臺灣基隆地方法院民事判決112年度訴字第441號原 告 馬對華訴訟代理人 丘永芳被 告 康棟樑 籍設臺北市○○區○○○路○段000號 四樓上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國112年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街○○○○○號二樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參萬捌仟玖佰陸拾捌元，及自民國一百一十二年八月一日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
訴訟費用新臺幣壹萬壹仟零玖拾捌元由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。經查，本件原告起訴主張被告於民國105年8月5日向原告承租房屋，詎被告未給付房屋租金，而聲明被告應遷讓返還房屋予原告，並給付積欠之新臺幣(下同)40,000元租金，及自112年8月1日起至遷讓房屋之日止，按月賠償原告40,000元。嗣原告於本院112年10月27日言詞辯論期日當庭請求更正訴之聲明如主文第1、2項所示，經核原告上開訴之變更，係本於同一基礎事實減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
二、被告經合法通知，無正當理由而不到場，核無同法第386條所列各款情形，爰依同法第436條第2項、第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告起訴主張：
(一)被告前於105年8月5日與原告訂立房屋租賃契約(下稱系爭租賃契約)，向原告承租原告所有門牌號碼基隆市○○區○○街000號2樓房屋(下稱系爭房屋)，租賃期間自105年8月5日起至106年8月4日止，每月租金8,000元，應於每月5日以前繳納。
(二)系爭租賃契約於106年8月4日因租期屆滿後，兩造未繼續簽約，惟被告仍繼續繳納租金並使用系爭房屋，詎其自112年1月起即未給付租金，原告於112年7月23日以通訊軟體LINE通知被告應於3日內清償其所積欠之租金，否則即終止租約、被告應於月底搬遷並將系爭房屋返還原告等語，嗣被告於112年7月27日以LINE回覆原告將於下週匯款其積欠之全部房租，惟迄未清償，故兩造間之租賃關係已於112年7月31日終止。
(三)被告積欠自112年1月5日起至112年7月31日止之租金，共54,968元【計算式：8,000元6個月+8,000元27/31個月=54,968元（元以下四捨五入）】，經以押租金16,000元扣抵，尚欠租金38,968元未付【計算式：54,968元-16,000元=38,968元】，又被告已無占用系爭房屋之合法權源，惟其仍繼續無權占有系爭房屋，迄未將系爭房屋遷讓返還予原告，為此爰依所有物返還請求權、系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，並請求被告給付上開積欠之租金，及自112年8月1日起至其遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告8,000元相當於租金之不當得利等語，並聲明如主文第1、2項所示。
四、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明及陳述。
五、經查，原告主張之上開事實業經其提出與主張相符之房屋租賃契約書、基隆市稅務局112年房屋稅繳款書、系爭房屋之建物所有權狀、兩造間通訊軟體LINE對話之螢幕截圖等件影本為證；而被告既未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀作何聲明或陳述，本院綜合上開證據調查結果，審酌原告所提之上開事證與其主張之內容相符，認原告主張堪信為真實。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項亦分別定有明文。而民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生應準用同法關於意思表示之規定。又非對話為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時發生效力，同法第95條第1項前段定有明文。查被告向原告承租系爭房屋後，自112年1月5日起未再依系爭租約給付系爭房屋租金，及至112年7月31日止，積欠原告達6個月又27日之租金共38,968元未清償，累計遲付租金總額已逾2期以上等情，業如前述；又查，原告前於112年7月23日以通訊軟體LINE通知被告應於3日內清償其所積欠之租金，否則即終止租約、被告應於月底搬遷並將房屋返還原告，並經被告讀取原告催繳欠租之訊息後覆稱「下星期~全部匯款......(台灣銀行)」等節，有上揭兩造間之LINE對話紀錄附卷足稽，揆諸前揭規定，足認原告已合法催告被告給付系爭房屋達2個月以上之欠租，而查，被告積欠原告系爭房屋租金達2個月以上，經催告仍未支付，原告依民法第440條規定終止系爭租約，自無不合，則系爭租約於7月底終止，洵堪認定，準此，系爭租約既已於112年7月31日經原告合法終止，被告即負有返還系爭房屋之義務，則其繼續占有系爭房屋即屬無權占有，是原告依前揭規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，於法有據，應予准許。另原告主張被告應給付系爭租約終止前，所積欠尚未清償6個月又27日之租金共38,968元，而一併請求被告給付，依前揭規定，核屬有據，應予准許。
七、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條著有規定。又租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念(最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照)。查系爭租約業經原告於112年7月31日合法終止，惟被告迄仍繼續占有系爭房屋，並未騰空返還原告，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有相當租金之損害，自應償還相當於租金之不當得利。本院審酌系爭租約約定租金為每月8,000元，應為市場合理之價額，被告使用系爭房屋既已有租金之約定，且被告無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，所應返還予原告者即為免繳租金之利益，故以原系爭租約所約定之租金8,000元，作為本件不當得利損害金之計算基準，尚屬允當。準此，原告請求被告給付自系爭租約終止日翌日即112年8月1日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付8,000元，亦屬有據。
八、本件訴訟費用11,098元(即第一審裁判費)，應由敗訴之被告負擔。
九、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 17 日
民事庭法 官 姚貴美以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 17 日
書記官 林萱恩