臺灣基隆地方法院民事判決112年度訴字第177號原 告 王金蘭訴訟代理人 黃丁風律師複代理人 黃鴻翔被 告 余長清訴訟代理人 彭傑義律師複代理人 廖尉佐上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國112年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。本件原告於起訴時，係以余長青、余長勳為被告，並聲明：㈠被告余長青、余長勳應將坐落基隆市○○區○○段00地號土地（下稱系爭73地號土地）上門牌號碼基隆市○○區○○路0段000號（下稱系爭138號房屋）如起訴狀附圖A部分建物拆除，將上開A部分占用之土地騰空返還予原告與其他共有人全體。㈡訴訟費用由被告余長青、余長勳負擔。㈢請准宣告假執行。嗣原告撤回對余長勳之訴訟，並依測量成果而陸續變更訴之聲明，原告最後訴之聲明為：㈠被告余長清（下稱被告）應將坐落系爭73號土地上如基隆市地政事務所（複丈日期）民國112年6月8日土地複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖）所示編號A部分（面積36.51平方公尺）之地上物（下稱系爭地上物）拆除，並將上開占用土地返還予原告與其他共有人。
㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
經查，原告上開訴之變更部分，其請求之基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟終結，參以首開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠系爭73號土地重測前為基隆市○○區○○○段○○○段0000地號土地
（下稱系爭33-1地號土地），為原告所有，108年4月22日原告移轉系爭土地之應有部分二分之一予訴外人羅銘松，而被告所有之系爭地上物無權占有系爭73地號土地，爰依民法第767條第1項前段、第821條之規定提起本件訴訟。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告雖辯稱原告曾為系爭138號房屋及坐落土地之所有權人，
被告係事後始向原告購買系爭138號房屋及其坐落土地，而有民法第425條之1買賣不破租賃之適用云云，惟原告否認之。因被告所有之基隆市○○區○○○段○○○段0000地號土地（下稱系爭33-7地號土地），於97年11月11日分割自基隆市○○區○○○段○○○段0000地號土地（下稱系爭33-2地號土地，重測後為基隆市○○區○○段00地號土地，下稱系爭74地號土地），而系爭33-2地號土地於97年2月22日分割自原告所有之系爭33-1地號（重測後為系爭73地號土地），於97年3月21日買賣移轉登記為被告及余長勳所有。惟上開土地之分割、移轉，並非被告及余長勳向原告購買土地，而係原告、被告及余長勳分別向前地主連翰翔購買，連翰翔於96年12月28日將系爭33-1地號移轉登記為原告所有，原告再將被告等購買部分即33-2地號土地分割、移轉登記為為被告及余長勳所有。嗣97年原告將系爭33-1地號土地及其上現為門牌號碼基隆市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭140號房屋）整修作為店舖及住家，同年，被告及余長勳在其等所購買之土地上建造系爭138號房屋，後被告及余長勳與原告簽定私契、公契及變更納稅義務人為原告，而向原告借款新臺幣（下同）150萬元，借款清償後，稅籍納稅義務人回復為被告及余長勳。嗣102年5月21日，被告及余長勳將系爭33-7地號土地移轉為原告所有以供擔保向原告借款150萬元，借款清償後，104年5月29日回復為被告及余長勳所有。
移轉系爭138號房屋事實上處分權及系爭33-7地號土地所有權等至原告名下，均係被告及余長勳向原告借款之擔保，並非買賣。原告與被告及余長勳間並無土地、建物買賣關係，故被告主張本件有民法第425條之1之適用，顯無可取，原告不知被告及余長勳在分割前之系爭33-2地號土地建造房屋逾越地界，故被告不得為民法第796條第1項規定不得請求移去之抗辯。而被告越界建造房屋面積達36.51平方公尺，比被告所有系爭33-7地號土地面積27.48平方公尺更多，原告如未取回，損害比被告大，且被告建造比自有土地面積2倍以上建物，可認係故意逾越地界建築，被告不得主張有民法第796條之1第1項規定之法院得斟酌公共利益及當事人利益之適用。
⒉本件被告以兩造曾於110年5月17日簽訂租賃契約，而租期屆
滿前，雙方無返還或續租之共識，被告繼續占有租用土地，形成未定期租約，惟原告依基隆港東郵局111年9月8日第70號存證信函（下稱系爭存證信函）定1個月以上期間通知終止租約，系爭存證信函於111年9月13日送達，至111年10月31日止，已達1個月以上，故兩造間之不定期租約已於111年10月31日終止。另被告雖抗辯原告終止不定期租約不符合土地法第100條之規定云云，惟依原證3之切結書，被告有答應原告需使用土地時，即應無條件返還，故無土地法第100條之限制（本院按：應為土地法第103條之誤）。
㈢聲明：
⒈被告應將坐落系爭73地號土地上如附圖所示編號A部分之系爭地上物拆除，並將上開占用土地返還予原告與其他共有人。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：㈠本件應有民法第425條之1第1項推定租賃之適用，依基隆市地
籍異動索引顯示，系爭73地號土地重測前為系爭33-1、33-2地號土地，而系爭33-1地號土地係原告於96年12月28日向連翰翔購買，另系爭33-2地號土地係原告於97年11月24日向被告及余長勳購買，又系爭75地號土地重測前為系爭33-7地號土地，原為被告及余長勳所有，原告於102年5月21日以買賣為原因取得。而依原告112年5月29日民事補充辯論㈠狀自認，被告於97年10月22日簽立土地建築物所有權買賣契約書，將系爭138號房屋之房屋稅及納稅義務人變更為原告，故系爭73地號土地（即重測前33-1、33-2地號土地）及系爭138號房屋，於97年11月24日時同屬原告所有，而原告後僅將系爭138號房屋讓與被告，則兩造間依民法第425條之1規定，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，另原告主張終止系爭不定期租約，不符合土地法第100條之規定（本院按：應為103條之誤）。
㈡聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利益判決，願供擔保，請准免宣告假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張其為系爭土地之共有人，被告為系爭138號房屋之事
實上處分權人，及系爭138號房屋占用系爭土地，占用位置及面積如附圖編號A所示等情，業據原告提出系爭土地之土地登記第一類謄本影本在卷可稽，並有基隆市稅務局111年10月24日基稅房貳字第1110018658號函附房屋稅籍證明書可憑，復經本院勘驗及囑託基隆市地政事務所測量屬實，有測量勘驗筆錄、照片及基隆市地政事務所112年6月12日基所地測字第1120202378號函附土地複丈成果圖（收件日期文號112年4月26日，字號基隆土丈字第038700號、複丈日期112年6月8日，即附圖）在卷足憑，且為被告所不爭執，堪信為真。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
民法第767條第1項前段定有明文。又「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，此有最高法院85年度台上字第1120判決意旨可資參照。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。又按土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」。再按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨，最高法院74年度台上字第2562號判決意旨參照。按租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款事由者，出租人不得收回基地，為同條所明定。本條所謂租地建屋，在城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，同院109年度台上字第436號判決意旨可參。
㈢經查，本件原告主張：被告與余長勳占用系爭土地要求緩拆
，曾於97年10月22日書立切結書（下稱系爭切結書），內載：「立切結書人余長勳、余長清所有房屋座落於基隆市○○區○○路0段000號，茲因該建築物有部份建物（樓梯間部分）確實佔用安樂區大武崙段內寮小段33-1地號（所有權人：王金蘭）土地上。如爾後該被佔用地主請求將該佔用（樓梯間部分）土地返還時，立切結書等人則無條件配合拆除並恢復原狀。不得請求任何補償對價、將該土地返還被佔用人絕無任何異議。」等語（見原證3），嗣兩造於110年5月17日簽立租賃合約書（下稱系爭租約），記載：「立租賃人余長清向王金蘭佔用基隆市○○區○○路○段000號旁樓梯間二坪土地、雙方同意每月租金新台幣貳千元整，自今日起一年內每月一付一年到期後再立租賃合約。」等語（見原證4），及系爭租約屆滿前，雙方無返還或續租之共識，被告繼續占有租用土地，而成為不定期限繼續租賃等情，為被告所無爭執。堪認兩造就系爭地上物坐落基地，已有租賃關係存在，且已成為不定期租賃契約。原告雖主張，原告以系爭存證信函訂1個月以上期間通知終止租約，系爭存證信函於111年9月13日送達，故系爭租約於111年10月31日終止等情，惟參以首開說明，系爭租約應屬土地法第103條所定之租用基地建築房屋之契約，則非有土地法第103條各款事由，出租人不得收回基地。本件原告並未具體指明及舉證證明系爭租約有何土地法第103條各款事由，原告主張系爭租約業已合法終止等情，難以採認。原告雖以：被告簽立系爭切結書，答應原告需要使用土地時，被告應無條件返還，所以沒有土地法第103條之限制云云，惟系爭切結書係在系爭租約之前書立，且系爭切結書之書立及其內容，難認符合土地法第103條各款事由之一，原告主張因被告書立系爭切結書，故無土地法第103條規定之限制云云，難以採認。綜上原告主張系爭租約已經終止，被告係無權占有系爭土地等情，難認有據。
四、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭土地，難以採認，則原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭土地如附圖編號A部分所示之系爭地上物拆除，並將上開土地返還予原告及其他共有人，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依附，並予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結論不生影響，爰不逐一論述。
參、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 31 日
民事庭法 官 高偉文以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 31 日
書記官 王靜敏