臺灣基隆地方法院民事判決112年度訴字第191號原 告 駿亨地產仲介經紀有限公司法定代理人 許翔迪訴訟代理人 郭祐舜律師被 告 王雅如訴訟代理人 廖素鳳上列當事人間請求給付委任報酬事件，本院於民國113年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告前委託原告出售其所有門牌號碼基隆市○○區○○路000號13
樓房屋及坐落土地應有部分（含2個停車位，下合稱系爭不動產），嗣經原告媒合居間後，覓得訴外人邵曉惠願意買受系爭不動產，原告遂約同被告與邵曉惠於民國111年2月18日簽立系爭不動產之買賣契約（下稱系爭契約），約定系爭不動產之買賣價金為新臺幣（下同）2,140萬元，而邵曉惠並於同日簽立票面金額為214萬元之本票1紙（下稱系爭本票）作為交付被告之定金（下稱系爭定金）。其後，邵曉惠因個人資金調度不及，未能依約給付系爭不動產剩餘之買賣價金，被告遂於催告其履行無果後解除系爭契約，而系爭本票並遭辦理系爭契約履約保證作業之訴外人安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司）予以沒收後交付被告處理。
㈡兩造為系爭不動產出售事宜，曾簽立「一般委託銷售書」（
下稱系爭委託書）為據。依系爭委託書第6條第1款前段約定「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之4％（最高不得超過中央主管機關之規定），數額空白未記載者，受託人不得向委託人收取報酬」，而原告既已居間媒合被告與邵曉惠簽立系爭契約，被告自應依前揭規定交付原告前揭服務報酬85萬6,000元（計算式：2,140萬元×4％＝85萬6,000元）。又依系爭委託書第9條第3款約定「議價保證金轉為購屋定金後，如買方違約不買，致定金由委託人沒收者，委託人應支付該沒收定金50％予受託人（但不得逾約定定金50％且不得逾約定之服務報酬）以作為該次委託銷售服務報酬（沒收定金百分比未記載者，受託人不得向委託人請求服務報酬費用），且不得再收取服務報酬」，而邵曉惠既因可歸責於己之事由未履行系爭契約，致系爭定金遭沒收，原告亦得以系爭報酬為上限，依前揭約定請求被告自所沒收之定金中給付85萬6,000元予原告。
㈢被告因系爭契約之履約爭議，業與邵曉惠成立和解，卻未知
會原告，亦未實際沒收系爭定金後給付原告前揭報酬85萬6,000元，為此依系爭委託書第6條第1項、第9條第3項，擇一請求鈞院為有利判決。並聲明：⒈被告應給付原告85萬6,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠依兩造於111年2月18日簽立之「委託銷售契約內容變更同意
書」（下稱系爭變更同意書），被告委託原告出售系爭房屋之底價為2,140萬元，並約定前揭款項須為「屋主實拿」，是依系爭變更同意書之約定，被告於系爭不動產買賣價金超過2,140萬元之前提下，方有依系爭契約第6條第1項規定給付系爭服務報酬之義務，而系爭契約所定之買賣價金恰為2,140萬元，原告自不得請求被告給付系爭服務報酬。
㈡依系爭委託書第8條第1項規定，受託人處理仲介事務應以善
良管理人注意之。惟系爭契約雖明定由安新公司辦理買賣價金履約保證作業，然原告於居間媒合被告與邵曉惠簽立系爭契約之際，竟容許邵曉惠以系爭本票作為系爭契約第3條所定第1期「簽約款」之給付，未明白約定邵曉惠何時應給付系爭本票擔保款項，難認已盡其善良管理人之注意義務。又系爭契約第3條既未明定「用印款」之交付日期，無從認定邵曉惠給付系爭契約價金有陷於給付遲延之情形，且被告因原告之遊說，已先行交付系爭不動產之建物鑰匙供邵曉惠入住裝修，於此情況下，由於系爭契約無明確約定價金給付日期，縱被告於解約後訴請邵曉惠賠償，亦難謂必然可獲得勝訴判決，被告因此才同意無償與邵曉惠合意解除系爭契約，並返還系爭本票。依上說明，本件被告並非因可歸責於邵曉惠之事由而解除系爭契約，應無系爭契約第9條第3項規定之適用。從而，被告既非因可歸責於邵曉惠之事由而解除系爭契約，原告依系爭變更同意書之規定，亦不得向被告請求給付系爭報酬，是其依系爭契約第6條第1項、第9條第3項規定，請求被告給付85萬6,000元本息，均屬無據。
㈢基於上述，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張其受被告委託銷售系爭不動產，其後覓得買方邵曉
惠以2,140萬元買受系爭不動產，被告與邵曉惠乃於111年2月18日就系爭不動產以價金2,140萬元簽訂系爭契約之事實，為被告所不爭執，並有原告提出系爭契約、系爭委託書（以上均為影本，見本院卷第17-29頁）等為證，堪信為實在。㈡原告以兩造簽訂之系爭委託書第6條第1項、第9條第3項約定
為據，請求被告給付服務報酬85萬6,000元，被告則執上詞置辯。查觀之被告提出之系爭變更同意書，其上載明「一、委託銷售（出租）底價為新台幣貳仟壹佰肆拾萬元整，底價至委託銷售（出租）價格間，受託人均可依市場狀況廣告銷售。…三、其他變更內容：以上價格為屋主實拿，貳仟壹佰肆拾萬元不含仲介公司服務費，增值稅自行負擔。」，並有兩造簽名用印（見本院卷第89頁），原告對此變更同意書之形式真正及內容均不爭執（見本院卷第110頁），由是可認，原告同意系爭不動產之買賣價金由被告實拿2,140萬元，原告銷售金額須高於2140萬元，始得依系爭委託書第6條第1項約定收取服務報酬，至為明確。而本件不動產買賣成交金額為2,140萬元，是以原告請求被告給付報酬85萬6,000元，要屬無憑，不能准許。
㈢又系爭委託書第9條第3項約定「議價保證金轉為購屋定金後
，如買方違約不買，致定金由委託人所沒收者，委託人應支付該沒收定金50％予受託人（但不得逾約定定金50％且不得逾約定之服務報酬）以作為該次委託銷售服務報酬（沒收定金百分比未記載者，受託人不得向委託人請求服務報酬費用），且不得再收取服務報酬」，此係就「議價保證金轉為購屋定金」後，如買方違約不買，被告應給付原告「委託銷售服務報酬」數額之約定，惟觀之系爭契約第3條買賣價金給付方式，邵曉惠應分4期給付買賣價金，該4期款俱無「定金214萬元」之記載（見本院卷第22頁、第23頁、第27頁），原告主張第1期簽約款214萬元本票即是「定金」，要乏憑據。
況原告銷售金額高於2140萬元，始得請求服務報酬，業如前述，本件不動產買賣價金既未高於2140萬元，原告自無再依據系爭委託書第9條第3項約定，請求被告給付服務報酬之理，是原告依前揭約定請求被告給付85萬6,000元，亦屬無據，不能准許。
四、綜上所述，原告依系爭委託書第6條第1項、第9條第3項約定，請求被告給付85萬6,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，均無理由，應予駁回；原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據資料，經審酌核與本件判決結果無影響，爰不另予一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 5 月 20 日
民事庭審判長法 官 黃梅淑
法 官 周裕暐法 官 張逸群以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 20 日
書記官 顏培容