臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決112年度基簡字第684號原 告 許湄苓被 告 石寶珠訴訟代理人 林冠宏
林春吟上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於112年9月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本院一百一十二年度司執字第二九九三號清償債務強制執行事件之強制執行程序，於債權人（被告）之請求超逾新臺幣伍萬柒仟參佰伍拾元範圍之部分，應予撤銷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾元，由被告負擔新臺幣伍佰玖拾參元，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：被告所有之宜蘭縣○○鎮○○街000巷00號房屋（下稱系爭房屋）委由大晟資產管理顧問有限公司（下稱大晟公司）管理而與原告簽定社會住宅代租代管住宅租賃契約書（下稱系爭租約），並業經臺灣宜蘭地方法院111年度宜院民公瑋字第103091號公證書（下稱系爭公證書）為公證。嗣被告以原告積欠租金為由，經大晟公司向原告催繳後，依系爭公證書中可逕受強制執行之條款，向臺灣宜蘭地方法院聲請對原告為強制執行，經臺灣宜蘭地方法院以111年度司執字第27559號裁定移送本院，本院民事執行處以112年度司執字第2993號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）受理。惟大晟公司所提出之租金催繳過程資訊均非真實，原告並未收到大晟公司所寄之2封存證信函。被告請求給付租金之金額實際上應為85,120元【計算式：民國111年3月4日至112年3月26日之租金118,420元（9,300元×12月＋22日）－2個月押金24,000元－當月租金9,300元＝85,120元】，但需扣減下列項目：⒈被告隱瞞基地台拆除手機訊號嚴重不良之問題，手機訊號不良，對原告造成經濟損失及精神壓力，原告自有權要求自租金中予以扣減及補償。⒉系爭房屋的大鐵門自111年6月至112年3月無法修復達7個月。⒊大櫃子佔據1樓約2坪空間妨礙進出動線。⒋因隱瞞基地台拆除之問題，且大晟公司未盡管理之責，導致原告在尚未找到合適房屋之前須再度遷徙所受損失即再度搬家之運費損失26,500元。⒌被告先前將系爭房屋租給他人，房租每月8,000元，嗣後漲租為每月12,000元，被告與仲介聯合哄抬房屋租金，價差每月4,000元。綜上，原告是否仍積欠被告租金，請法院裁奪。為此依強制執行法第14條第2項規定提起本件訴訟，並聲明：㈠系爭強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯略以：原告自111年4月5日起即未依約給付房租，經大晟公司詢問，原告表示要買房後才要遷出，並以押金2個月抵扣逾期租金，惟原告後續仍遲未搬離系爭房屋，亦未依約給付房租，111年9月2日被告訴訟代理人林冠宏與大晟公司吳小玲至系爭房屋再次當面詢問原告租金已逾期，是否承租，何時歸還房屋等，惟原告仍居住該處並表示續住，不搬遷、不點交、不付租金。嗣大晟公司於112年3月1日至系爭房屋張貼催討通知。而依系爭強制執行事件，原告積欠之租金合計為114,300元及強制執行程序6,460元，共計120,760元，且系爭房屋之鑰匙迄今仍在原告手中，故原告未依系爭租約第14條點交歸還系爭房屋予被告，被告對原告之債權確實存在。
原告雖稱系爭公證書各項文字有諸多疑點，惟系爭租約係經公證，雙方合意承租，至於原告要求減扣租金部分，其中大鐵門電動功能雖無法開啟，但仍可以手動開啟，故不影響出入，亦不影響大型物品搬運進出，況被告亦於111年4月29日將大鐵門之電動功能修復，故並無損害原告之利益；於系爭房屋放置兩個大櫃子部分，依系爭租約之約定，雙方係合意以現況承租，原告此部分主張不實；至於原告稱被告欺瞞基地台收訊問題，故須賠償原告搬家損失26,500元部分，依被告查詢之中華電信網頁「電信服務品質」，系爭房屋之手機格數為4至5格，5G、4G優良；又原告質疑系爭房屋租金12,000元過高，然經宜蘭縣政府地政處查詢可知，市場行情為19,243元，被告實以每月低於一般行情3成之價格出租予原告。原告主張租金給付金額有誤，惟該金額已於系爭強制執行事件中載明，郵局存證信函亦有對帳記錄等可證等語。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、本院之判斷：㈠原告主張兩造簽訂系爭租約，業經公證。嗣被告以原告積欠
迄至111年12月5日之租金及相當於租金金額83,700元暨自111年9月計算至111年12月4日之違約金27,900元（合計111,600元）為由，以系爭公證書為執行名義，向臺灣宜蘭地方法院聲請對原告為強制執行，經該院以111年度司執字第27559號裁定移送本院，本院民事執行處以系爭強制執行事件受理後，對於原告之財產為強制執行等情，有系爭公證書及系爭租約在卷可稽，並經本院調取系爭強制執行事件卷宗核閱無誤，堪信為真。
㈡按執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，
如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴。強制執行法第14條第2項定有明文。次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。系爭租賃契約第3條第1項約定：「每月租金為新臺幣（下同）12,000元整，每月為一期，每期應繳納一個月租金，共計12期，並於每月5日前支付…」，系爭租約第14條第1項約定：「租賃關係消滅時，租屋服務事業應即協助出租人結算租金及第五條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記」、同條第3項約定：「承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不動期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」。又系爭公證書業已載明「約定逕受強制執行者，其意旨：…⒉承租人未依約給付之欠繳租金、費用及出租人或租賃住宅所有權人代繳之管理費，或違約時應支付之金額。…」等情，有系爭租約及系爭公證書可稽。
㈢被告以原告積欠租金迄至111年12月5日之租金及相當於租金
金額83,700元及自111年9月計算至111年12月4日之違約金27,900元（合計111,600元），而以系爭公證書為執行名義，聲請強制執行，經查：
⒈被告聲請強制執行所提出之民事聲請強制執行狀，聲請強制
執行內容記載：「一、債務人即承租人許湄苓自民國（下同）111年4月5日即未給付租金…。債權人即石寶珠業已催告承租人許湄苓給付租金…。迄今（至111年12月5日）債務人許湄苓已積欠租金83,700元整。債權人爰依公證書第肆項第2項及租賃契約第六條第2項第2款聲請強制執行。二、債務人許湄苓積欠租金已逾2個月，債權人石寶珠並依民法第440條催告債務人支付租金，債務人於其期限內仍不為支付，債務人業依租賃契約第十六條第1項第2款通知債務人自111年9月2日起終止租賃契約…。三、本租賃契約終止後，依契約第十四條，債務人除應給付未返還租賃住宅期間之相當月租金額外（如上第一點），承租人並應給付相當月租金額計算之違約金，9月、10月、11月（計算至111年12月4日止）合計27,900元整…。四、據上：債務人應給付債權人新台幣111,600元。」，此經本院調取系爭強制執行卷宗核閱無誤。可知被告聲請強制執行之內容包括：⑴積欠租金，及依系爭租約第14條第3項自主張終止租約後即111年9月3日起未返還系爭房屋期間之相當月租金金額（計算至111年12月4日）。⑵依系爭租約第14條第3項自主張終止租約後即111年9月3日起計算至111年12月4日未返還系爭房屋之違約金。先予敘明。
⒉依原告與大晟公司人員吳小玲間LINE對話記錄，吳小玲向原
告催繳房租，原告表示若中華電信無法確認手機接收問題可以確保解決，則可能需要退租而無法再續住，因此就不可能再繳納房租（本院卷第132至133頁），嗣原告於111年4月19日向吳小玲表示：「需先跟妳說一聲：房子我們預計最遲待到6/4、因為到目前為止、中華電信還無法肯定給個答覆、因此他們應該是無法處理好網路訊號問題的」，吳小玲以：「如你所說，你6月4日會清空，點交給我並繳清水電費。是否正確」、「如果正確-請回我-我好告轉房東」，原告以：
「會的」，吳小玲則回覆「收到」等語（本院卷第140、142頁）。堪認兩造間合意於111年6月4日終止系爭租約。⒊嗣吳小玲於111年5月30日詢問原告「6月4日我9點到方便嗎」
，原告回覆：「有關房子的事、因為最近都很忙、房仲業所推薦的房子、很多都沒時間去看、看過的則沒有合意的、謝謝妳的提醒、我會利用這兩天看看有空再去看、若能合意、我會馬上搬、若還是不行或沒有時間、我會在期限前將3個月的款項匯入、包括6月份房租與押金兩個月、造成困擾還請諒解、並請轉告房東、對此事非常抱歉！」。嗣吳小玲再次詢問是要續租還是要解約，原告回覆暫時只能續租。吳小玲問「請問你要續租到約滿嗎」、原告回覆「不一定、若仍是找不到的話才有可能」，吳小玲則表示會轉告房東。吳小玲於111年6月4日又問原告「許小姐早今天是6月4日不知道你找到你合意的房子了嗎」，原告回覆「應是續租」，吳小玲則回覆「我星期一會請會計開繳費單給你」，而未明確表達是否同意原告續約（本院卷第150至156頁）。可知吳小玲一再詢問原告是否續約，最後於111年6月4日仍詢問原告是否續約，原告表達要續約的意思，吳小玲則無明確回覆是否同意續約。而大晟公司於111年6月20日發文原告，表示經與原告協議以押金扣抵租金後，至111年6月5日之餘額為5,400元，並於111年6月21日全數扣抵租金完畢。若原告無意搬離，請儘速繳期6月租金，若未繳交6月租金，則租約將於111年6月21日終止（本院卷第128頁）。堪認被告方面因原告並未繳納積欠租金而未同意續約，僅同意原告續住至111年6月21日。
⒋綜上，堪認系爭租約已於111年6月4日合意終止，兩造間並未達成續約之合意，惟被告同意原告續住至111年6月21日。
⒌系爭租約至111年6月4日合意終止，惟被告同意原告續住至11
1年6月21日，業如前述，且依被告之計算，系爭租約之押金得抵扣至111年6月21日為止。則被告已無「租金」可資收取，被告以原告積欠租金而聲請強制執行，即難認有據。
⒍而被告依系爭租約第14條第3項自主張終止租約後即111年9月
3日起未返還租賃住宅期間之相當月租金金額部分（計算至111年12月5日，合計3月3日，依被告民事強制執行聲請狀所載，被告應係以每月9,300元計算），其金額應為28,830元【計算式：（9,300元×3月）＋（9,300元×3/30日＝28,830元）】；被告依系爭租約第14條第3項主張終止租約後即111年9月3日起計算至111年12月4日未返還系爭房屋之違約金部分，其金額應為28,520元【計算式：（9,300元×3月）＋（9,300元×2/30日＝28,520元）】。則依被告聲請強制執行之項目及期間計算，被告得聲請強制執行之金額合計為57,350元【計算式：28,830元＋28,520元＝57,350元】。
㈣原告主張得扣減租金之項目，茲分述如下：
⒈原告主張系爭房屋之手機訊號不良，有權要求扣減租金及補
償等情，按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第423條定有明文。兩造間系爭租約既未明定系爭房屋接收手機訊號需達何種標準，則被告提供合於居住使用狀態之系爭房屋即為已足。原告據此主張有權扣減金額及補償，難認有據。
⒉原告主張系爭房屋的大鐵門自111年6月至112年3月無法修復
等情，則為被告所否認，辯稱：該鐵捲門仍可以手動開啟，不影響人員出入及物品搬運，且被告已於111年4月29日將之修復等情，並提出估價單1紙為證（本院卷第112頁）。而原告並未提出確切證據證明所述鐵門故障已致系爭房屋無法維持合於居住使用之目的及狀態，原告此據此主張應扣減金額，自無可採。
⒊原告主張有櫃子占據1樓約2坪空間妨礙進出動線等情，原告
亦未舉證證明該櫃子之大小及位置已使系爭房屋無法維持其居住使用之目的及狀態，原告此部分主張扣減金額，亦無可取。
⒋原告主張因隱瞞基地台拆除之問題，且大晟公司未盡管理之
責，導致原告在尚未找到合適房屋之前須再度遷徙所受損失即再度搬家之運費損失26,500元等情，惟兩造間系爭租約既未明定系爭房屋接收手機訊號需達何種標準，則被告提供合於居住使用狀態之系爭房屋即為已足，業如前述，此外，原告復未具體指明並舉證證明大晟公司有何行為致原告無法使用收益系爭房屋而需搬遷，原告此部分之主張亦難採認。
⒌原告主張被告先前將系爭房屋租給他人，房租每月8,000元，
嗣後漲租為每月12,000元，被告與仲介聯合哄抬房屋租金，價差每月4,000元等情，惟兩造間既就系爭房屋之租金，以系爭租約達成合意，兩造均應受其拘束，自無從於契約成立後，再比附其他契約金額，而單方面主張應予減少。原告此部分之主張並無可取。
⒍綜上，原告以上揭事由主張得扣減被告請求之金額，均無可採。
四、綜上所述，被告於系爭強制執行事件所主張之強制執行內容，依其項目及期間計算，所得請求強制執行之金額合計為57,350元。是以，原告提起本件債務人異議之訴，請求撤銷系爭強制執行事件之強制執行程序，於系爭強制執行事件強制執行金額超逾57,350元之範圍，為有理由，應予准許。超逾上揭應准許範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、訴訟費用即第一審裁判費1,220元，由被告負擔593元【計算式：1,220元×（111,600元－57,350元）/111,600元＝593元，元以下四捨五入】。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 30 日
民事庭法 官 高偉文以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 30 日
書記官 王靜敏