臺灣基隆地方法院民事判決112年度訴字第348號原 告 李威慶兼上一人之訴訟代理人 李思儀被 告 陳玉芳上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國112年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落基隆市○○區○○路○○○○號四樓之房屋全部遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦或訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。次按所謂「請求之基礎事實同一」係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之，最高法院90年度台抗字第2號、91年度台簡抗字第33號、95年度台上字第1573號裁判意旨可資參照。查本件原告原為林白燕，嗣林白燕於民國112年10月5日第一次言詞辯論期日以前變更原告為李威慶、李思儀，且捨棄民法第455條前段之請求權，並變更聲明為：被告應將坐落基隆市○○區○○路0000號4樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還予原告，均係基於被告未給付租金，經林白燕終止租賃契約後，無權占有系爭房屋之同一基礎事實，且於第一次言詞辯論期日之前即為訴之變更，不甚礙被告之妨禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告主張：被告於111年12月30日向林白燕承租系爭房屋，租賃期間至112年12月29日，雙方約定每月租金為新臺幣（下同）10,000元，應於每月6日以前繳納，被告並於簽定租賃契約（下稱系爭租約）之同時給付押租金20,000元。詎被告於承租系爭房屋後，迄至林白燕起訴時之112年5月29日，均未依約給付租金，於扣除押租金後，未繳納租金之期數已達二個月，而林白燕所擬具之起訴狀，業向被告表明催告給付租金，如未給付即終止系爭租約之意思表示，而該起訴狀業經本院於112年8月30日揭示於法院網站，已於112年9月19日發生公示送達之效力，迄至本件言詞辯論之112年10月5日為止，被告仍未給付租金，是系爭租約至於112年10月5日已發生終止之效力，被告並無占有系爭房屋之合法權源，爰依民法第767條第1項前段之規定，訴請被告返還系爭房屋。並聲明如主文第一項所示。
四、被告經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到庭，且未以書狀為任何之主張或陳述。
五、本院之判斷：㈠原告主張其將系爭房屋出租予被告，而被告未依約給付租金
事實，業據提出系爭房屋及所坐落土地之土地、建物登記第一類謄本、系爭租約、催告被告給付租金否則即終止系爭租約之存證信函等件為證；而被告經合法通知，並未到庭爭執，亦未提出書狀表明證據或有利於己之答辯以供審酌，本院綜合上開證據調查結果，自堪信原告此部分之主張為真實。㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止租約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。又押租金之主要目的，在擔保承租人履行租賃債務及賠償損害之用，是於租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，倘於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、77年度台上字第2213號、72年度台上字第4885號判決意旨參照）。經查，本件被告自承租系爭房屋起即未繳付租金，於扣除被告已給付原告押租金20,000元後，被告於自111年12月30日起已積欠原告2個月以上之租金，且積欠之租金額已逾2個月以上，自得依法終止租約。而本件林白燕業於起訴狀繕本敘明定期催告被告給付租金，如被告未如期給付即終止系爭租約之意旨，則其定期催告被告給付租金及終止系爭租約之意思表示，應於本件起訴狀繕本送達被告時發生終止之效力。經查，原告之起訴狀繕本暨催告被告給付租金否則即終止系爭租約之存證信函，經本院於112年8月30日公示送達後，已於同年9月19日發生送達之效力，此有本院公示送達證書在卷可稽，迄至本件言詞辯論時之112年10月5日已有相當時日，應認被告未於林白燕催告後之相當期間內給付租金，則系爭租約至遲於112年10月5日即已發生合法終止之效力。㈢次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。民法第767條第1項前段定有明文。又「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，此有最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照。本件系爭租約至遲於112年10月5日即已發生合法終止之效力，且被告並未舉證證明其有何得對原告主張繼續占有系爭房屋之正當權源，自應認屬無權占有。衡諸前揭規定及判決意旨，原告本於所有權人之身分，請求判令如主文第一項所示，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告依據民法第767條第1項前段規定，請求判令如主文第一項所示，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 10 月 17 日
民事庭法 官 周裕暐以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 17 日
書記官 謝佩芸