臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決113年度基簡字第747號原 告 簡靜涵被 告 施麗玲上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國113年8月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國112年9月30日受訴外人張瑞棋委託，代為出售址設新北市○○區○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋），並以新臺幣（下同）60萬元價金與其簽訂系爭房屋之買賣契約書，惟因系爭房屋為權利屋而產生糾紛，訴外人張瑞棋於113年5月19日已同意將系爭房屋之買賣價金返還並業已給付39萬元，然剩餘之21萬元仍由被告所侵占。爰依買賣契約、債權讓與之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告21萬元。
二、被告則以：系爭房屋原所有權人是訴外人張瑞棋，被告是受訴外人張瑞棋委託出售系爭房屋，雖系爭房屋為權利屋，但業已過戶予原告，被告當時支付系爭房屋開銷約為21萬元，所以訴外人張瑞棋允諾被告，只要給付系爭房屋之買賣價金39萬元予訴外人張瑞棋。後來訴外人張瑞棋與原告是以39萬元為和解，整件事結束，訴外人張瑞棋並沒有說要原告向被告主張21萬元等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠查原告向訴外人張瑞棋買受系爭房屋，業已給付買賣價金60
萬元，訴外人張瑞棋已交付系爭房屋，房屋稅籍名義人業為原告，嗣訴外人張瑞棋與原告協議和解，由訴外人張瑞棋給付39萬元予原告等情，業據原告提出房屋買賣契約書、訴外人張瑞棋之郵政存簿儲金簿內頁、切結書等件為證（見本院卷第15頁、第17頁至第19頁、第21頁、第23頁至第29頁），並有房屋稅籍證明書附卷可稽（見本院卷第37頁至第39頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
㈡按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第103條定有明文。準此，契約之法律關係僅存在於當事人之間，而非代理人。查系爭房屋買賣契約之出賣人為訴外人張瑞棋，買受人為原告，業如前述。再者，被告僅係訴外人張瑞棋出售系爭房屋之代理人，其僅為訴外人張瑞棋代為簽約及收款，亦有訴外人張瑞棋出具之委託書1份在卷足憑（見本院卷第15頁）。可知，系爭房屋買賣契約之效力係存在於原告與訴外人張瑞棋間，不及於身為代理人之被告，從而，原告依買賣契約之法律關係對被告主張權利，於法無據。
㈢按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，民法第354條、第355條定有明文。次按出賣人出賣之房屋，為違章建築者，買受人於買受當時，已知悉其為不能辦理所有權移轉登記之不動產，於危險負擔移轉與買受人以後，經命令拆除時，出賣人不負擔保責任（最高法院46年台上字第689號民事判例、72年度台上字第3205號民事裁判參照）。查系爭房屋買賣契約書第3條係註明「本房屋係權利屋」，第6條註明「以現況交付未保存登記房屋」，備註記載「（土地）租約由甲方（原告）與地主自行處理」，得見兩造簽立系爭房屋買賣契約書時，訴外人張瑞棋已委由被告將系爭房屋之情形在買賣契約書揭示，又「權利屋」係指購買土地或房屋所有權以外的使用權，「未保存登記建物」係指尚未取得所有權狀之建物，因不符合當今建築法規而無法辦理登記，隨時有遭拆除之風險。可知，原告於簽立系爭房屋買賣契約書時，對於系爭房屋係為「權利屋」、「未保存登記建物」乙事應已知悉。再者，新北市瑞芳地政事務所業已函覆確認系爭房屋係未保存登記建物，有新北市瑞芳地政事務所113年7月9日新北瑞地資字第1136136648號回覆「門牌『新北市○○區○○路00巷00號』建物之公務用謄本等相關資料，經查本所地籍資料並無該門牌登記資料」函文1紙附卷可稽（見本院卷第43頁），且系爭房屋之買賣價金顯然低於一般常情，又原告於言詞辯論時亦稱其購入系爭房屋時即知悉系爭房屋所座落之土地是他人所有乙情，是揆諸前開說明，原告對於系爭房屋為「權利屋」、「未保存登記建物」乙事，不得諉為不知。從而，原告依買賣契約之法律關係而主張物之瑕疵擔保權利，請求被告返還買賣價金等語，亦無理由。
㈣按債權人得將債權讓與於第三人；讓與債權時，該債權之擔
保及其他從屬之權利，隨同移轉於受讓人，民法第294條第1項前段及第295條第1項前段定有明文。查被告雖有收受21萬元價金之事實，此為兩造所不爭執，然該價金係為訴外人張瑞棋與被告間基於委任關係而約定之相關費用，抑或報酬，然無論為何者，均核與原告無涉，且訴外人張瑞棋對被告是否確實有21萬元債權，亦有疑義。又原告稱訴外人張瑞棋已將對被告之21萬元債權讓與原告，並有原告與訴外人張瑞棋所簽立之切結書1份附卷可證（見本院卷第21頁），然觀諸該切結書之全文，並未有何敘明訴外人張瑞棋有將21萬元之債權讓與原告之記載。是原告此部分所述，亦無憑採。
四、綜上所述，原告依買賣契約、債權讓與之法律關係，請求被告返還系爭房屋之買賣價金21萬元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 20 日
基隆簡易庭法 官 曹庭毓以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 20 日
書記官 羅惠琳