臺灣基隆地方法院民事簡易判決113年度基簡字第412號原 告 台北邁阿密公寓大廈管理委員會即反訴被告法定代理人 郭秋月訴訟代理人 粘怡華律師被 告 翁日章即反訴原告 之8訴訟代理人 黃雅羚律師上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國113年7月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣參拾壹萬貳仟捌佰伍拾貳元，及自民國一百一十三年五月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決反訴部分得假執行；但反訴被告如以新臺幣參拾壹萬貳仟捌佰伍拾貳元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告本訴主張及反訴抗辯略以：㈠本訴主張：被告為新北市○○區○○00號8樓建物（下稱系爭建物
）之區分所有權人，原告則為系爭建物所位處台北邁阿密公寓大廈（下稱系爭社區）之管理組織，依系爭社區99年版管理規約（下稱系爭99年規約）第10條第1項第㈡款約定，每月每戶繳交管理費新臺幣（下同）1,300元，應於每年1、4、7、10月1日起，3個月內一次繳交3,900元。被告所有系爭建物依建築執照圖說為4戶之設計，即新北市○○區○○00○00○00○00號共4戶，雖所有權僅登記為1戶，然系爭建物原所有權人都是繳納4戶管理費，被告於102年9月18日因買賣取得系爭建物所有權後，兩造均是以4戶費用收取以及繳納管理費，且系爭社區每戶約13-15坪，為管理方便統一按戶每月收取1,300元管理費，系爭建物為64.74坪，故自始每月即收取5,200元管理費，但被告積欠110年10月起至112年12月止管理費14萬400元（計算式：15,600×9＝140,400元），扣除被告於111年7月31日繳納3,900元後，依系爭99年規約第10條第1項約定及公寓大廈管理條例規定，請求被告給付管理費等語。並聲明：被告應給付原告13萬6,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡系爭建物實際結構是4間房屋，被告於購買系爭建物前，即與
訴外人吳莉嬌共同居住在系爭社區內之新北市○○區○○00號7樓，吳莉嬌曾於100年、101年及104年擔任系爭社區之管理委員，且系爭建物與85號7樓房屋之管理費通知單均指定寄送至臺北市○○區○○○路0段00號3樓之3，被告至110年10月之前均按月繳納4戶之管理費，足見被告自始知悉其所有系爭建物應繳納以4戶計算之管理費，而且被告於110年區分所有權人會議領取4戶出席獎勵，享有4戶表決權，並得領取4張停車證，被告使用社區公共設施、領取獎勵時主張4戶之權利，卻要求以1戶計算管理費，有違誠實信用及公平正義原則等語。並答辯聲明：反訴駁回。
二、被告抗辯及提起反訴主張如下：㈠被告於102年10月3日登記為系爭建物所有權人後，係按原告
所開立之繳費單逕為繳納管理費，然系爭建物之門牌自始編釘為1戶，且依系爭社區使用執照存根附註記載：「建築地點：台北縣萬里鄉龜吼村9鄰玉田㈠79，80，82號各附二樓至七樓、九樓、十樓(含本號)㈡81，83，84，85，86，89，90，91，92，93，94號各附二至十樓(含本號)㈢87，88，95，96號各二至十樓」等語，顯然門牌號碼新北市○○區○○00○00○00號8樓於申請使用執照時即無編釘，再對照新北市汐止地政事務所於87年5月14日測量系爭建物成果圖之面積與系爭建物登記謄本之記載相同，可證系爭建物自申請使用執照迄今確為1戶，依系爭99年規約，系爭建物於112年10月25日系爭社區規約修正(下稱系爭112年規約)之前每月管理費僅1,300元，被告自102年10月起至110年9月止，溢繳35萬8,020元，得與110年9月起至112年12月止之管理費4萬5,168元抵銷，本訴自無理由等語。並答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決准供擔保宣告假執行。
㈡反訴主張：被告溢繳管理費合計35萬8,020元，經與110年9月
起至112年12月止之管理費4萬5,168元抵銷後，依民法第179條規定，原告尚應返還被告31萬2,852元等語。反訴聲明：⒈原告應給付被告31萬2,852元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉准供擔保宣告假執行。
三、經查，原告為系爭社區依法成立並向主管機關報備之管理委員會，依系爭99年規約第10條第1項第2款約定，每月每戶繳交管理費1,300元，應於每年1、4、7、10月1日起，3個月內一次繳納3個月3,900元，經系爭112年規約修訂每戶繳交管理費收取標準以每坪92元計算，而被告為系爭社區內系爭建物之區分所有權人，系爭房屋總面積113.68平方公尺，被告自110年10月起未繳納管理費，有於111年7月31日匯款3,900元繳納111年7月至111年9月之管理費等事實，有原告所提系爭建物登記第三類謄本、系爭99年規約等件影本為證(本院卷第17頁至第24頁)，且為兩造所不爭執，此部分堪信為真實可採。
四、原告主張依系爭99年規約，被告所有系爭建物每月應繳納以4戶計算之管理費5,200元，請求被告應給付自110年10月起至112年12月止之管理費13萬6,500元本息；被告則依民法第179條規定，反訴請求原告給付其溢繳管理費扣抵110年10月起至112年12月止之管理費後之31萬2,852元本息，對造各以前開情詞置辯，本院判斷如下：
㈠本訴部分：
⒈解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院113年度台上字第374號判決意旨參照）。查系爭99年規約第10條第1項第2款有明文約定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：㈡管理費：每月『每戶』繳交1,300元，應於每年1、4、7、10月1日起，3個月內一次繳交3個月3,900元。」而「戶」是指房屋之出入口，依系爭建物登記謄本及87年5月14日新北市汐止地政事務所建物測量成果圖，系爭建物客觀上為1戶，且系爭建物於87年6月25日建築完成，於86年10月24日門牌初編時編釘為新北市○○區○○村○○00號8樓，並無門牌重編或合併之情形，有新北○○○○○○○○113年4月29日門牌證明書可憑，自不得反捨系爭99年規約上開文字，而以系爭建物之建築構造或面積解釋系爭建物為4戶。
⒉原告雖主張新北市○○區○○00○00○00號8樓實際上都在系爭建物
門牌範圍內云云，然依系爭社區87年6月25日發照之使用執照存根附註欄記載：「建築地點：台北縣萬里鄉龜吼村9鄰玉田㈠79，80，82號各附二樓至七樓、九樓、十樓(含本號)㈡81，83，84，85，86，89，90，91，92，93，94號各附二至十樓(含本號)㈢87，88，95，96號各二至十樓」等語，可知系爭社區並無新北市○○區○○00○00○00號8樓之門牌，此為原告所不爭執（本院113年6月13日言詞辯論筆錄），原告又無法提出其他證據證明系爭建物包含4個門牌或4個建物，被告抗辯系爭建物在系爭112年規約生效前每月管理費應以1,300元計算，堪以採信，原告主張系爭建物每月應以4戶5,200元計算，自非可採。
⒊原告主張被告未繳交110年10月至111年1月至6月、111年10月
至112年12月之管理費，為被告所不爭執，而兩造並未陳明系爭112年規約何時生效，且原告是依系爭99年規約計算本件管理費，故被告上開期間應繳納管理費3萬1,200元，原告逾此數額主張並非可取。
⒋二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得
以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之，其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項、第335條第1項分別定有明文。查系爭建物自102年10月至112年12月每月管理費為1,300元，已如前述，惟被告溢繳102年10月至110年9月管理費35萬8,020元，為兩造所不爭執，原告並無受領該溢繳管理費之法律上原因。又原告所提系爭建物前手100年1月至3月管理費收據、系爭建物與85號7樓房屋之管理費通知單寄送地址資料、被告同居家屬吳莉嬌曾擔任系爭社區管理委員或主任委員、被告領取1張以上停車證等，均不能證明被告於給付102年10月至110年9月管理費時係明知以4戶計算，被告亦否認於系爭社區第9屆110年區分所有權人會議簽到簿上書寫「4份」之文字，原告復未能提出其他證據證明被告歷年出席區分所有權人會議均領取4份獎勵及4份投票券，參考被告所提系爭建物107年1月管理費帳單僅記載「繳費項目107年年繳管理費」「繳費金額59,280元」，並無任何足以認知是以4戶計算繳費金額之內容，自難認被告係「明知無給付之義務」而為給付102年10月至110年9月以4戶計算之管理費，自得請求原告返還溢繳之管理費，被告依不當得利債權為抵銷抗辯，於法有據。經被告以前述溢繳款項抵銷後，原告已無得再請求被告給付之數額，原告依系爭99年規約第10條第1項約定及公寓大廈管理條例規定，請求被告給付13萬6,500元本息，為無理由，應予駁回。
㈡反訴部分：
⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，為民法第179條所明定。
⒉被告依民法第179條規定，得請求原告返還溢繳管理費35萬8,020元，而被告依系爭99年規約應繳納110年10月至111年6月、111年10月至112年12月合計3萬1,200元，已如前述，經抵銷後，被告尚得向原告請求不當得利之金額為32萬6,820元(計算式：358,020－31,200＝326,820），被告僅請求31萬2,852元，應予准許。
五、綜上所述，原告依系爭99年規約提起本訴請求被告給付13萬6,500元本息，為無理由，應予駁回。被告依民法第179條規定，請求原告給付31萬2,852元，及自民事答辯㈠暨反訴狀繕本送達翌日即113年5月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件為判決基礎之事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，一併說明。
七、本件反訴部分係民事訴訟法第427條第1項訴訟標的金額50萬元以下適用簡易訴訟程序所為原告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，併酌情宣告原告預供擔保，得免為假執行。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 8 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 8 日
書記官 洪儀君