臺灣基隆地方法院民事判決112年度訴字第182號原 告 卓小鳳被 告 有限責任基隆市第一照顧服務勞動合作社法定代理人 温秀嬌訴訟代理人 陳宥任律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國112年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落基隆市○○區○○段000地號，門牌號碼基隆市○○區○○路0000號（基隆市○○區○○段0000○號）房屋騰空遷讓返還原告，其履行期間為3個月。被告應自民國112年4月27日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣9,000元。
訴訟費用新臺幣1萬7,335元由被告負擔。
本判決主文第一項，於原告以新臺幣55萬元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣165萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決主文第二項得為假執行。但被告就按期給付已屆期部分以每期新臺幣9,000元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張略以：
一、原告原為被告成立之共同發起人之一，於被告成立之初，為節省被告費用支出，乃將自住之坐落基隆市○○區○○段000地號，門牌號碼基隆市○○區○○路0000號（基隆市○○區○○段0000○號）（下稱系爭房屋）無償借予被告使用，兩造成立使用借貸契約並經公證（下稱系爭契約），借用期間約定為110年4月16日起至116年4月15日止。
二、兩造系爭契約借用期限雖尚未屆至，原告基於下列事由，分別以存證信函及起訴狀終止系爭契約：
(一)被告違反系爭契約第4條約定，未經原告同意於系爭房屋內裝設攝影機，依契約第7條終止系爭契約。
(二)被告違反系爭契約第5條約定，未給付繳付期限為111年12月21日水費522元等費用，依契約第7條終止系爭契約。
(三)依據民法第472條第1款規定終止系爭契約
1、按民法第472條第1款規定，「有左列各款情形之一者，貸與人得終止契約：一、貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者。」。
2、原告女兒徐雅宣111年大學畢業後，決定不再升學先投入職場，目前另外租屋，工作地點在臺北市信義區辛亥路3段附近，如從系爭房屋前往基隆國光車站搭車上班甚為方便，亦無庸另外租屋，因此有居住系爭房屋之需求。原告兒子徐柏楊現就讀台科大，現住○○市○○路00號，然該住處離火車站較遠，系爭房屋離火車站較近，方便通車上學，因此亦有居住系爭房屋之需求。是以原告急需收回系爭房屋提供家人自住，為此依法終止系爭契約。
(四)系爭契約業據合法終止，被告即已無權繼續使用系爭房屋，依法請求被告遷讓返還系爭房屋。
三、本件並無酌定履行期必要原告早於111年11月29日即已寄發存證信函通知被告遷讓系爭房屋，且被告已租用其他處所辦公，除拒不遷讓返還系爭房屋，竟稱辦理遷移行政作業費時需達13個月，令人無法接受。
四、被告遲不歸還系爭房屋造成原告損害甚明，故依照系爭房屋附近之房租行情，向被告請求自起訴狀繕本送達翌日起至返還房屋之日按月給付原告新臺幣（下同）1萬500元之損害金。被告提出其他房屋租金資料，屋況情形顯不能與系爭房屋相比，實有刻意低估租金之嫌，實不可採。
五、基於上述，聲明：
(一)被告應將坐落基隆市○○區○○段000地號，門牌號碼基隆市○○區○○路0000號房屋（基隆市○○區○○段0000○號）騰空遷讓返還原告。
(二)被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋止按月給付原告1萬500元
(三)願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告答辯略以：
一、被告承認兩造成立系爭契約，然辯稱契約借用期間尚未屆至，且原告並未合法終止系爭契約，因此其無庸返還系爭房屋。
二、對原告主張終止事由抗辯如下：
(一)被告並無違反系爭契約第4條之情形被告於111年7月間發現辦公室的文件遭人翻動，因此購買插電之移動式監視錄影器，避免被告重要文件資料遭竊。契約第4條係約定「房屋內部如需裝修改造，應徵得甲方之同意」，被告所設置是移動式監視錄影器無涉裝修改造，故無庸原告同意，且無違反契約第4條之情形，原告以此理由終止系爭契約洵屬無據。
(二)被告並無違反系爭契約第5條情形
1、被告固不否認並未繳納原告所提出繳費期限為111年12月21日之水費522元。然系爭契約第5條雖有約定「乙方借用期間一切費用概由乙方負責按規定繳納」，然水費均由原告支付，係因原告及其家人仍使用系爭房屋6樓，而系爭房屋5、6樓之水錶為共用，原告出借系爭房屋時曾表明，5樓作為辦公室使用，用水不多，水費由居住於6樓之原告負擔，因此兩造另簽有同意書，約定除衍生額外之地價稅、房屋稅、電費外，不向被告收取任何費用。
2、系爭水費繳費單是由自來水公司寄交原告，被告無從擅自拿取繳交費用，原告未曾催告被告繳付上開費用，如法院認為被告有負擔水費之義務，被告亦願繳納。
3、據此被告並無違反契約第5條情形，原告不得以此理由終止系爭契約。
(三)本件原告所述情形不符合民法第472條第1項第1款之要件
1、原告之女兒就學一事並非不可預知，亦非訂立系爭契約後所發生，且原告女兒求學中並非未曾回家，原告及其家人仍有使用系爭房屋6樓，且系爭房屋及6樓出入口並不相同，故原告主張欲以女兒已經畢業，而被告使用系爭房屋作為辦公室致其女兒須在外租屋云云，而主張終止系爭契約，顯不合理。
2、原告其子女原本即在外租屋，原告僅係利用其子女需使用系爭房屋理由，藉機興訟。
三、原告提前終止系爭契約違反誠信原則原告與其配偶先無償提供被告使用系爭房屋作為辦公室並簽約取信被告，卻於違法蒐集資料並另設立競業公司後，開始以莫須有之理由，要求被告立即搬離，甚至要求賠償，實不合理，顯已違反誠信原則且有權利濫用之虞，因此所為終止契約應認權利失效。
四、本件遷讓房屋應有酌定履行期之必要
(一)按「判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經原告同意者，亦同。」民事訴訟法第396條第1項規定甚明。
(二)被告為依據長期照顧服務法所設立之長照機構，依長期照顧服務法規定，長照機構如須遷移，須備妥計畫書，資料多次往返主管機關並經過審查通過後始得為之，程序曠日廢時，因此應酌定相當之履行期間。
(三)被告目前辦公處所係為臨時租借，尚未向主管機關辦理遷移程序依據前述，被告評估所費時間為：被告就與政府一般公文往返需約15日；又合作社遷址須呈送文件至少需1個月準備相關資料；後待發文後機關審核須至少1.5個月；又合作社經辦回文，市府同意遷址後，合作社登記證送出及變更須至少2.5個月；取得合作社登記證後進行附設居家機構變更，機構遷址計畫書寫至少需1個月準備相關資料；機構遷址計畫書送出後，待社會處核准須至少1.5個月；社會處核准機構遷址後進行搬遷及登記證變更至少需3個月，綜上，上述各公文往返及審核資料所需時間，確實已達甚至超出被告原先所預估搬遷之合理期間13個月，原告所稱被告僅需1個月就能完成搬遷，顯屬惡意刁難，應訂定相當履行期間，使被告另覓辦公處所並經主管機關申請通過，始符合公平正義之原則。
五、對原告請求損害金之抗辯
(一)原告以非事實之理由要求被告遷出系爭房屋，且未曾給予被告相當之期間，於被告不可歸責之情事下，顯違反誠信原則，原告亦未就被告行為如何違約、原告負有何種損害、有何因果關係為舉證，是原告主張被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還房屋之日按月給付原告1萬500元並無理由。
(二)縱認原告主張其受有損害有理由，被告亦透過租房網及詢問附近鄰居查找系爭房屋附近標的租金，其落在5,500元至7,000元間，且租金會受到座落地點是否熱鬧、有無電梯、交通是否方便、屋齡、樓層高低所影響，系爭房屋屋齡高、無電梯、亦無鄰近商圈，是原告主張被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還房屋之日，按月給付原告1萬500元顯然過高。
六、基於上述，聲明：
(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。
(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本院之判斷：
一、遷讓返還系爭房屋部分
(一)按貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者，得終止契約，民法第472條第1款定有明文。又按貸與人因不可預知之情事自己需用借用物者，得終止契約，為民法第四百七十二條第一款所明定。本條之適用，不問使用借貸是否定有期限，均包括在內。所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契約時所能預見者而言。而所謂自己需用借用物，衹須貸與人有自己需用借用物之原因事實為已足，其是否因正當事由而有收回之必要，不必深究，最高法院58年台上字第788號民事判例要旨參照。再按貸與人因不可預知之情事自己需用借用物者，得終止契約。民法第四百七十二條第一款定有明文。所謂不可預知之情事，指在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，非訂立契約時所能預見者而言。而所謂自己需用借用物，祇須貸與人有自己需用借用物之原因事實為已足，不以貸與人別無其他與借用物同類之物存在為必要（最高法院77年度台上字第1111號民事裁判要旨）。
(二)原告主張為女兒徐雅宣就業、兒子徐柏楊就學等便利之需求，有收回系爭房屋提供家人自住之需要，為此依據民法472條第1款終止系爭契約，業據提出女兒徐雅宣畢業證書、任職公司名片、在外租屋租約等物為證。被告雖抗辯原告所述不符上該法條要件。然依據原告所提證物堪信原告之女兒係在兩造110年成立系爭契約後之111年才大學畢業開始謀職就業，且其女兒工作就業地點亦非成立系爭契約時即可知悉，因此原告所述女兒就業後有居住系爭房屋需求，確實並非系爭契約成立前所可預見，系爭房屋坐落位置接近基隆車站，因此居住系爭房屋欲前往搭乘大眾交通系統相當便利，是以原告所述其有收回系爭房屋供家人自住需求，應堪採信，據此原告主張其得依據民法472條第1款規定終止兩造系爭契約，洵屬有據。且原告業於起訴狀記載上開終止系爭契約之意思表示，而起訴狀繕本並於112年4月26日送達被告，是以系爭契約業已合法終止，要堪認定。
(三)系爭契約既經合法終止，被告即無法律上之依據繼續使用系爭房屋，原告為系爭房屋所有權人，依據民法767條規定請求被告應遷讓返還系爭房屋，即屬有據，應予准許。
(四)又民法第148條第1、2項規定「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」、「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」。而本件原告係因其有自行居住系爭房屋之需求，而請求被告返還系爭房屋，雖被告因此產生提早遷讓房屋之不利益，但仍難因此遽認原告行使終止權係以損害被告為主要目的。另原告依法行使法定終止權，其並無其他行為足使被告信賴其不欲行使上開終止權，則被告抗辯原告行使法定終止權有違反誠信原則，亦無可採。是以原告行使終止權並無違反民法第148條，並無產生權利失效之法律效果。
(五)按「判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。經原告同意者，亦同。」民事訴訟法第
396條第1項規定甚明。本院審酌被告依據系爭契約原預期可使用系爭房屋至116年4月15日，原告提前終止致使其需提早遷讓返還系爭房屋，是以斟酌被告除需搬離放置於系爭房屋內物品外，尚須向主管機關申請變更設置地址等行政事務，認應酌定適當履行期間。雖原告稱其早已於111年12月5日即以存證信函終止系爭契約，然原告所發該存證信函終止事由乃為被告裝設攝影機違反系爭契約第4條約定，但查被告所裝設之攝影機，為移動插電式，無須裝修系爭房屋方得安裝，業據原告於112年5月30日當庭承認，因此該存證信函之終止事由顯不成立，據此該存證信函之不生合法終止系爭契約之效力，是以系爭契約依據前述乃在112年4月26日送達起訴狀繕本後方合法終止，是以系爭契約迄今僅終止4個月左右，並參酌被告所提資料堪信其已著手進行搬遷相關事務，被告雖主張辦理長照機構辦公處所遷移之行政程序期間長達13個月，乃其片面估算並無依據，要難遽信，是以本院認僅需酌定履行期3個月。
二、請求相當於租金之不當得利部分
(一)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
(二)經查，承前述原告已於112年4月26日以本件起訴狀繕本送達被告時合法終止系爭契約，則自被告於起訴狀繕本送達翌日即112年4月27日起，仍持續無權占有系爭房屋，自屬無法律上原因受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還自112年4月27日起至被告騰空遷讓返還系爭房屋之日止，因無權占有系爭房屋，所受相當於租金之利益。本院雖就原告遷讓系爭房屋酌定3個月之履行期，然該履行期僅係延緩遷讓房屋之期間，被告自系爭契約終止後即已屬無權占有，因此仍應自系爭契約終止翌日起算不當得利。
(三)而本院審酌系爭房屋門牌號碼位於基隆市中山區西定路，原告業已提出同屬西定路附近五樓住宅租金行情網路資料3份為證，租金行情分別28坪房屋租金1萬元、27坪、27.02坪房屋租金均為1萬2,000元，是以平均每坪租金落在357元至444元區間，被告所提租約資料並無具體坪數因此不具參考價值，然其所提西定路住宅21坪月租7000元之網路資料，每坪租金約為333元，則可並列入參酌。系爭房屋72.36平方公尺，約為23.53坪，依據上開資料每停租金係在333元至444元區間，故其租金推估應落在7,835元至10,447元區間，本院取其中間數值，認每月租金應以9,000元適當。是以原告請求被告給付自民國112年4月28日起至返還房屋之日按月給付原告9,000元，為有理由，應予准許，逾此金額之請求則屬過高，為無理由，應予駁回。
三、綜上所述，原告依據所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告騰空返還系爭房屋，並自民國112年4月27日起至返還房屋之日按月給付原告9,000元，為有理由，應予准許。逾上開部分則無理由，應予駁回。
四、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院逐一審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
五、本件第一審裁判費為1萬7,335元，此外別無其他費用支出，爰依職權確定本件訴訟費用1萬7,335元，本件訴訟費用之核定並未列計不當得利部分，故由第一項聲明敗訴之被告負擔全部訴訟費用。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，於其勝訴部分合於民事訴訟法第392條第1項規定，爰酌定相當擔保金額准許之，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告為原告預供擔保後，得免為假執行。原告敗訴部分，其假執行應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由一部無理由，判決如
主文。中 華 民 國 112 年 8 月 30 日
民事庭法 官 王翠芬以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 30 日
書記官 陳怡君