之確認判決除去者即屬之。經查，本件原告主張其所有基隆市○○區○○街000號之2號3樓房屋（下稱系爭3樓房屋，該棟建物下稱系爭建物）就坐落之基隆市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）應有部分三分之一有優先承買權存在，為被告所否認，則原告就系爭土地是否存有優先承買權即有爭執，此等不安之狀態得以確認判決除去之，應認原告提起本訴有即受確認判決之法律上利益存在。
二、原告起訴主張略以：民國100至102年間，系爭土地所有人鄭進森因積欠原告新臺幣（下同）86萬元無力償還，遂將系爭3樓房屋轉讓予原告抵償欠款，鄭進森因另積欠債務，其所有之系爭土地應有部分3分之1遭本院拍賣，原告就系爭土地係有優先承買權，為此提起本件訴訟，並聲明：㈠確認原告就本院110年度司執字第28233號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）拍定之系爭土地應有部分3分之1有優先承買權。㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯略以：被告於111年5月25日拍定系爭土地應有部分3分之1，並交付保證金，詎原告時隔1年後竟具狀向本院民事執行處聲明土地法第104條地上權關係而有優先承買權，惟原告均未提出證明以實其說，本件原告雖主張鄭進森將系爭3樓房屋售予原告，惟此係買賣契約之債之關係，然地上權登記為物權，二者並不相同。另本件系爭土地上所建之系爭建物，其原始起造人並非鄭進森，系爭建物興建時系爭土地係政府所有。退而言之，縱使系爭3樓房屋與系爭土地曾有同屬一人所有而有推定租賃關係存在之情形，惟本件原告與鄭進森間並無租金之給付，其契約關係亦更改為使用借貸，故本件亦無民法第425條之1之適用。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：㈠訴外人凱基商業銀行股份有限公司以本院101年度司執字第52
12號債權憑證為執行名義，聲請對於鄭進森為強制執行，經本院以系爭強制執行事件受理後，拍賣鄭進森所有之系爭土地應有部分3分之1，於111年5月25日由被告拍定，本院民事執行處以111年10月21日函請原告於文到10日內聲明是否願依同樣條件優先承買，該函文於111年10月25日送達原告，原告於111年11月1日（本院收狀日期）提出民事聲明狀聲明優先承買，本院民事執行處復通知原告說明優先承買之法律依據及提出證明文件，原告於111年12月27日（本院收狀日期）補正其有土地法第104條地上權人之優先承買權，被告則提出民事聲請狀，否認原告之優先承買權存在，本院民事執行處以112年3月23日通知命原告於文到14日內對拍定人即被告提起訴訟，並向本院民事執行處為起訴之證明，原告嗣提起本件訴訟。上開各情，經本院核閱系爭強制執行事件卷宗無誤。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。土地法第104條第1項亦有明文。
㈢經查，原告主張其為系爭3樓房屋之所有人等情，有基隆市稅
務局房屋稅籍證明書附於系爭強制執行卷宗可稽，且為被告所無爭執；原告主張系爭建物坐落於系爭土地上，亦為被告所無爭執，均堪採認。次查，原告主張：於100年至102年間，因鄭進森積欠原告債務，而將系爭3樓房屋移轉給原告等情，證人鄭進森於本院證稱：系爭3樓房屋係其移轉給原告，系爭建物是82年間其與兄弟鄭添丁、鄭瑞庭一同建造，其是3樓。大約100年左右將系爭3樓房屋移轉給原告，因為欠原告錢。被拍賣的系爭土地應有部分3分之1，先前是承租，後來向國產署承買再分持分等語。是其大約20幾歲時買的，其現在快60歲，推算差不多30年左右等語（本院112年8月9日言詞辯論筆錄第3、4頁）。由證人鄭進森證言可知，系爭建物係82年間由鄭進森兄弟3人興建，坐落之系爭土地原係向國有財產署承租國有土地，嗣於約82年間（大約30年前）向國有財產署承購，由鄭進森兄弟3人持分。證人鄭進森因積欠原告債務，而於100年間將系爭3樓房屋轉讓予原告。由是可知，本件被拍賣之系爭土地應有部分3分之1，及系爭3樓房屋，原均屬鄭進森所有，而於100年間僅將房屋讓與原告，則依民法第425條之1第1項規定，房屋受讓人與讓與人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。是以，依土地法第104條，於基地出賣時，承租人即原告有依同樣條件優先購買之權。被告雖辯稱：原告並未給付租金給鄭進森等土地所有人，其等之法律關係為使用借貸云云，惟原告與鄭進森間之租賃關係既為法律所推定，即與使用借貸契約有別，至於實際有無給付租金則屬另一問題，被告此項辯解自非可取。從而，原告主張就本件拍定之系爭土地應有部分3分之1有優先承買權存在，自屬可採。
四、綜上，原告請求確認對於本件拍定之系爭土地應有部有3分之1有優先承買權，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法，與本院前開認定無涉或無違，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 8 月 30 日
民事庭法 官 高偉文以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 30 日
書記官 王靜敏